土地增值税政策解析

七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行 继续建设再转让扣除金额问题 （一）非房地产开发企业购买在建房地产开发项 目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其 购买在建项目所支付的价款允许扣除。


（二）房地产开发企业购买在建房地产开发项目 后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件 进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的 价款允许加计 20% 扣除；后续建设支出扣除项目 的处理按照•土地增值税暂行条例‣第六条及• 土地增值税暂行条例实施细则‣第七条相关规定 执行。


（三）对公告第二条第一款规定应进行土地增值 税清算的项目，纳税人须在符合条件起九十日内 完成清算。 （四）对公告第二条第二款规定由主管税务机关 确定需要进行土地增值税清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人在收到清算通知之 日起90日内完成清算。

（五）土地增值税清算工作由纳税人依照相关规 定自行实施。 纳税人应当按照土地增值税的规定，如实填写相 关申报表，正确计算土地增值税税额，完整、及 时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确 性和完整性负法律责任。 纳税人土地增值税的清算申报由主管税务机关负 责受理。受理后，应对纳税人申报表的逻辑性、 有关资料的完整性和准确性进行审核。


十、关于新建房与旧房的界定问题 未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用 及出租。自治区地方税务局•关于土地增值税若 干问题的通知‣（新地税三字„1997‟027 号） 第二条同时废止。


十一、关于委托代销收入确定问题 对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地 产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税 计税收入，不得扣除代销费、包销费。
Biblioteka 核定征收率由各地（州、市）地方税务局确定。
十七、关于住宅的土地增值税预征率问题 随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务 局•关于土地增值税有关问题的通知‣（新地税 发„2005‟208 号）中规定的住宅土地增值税预 征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由 1%以内调整为3%以内。 其具体适用的预征率由各地（州、市）地方税务 局结合实际，在规定的幅度内确定。

五、关于以兼并企业方式取得土地使用权
征收土地增值税的扣除问题
房地产开发企业以兼并企业方式取得土地
使用权进行房地产开发，在计算土地增值 税时，可以扣除国土部门出具文件中载明 的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的 基数。

六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或 联营征收土地增值税的扣除问题 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并 在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值 税时应以•财政部 国家税务总局关于土地增值 税若干问题的通知‣（财税„2006‟21号）文件 的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项 目：
一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑 安装工程费扣除问题 最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业 用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整 ，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。 商业用房层高系数小于 1.5 的，其建筑安装工程 费不予调整。 商业用房层高系数 =商业用房单层层高 /单层住宅 层高


（二）在公司合并中，两个或两个以上的公司依 照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司， 且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转 移不征收土地增值税。 （三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企 业（或从事房地产开发）的不适用上述规定。

十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题 统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应 采取先预征后清算的方式征收土地增值税。 统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的， 不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实 计算缴纳土地增值税。

八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题 （一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配 套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊 至每期项目中，作为每期的公共配套费用。 （二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清 算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊 。



九、关于土地增值税清算单位问题 土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清 算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住 宅的，应分别计算土地增值税。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算： 1 ．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售 面积已经出租或自用的； 2 ．取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的； 3．自治区地方税务局规定的其他情况。

二、2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销 售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目 以及其他项目按下列规定执行。 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地 增值税的清算： 1．房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3 ．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的； 4．直接转让土地使用权的。

四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税 问题 房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地 下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土 地增值税。 房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权 合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不 征收土地增值税。 有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产 证或土地使用证的车库、停车位、地下室。



四、中介机构受托进行土地增值税清算时，应按 税务机关的要求出具涉税鉴证业务约定书及鉴证 报告，并附送公告第三条要求提供的资料。

五、对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得 销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项 目，在2013年12月31日前达到清算条件的，须在 2014年5月1日前按照公告要求进行土地增值税清 算，逾期没有进行土地增值税清算的，主管税务 机关可以核定征收其土地增值税，核定征收率按 本公告第二条第六款的规定执行。


二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题 （一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金 和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土 地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交 纳的有关费用。



（三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土 地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交 纳的有关费用。 （四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使 用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家 统一规定交纳的有关费用。


十五、关于精装修房征收土地增值税问题 销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开 发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含 有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值 不做收入，不得扣除。


十六、关于非房地产开发企业土地增值税核定征 收率问题 非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原 则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收 率。

十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地 所有者行为征收土地增值税问题 自治区地方税务局•关于土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知 ‣（新地税函„2012‟76号）中“土地使用者将 土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的 规定，其适用范围按照•财政部 国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知‣（财税„2006 ‟21号）第四条的规定执行。

十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题 （一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单 独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地 产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成 本扣除。 （二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生 的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理， 不得作为房地产开发成本扣除。


5 ．•商品房预售许可证‣、•房产权属准予登 记通知（证明）‣、•建筑规划许可证‣、•房 屋土地测绘技术报告书‣、商品房购销合同统计 表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本费 用以及分期开发分摊的有关证明资料； 6 ．无偿移交政府、公共事业单位用于非营利性 社会公共事业的凭证；


7 ．预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳 的有关税金的合法有效凭证； 8．主管税务机关要求报送的其他资料。 上述资料复印件须标注“与原件核对无误，原件 存于我处”，并加盖房地产开发企业公章。
喀什地区地方税务局
土地增值税政策解析
张乐平 二〇一四年三月二十五日
新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地 增值税若干政策问题的公告

为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高 土地增值税管理水平，根据•中华人民共和国土 地增值税暂行条例‣和•中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则‣的相关规定，现将土地 增值税有关政策问题公告如下：


三、关于合作建房的界定问题 财政部、国家税务总局•关于土地增值税一些具 体问题规定的通知‣（财税字„1995‟48号）第 二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权 的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以 双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例 进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。
2013年第9号

为进一步加强我区土地增值税征收管理，规范土 地增值税清算工作，根据•中华人民共和国土地 增值税暂行条例‣、•中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则‣及•土地增值税清算管理 规程‣的相关规定，现将土地增值税清算工作中 有关事项公告如下：

一、 2008 年 1 月 1 日前已取得 销售（预售）许可 证的房地产开发企业的开发项目可按照不低于预 征率核定征收该项目的土地增值税。 上述预征率为房地产开发企业预缴土地增值税时 适用的预征率。