中国房地产市场2019年形势分析与2019年展望 2019-28页

240
180 万
162
平 120 方
米 60
图：近年来重点城市销售面积
124 93
171 102
北京 75
0
120
万 90
平 方
60
米 30
23
34
0
杭州
51
18
24
14
80
60 万
平 40 方
31
米 20
15
0
51 42
东莞 53
6
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
二手房成交：今年整体成交低于去年，下半年持续下行
2019.9 -0.3% -1.2% -0.4% 0.3% -0.6% -0.3% -2.0% -1.2% -0.7% -1.6% 0.3% -0.7%
2019.10 -0.9% -1.9% -0.6% -0.8% -0.4% -0.8% -2.0% -0.4% -0.4% -0.5% -1.3% -0.9%
China Index Academy
中国房地产市场 2019年形势分析与2019年趋势展望
中国指数研究院 2019年12月
目录
一、2019年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2019年展望：货币政策微调，市场无需悲观
1
新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐 显现
自2019年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月 十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和 十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。
0.9%
0.5% -0.2% -0.1%
0.4%
3.6%
2.6% 1.0%
0.7%
0.1%
0.4%
0.3%
0.8%
-0.1%
0.0%
2.1%
3.2% 1.6%
0.8%
0.9%
1.2%
1.0% 0.7%
0.7%
0.1%
1.4%
0.5% 1.0%
0.8%
-0.1%
0.2%
1.1% -0.2% 1.0%
0.4%
平均价格 (元/平方米)
8645 8686 8738 8773 8819 8856 8874 8880 8877 8856 8832
平均环比 涨跌幅 0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28%
百城
表：2019年1月至今百城价格指数
40
58 5.21%
15720 -0.42%
1
8 2.44%
43
57 4.06%
15663 -0.36%
0
10 1.66%
2
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著
随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓 延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖·时代天街，拿地 时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目 前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。
1000
800 万 600 平 方 米 400
200
0
表：重点城市商品住宅批准上市面积
五大城市总和(左)
同比增长率(右)
130% 100% 70% 40% 10% -20% -50%
注：五大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉。
9
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
供求对比：各重点城市销供比普遍低于1，且大多接近2019年 的历史低点
-28.0%
6
14
237
-5.7%
-42.7%
817
2.3%
-22.2%
10月
1023
-2.9%
-32.0%
3
17
222
-6.3%
-38.5%
802
-1.9%
-30.0%
11月
939
-8.3%
-33.3%
4
16
230
3.6%
-34.5%
709
-11.6%
-32.9%
1-11月累计
10770
——
-11.6%
十跌 城市个数
平均同 比涨幅
平均价格 (元/平方米)
平均环比 涨跌幅
环比上涨 环比下跌 平均同 城市个数 城市个数 比涨幅
100
0
15662
0.89%
10
0 24.43%
80
18
82
16
15737
0.48%
10
0 19.90%
15782
0.29%
9
1 12.46%
77
22
表：重点开发企业2019年销售情况
企业
1-10月销售额 (亿元)
万科 中海 恒大 保利 碧桂园 龙湖 绿城 富力 金地 首创 平均涨跌幅
1081 759 748 627 369 326 288 238 224 90
--
注：中海销售额单位为亿港元，其他企业为人民币
1-10月同比增速
24% 46% 82% 25% 37% 38% -25% -2% 13% 2% 24%
759
3.6%
7.9%
6月
1040
1.5%
31.5%
17
3
281
5.9%
34.8%
759
0.0%
30.4%
7月
1019
-2.0%
17.8%
16
4
287
2.5%
29.1%
731
-3.7%
13.9%
8月
1050
3.1%
-1.6%
13
7
251
-12.6%
-12.2%
799
9.3%
2.3%
9月
1054
0.3%
北京
上海
图：重点城市销供比
广州
深圳
武汉
长沙
沈阳
东莞
10
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
供求对比：可售量持续攀升，出清周期继续延长
今年以来，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，10月武汉、青岛同比 增速超过50%。
受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期继续延长。10月，9个重点城市平均出清 周期为14个月，连续10个月上升。其中北京为20个月，武汉的出清周期则高达24个月。
7
155
-61.7%
-21.2%
528
-54.9%
14.3%
3月
885
29.5%
-28.4%
4
16
226
46.1%
-32.9%
659
24.7%
-26.7%
4月
971
9.8%
-36.6%
3
17
239
5.7%
-35.8%
732
11.2%
-36.9%
5月
1024
5.4%
13.0%
12
8
265
10.9%
30.7%
1.9%
2.8%
0.7%
-0.1% -0.2%
1.1%
0.6% -0.1% -0.1%
0.7%
0.5% -0.2% 0.1%
0.3%
-0.2%
1.7%
1.1% 0.3%
0.7%
0.6%
1.4%
1.2% 0.5%
0.4%
0.2%
2019.8 0.3% -0.3% 0.2% 0.4% 0.0% 0.2% -1.5% -0.3% 0.7% -0.2% 1.7% 0.1%
2019年第三季度，深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6-0.8之间，北京、长沙 约为0.9。其中，上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于2019年低点，其余城市也处于历 史低位。10月，北京、长沙的销供比较9月下降0.04，其余城市有所回升，但仍在1以下。
2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
3
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
二手房价格：自9月以来持续下降，11月跌幅明显扩大
自4月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到10月全部主要城市均环比下跌， 且跌幅逐渐扩大，从9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%，以及11月的1.8%。
城市 北京 深圳 上海 广州 成都 天津 杭州 重庆 苏州 南京 武汉 平均
2019.11 -1.9% -1.7% -1.7% -1.2% -2.3% -2.6% -2.8% -1.8% -1.4% -1.1% -0.9% -1.8%
4
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
新房成交：近三个月20个代表城市成交量同比降幅接近30%
1-11月，20个代表城市住宅总成交量同比下降11.6%。其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近3个月降幅 均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降10.5% 。
月份
20个城市 总成交
20城市 环比变化
20城市 同比变化
同比增长 城市数
同比下降 城市数
一线城市 总成交
一线城市 环比变化
一线城市 同比变化
二线城市 总成交
二线城市 环比变化
二线城市 同比变化