房地产关键风险控制点

印章管理
行政 档案管理
严格公章、合同专用章保管、使用、借用管理（保管授 权、使用借用审批），保险柜密码与钥匙分离保管，建 立印章使用登记表、登记报告、借用登记。严禁单人将 印章带离办公区。 分别保密等级进行存档保管，根据保密有效性、国家档 案管理相关规定进行档案销销毁审批、执行，销毁时应 有档案保管部门、档案移交部门现场参与。存档应分类 摆放清晰便于查找，规范档案防火防水防蛀防盗工作。
财务
对外接待或接 注重礼仪，不擅自承诺，热情有度谨慎言行。 洽 不相容岗位分离，相互配合、牵制，如银行对账单的提 财务管理结构 取与出纳职责分离，财务审批与执行职责分离。 会计准则（制 以《会计准则》为基础，结合企业特性，集团内统一会 度）统一、核 计政策 算统一 合理确定收入成本确认原则、开发产品确认原则、关联 财务报告的真 交易核算及披露原则等，确保数据信息的完整性准确 实性 性，确保财务报告的真实性。 规范纸质资料的保管和借用、电子资料的保管和查阅， 财务信息系统 强调财务系统信息的独立性，严控财务信息系统授权， 的安全性 同时设置牵制。 工程成本核算人员要经常实地观察项目进度和材料情 财务管理系统 况，并与上报数据核对是否一致，定期复查工程形象进 与工程项目现 度累计成本与工程会计核算成本累计数是否一致，查找 状脱节 差异原因，及时阻止贪腐苗头。 全面预算管理，事前认真统计调查，客观科学制定预算 预算管理缺陷 指标，并经讨论通过。定期检讨预算执行，对预算未达 成或超预算分情况按制度处理。 通货膨胀 进行有效的预期，提取应急准备金、资产减值准备。 严控保险柜保管（保险密码及钥匙）、银行票证管理使 用、银行印鉴保管及使用，货币资金会计记帐和出纳记 货币资金安全 账等职责分离，相互稽核、牵制并核对，银行对账单会 计亲取。 统筹合理的现金流计划，保证适当的运营发展现金流 现金流安全性 量，保证适度的现金调度能力，日常资金进出有度、收 支有序。 及时办理产权证，督促银行按揭放款，以业主产权证为 按揭放款 担保条件，减少按揭保证金的冻结，及时督促银行解冻 已到位担保的保证金，减少非经营性资金占用。 谨慎对外担保，严控（或禁止）为大小股东、关联单位 股东、关联单 担保，担保累计金额不得超过净资产合理比例（如 位担保风险、 30%），严控（或禁止）大小股东、关联单位非经营性 资金占用风险 占用企业资金。 资产会计账务管理与行政实物管理分离牵制。对部分一 资产安全完整 次性核销，价值大且可多次周转使用的资产财务须作备 查登记。定期资产盘底查看现状，不定期抽查。
人力资源
权、责明确，同时下放。授权应主要针对职位而不是个 人，在职人员应具备所在职位要求的能力和道德。 既大胆授权又规定权限，按制度程序监督权力使用，但 禁止干涉制授权内事宜。 明确权责，建立组织间、不同组织成员间的日常工作交 组织间配合不 流、沟通平台、渠道，同时建立日常的员工交流平台， 力 增强组织间的了解和融合，形成一个开放的良性的支持 、合作环境。 建立、执行合理良好公平的人力资源制度(薪酬福利制 人力资源制度 度、绩效评估制度、奖惩制度、人力资源综合评估制 度），建立通畅公正的升降通道。 岗位要求、职责明确、合理，不相容职务分离，人才需 人力资源结构 求计划合理，适当人才储备。 关键岗位职务 关键岗位轮换管理 违规风险 企业文化氛围形成培养、职业道德培养，专业引导、培 员工素质 训、考核机制 考核指标尽量引导被考核者长期性的贡献（而非短期性 的急功近利，损害企业长期利益）。如盈利指标与资产 KPI考核 现状及后期成长性结合，销售收入指标与销售成本、销 售费用指标结合。把握考核指标的导向性、系统性。 明确任职要求，多角度考察应聘对象背景材料（不偏听 高级人员招聘 猎头的推荐），力求职位、薪酬与贡献匹配，争取其对 企业发展方向的认同，保证合理的稳定性。 完善并较好执行激励约束机制、优胜劣汰机制，注重人 关键人才 文关怀，关注关键人才动向。 掌握或接触重 规范离职程序，重视重要信息的移交和离职后的保密责 要信息员工离 任约定。 职 对所辖公司人 协助建立人力资源框架，报告、检查、协助处理。 力资源管理
工程施工
销售
物业管理
监理单位责任 督促监理单位尽责。 工程日常的交 ①运营管理部门定期及不定期工程巡查，评比。②项目 叉巡查 部自检与上级单位交叉巡查相结合。 ①建设监管机构未正式验收前，企业组织相关部门（包 括物业管理）到场按技术指标要求自行巡验，施工误差 应限制在规范标准内，需要整改的及时整改。②保证工 工程验收 程质量，积极与相关单位沟通协调，搞好前期规划验收 、人防验收、消防验收，保证综合验收效果。③确认企 业验收参与部门责任。 建立阶段总结、采购总结、完工总结制度，将总结结果 工程总结 填入供应商、承包商信息库，并执行奖励和问责程序。 按合同付款，禁止利用付款卡要财物或其他利益，禁止 工程付款 对财务部已开出并提请转交施工单位的工程款拒绝转交 、延缓转交。 工程处罚须相关单位会签（其中应有成本部、财务 罚没收入 部），罚没收入通知单须编号，收入财务直接收取。 通知相关部门会签拆除，规范入库，处理时遵循相关资 边角废料处置 产处理规范，回收款项必须由财务开具票据收取，非经 收入 财务委托，禁止财务外其他单位收取。 全集团范围内宣导品牌价值，要求每一细节每一环节均 需维护企业品牌，品牌管理部门积极作好品牌的培养扩 品牌风险 展工作，监控品牌成长过程，协调媒体关系，控制品牌 风险发生。 ①售楼合同应明确相关条款，并将应达到的标准送达工 售楼合同 程、设计人员；②销售系统必须根据售楼合同及时登陆 数据。 销售广告、宣传资料、销售人员对产品、环境等的描述 销售承诺风险 应一致，承诺应能顺利兑现。 样板房展示 明确交房标准。 销售定价 明确定价程序、权限，并将情况同时报送财务部。 特价审批 规范特价范围及授权审批程序。 退房换房更名 退房换房更名须经相应审批（需经财务部审批流程）， 程序 且在销售信息系统上保留调整痕迹。 规范收款程序，收据留营销一联以作登记，财务、营销 收款管理 信息登录及时、信息一致。 开放社区会加大物业管理难度，损伤业主对物管水平良 开放社区风险 好印象，可采取隔离商业区与住宅区入口方式，或尽量 减少社区对外开放程度。 物业、财务均建立空置房管理台账，两部门定期会同现 空置房管理 场盘查，建立物业日常巡查制度，查看空置房设备设施 情况，避免丢失，进行日常养护，减少毁损。 公共建筑使用须合法及符合房屋销售合同、建设规划的 公共建筑使用 规定，不能擅自改建和利用。 制定相应的维修通知、施工、结算流程，工程质保期内 物业维修 维修，应保留要求原承建单位维修的通知记录。
资产管理
决策
①开票与收款职能分开；②出纳与收银员每两天对账， 物业收费无催 收银员当日交款，出纳报会计日报表；③每月出欠交对 交体系 账单，与物业管理核对，并催收，确定欠款预警值或 期，一个月或两个月发律师函。 ①根据投资计划提前安排筹资计划，积极筹措资金；② 欠付工程款引 统筹考虑开工面积计划，及时了解工程进度情况，根据 起诉讼 预算统筹安排资金，按合同及时兑现付款承诺。 政府税费资金 事前沟通规划，提前计划性协调（战略部、财务部）准 税务风险（多 ①提高企业税务管理人员专业素质、政策熟悉程度； 交税；可以不 ②税务管理人员实时关注税收政策法规变化，深入研 交税，却交 究，并有策略地积极地与主管税务局保持良好沟通，寻 了；可以筹划 求对企业有利的税务处理方案； 不交或少交的 ③税务管理人员积极主动对企业领导、员工宣导税收政 却未筹划交了 策。 与税务、财政 合法合理维护、和谐税企、财企、银企、证企关系，争 、银行、证监 取对开发工作的支持，并及时取得相关信息，以调整集 等部门机构关 团战术或具体工作计划 系维护 资产采购与保管职责分离，资产出入库须开单，并经二 人以上签字，填列资产清册（或资产台账），分类管 理，定期盘点清理，补充完善台帐，达到账实相符，财 清理造册 务资产帐也应定期与行政资产台账、实物核对，补充调 整会计资产记录。 定期清理 建立、执行定期清理盘点制度，对清理结果进行处理。 报废必须经过相应的报批程序，资产变动应填制相关单 报废处理 据，补充台帐，报废处理收入由财务部直接收取。 资产灾害或意 购买业主保险、财产保险。 外损失 政策法规、行 业发展变化 战略部门设置政策收集、行业信息收集及研究职能，重 快，而未能掌 视理论研究与实践的有机结合。 握 规范完善各类决策程序，重大事项集体研究决策，重视 决策程序 专业人员意见，决策权限应与责任匹配，重大事项决策 执行后评估，执行奖励或问责程序。 规范制度程序且可行，要求不相容职责分离设计，规范 制度程序的规 的授权审批流程，筹资方案拟订人不能参与筹资决策， 范 授权批准体系明确。 筹资活动与企 以企业发展战略为中心达到协调统一，筹资活动能有力 业发展战略严 地支持企业发展战略的实现。 重背离 采用适合产品特点、集团发展和资金调度的债务与资本 筹资结构 结构，适当的资金风险承受度，保证适当的短期变现能 力。 合法规划筹资渠道（筹资银行和券商的选择），保持良 筹资方式选择 好的筹资结构，进行筹资效益分析，长短期效益统筹考 虑。
筹资
投资
土地获取
适时动态监控资产负债率、流动比率、产权比率，及时 筹资适时监控 分析筹资结构、资金压力。指导项目公司筹资活动，并 进行动态监控及预警。 相关部门根据职责对合同或协议合法性、合理性、完整 筹资合同或协 性、效益性进行审核，审核情况和意见应有完整的书面 议 记录。 归还借款和利 结合偿债能力、资金结构等，保持合理的现金流量，确 息及支付股息 保及时、足额偿还到期本金、利息或已宣告发放的股息 红利 、红利等，保证企业良好的信用度。 应当按筹资方案有计划地使用资金，因变化需改变资金 用途的，应履行审批手续。资金使用执行审批制度及预 筹资资金使用 算管理制度，集团、项目公司间资金调拨应执行集团批 准程序和筹资协议合同的约定。 集团对项目公 指导项目公司筹资活动，适时动态监控其资产负债率、 司筹资活动的 流动比率、产权比率，到期债务或分配压力，并及时预 支持和监控 警。 投资管理制度 建立规范的投资决策制度、程序，其中规定投资分析部 、程序 门仅作投资分析陈述，不参与投资决策。 结合政策及市场分析，制定具有前瞻性的可行的且具有 投资战略 一定灵活性的投资战略，长短期相结合。 投资风险集中 优化投资组合(产品类型组合、投资方式组合、投资区 投资类型的选 综合考虑整体和本案投资战略投资目标、投资供给能力 择 合作方的选择 、政策、市场趋势，及合作方情况（声誉、信用度、内 合作模式的选 部管理情况、资本情况、资金供给能力、政府部门协调 能力、提供的合作条件的真实性合法性、投资目标、合 择 投资区位选择 作诚意），进行充分的投资分析，根据投资管理制度执 投资时机的选 行相关的审批、决策程序。 择 选择有资质有信誉的事务所开展尽职调查，或内部选派 有专业能力和认真负责的专业人员进行尽职调查，重点 尽职调查 调查企业内控、风险管理、经营情况、资本结构、资产 状况、资产资金供给调度能力、市场影响力、政府关系 等。两种调查方式均约定调查未尽责责任。 重大投资决策必须由决策委员会集体决策，决策委员发 投资决策 表意见，并根据决策执行结果对其进行奖励或问责。 ①重视投资阶段性评估工作，及时调整投资方案，追究 投资效果评估 责任人责任，或奖励有功人员。②加强投资总结，对投 资成果对进行客观分析，执行奖励或问责程序。 招拍挂 土地竞争时的成本控制。 确权 及时督促政府部门确权，获取土地使用证。 加强市场调研的可靠度，充分分析项目可行性。物业管 项目定位 理职能根据情况参与定位研讨。 ①建立闲置预警制度；②对于近期内不开发的土地进行 土地闲置 小范围的建设，作出开发之势，可临建。