1融资二十八种模式

1融资二十八种模式

我国改革开放30年，在市场经济体制下，中国的企业管理者在生产技术，经营技术，管理技术等方面都没有问题。唯独融资、资本运作方面比较欠缺。这是我们的软肋。而就不同行业来看，房地产企业管理者在融资方面又优于其他行业。这是因为，房地产的运作离不开资本。房地产是资本、资源密集型的产业，离不开土地，更离不开资本。尤其在目前形势下，资金、资本显得尤为重要。

几年前，房地产开发商拿到土地，就相当于有了资金。那时土地非常好批，开发商拿到土地，抵押给银行贷款，拿到资金就可以搞开发。但现在不同了，开发商必需有充足的资金才能拿到土地继续搞开发，所以，现在资本排在第一位。房地产也是关系国计民生的产业。房地产是国家的支柱产业，也是百姓最关心的问题。衣食住行，没有汽车我们还可以骑自行车，但不能不吃不住。所以，房地产是国家支柱产业，也是百姓最关心的问题，当前，是焦点问题中的焦点。

中国的房产改革开放之后，从80年代末90年代初一路走高，到2000

年左右，到2004年左右，走到了高潮，两年又走到低谷，是一个经济周期。即使没有经济危机，这个周期也会出现，而经济危机让这次周期雪上加霜，这是目前的问题。所以，房地产开发商对融资，资本运作相关知识和技能的掌握非常重要。房地产开发有三个传统的融资渠道：企业自有资金、借钱、贷款。后来出现了类似按揭等一些融资模式，但还是比较单一。今天我讲的二十八种模式，因为时间比较短，不可能讲全面。但希望能为大家解决一个思路和理念的问题，思路决定出路，理念决定高度。知识决定素质，从事房产业行业，思路、理念、知识都非常重要。

一、国内银行贷款

房地产开发商离不开银行，目前来看主要资金来源还是银行。同时，使用银行贷款成本最低。但是银行贷款有条件。三个条件，要么信誉、要么抵押、要么担保。另外，通过资本运作也可以和银行打交道，通过资本运作的方式取代信誉、担保、抵押。不管怎样，让银行感觉到还款有保证，贷款就不是问题。

二、国外银行贷款

中国加入WTO后，2006年开始，外资银行逐步在中国开展人民币业务。到了2006各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。目前，各大银行在北京、上海等一些主要城市都有分支机构。国外银行非常看好房地产，因为房地产是支柱产业，物有所值，是发展的产业。目前，受调控，行业调整和金融危机的影响。外资银行放贷也相对谨慎，但总的来看，外资银行仍然看好房地产业。

三、民间借贷

据了解，民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。一般在资金有限，急需用钱时采取这种方式。采取的方式不一而同。有些借贷属于高利贷形式，但如果是开发回报较高，借贷的高利息仍然可以接受。民间借贷优点是比较简

单，不如银行贷款复杂，民营房地产开发企业较多的使用这种方式。

四、房地产抵押

房地产抵押贷款，包括在建工程抵押，预售房屋抵押等，这是开发商根据情况可能会采用的一种融资模式。

五、房产典当模式

典当模式的优点是手续简单速度快，但手续费较高。这就要求开发商在核算项目利润的基础上权衡采用。如果在银行贷款几千万或上亿，办理周期可能要几个月，如果在大的典当行办理典当，只要手续齐全，一个周款项即可到账。去年春天，我给北京山景山区给一个房地产项目做典当，8000万资金3天到帐。

六、房地产项目融资

项目住宅资产或者商业地产，把项目包装进行融资。早期广东的碧桂园，本来是个卖不出去的死盘，找一个策划高人包装之后就把这个项目进行融资卖出去。

七、发行债券融资

我国在九十年代发行过几只地产基金，国家房地产调整之后发展也比较困难了。但作为一种融资模式，时机恰当时还是可以发挥作用的。

八、商业信用融资

房地产融资中的商业信用也称房地产商业信用，是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。

房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建到消费阶段的

流通过程中所发生的借贷行为，其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。此外，在房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。

早期房地产开发中卖楼花等都属于商业信用模式，现在国家政策出台以后规定，楼封顶以后才可以卖，但在房地产开发过程中，应收款、应付款仍然可以做为商业信用模式。

九、金融租赁模式

金融租赁也叫融资租货，是由出租人根据承租人的请求．按双方的事先

合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产．在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件．将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。金融租赁的本质是一种债权。这种租赁具有融物与融资双重功能，这实际上解决了生产企业缺乏生产资金的问题。

金融租赁模式，实际是从其他行业转入地产房地产开发的，既是一个融资的模式也是一个销售的模式，如出售回租。

十、信托计划融资

信托计划融资，是指委托人将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司以自己的名义按照委托人和受托人双方的约定，实施信托计划的一种投融资模式。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。这种模式较适合大项目，大社区。

十一、产业基金融资

投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募

集资，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。

投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。

国内国外都有很多为合作开发设计的产业基金。特别是在2004-2007年，国外有很多资金，通过各种渠道流入国内。

十二、产权交易融资

产权交易是指资产所有者(企业的所有者)将其资产所有权和经营权有

偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基本特征的财产权益的全部或部分出卖的行为。换言之，就是把企业作为一种实物商品进入市场，按照价值规律和竞争机制进行自由交换、买卖，使优势企业得以壮大，劣势企业就此消亡，使经济发展的“细胞”更具活力。

房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

产权交易融资实际就是盘活存量资产。地产开发过程中，有些存量资