精装设计管理

管控要点
1）汇报。概念方案以我司提供定位为依据进行平面优化，汇报次数1至 2次。 方案汇报时间3次。如因重大项目或特殊项目需反复调整， 前期计划时应适当预留2次汇报调整段。
施工图原则上进行电子版对接，景观精装部内部审图3次内
需解决所有图纸问题，确认后由设计方晒蓝图。后期施工 单位确定后，需设计单位进行对接及技术交底。 2）方案设计阶段因为其标准化难以具体量化，故具有极大不可控性， 对整个设计阶段时间节点把控影响较大。需经办人对事态法杖提前最好 预判，如遇突发状况，发生方案反复，风格调整，需做出及时反映。 3）做好备选设计单位准备，如设计进展缓慢，预计将严重影响项目进 展情况，需及时终止设计合同，更换设计单位。 4）加强对汇报会议的把控。尽量减少与会部门参加数量及参加总人数， 减少无效建议出现几率。针对设计服务主体（营销部或商运公司），方 案确定主体（集团决策层）意见进行深入理解分析，把握要点，解决问 题。
3）设计成本估算表
按每层每个空间所用材质，施工做法，结合人工税费等市场合理 价进行先期估算。 4）装饰材料封样
公司流程审批
公司流程审批
1、概念设计
营销策划部/商 业运营公司 景观精装部 设计研发部 成本部
景观设计管理流程（概念设计）
采购部 拓展一部 项目管理部 工程部 物业公司 分管领导 常务副总经 理 总经理 支持性文 件
会议主持人：项目总监（是每一次会议的主持）
会议召开方式：需召开多次会议；每次会议均需做出决策，并定出决策点；每次 会后，分头收集信息，进行专业间碰撞
会议主持人：项目总监（是每一次会议的主持）
会议召开方式：需召开多次会议；每次会议均需做出决策，并定出决策点；每次 会后，分头收集信息，进行专业间碰撞
启动会标准模板
编制《方案设 计任务书>审 核
会签
审核 审核 审核 审批
编制《方案设 计>
设计内审
参与方案设 计评审，审 核《方案设 计成果》
经内审和营销 评审后形成方 案设计成果
会签
会签
会签
审核
审核
审核
审核
审批住宅项目 的景观概念方 案
由山东总经理 审批后形成 《方源自文库设计成 果》
根据实际情况 选择下一阶段流程
施工图 扩初设 设计流 计流程 程
扩初设计流程
编制《施工图 设计任务书》 审核
会签
会签
会签
审批
进行施工图设 计
提供《施工图 阶段成本控制 目标》
设计内审
提供施工图设 计成果 审核
《施工 图设计 成果评 审表》 会签 会签 会签 会签 审批
评审后经修改 形成最终施工 图蓝图
进行图 纸会审 及施工 图交底
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样板间精装修启动会的流程
启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第 一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。 参会人员： 地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；运营副总（建议尽可 能参加每一次会议）；集团运营中心（主要参加新公司前三个项目） 项目总监，项目团队成员
1）三种室内风格倾向 2）功能区域划分及人流动线分析
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设计成果控制-概念设计
方案设计 概念设计必须提供成果
3）平面布局优化 4）空间关系说明
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设计成果控制-概念设计
方案设计 方案设计必须提供成果
1）彩色平面布局及流线确定 2）主要空间三种室内风格效果
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设计成果控制-概念设计
会议主持人：项目总监（是每一次会议的主持）
会议召开方式：需召开多次会议；每次会议均需做出决策，并定出决策点；每次 会后，分头收集信息，进行专业间碰撞
段成果中，不再重新召开启动会。
启动会逻辑图 风险显化 价值挖掘 产品定位 市场定位 体验区选 址定位 成本测算 一二级计 划
启动会的原则及目的
明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。 对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。 识别项目风险点，提出预案。 启动会同时是向项目团队的交底会。 针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。
CHAPTER TWO 设计施工管理标准 设计单位的选择与后评估 设计成果控制 概念设计 方案设计 初步设计 施工设计 公司审批流程
第一章
项目定位 启动会标准模板 示范区标准 规划设计标准 成本控制
项目定位
启动会的定义
启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第 一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。 参会人员： 地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；运营副总（建议尽可 能参加每一次会议）；集团运营中心（主要参加新公司前三个项目） 项目总监，项目团队成员
启动会的成果
启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案，必须与政府归口管理部门关键人 员提前沟通，以保证启动会方案报批通过，降低方案反复的风险。 拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高项目 启动会效率的前提。 启动会是公司对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若由于 市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶
精装设计管理
jingzhuang
contents
DESIGN
CHAPTER ONE 项目定位 启动会标准模板 项目对标 示范区标准 规划设计标准 成本控制
CONSTRUCT
CHAPTER THREE 施工单位的选择 工艺标准 景观施工样板确认流程 图纸交底 苗木的选定 材料验收 营造阶段把控 CHAPTER THREE 经验总结 总结模板 总结案例 部门课题的研究运用
投资测算
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项目定位
售楼处精装修启动会的流程
启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第 一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。 参会人员： 地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；运营副总（建议尽可 能参加每一次会议）；集团运营中心（主要参加新公司前三个项目） 项目总监，项目团队成员
3、设计单位确定流程
设计单位考察
设计单位现场勘测
合同洽商
开始设计
合同签订
合同审批
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设计单位的选择与后评估
设计单位的选择
4、管控要点 1）明确设计范围，明确设计面积为建筑面积或室内面积。需在合同 中附件明确平面图纸，将设计范围以填充形式划出，标明面积。 2）以分区域分功能进行区位报价，各区域需明确单价，并注明建筑面 积在设计过程中如发生调整，需执行合同区域单价。 3）明确设计提报节点，可适当放长概念设计阶段汇报次数，做好前期 设计方向定位，避免进入方案阶段出现设计风格变化，导致设计单位增 加设计费用等争议问题出现。 4）明确设计图纸包含内容，细化至效果图数量，平面图内容（常规为 平面布局图，隔墙尺寸图，地面拼花图，天花造型尺寸图，天花灯具定 位图，灯具连线图，机电点位图，及综合天花图<综合消防空调弱电等 个专业图纸>），材料样板，材料书，家具书，装饰灯具书，工程灯具 书，洁具书，五金书等。 5）设计单位需提供软装方案风格方向，需明确方案深度，需细化至各 家具尺寸，材质，图片，并明确设计单位对后期软装单位（如软装单位 为另外招标）所提供资料有配合审核的义务。 4、所需资源 公司法务的支持。如遇到跟国外的设计院合作，需要公司法务密切 配合。 5、所需资源
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启动会标准模板
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启动会标准模板
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第二章
设计单位的选择 设计成果控制 概念设计 方案设计 初步设计 施工设计 公司审批流程
设计单位的选择与后评估
设计单位的选择
1、分等级建立三级设计单位信息库 建立健全精装设计单位资源信息库。按照设计单位在业内实力，优 秀案例，企业知名度等综合因素将设计单位分为三档。 A档：国际知名公司，屡获业界知名设计大奖，业界较高口碑 B档：国内知名公司，近三年有较多成功案例，业界活跃度较高 C档：小型设计工作室，有较高设计追求及业务能力，出图规范、迅速 2、设计单位确定流程 方式一：直接委托设计 方式二：邀标
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公司流程审批
公司流程审批
3、扩初设计
营销策划部/商 业运营公司 景观精装部 设计研发部 成本部
景观设计管理流程（扩初设计）
采购部 外联部 项目管理部 工程部 物业公司 分管领导 常务副总经 理 总经理 支持性文 件
方案设计流程
编制《扩初 设计》
设计内审
经内审和营销 评审后形成扩 初设计成果 审核
方案设计 方案设计必须提供成果
3）主要空间方案确定后，根据风格补充其他空间效果图 4）主要空间材质选择
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设计成果控制-概念设计
方案设计 施工图设计必须提供成果
1）施工图图纸 2）主材，灯具，洁具，家具选型
材料详表
工程灯具详表
家具详表
洁具详表
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设计成果控制-概念设计
方案设计 施工图设计必须提供成果
审核
编制示范区 景观标准 审核
会签
审核
审批
项目景观定 位报告书
编制景观设 计任务书审 核
提供景观成 本控制目标
会签 会签
审核
审核
审批
审核
编制概念设计 方案审核
参与《概念方案 设计》评审，并 会签概念设计方 案成果
内部评审
会签
会签
经内部和营销评 审及相关部门会 签后形成《概念 设计方案》
审核
审批住宅项目 的景观概念方 案
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设计成果控制-概念设计
方案设计 所需资源
1）需请设计部及时准确提供设计图纸（建筑、结构、水暖、智能化）。 如发生变更需及时反馈至我部，力求同步调整。 2）需请项目使用主体（营销部或商运公司）在每次汇报会议达成一致 意见，确定设计方向，对不能满足要求的设计局部提出具体需求。 3）需设计单位具有灵活机动处理方案调整能力，对设计过程中出现的 方案风格反复有应对能力。 4）建立建强景观精装部员工自身设计能力及设计单位资料库，对设计 阶段突发问题提前做出预判，及时拿出解决方案。
公司法务的支持。如遇到跟国外的设计院合作，需要公司法务密切
配合。
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设计成果控制-概念设计
方案设计 综述
1）设计方案分为概念设计，方案设计，施工图设计三部分。 根据项 目性质略有区分，如方案设计单位仅签订方案设计合同，需进行方案深 化后，进入施工图设计阶段。 2）概念设计： 设计单位依据为我司提供定位书、风格建议、建筑设计成果。对平 面进行优化，并对主要空间进行风格图片示意，主要面材选型图片示意 （时间充裕需提供材料实物样板）。 3）方案设计： 设计单位概念设计经我司认可确认后，进行方案设计。本阶段需提 供平面布局图、天花平面图、主要空间效果图，效果图未表现区域彩色 立面图。 （时间充裕需提供材料实物样板）。 4）施工图设计 设计单位方案经我司认可确认后，进入施工图设计。本阶段提供 1图纸：平面图（平面布局、隔墙尺寸、地面铺装、天花平面、灯 具尺寸、开关连线，机电点位），立面图，节点图。 2物料书：面材物料书，家具物料书，装饰灯具书，工程灯具书， 洁具及五金配件书。 3实物样板：装饰面层材料样板。 5）软装设计
会签
会签
会签
审核
审核
审批
由总经理审批 后形成《扩初 设计成果》
施工图 设计流 程
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公司流程审批
公司流程审批
3、施工图设计
营销策划部/商 业运营公司 景观精装部 设计研发部 成本部
景观设计管理流程（施工图设计）
采购部 拓展部 项目管理部 工程部 物业公司 分管领导 常务副总经 理 总经理 支持性文 件
形成《概念设计 方案成果》
方案设计流程
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公司流程审批
公司流程审批
2、方案设计
营销策划部/商 业运营公司 景观精装部 设计研发部 成本部
景观设计管理流程（方案设计）
采购部 外联部 项目管理部 工程部 物业公司 分管领导 常务副总经 理 总经理 支持性文 件
概念设计流程 提供《产品 建议书》， 审核《方案 设计任务 书》
成本控制
以成本控制单价为依据，进行方案设计。方案确定过程中由精装设计单 位进行成本概算，如有超出需及时进行调整。施工图完成后，由成本部 完成清单编制及曾本测算。在保证总价不超成本限价的基础上，对重要 空间及次要空间机型阶梯状划分，突出主体空间，简化次要空间。
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设计成果控制-概念设计
方案设计 概念设计必须提供成果