专业市场(商铺)可行性报告

专业市场（商铺）可行性报告

•商用物业•

2007专业市场可行性报告

策划：《安家》杂志记者部

执行：《安家》记者詹伟锋

专业支持：中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会中国商业联合会、华高莱斯国际地产顾问、汉博顾问、伟业商业公司、华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司、亚信联行、海创商业设计机构

●印象：专业市场困境中突围

●规律：专业（批发）市场成功五大要素

●合力：专业市场十大运作环节

●近景：专业市场将走向边缘化

●未来：产业（专业）商铺三大发展诉求

●变革：专业市场竞争与转型之路

●高阶：零售型专业市场的2007

●关键点：资金链条人才资源

●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值，确立马连道茶街行业地位

●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

商业地产的利润空间和市场前景吸引了越来越多的开发商进入这一领域，但其开发运作的复杂和困难也是有目共睹，现在，北京地产圈中，无论是专家、开发商、专业机构还是媒体，都对商业地产“销售火暴但经营成少败多”的局面有比较清醒的认识，可以说在2000年之后的商业地产发展大潮中，我们正在发现越来越多的问题，同时也在形成越来越多的共识。今天，在具体而微的层面上探讨如何做好商业地产，无疑成为我们共同关心的话题。

作为对北京地产负有第三方责任的专业媒体，从怎样的角度切入这个炙手可热的领域，用怎样的方式处理这块价值不菲的烫手山芋，以怎样的形式为业界提供可资借鉴的专业意见，既是我们必须做好的本职工作，同时也是值得细细思量的重大课题。

本期，《安家》记者选择专业市场这个特定的剖面，遍采权威专家和专业机构的独到见解，对其进行全面了解和分析，并通过对典型项目和热点区域的案例解读，深入探询和研究其市场规律，试图达到管窥商业地产运作要诀的目的。当宏大而繁杂的商业地产令我们颇感一言难尽甚至欲语词穷时，也许精确而深刻地剖析其中一个特定领域，能带给我们更多有益的启示——而这正是我们最初瞄准专业市场的动机所在。

在此，也要特别向本次为《安家》独家供稿，以及对《安家》慷慨赐教的众多商业地产专家、机构，致以最诚挚的谢意，相信对于07年蓬勃发展并更趋理性的商业地产而言，专业人士将是最宝贵、最有价值的资源。

所谓专业市场，是指专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零售业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中属专业型商业中心范畴。

•2007专业市场可行性报告•

印象：专业市场困境中突围

《安家》记者詹伟锋/文

被访者：王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长

遭遇分流

从上世纪七、八十年代发育开始，专业市场经历了较长发展期，通过不断洗牌，目前基本已形成门类齐全的专业市场，而且逐步实现了规模化。新建专业市场难度加大，因为专业市场背后连着制造业，一个市场形成规模以后，与整个产业链的关系也就建立了，而新兴市场要做起市场建筑容易，要与已有市场竞争网络渠道却相当困难。

另一方面，与消费者的改变有关。我们的专业市场不仅仅是批发，零售也占有相当比重。随着社会阶层的分化，购买力的提高，消费习惯的改变，上流社会、中产阶级、低收入人群，对于消费场所的要求也产生较大差别。越来越多的人倾向于到休闲娱乐设施比较好的商业物业中去进行消费，卖场环境、服务质量、配套设施、消费感受变得更为关键，对于价格的敏感度却降低了——而相对低廉的价格正是专业市场的优势所在。所以，从某种程度上来说，专业市场的发展空间也在缩小，有被其他商业物业形式分流的趋势。

重在规模

已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，如果同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现不出来。另一方面，做大之后新的同类市场就很难再发展，尤其是在一定商圈范围内。

专业市场规模化需要时间，并且涉及到很多客户资源，从这个角度来看，专业市场不是简单可以模仿的，因为一个市场所具有的客户资源，主要不是开发商和市场管理者的关系，更多是经营户带来的关系。比如一家做玩具的经营户，可能在某个地区拥有庞大的客户网络，那些客户可能非常信赖他，而另建一个新的市场，如果这个经营户没有过去，那么他的客户可能也不会进入那个市场。

也应持有

商业地产的持有经营渐成业内共识，对于新兴的专业市场而言，初期应对商铺进行租赁而非销售，并实行统一管理运营。现在国内大量的专业市场虽然也是散售经营，而且仍然经营良好，但这与早期的市场环境有关，而且有的项目也是培育成熟以后再销售的。实际上，未成熟的市场如果分割销售，小经营户的风险就加大了。因此，很多小业主宁可去一个业已成熟的专业市场转手购买商铺，也不愿意去新建的市场投资一手商铺。

专业市场对外规模优势明显，但对内也有劣势，那就是经营内容同一化、经营户竞争激烈等。如果商铺卖掉以后，经营范围难以控制，后期的统一营销推广未必能得到商户的配合。如果经营户出现问题，市场也很难去协调，作为一个大的整体，专业市场的商户之间关联和影响较大，一旦出现纰漏，对整个市场的声誉会产生负面效果。而如果是统一租赁经营，市场可以通过索取违约金、提高租金，甚至清场等方式，对商户实行有效管控，保证市场的品牌声誉。

突围之道

建设专业市场过程中，开发商对于区位的选址很重要。做什么样的专业市场，对位置和周边商圈的要求不一样。比如IT卖场，中关村的专业电子市场具备强大的规模效应，因为IT

本身就是一个窄众行业，必须扎堆才能凸显优势，而中关村的高校、IT企业、计算机人才高度集中，这是其他地方不可能获得的资源集群，这也是中关村诸多IT商城成功的重要原因。

对于投资者而言，不同的专业商铺，对于区位，对于商家，对于开发商的操作运营能力，对于专业团队的经验和水平，都需要做出慎重评估。专业市场绝非没有市场空间，但市场有一个培育的过程，包括购物中心之类的新兴商业物业也会对专业市场形成分流，所以专业市场想要突围，逐渐整合是势在必行的。同一类别的专业市场可能聚集到一起，更集中地发展，体现更强大的专业优势。