商业定价方案 PPT
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价格策划方案(PPT 122页)
4、 欲提价产品需要进行必要的改进。企业对 提价产品应进行必要的改进，但不应做大的改动如 主要功能，以免老客户的不适应。对产品进行形象 上的重新包装是个好的办法。
案例中重庆公司提价后的产品，仅仅是在 包装档次和标识上做了改动，口味、包装规格都没 有一点改变。在提价后的市场调查中发现，消费者 认为“中国炒面”的味道更好了，鲍洛奇的提价达 到了影响消费者消费感受的深层目的
中小型企业的产品价格会略低于行业中占 主导地位的企业的价格（房子）
可以用低价抢占竞争者的市场份额；也可 以用高价提供高质量、高服务水平的产品， 使竞争者知难而退（提价促销）
（三）分析定价的影响因素
企业产品定价的影响因素有很多，这里主要介 绍产品成本、市场需求、市场竞争和政策法规四方 面的因素。
1．产品成本
【主要内容】案例导入休布雷公司的巧妙定价任务一了解价格策划任务二了解价格策略任务三了解价格调整策划知识拓展定价方法经典案例一款中级轿车的定价方案实战演练案例导入休布雷公司的巧妙定价在美国伏特加酒市场上
项目七 价格策划
【学习目标】
了解价格策划的原则 掌握价格策划的基本流程 熟悉价格策略 掌握价格调整策划的流程
由于价格策划的结果直接影响企业、消费者、竞 争者和社会等各方面的利益，因此是一个难度很高的 策划项目。为保证价格策划的合理、科学性，企业营 销策划人员应把握价格策划的原则和流程。
一、价格策划的原则
企业定价和调价受多种因素的影响，需要营销 人员根据企业实际情况进行综合判断作出决策。搞 好价格策划应当把握以下基本原则。
2．市场需求
市场需求对产品定价的影响主要从以下三方面 表现出来：
需求能力（即实际支付能力）：即消费者愿意 并且能够支付的价格水平。企业的产品定价应在市
定价方法PPT(精)
离较大。
边际成本定价法
定义
边际成本定价法是指根据产品 边际成本来确定产品价格的方 法。边际成本是指每增加一单 位产品产量所增加的总成本。
优点
在市场需求不确定的情况下，能够 确保企业不亏损，同时有利于扩大 市场份额。
缺点
可能导致企业利润较低，甚至无法 覆盖固定成本，不适用于需要大量 固定资产投资的企业。
定义
根据市场需求和消费者的购买能力来 设定产品价格。
优点
能够满足消费者的购买心理，提高产 品销量；根据市场反应灵活调整价格 ，实现利润最大化。
缺点
需要对市场有深入了解，难度较大； 过于关注需求可能导致价格战或市场 失衡。
适用场景
创新产品、奢侈品、服务类等，消费 者对产品价值感受较强的行业。
价值定价法
04
先进的定价策略与技巧
动态定价策略
实时市场响应
动态定价策略能够根据市 场需求进行实时调整，确 保产品定价与市场需求相 匹配。
竞争环境监控
通过对竞争对手的定价进 行监控，动态调整自身产 品定价，以保持竞争力。
数据驱动决策
运用大数据分析，实现对 市场趋势的预测，进而制 定更加合理的定价策略。
捆绑定价策略
定价的目的和目标
目的：通过合理定价实现企业的盈利目 标，同时考虑市场接受度和竞争状况。
塑造品牌形象：通过定价传递品牌价值 ，提升品牌形象。
占领市场份额：通过价格策略，提高产 品竞争力，扩大市场份额。
目标
实现预期利润：根据产品成本、市场需 求和竞争状况，制定能够实现预期利润 的售价。
定价方法的分类
01 02
定义
目标收益定价法是指根据企业预期的目标利润来确定产品价格的方法。 企业首先确定目标利润率，然后计算出目标收益，最后根据目标收益和 预计销售量来确定产品价格。
市场营销课件第九章定价策略.ppt
3、高于竞争者产品价格定价。
制造特种产品和高质量产品的企业，凭借其 产品本身独具的特点和很高的声誉，以及 能为消费者提供较别的企业更高水平的质 量和服务，而与同行竞争。4、招标和卖定价法。第三节 定价策略
一、心理定价策略
1、小数定价策略。也称为零头价格策略，即产品 价格以零头数结尾，如将价值5元的产品定价为 4．97元。
缺点:(1）高价产品投放市场，限制用户购买，不 利于开拓市场。（2）高利润富有吸引力，促使 竞争者迅速介入。（3）掩盖企业管理的缺陷， 不利于降低成本。
2、渗透定价策略（低价策略）。使试制的 新产品尽快投入和占领市场。
优点:(1）运用价格优势，争取用户，可以 迅速占领市场。（2）能有效地限制竞争者 进入市场。
3.（ ）是指企业对按预定日期付款或 现金购买的顾客的一种折扣。
A 现金折扣 B 数量折扣 C 功能折扣 D 季节性折扣 答案：A
4.（ ）是指企业以高价将新产品投入 市场，以便在产品市场生命周期的开 始阶段取得较大利润，尽快收回成本， 然后再逐渐降低价格的策略。
A 渗透定价 B 取脂定价 C 心理定价 D 声望定价 答案：B
4．衰退期。产品进入衰退期，应采取大幅度 的降价措施，迅速把已生产出的产品销售 出去。
心理定价
刘小姐开了家普通服装店.有一批时尚女装卖剩几 件老也卖不了.她就把这些50元一件的抬到150元, 送到一个朋友的高级服装店.不想一下就卖完了.
小王到家具展览会想买套2000元的套柜.他看到 一套标价2888元的,心想讲讲价2000元应可以. 还没问价.女老板就说:”今天开张,给你优惠.想要 就1600元得了.”小王还没开口,旁边一家的老板 走过来,悄悄对他说:”兄弟,我那边的更优惠.同样 的货,你要1300就行.”小王心里犯嘀咕,赶快离开 了.
会商金街租金定价方案.ppt
项目整体均价：35元/㎡/月
2、免租期建议
免租策略 总体策略：长免租期，提高单位租金，支持项目销售 免租期建议 建议免租期18---24个月 前期参加排卡的商户给予24个月免租期及优先选铺的权利 末参加排卡的商户给予18全月免租期 大面积商户或知名品牌商户可另行申请； 当市场认可度不够时，根据商户的不同要求，可随时调整
主要集中的品牌商家为：百家汇商场、玉福荣超市、通宝 超市、皇朝家私
（四）振兴街商业现状
位于会泽县公园旁，是人们休闲娱乐的主要场所，主要集 中了餐饮、娱乐、美容美发等业态，此区域形成时间较早， 经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街
整体租金水平较高，约为 元/平方米/月，经营情况良 好
主要集中的品牌商家为：
3、租期建议
鉴于各种业态的特征，有些业态投入产出比较大，成本回收慢，在确 定租期时需要适当延长时间，给商户充足的时间回收成本，增加赢利。
主力商家：10-15年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商 家的投资信心；
中型餐饮、娱乐商家：5-10年。5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个 时间商家都没有信心经营，对对这地个别品牌形象好的中型餐饮可适 当延长租期；
从各地段商业价值综合分析
无论从商业展示性，交通易达性分析，还是从未来商业发 展潜力分析，瑞丰路一侧商业价值都是最商的。
七、招商策略
“放水养鱼”
本项目规模大，规划业态较丰富，尤其是餐饮类商家回本 时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，由于餐饮类 商家的租金提升比较困难，项目初期又需要经过1-3年的市 场培育期，同时还有金鼎财富中心的竞争，建议通过长免 租期，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长 期利益的实现。
二、项目本身情况分析
2、免租期建议
免租策略 总体策略：长免租期，提高单位租金，支持项目销售 免租期建议 建议免租期18---24个月 前期参加排卡的商户给予24个月免租期及优先选铺的权利 末参加排卡的商户给予18全月免租期 大面积商户或知名品牌商户可另行申请； 当市场认可度不够时，根据商户的不同要求，可随时调整
主要集中的品牌商家为：百家汇商场、玉福荣超市、通宝 超市、皇朝家私
（四）振兴街商业现状
位于会泽县公园旁，是人们休闲娱乐的主要场所，主要集 中了餐饮、娱乐、美容美发等业态，此区域形成时间较早， 经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街
整体租金水平较高，约为 元/平方米/月，经营情况良 好
主要集中的品牌商家为：
3、租期建议
鉴于各种业态的特征，有些业态投入产出比较大，成本回收慢，在确 定租期时需要适当延长时间，给商户充足的时间回收成本，增加赢利。
主力商家：10-15年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商 家的投资信心；
中型餐饮、娱乐商家：5-10年。5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个 时间商家都没有信心经营，对对这地个别品牌形象好的中型餐饮可适 当延长租期；
从各地段商业价值综合分析
无论从商业展示性，交通易达性分析，还是从未来商业发 展潜力分析，瑞丰路一侧商业价值都是最商的。
七、招商策略
“放水养鱼”
本项目规模大，规划业态较丰富，尤其是餐饮类商家回本 时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，由于餐饮类 商家的租金提升比较困难，项目初期又需要经过1-3年的市 场培育期，同时还有金鼎财富中心的竞争，建议通过长免 租期，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长 期利益的实现。
二、项目本身情况分析
定价的一般方法与基本策略(ppt 57页)
31
心理定价法——招徕定价
快来买啦！ 大减价了
这么便宜？
原价：149元 现价：38元
32
五、差别定价策略
• 所谓差别定价策略，也叫价格歧视，是指 企业按照两种或两种以上不反映成本费用 的比例差异的价格销售某种产品或服务。
（一）差别定价的主要形式：
1、顾客差别定价。
2、产品形式差别定价。
3、产品部位差别定价。
2
教学内容
第一节 影响定价的因素 第二节 定价的一般方法 第三节 定价的基本策略
3
商品价格的本质
• 经济学本质：商品价格是商品价值的货币表现 • 从三个方面来理解价格： • 1.价值决定价格，是价值的基础 • 2.价格受货币价值的影响，价格与价值成正比，
与货币价值成反比。（人民币增值，相当于商品 价格相对下调） • 3.价格反应着经济主体之间的经济关系，价格变 动会导致买卖双方经济利益的调整。
种面和特销定售产量品的。产品。
1、FOB定价。顾客按照出厂价购买某种产品。卖方负责将产品送到产地的运输工 具上。越过船的费用和风险由买方负责。 2、统一运送定价。卖方将产品送到买者所在地，对不论远近的购买者收取相同 的运费。适用于运费占产品价格比例小的产品如电子元器件。
3、区域定价策略。销售者将整个市场划分为若干个大区域。相同区域收取相同的运费。
41
产品组合定价－－选择品定价（2）
选购商品定价 3元一两5元二
？
两7元三两
42
产品组合定价－－附带产品定价（3）
附带产品定价
我不打算在打印机 上赚钱，我主要在 墨盒上赚钱
打印机 850元
墨盒 640元
43
产品组合定价－－分部定价（4）
心理定价法——招徕定价
快来买啦！ 大减价了
这么便宜？
原价：149元 现价：38元
32
五、差别定价策略
• 所谓差别定价策略，也叫价格歧视，是指 企业按照两种或两种以上不反映成本费用 的比例差异的价格销售某种产品或服务。
（一）差别定价的主要形式：
1、顾客差别定价。
2、产品形式差别定价。
3、产品部位差别定价。
2
教学内容
第一节 影响定价的因素 第二节 定价的一般方法 第三节 定价的基本策略
3
商品价格的本质
• 经济学本质：商品价格是商品价值的货币表现 • 从三个方面来理解价格： • 1.价值决定价格，是价值的基础 • 2.价格受货币价值的影响，价格与价值成正比，
与货币价值成反比。（人民币增值，相当于商品 价格相对下调） • 3.价格反应着经济主体之间的经济关系，价格变 动会导致买卖双方经济利益的调整。
种面和特销定售产量品的。产品。
1、FOB定价。顾客按照出厂价购买某种产品。卖方负责将产品送到产地的运输工 具上。越过船的费用和风险由买方负责。 2、统一运送定价。卖方将产品送到买者所在地，对不论远近的购买者收取相同 的运费。适用于运费占产品价格比例小的产品如电子元器件。
3、区域定价策略。销售者将整个市场划分为若干个大区域。相同区域收取相同的运费。
41
产品组合定价－－选择品定价（2）
选购商品定价 3元一两5元二
？
两7元三两
42
产品组合定价－－附带产品定价（3）
附带产品定价
我不打算在打印机 上赚钱，我主要在 墨盒上赚钱
打印机 850元
墨盒 640元
43
产品组合定价－－分部定价（4）
定价策略商务通用ppt
目标收益定价法
定义
目标收益定价法是根据企业预期的 总销售量与总成本，确定一个目标 利润率的定价方法。
缺点
过于依赖预期销售量和成本预测 的准确性，实际情况可能与预期 存在较大差异。
优点
能够确保企业实现预期的目标 利润，同时考虑了成本与收益 的关系。
适用范围
适用于具有明确销售目标和成 本预测能力的企业。
03
02 04
差异化定价
根据产品特点、消费者群体 或销售地区等因素，制定不 同的价格策略，以实现利润 最大化。
动态定价
根据市场需求和竞争状况， 实时调整产品价格，以保持 价格与市场需求的紧密联动 。
陆
定价策略的风险与应对
定价风险识别与评估
市场需求波动
识别市场需求变 化对定价策略的 影响，评估需求 波动带来的潜在 风险。
竞争对手定价策略 成本变动风险
分析竞争对手的 定价策略，评估 其对自身定价策 略的影响及可能 产生的风险。
识别原材料、人工 成本等成本要素的 变动情况，评估成 本变动对定价策略 的影响。
定价风险应对策略
01灵活调整定价策略
根据市场需求和竞争对手情况，灵活调整自身定价策略， 以应对市场变化。
02多元化定价策略
成本结构变动
当产品的成本结构发生重大变化，如原材料成本 上升或生产效率提高导致成本降低时，需要相应 调整定价以反映成本变动。
定价策略的调整方法
折扣与促销活动
通过提供折扣、赠品等促销活 动，吸引消费者购买，同时调 整产品价格以适应市场需求。
01
套餐与组合定价
将多种产品组合成套餐进行 销售，通过整体定价策略提 升销售额和利润。
与
保风险在可控范围内。
万科定价法定价方法
——远洋山水
•
•
万科定价法定价方法
PPT文档演模板
2006年价格上扬，销量走低；2007年初集中放量，消化去年年底积累客 户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格 有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为 1113套。
万科定价法定价方法
•价格论证结构
•价格体系论证 •全盘定价说明 •一期2—6号楼详细定价
•全盘均价
•销售目标 •价格策略 •销控原则 •促销手段 •回款计划
•底价及报价表
•水平价格 •垂直价格
法定价方法
现有产品资料为对比依据 本项目为毛坯房
•论证前提
PPT文档演模板
万科定价法定价方法
•产品力 •竞品比对纬度
130㎡
•万年花城从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了450元 左右。
PPT文档演模板
万科定价法定价方法
地理位置：丰台区青塔西路58号 规模：32万平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 项目均价：10000元／平方米 装修标准：1500元／平方米 销售率：80% 主力户型: 两居C户型约103㎡;三居J户型约
•区域纬度 •抗风险力
•最终价格
•品牌力
•论证思路
•市场影响力 • 客户纬度
•销售执行力
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万科定价法定价方法
•价格论证结构
PPT文档演模板
•区域纬度 •竞品纬度 •客户纬度
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
•市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
•通过前期积累的客户分析 •判定其对价格的承受能力
PPT文档演模板
•区域纬度 •竞品纬度 •客户纬度
商业项目市场比较法定价ppt课件
土壤源热泵平面辐射式空调系统（新风系统）
办公楼标准层面积 办公区建筑层高 办公区净高 大堂层高 商业配置
内部配置
789-1152㎡ 3.2米 2.85米 9.8米 5200平
大荣中心
八大科技系统打造恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，不用空调暖气的生态写字楼，大荣 中心项目以绿色生态建筑为卖点，以空中花园为附加值，提升了项目整体档次。
开发商
总建筑面 积
电梯数量 公摊
物管公司
项Байду номын сангаас概况
青岛大荣置业有限 公司
项目地址
9.11万㎡
办公主楼
5 25% 仲量联行
电梯品牌 户数 物管费
海尔路与银川东 路交汇
北楼25层，南 楼36层
西子奥的斯
4
9.85元/平米
面积范围
187-278㎡
售价
22000元/㎡
交房时间 空调系统
2013.12
装修标准
2000元/㎡
中央空调
—— 待定
待定
简装
办公楼标准层面积 办公区建筑层高
大堂层高 商业配置
内部配置 1#1200㎡；2#、3#740㎡ 1#3.85米；2#、3#3.6米 1#8.4米；2#、3#9米 ——
白金广场
1#标准层1200㎡
2#、3#标准层740㎡
卓越世纪中心
2
#
1
#
3 #
4 #
开发商
项目概况
卓越集团（青岛） 昌业房地产开发有
开发商 总建筑面
积 电梯数量
公摊 物管公司
面积范围
交房时间
项目概况
青岛金岭慧谷置业 有限公司
项目地址
定价策略解析PPT课件
需求量
0
Q1 Q2
需求缺乏弹性
2020年9月28日
16
需求价格弹性对定价策略的影响［2］
价格
P1
A
P2
B
富有弹性的商品， 适宜于适当降价， 以扩大销量。
0 Q1
需求量 Q2
需求富有弹性
2020年9月28日
17
第二节 定价的一般方法
成本导向定价法 需求导向定价法 竞争导向定价法
2020年9月28日
定价“由高到低”：对一些竞争尚未激烈的产品，定价可 高于竞争者价格，利用消费者求新心理，在短期内获取较 高利润。待竞争激烈时，调低价格，赢得主动，扩大销量， 提高市场占有率。
2020年9月28日
10
二、定价成本
总成本 总固定成本 总变动成本 单位成本 边际成本
2020年9月28日
11
1、总成本（TC）。指企业生产一定数量的某种产品所发生的成 本总额，是总固定成本（TFC）和总可变成本（TVC）之和。
价值不仅仅取决于质量、功能、效用和分销 渠道，他取决于消费者对一个品牌奢侈内涵 的看法。
影响定价的因素有哪些呢?
成本 竞争 产品生命周期 利率 汇率 品牌价值 …….
第一节 影响定价的因素
一、定价目标 二、产品成本 三、市场需求 四、竞争状况
2020年9月28日
7
一、定价目标
3、以“组合定价”获取整体利润最大化
有些产品的价格定得较低，以招徕顾客，带动其他产品的
销售202，0年从9月2而8日使企业整体利润最大化。
9
市场占有率最大化
定价“由低到高”：在保证产品质量和降低成本的前提下， 以低价争取消费者，打开销路，挤占市场。待占领市场后， 再通过增加产品功能，或提高质量等措施来逐步提价，旨 在维持一定市场占有率的同时获取更多的利润。
定价策略(案例)ppt课件
定价策略 ---市场、 利润
渗透定价（penetration pricing）----小米手 机
撇脂定价（skimming pricing ）----苹果手 机
1
苹果 小米 三星 诺基亚
2
3
穿越时空的价格诱惑
第八小组 组长：徐超 组员：唐若愚、梁云飞、汪子龙、 王磊、高敏、黄宇、周明亮
35
二、定价策略
part3
产品
高端系列 中端系列 低端系列
psychological price
penetration
pricing
discrimination
pricing
心里导向策略 功能差异策略 跳出价格竞争
36
1.高端系列
part3
8系列：尊贵典雅系列。如8600luna，8800等， 颜色以黑为主。
9系列：个人助理系列 n系列：多媒体终端系列。从n73以后都是高端智
能手机，深受时尚人士喜爱。 e系列：新商务系列。面向企业用户的智能手机，
主要和黑莓手机对抗
37
1.高端系列
part3
• 定价策略：
• 策略一：在生产与营销成本允许下的心理 定价
• 策略二：最大避免价格竞争
• 策略三：为了最大限度保值的升价与降价
开发更多更好的潜http在://w市ww场.x-k。icks但.co也m/ 就意味着市场占 有率会有所下降。 • 特点：对主流功能的需求不大。价格制定的影响 因素包括：手机自身属性、市场竞争的激烈、用 户的购买行为、手机自身属性。
42
43
5
小米
M1
1999元
定价目标 产品成本 市场需求 消费者分析
竞争者的产品和价格
渗透定价（penetration pricing）----小米手 机
撇脂定价（skimming pricing ）----苹果手 机
1
苹果 小米 三星 诺基亚
2
3
穿越时空的价格诱惑
第八小组 组长：徐超 组员：唐若愚、梁云飞、汪子龙、 王磊、高敏、黄宇、周明亮
35
二、定价策略
part3
产品
高端系列 中端系列 低端系列
psychological price
penetration
pricing
discrimination
pricing
心里导向策略 功能差异策略 跳出价格竞争
36
1.高端系列
part3
8系列：尊贵典雅系列。如8600luna，8800等， 颜色以黑为主。
9系列：个人助理系列 n系列：多媒体终端系列。从n73以后都是高端智
能手机，深受时尚人士喜爱。 e系列：新商务系列。面向企业用户的智能手机，
主要和黑莓手机对抗
37
1.高端系列
part3
• 定价策略：
• 策略一：在生产与营销成本允许下的心理 定价
• 策略二：最大避免价格竞争
• 策略三：为了最大限度保值的升价与降价
开发更多更好的潜http在://w市ww场.x-k。icks但.co也m/ 就意味着市场占 有率会有所下降。 • 特点：对主流功能的需求不大。价格制定的影响 因素包括：手机自身属性、市场竞争的激烈、用 户的购买行为、手机自身属性。
42
43
5
小米
M1
1999元
定价目标 产品成本 市场需求 消费者分析
竞争者的产品和价格
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住宅推导法
4000元/㎡
16000元/M2
周边住宅均价 商铺为周边住宅价格的4倍
一楼 19200元/M2
二楼 10400元/M2
三楼 6760元/M2
四楼 4394元/M2
楼层价格系数： 1 ︰ 0.65 一楼优势：提升20%
10189元/M2
常规推算为1复2、1复3的比例。但根据毕节市场情况，本次 推算按照单套1复4面积测算.
机 城区的过渡枢纽点，周边配套成熟，
业，预计下半年底左右入市；
威
遇 2、营销提前可增加对客户的培育，
2、多数客户预期价格低，定价直接影响后续的销售 胁
O 3、目前项目对外销售口径未确立，定价有一定 难度；
W
的价格优势；
3、目前毕节不成熟/烂尾商业较多,一定程度上影响
4、针对性营销有利于市场的把握同时也便于产 了客户的投资预期和投资信心。
项目周边生活、居住、办公各种配套均非常成熟
项目本体分析
经济技术指标
建筑性质：商业、办公建筑 产权：40年 总占地面积： 6547.88㎡ 总建筑面积： 49083.81 m2 建筑高度：85.8m 建筑层数：地下3层，地上19层 建筑密度： 39.9% 容积率：6.0 停车位：地上27个，地下233个 各功能区面积： 商 业： 9437.10 ㎡ 水厂营业厅： 321.46㎡ 办 公： 29239.14㎡ 地下车库： 7851.24㎡ 架空层： 2132.90㎡
租金还原法
100元/㎡/月 65元/㎡/月 13000元/M2
周边商铺一层平均租赁行情
二层整体出租的租金系数比为0.65
按投资回报率年6%测算： 即65*12/0.06
市场比较法
20000元/M2
周边商铺1层/2层单层成 交均价
1F：2.5万元/㎡ 2F：1.25万元/㎡ 3F：0.8万元/㎡ 4F：0.5万元/㎡
1F：2-3万/㎡左右 2F：0.8-1.5万/㎡左右 3F：0.6-1万/㎡左右
市场总结
1、周边在售商业整体售价水平：
1F：2万-3万元/㎡
2F :1.2万-1.8万元/㎡
3F: 0.8万-1.2万元/㎡
4F: 0.6万-1万元/㎡
5F以上: 0.5万-0.8万元/㎡
2、周边商业租金水平：
1F：50-150元/㎡/月
立面分析
架空层
4层商业
停车位
本案商业共计4层+1层转换层，可售建筑面积9437.1㎡,转换层面积2132.9㎡ 1层层高7.6m， 2层层高5.1m 3层层高5.1m， 4层层高5.1m 转换层层高4.8m 其中附属车位260个，5层转换层可作为商业辅助功能使用。
平面分析 1层
临 街 开 间 为 56 米 左 右
商业定价方案
CONTENTS
1_项目本体分析 2_项目周边市场解读 3_价格研判
联邦金座 项目本体分析
基于项目商业概况简介
项目本体分析
项目区位/交通
1、毕节市以老城区、 德溪新区、南部新区为 支点形成“金三角”核 心商业区。 2、东部新城成为衔接 老城区、德溪区、南部 新区的重要枢纽，未来 将成为毕节市的CBD商 务区。 3、联邦金座占据东城 心脏，毗邻客车站、市 政府、七星关区政府， 尽享优质市政配套，定 将成为整个毕节市的商 务名片，开创前所未有 的全新办公领地。
以上数据只是随机抽查几家商家，通过每年租金和大概 面积核算出每月每平米租金
周边项目市场情况
周边商业业态分析
➢ 业态类型：家居、建材、卫浴、餐饮、便利店等 ➢ 业态档次：中档 ➢ 业态租金水平：80~100元/㎡/月 ➢临街底商：30~200㎡ ➢二层面积：300㎡ ➢二层租金：20~35元/㎡/月 ➢三楼多为附带，租金15-30元/㎡/月不等 ➢ 销售价格：
品的分割组合；
联邦金座 价格研判
基于市场比较与静态租金测试
定价原则
•依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 •依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 •依据三:根据项目底商售价，得到本项目预测参考价格
市场比较法
租金还原法
商铺反推法
常规推导 市场比较 租金还原
仅考虑项目底商价格 仅考虑周边商铺价格 仅考虑项目租赁价格
SWOT分析
对比竞品，本项目优势独具、劣势可避、威胁较小； 对比市场，区域陌生、客户抗性较强。
➢1、交通优势：8、9、15路公交车途径项目， 1、项目所在商圈不成熟，仍需发展周期炒热地段；
5分钟到客车站，20分钟到飞雄机场
2、项目预期值高；资金成本较高；
➢发展优势：地处新城区与老城区交界处，未来
优 势
发展的核心区域。
3、项目年初动工，目前在做基础工程，营销提前启 劣
动，营销节点与工程无法配合；
势
S
➢配套优势：周边配套丰富，喜来登大酒店、工 商银行、第三人民医院、毕节学院、气象局、水
4、目前周边处于开发阶段，环境较为混乱
W
厂等配套设施
➢地下3层车场，260个停车位。
1、项目处于七星关区政府旁，属于老城区与新 1、、市场竞争日益激烈，周边地产项目均有4层商
可售面积为2483.74㎡ III. 开间45m，进深57.7m。
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
联邦金座 项目周边市场解读
基于周边市场竞品及现熟铺租金水平
本案周边主要为建材家居市场，背靠东客站，旁有连接老城区的麻园路，商业多在3层以 上，最高达6-7层；周边商业底商租金约在60-120元/㎡/月之间,二层商业租金约在25元40元/㎡/月之间,三层商业租金约在25元/㎡/月左右；其中以东车站周围、麻园路租金最 高，开行路次之，百里杜鹃路、博泰仕府片区略低。
2F：20-50元/㎡/月
3F：15-30元/㎡/月
3、业态档次：中偏低，日常居住型消费，麻园转盘大规模开发与建设，周边居住区 将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但
目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平；
4、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，整体人流量和档次还有待提高；
I. 层建筑面积2618.09.12㎡、车道101.97㎡ III. 实际可售面积为：1985.88㎡ IV. 其中1层附属27个车位 V. 配备4部电梯，柱距8.4m
平面分析 2-4层
I. 层建筑面积2618.43㎡ II. 其中写字楼部分134.69㎡、