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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1宏观经济发展背景
1.1.1青岛市近年来全市GDP及涨幅
青岛市GDP产值从1994年以
来始终保持在2位数的高速
增长，体现出：
青岛经济整体向上，健康
稳定发展的态势，
2005年GDP涨幅16.9%是自 1994年以来涨幅最大的一年。 表1：青岛2004-2006年国内生产总值（单位：亿元）
商业地产营销策划定位报告 案例
2008年4月5日
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
序
“善战者，决胜于未战之前”。
房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白 热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。
皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营 销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能 获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
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1.2 区域内房地产行业状况
区域内经济状况：
2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民 人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。
到2006年底，全区拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居 住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。
皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及 疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺 疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最 优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜” 的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与 强势营销。
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此外，城阳还将建成7条专业特色街：华城路品牌服饰街、中城路（正阳路 以北）大众餐饮街、春阳路科技教育街、世纪公园周边休闲餐饮街、和阳路文 化休闲街、韩国城步行街、中城路（正阳路以南）电子通讯街。
报告目录
一 二 三 四 五 六
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
前期市场研究要点回顾 地块立项条件分析 地块SWOT分析 项目营销策划定位 招商战略建议 附件（商业业态说明）
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第一章 前期市场研究要点回顾
1
宏观经济发展背景
2 区域内房地产行业状况
3
相关政策扶持
以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已 经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家 规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建 成。
城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特 别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土 地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅 达到47%。
年份
2004年
2005年
2006年
人均GDP（美元） 涨幅
人均可支配收入 涨幅
人均消费支出 涨幅
4123 /
11089 10.1% 9002 11.7%
4830 17.1% 12920 16.5% 9883 9.8%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5678 17.6% 15328 18.6% 11945 20.9%
表3：2004-2006年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）
城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里， 城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。
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1.3 相关政策扶持
根据《城阳区2004年－2020年商业服务设施专业规划》未来 的15年里：
城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商 业街、大型专业批发市场、物流 园区和社区商业服务设施六大部分，对城区中心区（包括城阳、流亭两个街 道）、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、红岛街道 553.2平方公里进行商业设施建设。
1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
青岛市房地产投资额度近
年来持续增加，虽然增长幅
年份
2004年
2005年
2006年
度在06年有较大的回落，但 总体的增幅依旧保持在22%
固定资产投资额
984.6
1403.3
1485.7
左右的水平线上，略高于全
比上年增长
38.7%
45%
19.8%
据悉，未来15年，城阳区城区将结合区域特色，形成三大文化圈。其中， 南中轴以世纪公园为中心，建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所；中轴 线建造文化馆、博物馆、电影院、剧场等，成为民众文化休闲街区；北中轴以 莱阳农学院为中心，在周边打造知识服务概念圈，形成知识产业、科技服务街。
在青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南规划20 万平方米，建设太极广场，形成韩国特色集商贸休闲、多功能酒店商务、生活、 购物为主的商业区，建设成为岛城最为集中的韩国特色街。
国水平
房地产投资额
162.7
223.8
268.4
房地产投资增幅低于固定 房地产所占比例 资产平均增幅约10个百分点， 房地产投资涨幅 也反映出青岛房地产行业的
16.52% 27.3%
15.95% 37.5%
18.07% 19.9%
反映出行业发展的平稳，没
有过热。
表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）
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1.1 宏观经济发展背景
1.1.3 青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入
2006年青岛市人均GDP已 突破5000美元，达到中等 收入国家平均水平。 城乡居民收入水平继续提 高，城市居民人均可支配 收入15328元，增长18.6% 较上年提高2.1个百分点， 是近十年来增长速度最快 的一年。 从人均消费支出来看，增 幅达到20.9%，超过收入增 幅2.3个百分点，表现出消 费需求的旺盛。
在2006年中国城市经济实
力排名中位列第十
年份
2004年
2005年
2006年
随着奥运会的临近，奥运
经济势必为青岛未来的经济
国内生产总值
2270
2695.5
3207
拉升提供更强劲的动力。
比上年增长
16.8%
16.9%
15.7%
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1.1 宏观经济发展背景