土地估价报告规范

中和集团土地价值评估报告

创优资评报字（2013）第007号

财务管理1003班 100420142 雷雪蓉

一、摘要

创优资产评估有限公司接受中和集团的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，为满足中和集团的需要，对中和集团取得的二环以内可商住两用的一块面积为15000㎡的土地进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的土地进行了实地勘测、运用市场调查等方法对该土地在2013年10月31号所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、项目名称、委托方及被评估单位

项目名称：中和集团所属位于长沙市岳麓区编号1101278594土地价值评估委托估价单位：中和集团

受托估价单位：创优资产评估有限公司

三、评估目的

本次评估的目的是为中和集团购买该土地提供价值参考。

四、评估对象及评估范围

评估对象是中和集团购买的编号为1101278594土地，位于长沙市岳麓区西二环以内，面积为15000㎡，且土地形状规则，可商住两用。允许建筑容积率为5，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年。

评估范围是与评定该土地的在2013年10月31号所表现的市场价值相关的要素，如开发方式、预计开发费用等。

五、估价对象概况

（一）土地权利情况

委估宗地土地所有权属国家所有，在估价基准日，带估宗地未设定抵押、担保等它项权利。

（二）土地利用情况

供水、排水、供电、通讯等完善。

六、价值类型和定义

根据评估目的及相关评估条件的约束，本项目的评估选择了市场价值作为评估结论的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。七、评估基准日

根据本公司与中和集团的约定，本项目的评估的基准日期定为2013年10月31日。

八、评估依据

（一）评估行为依据

中和集团与创优土地房产评估有限公司签订的土地价值评估业务委托书

（二）评估法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》

6、其他相关的地方性法律法规等。

（三）评估产权依据

国有土地使用权证

九、评估方法的比较及选择

剩余法又称假设开发法，充分的考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。而且拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设及具有投资开发或再开发潜力的土地。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

收益法使用于有收益或潜在收益的房地产评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等也可以转化为收益性房地产。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益性房地产，收益法一般不适用。

成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。成本法也被广泛用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等公用、公益性房地产及化工厂、钢铁产、发电厂、码头、机场等又独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建造的房地产。

经过综合考虑分析，由于该土地是待开发土地，故本次评估采用剩余法。

十、评估方法

（一）基本思路及计算公式

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法的计算公式：

V＝A－B－C

V：待估土地价格

A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B：整个开发项目的开发成本

C：开发商合理利润

十一、评估实施程序和过程

（一）选取最佳开发方式

根据规划的要求和市场调查，该地块最佳的开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%的商业居住混合楼。该建筑为框架结构，总建筑面积为75000平方米，单层建筑面积3000平方米，共25层，其中1-5层为商业用房，共15000平方米，6-25层为住宅，共60000平方米。

（二）预计建设期

预计共两年完成，即2015年10月完成。

（三）预计建设期

预计建造完成后，其中的商业楼全部出售，住宅楼的80%在建造完成后可出

售，20%半年后才能出售。预计当时商业楼售价为20000元/平方米，住宅楼售价为8000元/平方米，折现率为10%。那么就可以得出：

开发完成后房地产价=20000*15000+8000*60000*[80%+20%/(1+10%)^0.5] =775532408.57

=77553.24（万元）

（四）估计开发费用

经估测，总开发费用（包括管理费用）为30000万元。

（五）估测投资利息

该房地产在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入70%，第二年投入30%。经调查了解，银行现行基本建设贷款年利息率为6.15%，则：投资利息=地价*[(1+6.15%)^2-1]+30000*70%*[(1+6.15%)^1.5-1]+30000*

30 %*[( 1+6.15%) ^0.5-1]

=地价*0.13+2239.36

（六）估测开发利润

经调查分析，房地产行业开发同类地产的平均利润率为25%，则：

开发利润=（地价+30000）*25% =地价*25%+7500

（七）估算销售税金及附加

根据税法，评估对象的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，则：

营业税=77553.24*5%=3877.66（万元）

城市建设维护税=3877.66*7%=271.44（万元）

教育费附加=3877.66*3%=116.33万元）

营业税及附加合计=3877.66+271.44+116.33=4265.43（万元）

（八）估测销售费用

经调查分析，销售费用为开发房地产价值的3.5%，则：

销售费用=77553.24*3.5%=2714.36（万元）

（九）求取地价

将上述各项数值带入剩余法评估计算公式得

地价=（77553.24-30000-地价*0.13-2239.36-地价*25%-7500-4265.43

-2714.36

地价+地价*0.13+地价*0.25=77553.24-30000-2239.36-7500-4265.43

-2714.36

地价=30834.09/1.38=22343.54（万元）

单位地价=22343.54*10000/15000=14895.69（元/平方米）

十二、评估假设

1、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、土地使用着合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

3、任何有关带估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

4、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常运

行、持续发展。

5、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的

土地收益。

6、待估宗地的最佳开发利用方式为：商住两用。容积率为5。如以上设定

的条件与政府相关部门最终的批复又出入，评估报告应做适当调整或重