2018小型地块产品定位初步推演
淀山湖镇地块产品定位报告2010-64页
8
区域属性— 区域属性—环境资源
淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。 淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。
淀山湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴 水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点 （大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等）众多,是上海重要 的旅游区，人文历史底蕴丰厚。 淀山湖同时也是上海的母亲 河—淀浦河的发源地，和上海有着割不段的联系。
淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，个性化庭院与系列组团，水系景观以水岸森林为主 体，人车分流组团，简约唐风别墅，转进式设计，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。整体形象以创造自然生态环 境为原则，以水岸森林为主体，整合各分区组团，形成步随景移的连续空间，创造生态化景观环境；沿岸景观整体大气，滨水空 间强调光影效果。而内部水道则相对曲折，水岸以自然式草坡为主，结合平台、甲板等多样的景观处理手法，充满情趣；各别墅 组团间的景观组团，成为表达整体景观意象的重要节点，以人性化的设计尺度，结合设计了公共景观带的水岸景色引入组团。
7
区域属性— 区域属性—配套服务
国际级高档休闲配套丰富， 国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活
旭宝高尔夫球场
与本案零距离，是国内唯一连续7年举办中国富豪 公开赛的36洞高尔夫球赛。
梦莱茵帆船俱乐部
梦莱茵帆船俱乐部距离本项目仅1公里。
大自然国际游艇俱乐部
由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米， 是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、综合服务于一 体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位， 有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲项目。
市场验证 项目定位
商业2018小型地块产品定位初步推演
二、产品基本建筑形态
A、独栋塔楼模式
独栋塔楼有利于形成项目整体形象的统一性。
非满底基独栋塔楼——南城万科大厦 占地面积：4770㎡ 建筑面积：55918㎡
满底基独栋塔楼——南城鸿发大厦 占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
广东富一方不动产管理有限公司
满底基独栋塔楼——南城汇峰中心 占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
2、长租公寓（中档）
◆ 项目名称：南城红璞公寓 ◆ 项目位置：南城区银丰路22号 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：非满底基双栋 ◆ 业态组合：纯公寓形式 ◆ 占地面积：约1000㎡ ◆ 建筑面积：约4000㎡ ◆ 楼层数量：4层 ◆ 客房数量：约150间 ◆ 单间面积：30-50㎡ ◆ 户型结构：1室0厅1卫㎡ ◆ 租金水平：1000-1500㎡ /月
4.04.5M 4.2-6M
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
250kg/㎡以 上
250kg/㎡以 上
350kg/㎡以 上
500kg/㎡以 上
出售/出 租
出租
出租
出租
出售/出 租 出售/出 租 出售/出 租 出售/出 租
1 裙楼商业+公寓 0
1 裙楼商业+写字楼 1
房型 高级双床房 豪华单人房 豪华大床房 豪华单人房 豪华商务套房 豪华行政套房
面积 40㎡ 40㎡ 40㎡ 40㎡ 80㎡ 80㎡
房价/日 400-550元 500-650元 550-700元 500-650元 1000-1400元 1800-2000元
钟山晶典项目商业地块市场及产品定位报告(初稿) (PPTminimizer)
徐庄徐庄软软件件园园
庄软件园规划占地面积3974亩，可用地面积2750亩，平均容积率≤0.7，建筑密度≤25%，建筑高度≤15米。总建 筑面积为130万平方米。其中：研发用房60%；公共配套20%；软件公寓20%。主要建设内容包括：孵化研发 用房，封闭开发用房，教育培训用房，相关配套设施。 为满足软件从业人员居住、生活和休闲的需要，公共配套服务区将建有公共技术中心、物流配送中心、中介 服务中心、人才培训中心、商务会馆、综合管理中心、软件学院、孵化大楼、文体场馆、超市、宾馆、公寓 及1500车位的大型停车场等配套设施。
500米的地铁2号线金马路站使得项目可以在20分钟内直达新街口， 未来随着轨道交通4号线的建成，交通条件有望进一步改善
石狮路
金马路
地铁2号线 （4号线） 金马路站
白水路
城际轨交 紫金山东站 （暂未使用）
本案
金马路
7
四至资源：项目北至市重点项目——紫东创意园以及亚洲
最大的国际赛马场；西临工厂企业区；南依已经交付的钟山晶典及 少量配套商业；东靠紫金山余脉，环境安静，景观优越
18
区域小结：综合区域背景分析，我们认为项目应当跳脱区域
现状，合理依托区域交通规划利好，充分借势区域产业集群，最终 实现市场突破
区域规划
项目不属于马群规划的重点规划的居住区域，在区域能 级上略有欠缺，未来发展受到一定限制。
区域交通
项目临近马群综合交通换乘枢纽，随着该重点工程的开 工，未来项目周边交通条件将进一步优化。
号线、17号线的站厅。 • 地面三层是地铁16号线、17号线的站台层，
有通道与地铁2号线连接，可实现不同线路 间的换乘。 • 地下部分，主要用于机动车和非机动车的停 放，从负一层到负三层都是停车场。据悉， 建成后可以提供近千个车位，市民开车到这 里来乘坐地铁，再也不要担心车位的问题。
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
永安含笑大道地块初步产品定位建议
厦门福鑫波特 2010.04.06
哈佛华籍建筑大师贝聿铭曾说过：
人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！ 唯独，我们发现含笑大道这个片区， 可以重新诠释： ——我们可以选择自然的环境！
目
录
壹、市场调研背景 贰、价值发现——市场篇
一、区域概况 二、市场扫描
约580户
销 售 率 97%以上
万博苑
窑坑北路8号
3栋高层
2.4万㎡
239户
价格3988-4500元/㎡，均 价4200元/㎡ 剩下28套
90%以上
凯城华府
永安大桥北侧 巴溪西岸
2栋联排别墅 11栋高层
约10万㎡
两房/84㎡/约250户 三房/90㎡/约400户 三房/130㎡/约200户 其它户型/约80户
3000多户
均价 4400元/㎡
剩下量体约9 万平
蝶翠山水
埔岭32号 市政府斜对面
10栋高层 9-17层
约8万㎡
620户
均价 3800元/㎡
一期基本卖 完，销售率 96% 剩余400户左 右，约 4。6万㎡
17
在售个案各项指标及优劣势对比分析
项目 名称 建筑风格 现代 红山家园 简欧 名阳水岸 月亮之上 万博苑 凯城华府 现代简约（黄色鲜艳 外立面） 一楼楼中楼，其他主 要为小户型的标准层 户型
现代简约
现代简约
户型特色
以两房小户型的标准 层户型为主
户型以两房和小三房 的标准层户型为主
以大户型的标准层户 型为主
以两房的小户型的标 准层户型为主
物业配套
普通物业
永安物业，可视对讲 等智能化，篮球场、 休闲会所、健身中心
南水镇金龙村地块产品定位建议报告-93PPT
高栏港产业聚集带来资金流、物流、人流支撑房地产加速发展
高栏港经济区尤其南水镇 高度密集的布置了石化产 业，工程人员、管理人员 需要生活配套区域，解决 衣食住行，娱乐需求，密 集的人员消费支持了经济、 商业、住宅的加速度发展， 本地块刚好处于南水生活 配套的综合服务区，能够 为该区域产业工人、技术 人员提供租赁房屋、商业 街区购物消费，具有良好 的商业机会。 南水综合 服务区 南水精细 化工区 高栏港化 工产业区 南水干散 货码头区
高栏港产业石油化工、船舶装备制造、能源、煤炭储运等产业
成城沥青项目 宝塔石化重油制烯烃项目 路博润润滑油添加剂 广州化工集团化工项目 壳牌（珠海）润滑油润滑脂 项目 罗地亚功能化学品项目 万通化工项目 联成化学扩建项目 长岭炼化石化项目 飞扬化工扩建项目 晓星氨纶项目扩建 珠海中海油深水海洋工程装备 中海油能源发展大型精细化工园项 项目 目 珠海三一重工项目 珠海中船集团船舶及海洋工程 装备制造基地 中冶东方大型数控机床基地项 目 珠江钢管 珠海发电厂5、6号机组 中海油南海天然气发电 珠海钰海电力有限公司 高栏岛风电场工程 南海天然气陆上终端项目 广东珠海LNG项目一期工程 台湾宏昌电子级环氧树脂项目 瑞士斯泰隆水性聚合物项目 澳大利亚纽佩斯项目 塞拉尼斯大型醋酸及工业乙醇项目 裕华聚酯项目 华润聚酯项目 印度拉玛聚酯项目 宝塔石化二期 正大能源MTO 珠海港煤炭储运中心
户型特点：一房一厅户型可改为二房一厅， 二房二厅可改为三房二厅
周边重点楼盘调查—— 恒翠嘉园
恒翠嘉园销售动态 恒翠嘉园共583户，经过3年的销售已进入尾盘期，44㎡公寓剩余2套，88㎡剩 余5套，公司已将剩余房屋出租，公寓租1100元/ ㎡，两房租2300 / ㎡。
周边调查——金龙村
8_2018年华诺集团海南儋州2号地块项目前期定位报告126p
华诺集团海南儋州2号地块项目前期定位报告华诺国际营销部2018.2目 录望闻问切审时度势定位启示城市发展及土地价值研究宏观分析及市场研究项目市场定位分析项目物业发展分析• 地块本体条件• 城市发展规划• 宏观政策及一级市场分析• 儋州房地产市场分析• 区域市场研究• 典型案例研究• 项目整体定位• 项目客群定位• 物业产品选择• 户型建议• 景观风格建议• 售楼部建议等项目现状分析综合项目的本体区位、开发目标及销售盈利三方面分析现状一：日益高涨的地价VS区域售价之间的矛盾现状二：小体量VS周边众多竞争项目现状三：区域认知VS滨海新区及海南省区域项目现状四：产品差异化VS海南调控政策项目核心问题分析现状现状一：日益高涨的地价VS区域售价之间的矛盾现状二：小体量VS周边众多竞争项目现状三：区域认知VS滨海新区及海南省区域项目现状四：产品差异化VS 海南调控政策需解决的核心问题目标Q1、什么样的产品，如何实现产品的差异化？Q2、如何破局卖高价、高溢价，快去化？Q3、市中心、小体量、如何塑造海南西部城市人文住宅标杆形象吸引外来客群？小体量好产品城市人文住宅标杆快周转望城市发展及土地价值研究• 地块本体条件• 城市发展规划土地本体条件儋州被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。
儋州“一市双城”发展战略中的两个城市发展中心，即那大城区和滨海新区。
儋州双城区板块片区划分儋州城市空间结构一市双城三大功能区五条轴线一市海南西部中心城市双城那大中心城区、滨海新区三大功能区北部地区建设新型工业区；中西部地区建设综合产业区；南部地区建设生态产业区。
五条轴线西线高速公路、北部滨海大道、洋万高速公路、海南西环铁路、环线高速那大镇位于海南省西北部，儋州市西南部，东北距海口市137公里，西南距三亚市288公里，是儋州市的政治、经济、文化中心，是岛西重镇，交通枢纽。
面积238.76平方公里，下辖30个村（居）委会，6个镇办农场，人口24万人，是海南省人口最多的县市驻地。
蒙城项目产品定位方案
客户目标
问题思考
客户目标：
1、在实现一定现金流的情况下，整合资源，塑造城南新城板块价值！ 2、营造低密度高端产品线，并实现利润及品牌知名度的双重收益； 3、实现首期待建产品组合的资金回收；
基于客户必须实现一定现金流的目标，且需营造高端产品以实现价 值与品牌的双丰收，因此，我们必须基于市场及客户以寻求本案的
其中居民储蓄存款72.3亿元，比上年增长20.5%。
人民储蓄率在不断提高。
教育、医疗
宏观环境
全县共有各类学校484所，普通中学61所，初中46所，小学335所，幼儿 园55所，职业技术培训机构24个；
全县共有教职工12111人，其中专任教师11130人。
全县卫生机构25个（不含诊所，乡镇卫生分院并入中心卫生院统计）。 其中县级医院2 所，中医院1所，城市社区医院3个，乡镇卫生院14 所，疾 病预防控制中心、卫生监督所、妇幼保健院、卫校、农合医疗管理局各一 个。卫生机构在岗职工2584人。
市场概况
区域市场环境
市场主 要竞争 项目
项目名称
御景华庭 金成御园 玖隆国际 名邦学府 未来城
本案
产品类型
联排、多层、小高层、高层 小高层、高层
多层、小高层、高层、商业 小高层、高层
别墅、多层、高层 别墅、多层洋房、小高层、高层
开盘时间
未开盘 2011年6月开盘
未开盘 未开盘 已至尾盘 —— 合计：
经济步入“黄金发展期”
经济国际化
宏观环境
全年外贸进出口总额9532万美元，比上年增长57.6%。全县共有12家从事 出口企业，其中加工业企业6家，贸易流通企业6家。出口产品主要有纺织品 、服饰、化工制品、轻工制品等。
实际利用外资5844万美元，同比增长31.9%。 外商直接投资主要集中在中能集团安驰汽车有限公司 安徽省东升食品有限公司 蒙城财富汽车零部件制造有限公司 安徽省宏健食品有限公司 蒙城县鑫磊服饰有限公司 安徽全森木业有限公司等几家企业
易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报
05
预期效益与风险评估
预期效益分析
销售收入
根据市场调查和预测，该地块开发后可实现较高的销售收入，为 开发商带来可观的利润。
品牌提升
通过该项目的开发，可以提高开发商的品牌知名度和美誉度，增加 市场竞争力。
社会效益
项目建成后将增加就业机会，促进当地经济发展，提升城市形象。
风险评估与应对措施
市场风险
06
结论与建议
结论总结
目标客群
中高端改善型购房者，年龄在30-50岁之间，家庭月收入 在20,000-50,000元之间，注重居住品质和交通便利性。
价格策略
根据市场调研和产品定位，建议采取中高端定价策略，均 价在12,000-15,000元/平方米之间。
产品定位
打造高品质、舒适型住宅小区，以改善型住宅为主，面积 段在90-150平方米之间，注重室内空间布局和居住环境 品质。
发布项目信息，吸引潜在客户。
线下渠道
02
通过传统广告、户外广告、房产展会等形式，扩大项目知名度，
吸引目标客户。
内部渠道
03
利用企业自身资源，如员工推荐、合作伙伴等，进行项目推广。
品牌推广策略
品牌定位
根据项目特点和市场需求，明确品牌定位，塑造独特 的品牌形象。
品牌传播
通过广告、公关活动、媒体报道等方式，将品牌信息 传递给目标客户，提高品牌知名度和美誉度。
02
产品定位研究
市场分析
宏观环境分析
对国家政策、经济形势、社会文 化等因素进行综合分析，以了解 市场整体趋势和机会。
区域市场分析
深入研究项目所在区域的市场状 况，包括供求关系、竞争态势、 价格水平等。
目标市场细分
营销定位报告模板
面积
户型
供应套数 成交套数 去化率
月均去 化
总价区间
98㎡左右 三房两厅一卫 214
90
42%
18
120万左右
107㎡左右 三房两厅一卫 130
77
60%
15
130万左右
118㎡左右 三房两厅两卫
52
合计
396
4
8%
1
150万左右
171 43% 34
——
客户定位
未来本案项目客群将主要以区域地缘客户为主，刚需将占主力，刚改等级相对较低（基本无），客户购买主力力在120 万左右；高于120万去化越难，本项目除了区域内竞品外，同时未来客户会受到肥东、新站、长丰低价直接竞品分流。
偶得客户
偶得客户 ·省内外地客户（20%），外地在合肥工作的人员， 受低收入等因素影响，优先考虑本区域。 ·年龄以20—45岁为主 ·以改善居住环境或功能升级为目的，品质 ·以三房、四房产品为主
次要客户 主力客户
次要客户 ·主城外溢客户（30%），本区域属于价格洼地，主 城纯刚需客会溢入本区域。 ·年龄以20—45岁为主 ·以养老、婚房为目的、学区和位置 ·以三房产品为主
产品定位
户型编号
/ / / / / / /
总体量
按规划文件
户型面积（㎡）
85 95 105 100 115 100 115
户型面积（㎡）
40-70
70-100
户型需求
三室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫
层数（F)
单1层
2层
户型占比
20% 10% 10% 20% 20% 10% 10%
某某小城项目产品定位报告
某某小城项目产品定位报告武汉易居投资2007.9目录一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析 (4)2．区域竞争性余量产品分析 (12)3．区域成交客户分析 (14)4．区域潜在项目产品分析 (15)5．区域潜在客户分析 (17)6．典型个案分析 (19)二、市场空白点找寻1．区域产品空白点分析 (42)2．区域客户空白点分析 (46)三、项目产品设计思路1．产品突围原则 (47)2．主力购买群体设定 (54)3．项目总体定位 (58)4．产品定位 (59)四、项目产品设计建议1．项目规划布局建议 (60)2．项目产品模型及数据指标设定 (64)3．项目开发节奏建议 (65)4．项目产品立面造型建议 (66)5．项目产品户型建议 (67)6．项目景观主题建议 (74)7．项目建材设备建议 (75)8．项目智能化建议 (76)9．项目物业服务建议 (79)10．项目会所营建及功能建议 (80)一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析1.1区域竞争产品规模对比作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。
盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。
区域首个开发项目即定位于“顶级”的别墅项目“F·天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。
随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST 等项目的开发，使该区域逐步成为别墅项目的集合地。
2002-2004年可称为盘龙城的“别墅时代”。
目前市场供应中，别墅依旧占据相当一部分。
从以上表中能够看到，目前纯别墅项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业项目中也都有大部分开发为别墅。
而盘龙城不仅具有高端别墅项目，还有专门多项目是属于针对地段客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的38.6%左右。
武汉爱家地产白沙洲地块产品定位建议报告
在 福星惠誉·东澜岸
售
项
中大·长江紫都
目
天地源·荷景苑
46
福星惠誉
武汉房地产第一品牌
150
浙江 中大房地产集团
中国房地产百强企业
6.2
天地源
武汉本土开发商
城开·青菱城市花园
31
武汉城开
武汉国企房地产著名品牌
清能清江锦城
130
未
复地项目
50
来
供
佳兆业·金域天下
50
应
湘龙华项目
39
融科·花满庭
19
清能地产 上海复地集团 香港佳兆业 武汉湘龙华
竞品分析——清能·清江锦城
价值体系：40万方商业+12年教育体系+立体交通体系+3万方公园
1 40万方商业——片区最大体量
2
12年教育体系——片区最长教育体系
3 3万方市政公园——片区唯一公园社区
4
立体交通体系——地铁+公交枢纽+五纵五横道路体系
竞品分析——福星惠誉·东澜岸
价值体系：稀缺景观资源（两湖一公园）+园林（旋转绿洲）+商业（9.4万方配套
109500
S（2011）002号
113919
用途
居住商业金融业 居住、商业金融
居住 居住、商业金融
居住 居住 居住、商业金融业、游乐 居住、商业金融业、游乐 居住、公共设施 居住、公共设施 其他普通商品住房用地
（20（1P1）(2205192号)035号
P(2011) 032号 P（2011）259号
幸福有时很简单 只需要一个明媚的午后
一场简单的欢声笑语
Point 1：标志性建筑符号
高容积率小地块商业综合体设计策略初探——以沈阳灵浠金融科技创新中心为例
建筑设计 Architectural Design高容积率小地块商业综合体设计策略初探——以沈阳灵浠金融科技创新中心为例文/张滕悦 沈阳灵浠置业有限公司 辽宁沈阳 110000【摘要】本文介绍了沈阳灵浠金融科技创新中心项目概况和面临的设计挑战，阐述了在此条件下本项目的设计策略，简要总结了高容积率小地块商业项目的设计思路。
【关键词】高容积率；小地块；商业建筑【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 18.0391、项目概况该项目用地位于沈阳市和平区青年大街与文化路交汇口西南角，沈阳电视台南侧。
文化路及青年大街均属于沈阳城市交通型主干道，尤其青年大街是沈阳市“金廊、银带”的核心城市空间规划骨架，其沿线现已建成恒隆广场、华润中心、茂业中心、佳兆业广场等多个超高层项目，同时宝能环球金融中心、华强金廊城市广场等超高层项目均在施工中。
项目用地较小，地块面积仅13670㎡，容积率11，且地块并不规整。
拟建银行总部、甲级写字楼、五星级酒店、品牌酒店式公寓等多种业态，总计容建筑面积约15万㎡。
这样环境条件下的高容积率小地块商业项目，有以下几方面设计挑战。
1.1用地条件为高容积率小面积地块。
项目用地仅一万平方米有余，容积率高达11，项目将以何种建筑总体布局及形态关系来应对高容积率且地块面积极小的挑战？1.2地块本身形态并不规整，整体用地接近于直角梯形，东侧青年大街沿线用地边长141米，北侧临304巷用地边长74米，南侧临周边住宅用地边长124米，西侧临周边党校社区用地，为锯齿形不规则边界。
怎样处理建筑的具体体量，才能在不规则用地条件下满足功能合理性、建筑经济性，同时实现场所空间的营造？1.3沈阳市位于东北平原南部，背倚长白山麓，三江东流到海，富饶的黑土地上孕育了白山黑水的历史文化。
而现代城市规划将其定位于东北金融中心、综合性枢纽城市；项目所在“金廊”又是沈阳市重点规划区域，周边超高层建筑林立。
坑美村地块-产品定位报告
东坑一手住宅市场
东坑片区公寓库存情况
类别
区域
项目名称
套数
面积（㎡）
公寓
东坑镇
春风格拉斯
26
1514
丰泰天禧
29
2500
和昌众筑中央松湖
376
15225
利丰时代
9
517
松湖时光里
102
5470
万科金域广场
801
36227
万科四季松湖
10
500
盈滨半岛
7
608
合计
1360
东莞市一手住宅市场
洋房供求价
洋房供求回稳，上半年供应略显不足，价格小幅上涨
东坑2018年全年洋房供应面积24万㎡，网签面积19万㎡，供求关系基本平稳；东坑2019年上半年洋房新增供应面积6㎡，网签面积8万㎡，上半年供应略显不足；2019年上半年洋房网签均价约15418元/㎡，环比上升6%；东坑2019年上半年洋房新增供应面积为6万㎡，网签面积8万平米，环比上升14%，较2018年下半年需求整体回暖。网签均价小幅上涨，环比上升6%。目前7月份网签均价为15767元/㎡。
15344
卓越蔚蓝松湖
34
3721
合计
1328
142037
别墅供求价
东坑别墅断供3年，存在市场机会点
由于片区地价逐年攀升，开发商更倾向于打造高层产品，而忽略了别墅需求。松湖片区2019年上半年别墅供应3万㎡，签约2.7万㎡，供求量较小，去化平稳，供应均集中在寮步与大岭山；东坑别墅产品断供3年，2016年至今仅签约2.5万㎡，61套，均为消化余货和退挞房源；
洋房：91-100㎡产品为片区主力，可考虑121-130㎡的改善型产品别墅：别墅市场存在空白，建议合理配建公寓：畅销面积段为41-50㎡，但库存庞大，竞争激烈，请谨慎配建
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
二、产品基本建筑形态
A、独栋塔楼模式
独栋塔楼有利于形成项目整体形象的统一性。
非满底基独栋塔楼——南城万科大厦
占地面积：4770㎡ 建筑面积：55918㎡
满底基独栋塔楼——南城鸿发大厦
占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
满底基独栋塔楼——南城汇峰中心
占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
二、产品基本建筑形态
B、双塔楼模式
方正型满底基双塔楼——南城三联大厦
弧形满底基双塔楼——南城盈峰中心
双塔楼模式有利于项目业态上的搭 配，满足两种物业形态的不同客户 需求，客户覆盖面广。
三、产品开发路径
产品开发类型
产品类型 物业档次
用块性质
主要客群
单间面积
层高
承重
盈利方式
1 商务公寓 中高档
商业用地
5-16楼 17-18楼
19楼 20-25楼
房型 高级双床房 豪华单人房 豪华大床房 豪华单人房
面积 40㎡ 40㎡ 40㎡ 40㎡
房价/日 400-550元 500-650元 550-700元 500-650元
每层间数 38 38 38 38
26-29楼
豪华商务套房
80㎡
1000-1400元
19
26-29楼
实际背景
土地的获得成本越 来越大，竞拍市场 日益激烈，大型地 块难以获取
小型地块存在开发空间 中小型房企转型开发小型地块成为了新的突破口
一、推演目的及项目参数
推演项目参数
土地性质：商业用地 容积率：约6.0 占地面积：约7000㎡ 建筑面积：约40000㎡ 周边情况：工业园/产业城，区域周边以工业厂房为主，有住宅配套
三、产品开发路径
2、长租公寓（中档）
B栋5层 每层10户
A栋5层 每层23户
空中连廊
由AB两栋组成
两楼体间做露天羽毛球场
三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
◆ 项目名称：东莞会展国际大酒店
◆ 酒店星级：五星级 ◆ 项目位置：南城区会展北路一号 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：非满底基独栋塔楼 ◆ 业态组合：纯酒店形式 ◆ 占地面积：约40000㎡ ◆ 建筑面积：约100000㎡ ◆ 楼层数量：29层（楼高108.4m） ◆ 客房数量：900间 ◆ 单间面积：40-80㎡
三、产品开发路径
1、商务公寓（中高档）
◆19、28和43㎡ 三种层高4.5m复式精装户型，4.5m挑空阳台 ◆1、2号楼每层38户，3、4号楼每层32户，每栋配置3电梯 ◆双入户大堂设计，一楼及地下一层均设独立高档入户大堂 ◆采用回字中庭镂空设计，单边独立走廊，八面通风采光
三、产品开发路径
2、长租公寓（中档）
豪华行政套房
80㎡
1800-2000元
19
三、产品开发路径
4、商务酒店（中档）
◆ 项目名称：虎门维也纳酒店 ◆ 项目位置：虎门体育路318号 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：满底基独栋塔楼 ◆ 业态组合：纯酒店形式 ◆ 占地面积：约1200㎡ ◆ 建筑面积：约16000㎡ ◆ 楼层数量：18层 ◆ 客房数量：212间 ◆ 单间面积：24-60㎡
小型地块产品定位初步推演
20180601
目录
一、推演目的及项目参数 二、产品基本建筑形态 三、产品开发路径 附件：园区产品组合案例
一、推演目的及项目参数
政策背景
出台的一系列房地 产市场调控政策导 致中小型房企资金 链压力巨大
市场背景
土地开发程度已超 标，生地的供应量 越来越少，大型地 块资源更加稀缺
◆ 项目名称：南城红璞公寓 ◆ 项目位置：南城区银丰路22号 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：非满底基双栋 ◆ 业态组合：纯公寓形式 ◆ 占地面积：约1000㎡ ◆ 建筑面积：约4000㎡ ◆ 楼层数量：4层 ◆ 客房数量：约150间 ◆ 单间面积：30-50㎡ ◆ 户型结构：1室0厅1卫㎡ ◆ 租金水平：1000-1500㎡ /月
8 工业大厦
中档 商业/工业/科研用地 轻生产型企业等 200-1000㎡ 4.2-6M 500kg/㎡ 以上 出售/出租
9
酒店+写字楼
10
裙楼商业+公寓
11
裙楼商业+写字楼
12
裙楼商业+公寓+写字楼
13
裙楼商业+酒店+写字楼
三、产品开发路径
1、商务公寓（中高档）
◆ 项目名称：碧桂园·苹果 ◆ 项目位置：东城区环城东路 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 业态组合：4栋公寓+小型商业中心 ◆ 占地面积：约70666㎡ ◆ 建筑面积：约200000㎡ ◆ 容积率：1.69 ◆ 楼层数量：两栋11层，两栋12层 ◆ 规划户数：约3800间 ◆ 主力户型：19、28、43㎡ ◆ 户型结构：1室0厅1卫㎡
维也纳酒店选址要求
【条件需求】3000-20000㎡ 独栋，80个房间以上，一楼大堂100平米以上，停车位30个以上 【开店方式】品牌加盟，委托经营，公司直营，及在营酒店加盟合作 【租赁方式】转让，租赁 ，加盟，托管 【合作期限】10年以上
三、产品开发路径
5、纯写字楼（中高档）
◆ 项目名称：万科大厦 ◆ 项目位置：南城总部基地 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：非满底基独栋塔楼 ◆ 业态组合：纯商务写字楼 ◆ 占地面积：4770㎡ ◆ 建筑面积：55918㎡ ◆ 绿化率：17.7 ◆ 容积率：9.0 ◆ 楼层数量：23 ◆ 总户数：158 ◆ 标准层面积：约1200㎡ ◆ 户型面积：约103-400㎡ ◆ 楼层数量：19层
白领、投资客等 30-100㎡ 3.3-4.8M 200kg/㎡ 以上 出售/出租
2 长租公寓
中档
商业/住宅用地
青年、蓝领等
15-50㎡ 3-4.8M 200kg/㎡ 以上 出租
3 星级酒店 中高档
商业用地
大众人群
40-80㎡ 3.2-3.5M 200kg/㎡ 以上 出租
4 商务酒店
中档
商业用地
大众人群
◆ 其他配套：不同类型规格的会议厅13个； 中餐、西餐、日本料理等餐厅6个；歌舞 厅，商务中心，美容美发沐足中心、室内 游泳池等配套设施
三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
多功能会议厅
客房
贵宾接待厅 四层中空酒店大堂
三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
楼层规划情况
1-4楼
国际宴会厅、中小型宴会厅、贵宾厅、餐厅、沐足、美容美发等
20-60㎡ 3.2-3.5M 200kg/㎡ 以上 出租
5 商务写字楼 中高档
商业用地
投资客、企业等 150-400㎡ 3.2-3.5M 250kg/㎡ 以上 出售/出租
6 普通写字楼 中档
商业/工业用地
中小企业等
50-300㎡ 3-3.5M 250kg/㎡ 以上 出售/出租
7 产业大楼 中高档 商业/工业/科研用地 研发科研型企业等 200-600㎡ 4.0-4.5M 350kg/㎡ 以上 出售/出租