文旅特色小镇商业定位与执行方案

主力店
人流贡献
次主力店
租金贡献
连租带售
群羊店
功能配套
以服务配套类为主， 丰富业态，贡献租金的主 以完善一站式的商 力之一 业需求 以消化富裕面积为 考虑 一般很低
行
交通
娱
娱乐演艺
乐
旅游目的地类
wenku.baidu.com象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷
市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：00——21：00
小结： 峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
购
城市商业
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B商业定位
峨眉院子一期市场定位 峨眉院子一期消费定位
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中高端消费的商业院落街区。
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B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项
目的开篇力作，增 色添彩。
土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀
湖项目提供很好的商业服务。
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目
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
录
峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略
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第二部分
业态布局
A市场分析 B商业定位
C业态组合
D规划布局
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A市场分析
项目SWOT分析 峨眉山旅游消费数据
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Ｃ业态组合－业态市调
据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以， 餐饮与住宿在本案业态 比例中应该会超过44%
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Ｃ业态组合—按角色来划分业态
类型 旗舰店 作用 提升形象 特点 各业态中的旗舰品 牌,知名品牌 具有一定知名度， 行业中有一定影响 力 能吸引游客前来， 完善业态配比结构 租金承受能力 通常承受租金能力一般， 主要作用在于提升档次， 招商应该给圈套优惠 具有一定带动作用，租金 贡献主力之一 完善档次配套的类型，租 金贡献主力之一 所占比例 租售策略 先租后售 提升利润 价值空间 先租后售
峨眉山旅游消费地
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项目SWOT分析
1. 2.
3. 4.
资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管 理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 政府：大力支持，政企强强联合。 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。
资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。 2. 项目开发周期长，压力大。 3. 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先 入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4. 后期配套产品未形成集群效应。 1.
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市场定位
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的
旅游地产综合体；
业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补， 兼有日常生活消费、社区配套等； 形象定位：峨眉山高档特色商业示范；
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消费定位
消费特点：
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旅游消费地
吃 餐饮类 大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街 以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等
住
酒店类
峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家 旅游专项 客运中心一个 旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主
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旅游消费数据
2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增 长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。 国内游客 2009年，峨眉山景 散客和团 外宾和国 以：北京， 区，按照门票数量 队客人比 内客人比 上海、江 计算，共接待中外 例为： 例为： 浙及广东 游客280万人次。 8： 2 1： 9 地区游客 以色列客源 外宾中东南亚 为主：比 呈上升趋势： 游客占总量的 例超过50% 2009年达3 80%，以台湾、 万人次 新加坡、香港 和日本为主 自驾游人群主 自驾游人群主 是以周末为高 未进山门客源 要来自：成都、 峰，消费以 总数在80万 重庆和周边地 温泉和吃为主； 人次：自驾游 区；会议人群 旅游人群高峰 与会议人群比 主要来自省内 期在每年的4月 例为3：7 占65%的比例 至11月 数据来源：峨眉山旅游局统计
峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，
市调数据自艾肯公司资料
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Ｃ业态组合
高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文 化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱） 五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态
审 批： 审 核： 编 制：
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目
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
录
峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略
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第一部
峨眉院子
A峨眉院子定位
B峨眉院子作用
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A峨眉院子定位 峨眉山水间 . 院落慢生活
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗 娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、 工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆
1. 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。 2. 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3. 铝厂的影响。
1. 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群 2. 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。 3. 峨眉当时有高端商业消费的诉求.