香港房地产发展历程

香港房地产业呈现明显的周期性盛衰 循环
第一个周期： 年至1959年 第一个周期：1946年至 年至 年 第二个周期： 年至1969年 第二个周期：1959年至 年至 年 第三个周期： 年至1975年 第三个周期：1969年至 年至 年 第四个周期： 年至1985年 第四个周期：1976年至 年至 年 第五个周期： 第五个周期：1985年底至现在 年底至现在 每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7 （每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约 最长的是第五个周期，历时19年 年，最长的是第五个周期，历时 年。）
二.由于香港土地批租发生在不同的历史时期， 因此港岛、新界和九龙的土地使用的年限也 有所不同。通常，租约期限有两种：(1)新界 批租土地期限不超过去1997年6月30日。(2) 港岛和九龙批租土地的期限有75年、99年和 999年不等。土地批租的租约又分为可重新续 租和不可续租两种。依据《中英联合声明》， 香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到 期土地租约可延长至2047年，但每年要按应 税不动产价值的3%支付租金。
香港房地产发展历程
——周期性盛衰循环相伴 周期性盛衰循环相伴 11房产 房产:Yan 房产
房地产业对香港的宏观经济， 房地产业对香港的宏观经济，远远超过一个投资市 场的作用。因为香港经济的基石是自由贸易， 场的作用。因为香港经济的基石是自由贸易，货物 的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展， 的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展， 客观上为香港政府建立一种代理制度。而土地， 客观上为香港政府建立一种代理制度。而土地，更 是香港政府的首要收入。 是香港政府的首要收入。
香港房地产和金融业的紧密关系， 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展， 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计， 年至1987年房地产信贷规 而获利。据统计，1981年至 年至 年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 以上， 模占香港总贷款规模的比重始终在 以上 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 年代中则高达 。香港优越的地理位置、 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 战后以来香港爆发的 次地产危机中， 次 次地产危机中 直接或间接因为西方经济危机， 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言， 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 香港经济属于开放型的自由市场经济， 数行业难以形成垄断性的经济力量， 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。 领域却具有明显的垄断色彩。
四.依据《回收土地条例 (Crown Land Resumption Ordinance)》，政府因公共目的有权收回已批出的 土地，但承租人有权申请获得必要的补偿。 政府对土地市场的管理主要手段：一是法律手段， 依据城市规划条例，对土地的开发利用提供指引， 提高土地整体利用效率和优化空间布局。二是土地 批租和租约的履行。土地契约对土地的地理位置、 面积、使用期限、土地用途、限制条件(建筑的高度、 密度、式样等)都有明确的规定，未经规划部门许可， 不能随意改变土地用途。三是房地产税收制度。政 府对房地产征收差饷、物业税、印花税、遗产税、 房地产买卖利得税等，来调控市场。
年代香港房地产业在 年代的基础上得到了进 一步发展。 一步发展。1990年，港岛区的房价比 年 港岛区的房价比1981年上升 年上升 了一倍以上。不过， 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 年之后房地产价格的急 给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 年代初期， 年代初期 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 炒买香港房地产，楼价、地价飚升， 民购买力。 年到1997年房价上升 倍左右， 年房价上升4倍左右 民购买力。从1991年到 年到 年房价上升 倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 年房地产市道复苏算起， 若从 年房地产市道复苏算起 年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 价已上升了 倍 年 楼价一路下跌， 年中， 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了 年中 下跌了70%左 左 给香港经济带来严重的负面影响。 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 期性上涨历时 年 下跌过程达 年 年 底才慢慢有复苏的迹象。 底才慢慢有复苏的迹象。
第一周期：供过于求
香港人口1946年为 万人， 年为60万人 香港人口 年为 万人， 1949年增至 年增至186万，到 年增至 万 1959年超过了 年超过了300万，人 年超过了 万 口的急剧增加使住房需求 急增。 急增。在港府政策推动及 利益驱动下，上世纪50年 利益驱动下，上世纪 年 大量资本涌入， 代，大量资本涌入，香港 出现了房地产建设热潮。 出现了房地产建设热潮。 到了1958年，房地产市场 到了 年 开始供过于求，房价、 开始供过于求，房价、地 价下跌了70%。 价下跌了 。
第三周期：遇挫
1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 年香港房地产市道逐渐复苏， 年香港房地产市道逐渐复苏 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 年制订了一项“ 年制订了一项 十年建屋计划” 资者信心迅速恢复。 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了 香港地价下跌 ，楼价下跌了30-40%。 。
第二周期：出现转机
1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国 年开始，香港经济出现转机， 年开始 国际商业机构增多，对商业楼宇、 人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求 增加，刺激房地产业迅速回升。 增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产 业的过度贷款及其他因素， 年春， 业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了 年春 银行信用危机，接着房地产价格暴跌， 银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公 司倒闭， 司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之 一直延续到1969年才有所好转。 年才有所好转。 中，一直延续到 年才有所好转
三.通过土地批租获得土地使用权的开发商和其他承租者需支 付两笔费用：一是在签约的当天一次性支付地价款，即土地 出让金。香港的土地出让金是与地价密切相关的，但香港的 地价与土地私有制下的地价有所不同，前者是土地使用权买 卖的价格，后者是土地所有权买卖的价格。二是每年承租者 还要支付一定的租金，租金与土地的实际价值无关，只是明 确香港政府土地所有权的一种象征，无论土地用途、面积大 小，一般每幅土地年租为1000港元。 在香港，土地批租和房地产相关税是政府财政收入的重要组 成部分，这具体包括：土地批租收入、差饷、房屋买卖利得 税、物业税、增值税等。其中，差饷是对所有商业及住宅楼 宇(不论空置，出租或自用)征收的房屋税，用于提供社会治 安、水电供应等公共设施。物业税是对土地和房屋业主征收 的税项，按实际租金减去20%的维修费，再按15%税率征缴。 但政府物业、自住和空置楼宇、有限公司、团体和宗教物业 免征。
1985年到至今 80年代香港房地产业在 年代的基础上得到了进 年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进
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土 地 征 用 和 收 回 制 度 入 收 限 的 期 式 租 的 方 批 约 的 地 租 租 土 地 批 土 地 土
港 房 土 地 政 策 与 住 度 制 地 土 的
一.政府把土地使用权以一定的条件和期限批租给地产开发商 和其他土地使用者，政府可以通过定期或不定期的批租土地， 来调控房地产市场。通常，土地批租的方式有三种：公开拍 卖、书面招标和协议批租。对商业性和竞争性强的土地，政 府多采取公开拍卖的方式，拍卖前政府要公示竞拍地块的基 本情况，包括土地的用途、建筑物的高度、容积率、绿地、 停车场位、车辆进出口等，公开竞拍的结果多是价高者得。 但是，对政府扶持的公共住房项目，公共基础设施、学校、 教堂、医院、福利设施和慈善事业用地，政府多采取协议批 租的方式，并允许土地使用权在约定的期限内自由有偿转让、 抵押、继承和赠送。
第四周期 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年底开始，房地产市场重又回升，港府 年底开始
年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值； 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值； 1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计 年 又推行“居者有其屋计划” 即廉价屋计 万普通市民的住房问题。 划)，解决了 ，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977 万普通市民的住房问题 年香港人口超过450万人，1979年达到 万人， 年达到500万人。 万人。 年香港人口超过 万人 年达到 万人 需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门 屯门、 需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇 屯门、沙 葵涌等)逐步形成 逐步形成。 田、葵涌等 逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产 承接 年代后期的快速发展， 年香港房地产 年代后期的快速发展 市场达到高潮， 市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及 中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。 中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982 年底，香港楼价比1981年下跌 年下跌60%，1983年房地 年底，香港楼价比 年下跌 ， 年房地 产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合 产市场全面崩溃。直到 年 月 声明”签署后，市场才重新复苏。 声明”签署后，市场才重新复苏。
为抑制土地投机，维护地产市场的稳定，依据《 为抑制土地投机，维护地产市场的稳定，依据《中英联合声 明》，政府每年批租的土地不能超过50公顷，政府提供的公 政府每年批租的土地不能超过 公顷， 公顷 屋用地不在此限定之内。土地收入一半归港英政府所有， 屋用地不在此限定之内。土地收入一半归港英政府所有，一 半拨入土地基金。但从实施情况来看， 半拨入土地基金。但从实施情况来看，在过度期每年实际批 租的土地远远超过了此上限，这为1997年房地产泡沫埋下 租的土地远远超过了此上限，这为 年房地产泡沫埋下 了隐患。 了隐患。 1997年特区成立后，土地基金将1970.72亿港元净资产， 年特区成立后，土地基金将 亿港元净资产， 年特区成立后 亿港元净资产 转交给特区政府所有，用于香港土地开发和公共工程。 转交给特区政府所有，用于香港土地开发和公共工程。 1997年7月1日至 日至1998年10月31日间，土地基金大财政司司 日间， 年 月 日至 年 月 日间 长指标下，由金管局以独立于外汇基金的组合形式来管理。 长指标下，由金管局以独立于外汇基金的组合形式来管理。 1998年11月1日，约2114亿港元的土地基金资产并入外汇基 年 月 日 亿港元的土地基金资产并入外汇基 并作为外汇基金投资组合的一部分来管理。 金，并作为外汇基金投资组合的一部分来管理。合并使土地 基金可享有与存放在外汇基金的财政储备相近的利润分配安 因而取得较为理想及稳定的投资回报。 排，因而取得较为理想及稳定的投资回报。且合并后仍然是 一个独立的政府基金， 一个独立的政府基金，并按与其他存放在外汇基金的财政储 备完全相同的方式来管理。 备完全相同的方式来管理。
香港房地产业兴衰背后的动因
香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 平方公里， 香港总面积 平方公里 还不到30%。近60年来，香港人口由 万增长到 年来， 还不到 。 年来 香港人口由60万增长到 600多万，增长了 倍，人口的急剧增长所产生的 多万， 多万 增长了10倍 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次， 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 十年建屋计划” 居者有其屋计划” 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。 发展。