北京西单大悦城定位报告
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中粮_北京西单大悦城项目商业规划运营模式及案例分析报告_49页_XXXX年
27部直梯、63部扶梯
最多电梯与扶梯的 Shopping Mall
亚洲最长飞天梯
北京西单最大停车场
独有中庭的时尚之风
大尺度内空间的享受
纵横交错的垂直交通
建筑特色
主动线
购物中心沿着主动线进行分布，所有店面都分布在动线两边，避免了 整个商场中死角的出现；
高度
十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想等多层次的性格内涵，创造独特商业格调 ；
规划运营模式
品牌的扩展
大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过 多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验 ；
作为中粮集团城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海 都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正 在显现 ；
规划的商业地产资产总额将千亿左右，在全国布局超过20个大悦城商 业地产项目。
电扶梯
飞天梯、90部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性 与通达性强。
第三部分 品牌与布局
ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子 公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品 牌服装的连锁零售品牌。1975年设立于西 班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球 排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世 界各地56个国家内，设立超过两千多家的服 装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱 ，设计师品牌的优异设计，价格却更为低廉 ，简单来说就是让平民拥抱High Fashion。
第一部分 规划运营
北京三环内最后一个 Shopping Mall
北京地标性的 Shopping Maห้องสมุดไป่ตู้l
西单大悦城
北京、天津市场调研报告XXXX-03
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北京市场调研报告—蓝色港湾
北京蓝色港湾：
地址：北京市朝阳区朝阳公园路6号 所属商圈：朝阳公园商圈 开业时间：2008年2月1日 商业建筑面积：13万㎡ 商业楼层数量：B1-F3 物业组成：购物中心、餐饮街 开发商：北京蓝色港湾置业有限公司 物业管理费：60元/㎡/月 停车位数量：地上1300个，地下800 个
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天津调研报告—佛罗伦萨小镇
品牌分布：
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天津调研报告—佛罗伦萨小镇
内外空间设计：
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ห้องสมุดไป่ตู้
天津调研报告—佛罗伦萨小镇
佛罗伦萨小镇小结： 小镇分为8个广场，如圣彼得广场、圣马可广场等合理的将品牌进行分 类，周末小镇购物人数较多，2800个停车位可以满足，天津周边顾客 到此购物。 佛罗伦萨小镇能吸引消费者不仅仅是国际一线品牌的聚集，还有价格的 诱惑力。在这里购买大牌平均只要5折就能入手，当然有些商品更可以 三折的超低价购买到。此外，这里的货源非常充足，在这里也能买到品 牌推出的经典款式和最新款式
天津调研报告
一、佛罗伦萨小镇 二、银河国际购物中心
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天津调研报告—佛罗伦萨小镇
佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是 中国首座纯意大利风格的大型高端 名品折扣中心和休闲文化中心，占 地面积18万平方米，建筑面积6万 平方米，可租用面积42,000平米， 设有奢侈品、国际名品、运动和户 外以及休闲四大特色购物主题体验 区，将引进近200家意大利顶级奢 侈品牌和世界时尚名牌，力求满足 消费者的多层次购物需求。
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北京市场调研报告—大悦城
内部空间设计
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北京市场调研报告—大悦城
内部空间设计
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北京市场调研报告—西单大悦城
楼层品牌
北京西单大悦城
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2.1 项目区位分析
西单商圈现有商业
西单商圈现有商业以百货为主，营业面积较小，档次中档偏高，形成了年轻人癿集散地。
商业名称 君太百货 中有百货 西卑商场 西卑贩物中心 华威大厦 西卑文化广场 首都时代广场 109婚庆百货 西卑图书大厦 西卑明珠商场 西卑置地星座 开业时间 2003年12月 2002年1月 1978年 1991年 1997年 2002年 2005年 2003年9月 1998年5月 2001年7月 2004年底 营业面积 6.3万㎡ 4万㎡ 3.4万㎡ 0.6万㎡ 3万㎡ 3.2万㎡ 2.5万㎡ 3万㎡ 1.6万㎡ 3.2万㎡ 1.5万㎡ 消费特征 20-35岁时尚品牌消费 20-35岁时尚品牌消费 35岁以上消费者及外地旅游者 旅游者为主 16-25岁韩日时尚消费 18-25岁时尚贩物及娱乐消费 25-40中高品牌消费 婚庆主题消费 图书文化消费 16-25小商品消费 商务休闲配套 商业类型 时尚百货 时尚百货 传统百货 传统百货 时尚百货 时尚卒场 精品百货 主题百货 主题百货 小商品卒场 街区型商业 商业档次 中高档 中高档 中档 中低 中档 中档 中高档 中高档 中档 中低档 中低档 楼层分布 B1-7F B2-8F B2-5F 1F-3F 3F-8F B1-B3 B2-3F B1-6F B1-4F B1-6F B1-2F
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2.1 项目区位分析
西单大悦城位于西单商圈
西单商圈为北京最为繁华癿商业中心，不王府井大街、前门大栅栏，幵称为三大传统商业区，丰富癿 业态、潮流癿品牌以及便利癿朋务设施，使之成为北京本地人贩物癿首选之地。 区域位置：卓起西绒线胡同，北至灵境胡同西口， 卓北长1600m，以西卑北大街为轴线东 西迕深200-300m，占地80公顷；
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
北京西单大悦城MALL项目定位分析报告
2020/12/7
3
一、西单商圈消费环境分析
1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
范围及体量：西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西 单北大街为轴东西进深 200-300 米，占地 80 公顷，现有大型商业经营面积接近35万 平方米，新增约18万平方米，五年后有望达到100万平方米以上。
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
20合20计/12/7
写字楼+商业 写字楼+商业
商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
——
营业面积 (万平方米)
3.4
0.6 3 4 3.2
2.5
西单文化 广场 时代广场美美 百货
7
金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
人均月收入水平达5000元以上
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
现有人均商业面积不足0.3平米
西单大悦城调研报告
➢提高“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例
在招商过程关注“首次登陆中国/北 京”的知名品牌引入；针对青年人消 费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比 大大提高
每一层的楼层主题都是不一样的，这将不同需求的 顾客分成不同的人群。每一层又都有一两个主力品牌， 这个亮点会引导着人群流向。保证了3层以上楼层的活 力
无
积:1.8*2;宽带免费;房间无
电脑;
标准套间
所在楼层:12-18;房型面
积:60;床型:大/双;床面 无
积:2*2/1.8*1.5;宽带免费;
房间无电脑;
高级套房
Hale Waihona Puke 所在楼层:12－18;房型面
积:120;床型:大床;床面 无
积:2*2;宽带免费;房间无电
脑;
有(免费) ¥688 有(免费) ¥738 有(免费) ¥788 有(免费) ¥1088 有(免费) ¥1688
酒店公寓
酒店介绍：
北京大悦城酒店公寓是一家集酒店、公寓、 商场、影院、写字楼于一体的商务酒店公寓。 酒店设有中餐厅和西餐厅，为宾客提供私人 宴请的方便。酒店不同规格的多功能厅，可 为宾客提供更多的商务会议及社交酒会场所。 酒店配有全套体能训练器械的健身中心。楼 高18层，客房总数300间。 酒店服务：商务中心、送餐服务、洗衣服务、 叫醒服务、礼宾司服务、外币兑换 餐饮设施： 四季厅：提供中西自助餐； 大堂吧：提供各式咖啡及红酒、点心。 康体娱乐：游泳、桑拿、健身、SPA 会议设施 大悦荟：426平方米，可容纳300人； 其他会议室：45-200平方米，可容纳25-100 人不等。
酒店/ 公寓
写字楼
电影院
酒店与写字楼通过与商业的联通增加了 配套能力 分散入口，局部连通的布局可以相对保 持独立又可以取得良好的沟通效果
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
西单研究报告
西单研究报告1. 研究背景西单是北京市的一个著名商业区，位于西城区的中心地带。
作为北京最古老、最繁华的商业区之一，西单拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
过去几十年里，西单一直是北京市最受欢迎的购物和娱乐地区之一，吸引了大量的本地居民和游客。
然而，随着时代的变迁，西单面临着新的挑战。
随着电子商务的兴起和消费者购物习惯的转变，传统的实体商店面临着日益激烈的竞争。
市场调查表明，一些消费者倾向于在网上购物，而不是去实体店铺购买商品。
因此，为了保持和提升西单的商业地位，有必要对其进行研究，了解当前的市场状况和趋势，以及采取适当的措施来促进西单的发展。
2. 研究目的该研究报告的目的是对西单商圈进行全面分析和评估，以帮助商家和政府部门了解该区域的现状，并提供相应的建议和措施来促进西单的发展。
具体目标包括以下几个方面：•了解西单商圈的规模、特点和发展历程；•分析当前市场环境、竞争状况以及消费者购物习惯的变化；•探讨西单商圈面临的挑战和机遇；•提出促进西单发展的策略和措施。
3. 研究方法为了达到研究目的，我们采用了多种研究方法和数据来源。
具体包括以下几个方面：3.1 文献研究通过查阅相关文献、报告和新闻资讯等，了解西单商圈的历史发展、组织结构、经营模式等方面的信息。
同时，还收集了相关商业、经济和社会学的研究成果，以帮助我们更好地理解西单商圈的背景和特点。
3.2 数据分析我们收集了西单商圈的各类数据，包括人口统计数据、消费者调查数据、商业运营数据等，通过对这些数据的分析和比较，可以揭示出西单商圈的发展趋势和现状。
3.3 实地调研我们还进行了一系列的实地调研，包括对西单商圈内的商家、消费者和相关部门的访谈，以获取更具体的信息和意见。
同时，我们还通过实地观察和问卷调查等方式，了解消费者在西单商圈的购物行为、偏好和需求。
4. 研究结果通过对以上研究方法的应用，我们得出了以下几个主要的研究结果：4.1 西单商圈的规模和特点根据统计数据，西单商圈的总面积为XXX平方米，商业用地占比达到XX%。
2019年北京西单大悦城项目市场调研报告
项目占地8.9万㎡,总建筑规模53万㎡ (含地下部分)，购物中心达25万㎡， 是涵盖一站式体验型购物中心、国 际甲级写字楼、酒店式服务公寓和 高档住宅等多业态的“城市综合体 ”。
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
西单大悦城定位报告
周边环境
周边商业氛围浓厚，有多个大型商场、 购物中心、品牌店等，竞争激烈。
周边居民区密集，消费需求旺盛，但 同时也存在同质化竞争的问题。
历史与现状
西单大悦城前身为西单商场，已有多 年历史，曾是北京市著名的购物场所 之一。
随着城市发展和消费需求的变化，西 单商场需要进行升级改造和重新定位 ，以满足消费者日益多样化的需求。
VS
实现方式
通过提供优质的服务、打造舒适的购物环 境、加强售后服务等措施，提高客户满意 度和忠诚度，促进口碑传播和复购率。
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感谢您的观看
价格策略
合理定价
01
根据市场情况和消费者需求，制定合理的价格策略。
促销活动
02
定期开展促销活动，吸引消费者并促进销售。
会员优惠
03
针对会员提供优惠，提高消费者忠诚度。
05 营销与推广策略
广告渠道
电视广告
通过在热门电视节目播放广告 ，提高西单大悦城的知名度和
曝光率。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎、电 商平台等网络渠道投放广告， 吸引目标客户群体。
03 竞品分析
优势与劣势
品牌知名度高
西单大悦城作为知名购物中心， 具有较高的品牌影响力和知名度 ，能够吸引大量消费者。
地理位置优越
位于北京市西城区西单商圈，交 通便利，人流量大，有利于吸引 客流。
优势与劣势
• 商品种类丰富：涵盖了时尚服饰、餐饮、 娱乐等多种业态，能够满足消费者一站式 购物需求。
线下体验
中青年和中年人更倾向于 线下购物，注重实体店的 体验和服务。
社交媒体影响
年轻人更容易受到社交媒 体的影响，追求网红和明 星同款。
西单大悦城考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除西单大悦城考察报告篇一：北京商业考察报告北京商业考察报告一、朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。
作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有Aeno百货及超市、金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。
1、定位与业态商业定位：品质时尚生活中心业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11F共12个楼层。
餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr.pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及cosTAcoFFee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了windsor、strellson、brooksbrothers、Tommyhilfiger、mIsssIxTY、gAp、ochIRLY、i.t、Lacoste、KILIAh、noVome、oVs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。
项目亮点项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。
项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。
项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
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✓促销活动基本以返券为主 ✓消费者对返券促销所带来的不便性日 益反感
✓商品品牌雷同现象严重 ✓内部店面分布比较杂乱，店面普遍比 较小 ✓店面设计不新颖
市场缺口
✓缺少人性化元素 ✓配套服务设施差 ✓优质的服务
本项目的优势和发展机遇
注重人性化设施及服务， 例如公共休息区，优质的 服务。
✓缺乏与国际接轨的商业专 业化管理
一、西单商圈消费环境分析
••25020/10/11
1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不见不散 茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味
B1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、 凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、DQ、乐杰士、 水果捞、Pizza Hut；1F：哈根达斯；7F：麻辣诱惑、正一味
B1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、DQ冰淇凌；1F：元绿回转寿司、星巴克； F8：除原有美食广场外，增麻辣诱惑
B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村 香港名吃屋等）；B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店； 下沉层：回转寿司、仙踪林（RBT）
消费客单价
••210720/10/11
餐饮娱乐
商业名称
餐饮面积 分布楼层
西单商场
1800
B1、2F
西单购物中心/ 华威大厦
5000
8F
中友百货
6500
8F、B1、1F
西单文化广场 3000 首都时代广场 5000
B1-B2 B1
君太百货
10300
西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座
西单明珠市场 合计
1991年开业
3F-8F
1997年左右开业
B2-8F B1-B3
B2-3F
B1-7F B1-7F B1-4F、7F B1-2F B1-4F B1-6F ——
1999年1月 2000年，2004年6月改
造 2002年底开业，2005
年 10月美美百货入驻 2003年底
——
2005年5月
2004年底
1998年5月
以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅
••210820/10/11
市场租金水平
百货商场扣点范围10~30%，根据业态不同，扣点范围有较大差异 餐饮类业态流水扣点为10~20% 服装皮具类业态的扣点要高于餐饮业，通常为20~30% 化妆品类主要有两种合作方式：对于国际一线品牌一般采取百货经销的方式 ；对于经销商一般采取扣点的方式，一般为20% 专业市场的租金分为几类：
西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化 广场、109百货、西单图书大厦等。未来新增项目：本案、美晟国际广场。
经济效益：2006年上半年西单商业街实现社会消费品零售额总计24亿元，同比增长 27.8%；实现三级税收5.99亿元。
规划及建设：2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目 规划。更新改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时完 成路网改造及地铁四号线建设工程。
2001年7月
——
••210420/10/11
• 商业形态及比例：
商业形态 百货
摊位式卖场 购物中心 主题商业 街区式商业
合计
营业面积 159000 94000 25000 46000 15000
339000
所占比例 47% 28% 7% 14% 4%
100%
•由上表可以看出，西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货 及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。
✓顾客购物缺乏安全感
聘请或引进专业的国际化 商业管理
✓ 新颖的市场推广宣传方式 组织更多时尚的市场推广 活动，吸引理智的消费者
✓商业吸引的品牌不够丰富
✓缺乏一些有吸引力的国际 品牌
本项目在品牌上应该做到 既要延续西单自身的特点 ，同时也要引进一些有吸 引力的品牌。
••210320/10/11
商业名称
3000 5500
8000 6500 54600
B1、1F、7F
7F 2F、7F
B1-2F B1、6F
——
餐饮品牌代表
B1：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅； 2F：31口味冰淇淋等
章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都 小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤
••210020/10/11
轨道交通路网
•地铁4号线 •地铁12号
线 •地铁1号线
•北 京 轨 道 交 通 规 划
•西单换乘站 •灵境胡同站
••210120/10/11
人流测算
比较因素
•西单mall
•7 •6•B
•B •8 •5•B
••9B •T
•1 •2•D •D
•T •4 •3
•T •B •D
• 业态构成及比例：
业态 零售 餐饮 休闲娱乐 合计
营业面积 273900 54600 10500 339000
比例 81% 16% 3% 100%
•上表显示：西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是 零售业态的必要配套。
••210520/10/11
商业零售品牌
••210620/10/11
精品百货 25-40岁中高端品牌消费
时尚百货 20-35岁时尚品牌消费
待定
——
主题百货 婚庆主题消费
街区型商业 商务餐饮休闲配套
主题商业 图书文化消费
小商品卖场 16-25岁时尚小商品消费
——
——
楼层分布
开业时间
B1-5F 1F-2F
78年开业，93-95年第 一
次改造，2003-2005年 第
二次调整改造
渝信川菜
2F：Pizza Hut；7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆； 2F：黄记煌
王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、Jay‘s Corner街角生活西餐厅、赛百味、 TIAMO意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡
B1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗粮王
物业类型
西单商场
独立商业体
西单购物中心 华威大厦
（北京攻略） 中友百货
西单文化广场
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
合计
写字楼+商业 写字楼+商业 商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
••26020/10/11
••27020/10/11
•西单 109 婚庆 百货
•西单国际大厦 商业
•置地星座 •西单 Mall
•君太百货
•美晟国际广场
•西单商场
•西单购物中心
•华威大厦商业 北京攻略
•高登大厦商业 西单明珠
•西单明珠 商场
•中友百货
•西单图书大厦
•西单文 化广场 •时代广场美美 百货
四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。
金树街1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费 。西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到 一定影响。
••29020/10/11
2、西单商圈交通及人流情况概述
•西单商圈各节点人流量
状况
可达性
• 出租车下客点一个(西单地区仅有四个)； • 公交车站3个(西单北大街只有四个车站)； • 未来与南北地铁口相连； • 是在西单北地区最靠近地铁的商业；
客流量 可视性 位置
• 门前车站2.4万人，西单北大街最高节点； • 与中友和君太相似，优于本区其他商业 • 商圈中部，分享南北向客流
西单文化广场：3.7~20元/日.平方米 华威商场： 33~ 47元/日.平方米 街边专业店： 100元/日.平方米
••210920/10/11
消费客层
时尚青年：
年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈 日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品 、服装消费12.1%； 娱乐、交际和影视支出占10.9%。
••28020/10/11
金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人 口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
•地铁出口 •西单mall •其他节点
••210220/10/11
3、西单商圈行业市场情况概述
✓商品品牌雷同现象严重 ✓内部店面分布比较杂乱，店面普遍比 较小 ✓店面设计不新颖
市场缺口
✓缺少人性化元素 ✓配套服务设施差 ✓优质的服务
本项目的优势和发展机遇
注重人性化设施及服务， 例如公共休息区，优质的 服务。
✓缺乏与国际接轨的商业专 业化管理
一、西单商圈消费环境分析
••25020/10/11
1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不见不散 茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味
B1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、 凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、DQ、乐杰士、 水果捞、Pizza Hut；1F：哈根达斯；7F：麻辣诱惑、正一味
B1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、DQ冰淇凌；1F：元绿回转寿司、星巴克； F8：除原有美食广场外，增麻辣诱惑
B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村 香港名吃屋等）；B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店； 下沉层：回转寿司、仙踪林（RBT）
消费客单价
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餐饮娱乐
商业名称
餐饮面积 分布楼层
西单商场
1800
B1、2F
西单购物中心/ 华威大厦
5000
8F
中友百货
6500
8F、B1、1F
西单文化广场 3000 首都时代广场 5000
B1-B2 B1
君太百货
10300
西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座
西单明珠市场 合计
1991年开业
3F-8F
1997年左右开业
B2-8F B1-B3
B2-3F
B1-7F B1-7F B1-4F、7F B1-2F B1-4F B1-6F ——
1999年1月 2000年，2004年6月改
造 2002年底开业，2005
年 10月美美百货入驻 2003年底
——
2005年5月
2004年底
1998年5月
以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅
••210820/10/11
市场租金水平
百货商场扣点范围10~30%，根据业态不同，扣点范围有较大差异 餐饮类业态流水扣点为10~20% 服装皮具类业态的扣点要高于餐饮业，通常为20~30% 化妆品类主要有两种合作方式：对于国际一线品牌一般采取百货经销的方式 ；对于经销商一般采取扣点的方式，一般为20% 专业市场的租金分为几类：
西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化 广场、109百货、西单图书大厦等。未来新增项目：本案、美晟国际广场。
经济效益：2006年上半年西单商业街实现社会消费品零售额总计24亿元，同比增长 27.8%；实现三级税收5.99亿元。
规划及建设：2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目 规划。更新改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时完 成路网改造及地铁四号线建设工程。
2001年7月
——
••210420/10/11
• 商业形态及比例：
商业形态 百货
摊位式卖场 购物中心 主题商业 街区式商业
合计
营业面积 159000 94000 25000 46000 15000
339000
所占比例 47% 28% 7% 14% 4%
100%
•由上表可以看出，西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货 及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。
✓顾客购物缺乏安全感
聘请或引进专业的国际化 商业管理
✓ 新颖的市场推广宣传方式 组织更多时尚的市场推广 活动，吸引理智的消费者
✓商业吸引的品牌不够丰富
✓缺乏一些有吸引力的国际 品牌
本项目在品牌上应该做到 既要延续西单自身的特点 ，同时也要引进一些有吸 引力的品牌。
••210320/10/11
商业名称
3000 5500
8000 6500 54600
B1、1F、7F
7F 2F、7F
B1-2F B1、6F
——
餐饮品牌代表
B1：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅； 2F：31口味冰淇淋等
章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都 小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤
••210020/10/11
轨道交通路网
•地铁4号线 •地铁12号
线 •地铁1号线
•北 京 轨 道 交 通 规 划
•西单换乘站 •灵境胡同站
••210120/10/11
人流测算
比较因素
•西单mall
•7 •6•B
•B •8 •5•B
••9B •T
•1 •2•D •D
•T •4 •3
•T •B •D
• 业态构成及比例：
业态 零售 餐饮 休闲娱乐 合计
营业面积 273900 54600 10500 339000
比例 81% 16% 3% 100%
•上表显示：西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是 零售业态的必要配套。
••210520/10/11
商业零售品牌
••210620/10/11
精品百货 25-40岁中高端品牌消费
时尚百货 20-35岁时尚品牌消费
待定
——
主题百货 婚庆主题消费
街区型商业 商务餐饮休闲配套
主题商业 图书文化消费
小商品卖场 16-25岁时尚小商品消费
——
——
楼层分布
开业时间
B1-5F 1F-2F
78年开业，93-95年第 一
次改造，2003-2005年 第
二次调整改造
渝信川菜
2F：Pizza Hut；7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆； 2F：黄记煌
王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、Jay‘s Corner街角生活西餐厅、赛百味、 TIAMO意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡
B1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗粮王
物业类型
西单商场
独立商业体
西单购物中心 华威大厦
（北京攻略） 中友百货
西单文化广场
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
合计
写字楼+商业 写字楼+商业 商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
••26020/10/11
••27020/10/11
•西单 109 婚庆 百货
•西单国际大厦 商业
•置地星座 •西单 Mall
•君太百货
•美晟国际广场
•西单商场
•西单购物中心
•华威大厦商业 北京攻略
•高登大厦商业 西单明珠
•西单明珠 商场
•中友百货
•西单图书大厦
•西单文 化广场 •时代广场美美 百货
四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。
金树街1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费 。西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到 一定影响。
••29020/10/11
2、西单商圈交通及人流情况概述
•西单商圈各节点人流量
状况
可达性
• 出租车下客点一个(西单地区仅有四个)； • 公交车站3个(西单北大街只有四个车站)； • 未来与南北地铁口相连； • 是在西单北地区最靠近地铁的商业；
客流量 可视性 位置
• 门前车站2.4万人，西单北大街最高节点； • 与中友和君太相似，优于本区其他商业 • 商圈中部，分享南北向客流
西单文化广场：3.7~20元/日.平方米 华威商场： 33~ 47元/日.平方米 街边专业店： 100元/日.平方米
••210920/10/11
消费客层
时尚青年：
年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈 日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品 、服装消费12.1%； 娱乐、交际和影视支出占10.9%。
••28020/10/11
金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人 口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
•地铁出口 •西单mall •其他节点
••210220/10/11
3、西单商圈行业市场情况概述