海南房地产市场形势分析报告
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【最新资料,Word版,可自由编辑!】自2010年4月以来,我国房地产市场经历了史上最严厉的调控,在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下,2011年楼市成交量大幅萎缩,房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议,对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。
2012年房地产调控仍将继续,但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化?这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响?购房时机何时出现?围绕这些问题我进行简要剖析。
一、2012年调控主基调不变,存在适度微调的可能性
与以往的“空调”不同,此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京,2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示,2011年北京市新建住宅成交9万套,较2010年下降4%,较2009年下降39%;二手房成交万套,较2010年下降23%,较2009年下降45%。调控成果来之不易,调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作,这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。
2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显,2010年海南完成房地产开发投资467.87亿元,2011年海南房地产开发完成投资亿元,比上年增长%,占固定资产投资额的%;全年房屋施工面积万平方米,增长%;销售面积万平方米,增长%。在房屋价格方面,海口去年12月房屋销售价格同比上涨%,环比上涨%;三亚房屋销售价格同比上涨%,环比涨%,两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长,但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。
海南省政府秘书长徐庄介绍,海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元,比上年增长12%,经济保持平稳较快增长,但也存在经济增速减缓等问题,未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度,出台了一系列遏制楼市的措施,对海南房地产影响非常明显,导致房地产业回落幅度较大,从而影响整个经济增速回落。
海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说,为了促进海南房地产业发展,今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动;建立多元多层次房地产开发体系,重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业;同时将完善预售资金监管机制。
海南省统计局局长符国瑄表示,在方面,去年海南开工建设万套保障房,竣工万套,占计划的%;全年开工建设面积万平方米,占计划总面积的%,其中竣工面积万平方米,占计划的%。
2012年是全面实施“十二五”规划的第二年,是国际旅游岛建设全面推进的重要一年,省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”,海南将在重点项目建设,扩大投资方面下真功夫,2012年海南将努力促进房地产业健康发展,抓住房地产市场调控契机,推动房地产结构调整,控制普通商品住房开发,控制岸线房地产规模,重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目,优化空间布局,提高档次水平,促进可持续发展。加大房地产促销力度,逐步消化保有量,争取2012年房地产销量稳中有升,继续发挥在稳增长中重要作用。
三亚市六届人大一次会议上,三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出,五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年,三亚将着力保持业平稳健康发展,加大商业地产和商务办公地产发展力度,严格控制滨海一线住宅建设,三亚普通住宅“大限”或至。
尽管房地产调控的主基调未变,但调控政策仍存在适度微调的可能性,原因主要有三点:
一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动,离不开岛外资金的流入,企业在承受资金压力的同时,海南省各级政府也在承受经济下行的压力。
二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力,而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用,不排除对现行调控措施进行微调的可能性;
三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时,也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。
从这点来看,房地产调控政策也存在微调的必要性,比如首套房利率和首付成数回归优惠,既符合房地产调控的大方向,同时也有助于房地产行业实现“软着陆”;《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012年2月1日起施行,具分析海口推出《海口市产权式酒店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转型,海南原本就在大搞旅游地产,产权式酒店是一个折中做法,一种变相的松动;直接说松动,在风口浪尖上;直接搞酒店,不一定有那么赚钱,产权式酒店应运而生,其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。
二、银行压力与信贷松动
住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭贷款需求,该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下,市场对于首套房利率放开的预期也在增加。
2012年金融市场工作座谈会上,央行行长助理郭庆平指出,2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭贷款需求。
2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上,就能享受折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产,是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定,客户若存有金融资产50万以上,就能享受首套房贷款利率折优惠;如果存30万~40万,则是9折;10万~30万,为折;10万以下的话,则是基准利率。并非所有银行都有同样措施,在首套房贷款利率方面,中信银行在基准利率基础上上浮5%,深发展上浮10%,邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面,中行为基准利率的倍,有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样,有的银行资金宽裕就不需要这样,坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过,信贷松动势在必行。
三、2012年上半年房价下行压力较大,下半年成交量将会渐趋稳定
在严厉的楼市调控下,海南房地产市场经历了前所未有的调整。2012年1月海南商品房市场共签约2753套,环比上月减少了113套,签约面积㎡,环比下降%,签约均价元/㎡,环比上涨%;量跌价涨成为事实。
2012年1月三亚商品房签约112184㎡占全省签约总量的43%排名第一,海口签约102051㎡占全省的39%排名第二,琼海签约15912㎡占全省6%排名第三,文昌签约14074㎡占全省6%排名第四,其他依次为陵水4091㎡占2%,五指山3289㎡、定安