中国房地产资金来源状况分析报告7823705

中国房地产资金来源状况分析报告7823705 中国房地产资金来源状况分析报告

2005-10-18 13:54:36

当前,房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨,已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素,因此,加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况,我们对,::,年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。

基本情况

长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计,,::,年年初以来,国内房地产企业只有,,家实现上市融资,融资总额仅为,:亿元左右。房地产企业债券自,:::年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有 ,:多亿元。,::,年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资, 房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业,海外融资也发展较快。目前,由于房地产基金刚刚起步,投资房地产的信托资金不足,::亿元,房地产业直接融资比例不超过,,,因此,我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到,:,左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为,国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。,::,,,::,年,房地产开发贷款在房地产

投资中的比重一直保持在,:,左右的水平,以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展,在房地产投资中的比重由,,,升至,,,,,。,::,年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降,分别为,,,,,和,,,,,。今年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到 ,,,,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到,,,,,。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,,::,,,::,年分别为,,,,,、,,,,,、,,,, ,、,:,,,,今年,月末为,,,,,。房地产市场中的银行直接贷款占比,: :,年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高, 由,::,年的,,,,,上升到,::,年末的,,,,,,到今年,月末,已达到,:,,,,提高了,个百分点。多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到,,,,房地产企业更是

通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算,,::,年年初以来,房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的,,左右上升到目前的,,左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现,房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例,而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而,房地产企业应付款的,:,实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善,房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势,应付款中

的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降,由,::,年的约,,下降到,::,年的约,,,今年第一季度为,,,,。

社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括,以直接投资入股的形式参与房地产开发,成为房地产开发商自有资金的一部分,以购房款形式转化为房地产开发资金,被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为,股权性融资部分。现阶段,房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几,主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润,以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业,其注册资本和利润积累较少,自有资金主要为股权性融资。,::,年年初以来,房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高,特别是,::,年年初以来,房地产企业自有资金占比大幅度提升, 由,::,年的,,,,,提高到,::,年的,,,,今年第一季度比,::,年

又提高了,,,个百分点,达到,,,,,。据调查,近两年房地产企业新增自有资金

主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为,,,,,,比,::,年提高了,,,个百分点。

现金购房部分。近两年,房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显

下降,意味着大量购房者主要以现金买房,炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款,而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款,以炒房为目的的购房者便多以现金购房,购房现金占房地产投资资金比重迅速上升,,::,年已达,,,,,,比,::,年上升了,,,个百分点,今年第一季度为,,,,,。

其他资金部分。据统计,房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单

位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势,,::,年最低,为,,,今年第一季度为,,,,。

总体上测算,目前,房地产投资资金约有,,,来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节,主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据

调查,境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升,,::,年为,,,,目前已超过,:,,今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过,:亿元。据调查分析,目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为,,。

主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降,且低于国际一般水平,社会资金所占比重逐年增加,且投资和投机成分加重。因此,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷,而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在,

部分地方缺乏科学发展观,过分扩张城市建设,助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求,但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”,用于城市建设投资资金。,::,年,全国市场化配置土地收入达 ,,,亿元,较,,,,年增长了,,,倍,土地增值税收入,,亿元,较,,,, 年增长,倍多。,::,年我国市场化配置土地的面积较,,,,年增长了,,倍, 土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快, 对相关产业拉动作用明显,是支柱产业,而且房价越高、高档房越多,意味着地方财政收入增加越多,,,,增长越快。为此,不少地方政府一方面加大征地、供地力度, 扩大房地产业规模,另一方面,通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、