“限购令”对房地产市场影响分析

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

摘要：目前，限购令与房地产市场波动引起了人们的广泛关注。本文以西安市为例，在解读限购政策的基础上,拟对限购令对房地产市场的影响进行探讨, 采用问卷调查法（对1000名西安市民施测）与西安房地产信息网数据,研究限购令对西安房地产市场的影响。

关键词：限购令；房地产市场；西安市；影响

中图分类号：f293.35文献标识码： a 文章编号：

1引言

近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。全国共有46个城市出台以”限购”为核心的楼市调控政策。“限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。

2限购令解读

2．1限购令的具体内容

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 [1]。

2．2限购令的目的

从限购令的内容来看, 其目的是通过抑制需求, 遏制投机和过

度投资, 减少商品住宅成交数量, 从而通过供大于求的基本经济

法则降低房价, 保证房地产市场的良性健康发展[2]。

3限购令市场反应

限购令实施之初，房地产价格没有大幅度下跌，但在一些市中心黄金地段或各方面条件优越的大楼盘房价还小幅上升了，但是随着时间推移，最近房价却出现了大幅下跌。自限购令实施发展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一个原因，限购令的出台让已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他

没法再买进，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。

4 限购令对西安房地产市场带来的影响

近年来，我国商品房住宅价格普遍上涨较快，尤其是广州、北京、上海等大城市。西安的房价上涨速度也是直线飙升，而其上涨速度远远超过了其收入的上涨速度，直接影响到了居民的幸福指数与生活水平。2011年2月25日，备受西安购房者关注的西安楼市限购令出台。无疑西安“限购令”的出台将对西安房地产市场产生了重要的影响。

4．1 “限购令”对商品住宅成交面积的影响

选取2010年后三季度、2011年和2012年前两季度西安市商品住宅成交面积为指标, 对比实施限购前后西安市商品住宅成交面积

的变化,如表1所示, 2010年西安市月销售房屋成交面积量持续增长, 由于2011年限购令及西安市有关调控政策的影响, 2011年、2012年成交面积增长率均有所下降。

4. 2“限购令”对楼市价格的影响

选取2011年和2012年前两季度西安市楼市价格指数为指标, 对比实施限购后西安市楼市价格指数的变化,如表1所示：2011年3

月起起，西安限购令正式执行，购房者持币观望，等待房企降价，但可以看出，最初西安房价似乎并未出现下跌的迹象。接下来三个月通过打折促销等变相降价的手段使成交量与之前相比呈现明显

上涨的态势。数据显示，从2011年十一月份在大盘项目降价的引

领下，西安楼市均价下行趋势在逐渐增强。2012年前两季度，西安住宅均价总体呈平稳走势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4.3购房者的购房指数

选取2011年和2012年前两季度西安市西安居民购房指数为指标, 对比实施限购后西安市居民购房指数的变化,第二月限购令颁布以

后西安居民购房指数呈现出明显的下滑走势。受到今年预期有可能出台更加严厉的调控政策的影响，人们的购房行动变得迟疑，大部分人群都在静观楼市变化，导致西安居民购房指数大幅下降。其中由于开发商大打优惠牌，这在一定程度上刺激了部分前期一直做观望的刚需置业者以及改善性人群需求出现了集中释放，于是这些置业者便放弃观望选择出手，楼市有一定回暖，销售势头表现强劲。

其间虽然有所回升，但整体是呈下降趋势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4．4 “限购令”对购房者购房心态的影响

西安市1000名市民参与了调查，从本次问卷调查结果的统计分析可以总结得出: 首先，71.3%的人支持限购政策，53.4%的人认为应该加强对限购令的执行力度（其中大部分是只有一套或者没有住房的市民）。其次，76.7%的人认为房价高，不能接受，51.4%的人认为房价不会下降，其中31.4%的购房者则认为西安整体的发展在提速，国际化大都市建设、地铁开通、城市改造等众多利好，西安的发展将更好，而房价也势必随之而提升。另外，11.9%的居民购房是刚性需求，不管政策如何，都需要购房解决住房问题；绝多数的居民受各种经济、政策条件的影响，持观望的心理。

5 结论

5．1对抑制投资投机性购房行为起到了一定的作用但执行力度不够

房价虚高已成为目前人们关注的最大问题，而限购对房地产市场产生了实质性影响，限购令颁布之后，商品房成交面积急剧下降，一批投资投机性购房需求被迫离开，以自主或者改善型需求为主的刚性需求主导着当下的市场。所以限购的出台也是受到广泛支持，但多数人认为房价不会下降,且认为限购令不够到位，应加强执行力度。

5．2房地产成交量未来走势不明

在2011年限购影响下，拥有2-3套的购房者比例较小，投资者逐步退市，而刚需观望氛围浓郁，但受楼市调控政策影响，较多的购房者依然选择了暂时持币观望态度，另外，随着我国收入水平持续增长，一套住房者也可能成为新的购房对象，可以看出西安楼市住房需求较大，潜在购买力较为旺盛。

5．3抑制需求为后市反弹埋下伏笔

“限购令”只是一时性的抑制了房地产投机，而不是打击了投机。日后该政策一旦放开，将导致楼市报复性反弹，市场将重现抢购“现象”,为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害。

5．4 “限购令”限制多久

“限购令”的实施在短时间内效果明显，这仅仅是临时性的措施，并非长久之计，如果长期实行，定会扭曲市场关系。稍加注意我们就能发现，“新国八条”在限购政策上预留了极大的时间操作空间，即“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，不确定成为一致选择，这种空间是一个供各种力量相互博弈的舞台。

参考文献：

[1]百度百科.限购令

[eb/ol]./view/4452289.htm.

[2] 刘艳莹.浅析“限购令”对房价控制的作用[ j] . 城市建设理论研究(:电子版),2011,(15).