2020年粤港澳大湾区9城房地产市场分析报告
2020年东莞房地产市场分析报告
2020年东莞房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 房地产市场分析03 市场总结04 后市展望2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。
全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。
住宅用地供需双升，成交金额再创新高。
01政策《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。
《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。
《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。
东莞市“一号文”发布5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。
香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。
香港居民享有与当地居民同等的待遇。
香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。
但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。
出台“无理由退房”政策1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。
认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。
东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。
2019-2020年粤东城市房地产市场报告
2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。
2020年深圳房地产市场分析报告
2020年深圳房地产市场分析报告2020年9月2020 年是深圳特区成立四十周年。
1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。
40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。
房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。
同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。
展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。
第一部分、深圳40 年来，取得快速发展1、40年来深圳房地产行业快速发展深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。
中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。
深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。
40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。
商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。
深圳地产基本面中长期依然向上。
自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。
2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。
图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。
发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。
（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。
（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。
（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。
人大国发院-2020中国城市更新评价指数(广东省)研究报告-2021.3-
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2020 中国城市更新评价指数(广东省)研究报告
值理念、更新目标更具有相似性和前瞻性，是我们开展初期研究的重要对象。而处于粤港 澳湾区的部分广东省城市又是未来我国经济最有活力的地区，承担着角逐国际竞争的重大 使命，更加需要充分评估城市更新的政策引领、管理赋能和实施成效情况。因此，本次研 究以属于粤港澳大湾区内的深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆 9 城为样本开展城市层面的评价研究。在完成对城市的评价后，我们也将基于这 9 个城市对 60 个样本项目进行典型做法的分析。
1 研究背景与目的
当前，中国城镇化率已超 60%，部分城市国土开发强度较高，大中型城市正在由“增 量扩张”转向“存量更新”。2021 年，“实施城市更新行动”首次写入政府工作报告，为 “十四五”时期国家新型城镇化战略指明了方向。
从地方的实践来看，改革开放以来，广东省通过积极推进“三旧改造”一直走在全国 城市更新前列。以深圳、广州为代表的粤港澳湾区部分城市已在城市可持续发展方面，创 新出台了系列配套政策，形成了高效运行的体系、先进的经验，并诞生了优秀的城市更新 服务商。然而，局部地区虽积累了丰富的案例，但针对城市更新的评价仍然缺乏量化、持 续性的跟踪研究。
2020 中国城市更新评价指数(广东省)研究报告
中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议中提出 “实施城市更新行动“，实践中城市更新已在各地有所探索。中国人民大学国发院城市更新研究中 心联合中国指数研究院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团四家单位联合开 展了“中国城市更新评价指数”指标体系构建及实证研究工作，完成了 2020 中国城市更新评价指 数（广东省）研究报告
2019-2020年粤港澳大湾区9城年报特辑
NO.4 东莞
GDP总量 6592.10亿元
名义增速 8.54%
NO.5 惠州
GDP总量 3180.89亿元
名义增速 4.65%
NO.8 珠海
GDP总量 2282.25亿元
名义增速 6.47%
NO.9 湛江
GDP总量 2231.78亿元
名义增速 4.15%
NO.10 江门
GDP总量 2224.74亿元
东莞
珠海
中山
成交建筑面积(万㎡)
成交楼面价(元/㎡)
惠州
大湾区商品住宅销售市场：七城中东莞近三年年均供需最为平衡，量价平稳齐升；惠 州供应回落，成交面积持续走高。
2500 2000 1500 1000
500 0
2017 年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001197 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 22001179 年年 2018 年 2019 年
惠州 2019.5.30 不限购：除了部分炒房和境外人士
东莞 2019.7.31 年满18岁的港澳台居民，有居住证即可在本市买一套房
江门市
中山市 珠海市
深圳市 香港
深圳 2019.11.11 取消豪宅税，单套建筑面积在144㎡以上均属普通住宅
2019.12.2
深汕特别合作区商品房全面解冻 2019.12.12 取消商务公寓只租不售的限制
大湾区住宅用地市场：广佛宅地供需两旺，东莞宅地供应步伐与广深一致，供需量涨 幅平稳；地价深圳持续领跑，广州、佛山、东莞稳定性高。
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
2020粤港澳大湾区2季度理想安居报告
金额夺冠。另外，惠州出让地块最多，成交了33幅，佛山成交32幅次之， 进行了多城布局。其中，恒大在广州、东莞、佛山、中山四城共拿了7幅涉住宅用地；佳兆业
佳兆业、中海、富辰、凯德利房地产、鹏达、新力、天益、卓越地产
奥园、龙光、中交、时代、海景蓝湾、三水融创、蓝光、新希望、美的置业、万科+深圳地铁、金科、 恒大地产、敏捷、佳兆业、上坤、方直、香缤国际、湖北清能、海伦堡、中海、世茂、阳光城、金辉、
碧桂园、佛山新城投资+中南、海逸
广州
26
东莞
20
江门
19
781.21 353.67 89.09
港澳居民可在珠海大桥以东、市区、横琴仅限购1套；珠海大桥西限购2套（全市不可超过2套），不需要个税或社保证明
港澳居民在惠州限购住宅1套，商业不限制 港澳人士只能在中山购置一套自住的住房（含自建房）；4月3日，香港人在中山购房推出最新政策，不需要再提供居住证 和工作证明了，只需要在房管局打无房证明即可。 港澳台人士在肇庆置业，目前没有相关条件要求，香港居民可凭借港澳身份证或通行证在肇庆买房，与本地居民同等待遇。
随着楼市走势向好，2季度各地房企开启了“抢地”模式，土地成交较一季度大幅上涨。
2020年2季度粤港澳大湾区内地9城土拍情况
城市
惠州 佛山
居住&商住 用地数量（幅）
33 32
卖地 总金额（亿元）
136.27 505.28
城市 惠州
佛山
2020年2季度粤港澳大湾区内地9城拿地企业
拿地企业
惠福投资、星河地产、金辉集团、万科、昊翔源、隆生、创华盛投资、嘉华慕腾、平安、方圆联手、 金辉、瑞峰置业60%股份、大坤地产、德丰地产、碧桂园、天诚、陈美兴、宏宇房地产、华润置地、
2020粤港澳大湾区系列研究报告：方兴未艾,纵览大湾区经济-2020.04
2．产业状况 ........................................................................................ 3 2.1 服务业占比不断提升............................................................................ 3 2.2 第二产业：莞佛占比高，动能下降明显 ............................................................ 4 2.3 第三产业：头部效应显著，增速有所反弹 .......................................................... 4
2019-2020年粤东城市房地产市场报告
2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。
2020-2021年5月大湾区房地产行业报告
2020-2021年5月大湾区房地产行业月报目录5 月看点 (2)1、楼市动态 (2)1.1全国视角 (2)1.2大湾区楼市 (3)2、土地动态 (7)2.1大湾区成交 (7)2.2城市表现 (8)2.3土拍排行 (10)3、后市研判 (11)区域动态附录 (12)5 月看点•广佛肇：成交环比上升 14%，同比降幅持续收窄。
广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策，配合多项目加推，月底整体市场热度上升，但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷；佛山楼市表现平稳，房企拿地意愿较强烈；肇庆成交环比回暖，价格战与渠道战持续。
•深莞惠：整体供应同比下降 40%，成交受限。
深圳维持政策高敏感度，近期楼市较淡静；东莞土拍、市场热度均较高；惠州表现分化。
•珠中江：成交环比表现好，增幅为 22%，但恢复程度不及环广环深片区。
珠海仍在修复通道中，热度环比回升；中山市场平稳；江门市场热度环比提升。
1、楼市动态1.1全国视角5 月全国监测重点 40 城成交 3481 万㎡，环比回升 21%，同比下降1%，节日氛围带动走量，已基本恢复去年同期水平。
分区来看，华东区域引领全国回温，华南大湾区环深、环广城市成交向好，但部分三四线城市仍在恢复中，热度整体不及华东。
图：全国监测 40 城商品房分区成交情况（万㎡）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山1.2大湾区楼市1.2.1.大湾区成交成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至 6%，珠中江修复加快。
5 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 470 万㎡，环比上涨 16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10 个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。
成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为 22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升 14%，深莞惠环比涨幅为 11%。
成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降 7%，降幅持续收窄，较上月缩小 15 个百分点，深莞惠 5 月成交主要受制于供应，整体供应同比下降 40%，成交同比由正转负。
最新大湾区房地产市场观察
大湾区房地产行业观察报告-2020年10月随着“金九银十”的到来，很多房地产商的号角早在下半年就开始吹响。
本文将对近期房地产行业情况进行梳理分析，着重于对大湾区房地产行业的观察，以跟踪行业整体走向。
一、全国房地产成交情况8月情况：8月全国的房产成交情况较Q2有所回落，40个典型城市的住宅成交面积环比下降4%，（3234万平方米），但较2019年8月上升14%，（数据来源：易居网）交易量处于近一年的较高位置。
由于马上面临“金九银十”，各大房地产商均在备货以及准备促销政策。
9月情况：与此前8月的预期相反，40个典型城市住宅成交面积在9月环比下降幅度扩大至8%，同比增长1%（数据来源：易居网）。
经过7、8月的酝酿，各房地产商已在9月开始释放促销政策，首先是恒大“全国楼盘7折优惠”的购房折扣活动，其后其他品牌房企包括万科、碧桂园等也开展了促销活动。
但同时全国房地产政策有所收紧，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会上提出房地产监管的“三条红线”，即1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1，另外拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
伴随“三条红线”的压力和其他收紧政策，9月全国房地产整体并未“升温”，尤其是中部地区成交表现较差。
未来Q4，房企如何利用销售政策实现资金尽快回笼以“降负债”将是市场主要课题。
二、大湾区成交情况大湾区8月的表现非常抢眼，9个湾区城市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）住宅成交面积688万平米，环比上升8%，同比上升20%（数据来源：易居网）。
大湾区整体商品住宅成交量为年内最高，有扩张趋势，尤其是深圳、东莞、惠州3-9月成交量逐渐放大（按成交面积计）。
总体大湾区9城中，8月深圳（同比增长42%）、东莞（同比增长67%）、惠州（同比增长64%）成交热度最高；其次为广州（同比增长50%）、佛山（同比增长4%）；而珠海（同比增长10%）、江门（同比增长-6%）、中山（同比增长-44%）、肇庆（同比增长-32%）表现较差。
2017年粤港澳大湾区房地产市场调研分析报告
2017年粤港澳大湾区房地产市场调研分析报告目录第一节粤港澳大湾区建设上升至国家级战略 (6)第二节粤港澳湾区有望崛起成为世界级湾区 (7)一、世界三大湾区具有重要经济地位 (7)二、粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础 (10)第三节粤港澳大湾区交通发展、产业升级、人口稳步增长 (13)一、大湾区交通圈建成推动三地合作发展 (13)二、大湾区人口数量上升，带动地产长期需求 (14)三、粤港澳大湾区经济增速换挡，经济结构升级 (16)第四节广东：优势区域量价齐升，核心城市长期看好 (22)一、粤九城概况：土地供应稀缺，销售量价齐升 (22)二、珠海：成交冲高回落，短期面临调整 (24)三、广州：房价涨幅创新高，投资增速回暖 (27)四、深圳：进入阶段性调整，信心依旧充沛 (30)五、东莞：房价迅速攀升，地价创出新高 (33)六、佛山：涨幅明显滞后，后续空间较大 (36)第五节港澳：供需关系紧张，量价触底回升，政策面长期受益 (40)一、香港：土地稀缺，内资涌入，有望继续上涨 (40)二、澳门：维持繁荣，成交回暖 (43)第六节粤港澳大湾区领先房地产企业分析 (46)一、招商蛇口 (46)二、天健集团 (50)三、格力地产 (52)四、华发股份 (57)五、保利地产 (60)图表目录图表1：纽约湾区是美国的金融核心中枢 (8)图表2：旧金山湾区依托高端科技带动经济发展 (8)图表3：东京湾区依托港口群形成临港工业带 (8)图表4：粤港澳大湾区金融、科技产业崛起 (9)图表5：粤港澳大湾区第三产业占比低于世界三大湾区 (11)图表6：粤港澳大湾区港口集装箱吞吐量整体呈上升趋势 (12)图表7：粤港澳1小时交通圈将在五年内成型 (13)图表8：港珠澳大桥年底通车 (14)图表9：粤港澳人口不断上升 (15)图表10：粤港澳小学生数量稳步回升 (15)图表11：粤港澳GDP增速波动回升 (16)图表12：广东GDP增速下降趋稳 (16)图表13：香港GDP增速趋稳 (17)图表14：澳门GDP增速触底企稳 (17)图表15：广东第三产业占比缓慢上升 (18)图表16：香港第三产业占比保持在90%以上 (18)图表17：澳门第三产业占比保持在90%以上 (19)图表18：粤港澳第三产业占比高于全国平均水平 (19)图表19：前海扩容示意图 (20)图表20：广东九城土地供给下滑、土地价格上升 (22)图表21：广东九城商品房销售量价齐升 (23)图表22：珠海房价增速冲高回落 (24)图表23：珠海商品房成交大幅回落 (25)图表24：珠海土地成交价格回调 (25)图表25：珠海房地产投资额平稳增长 (26)图表26：广州住宅价格和涨幅均创新高 (27)图表27：广州住宅成交面积稳中有升 (28)图表28：广州土地成交均价长期上涨趋势未改 (29)图表29：广州房地产开发投资恢复良好增长 (29)图表30：深圳住宅价格增速回落 (30)图表31：深圳住宅成交面积下降 (31)图表32：深圳土地成交保持高位 (31)图表33：深圳房地产投资稳健上扬 (32)图表34：东莞住宅价格快速增长 (33)图表35：东莞住宅成交面积大幅下降 (34)图表36：东莞土地价格大幅上涨 (35)图表37：东莞房地产投资增速下降 (35)图表38：佛山住宅价格小幅上涨 (36)图表39：佛山商品房成交出现回落 (37)图表40：佛山土地价格迅猛上涨 (37)图表41：佛山房地产投资总体稳定 (38)图表42：香港房价增速略有放缓 (40)图表43：香港一手房成交量价均呈稳定状态 (40)图表44：香港土地出售总价攀升 (41)图表45：香港住宅存量快速攀升 (42)图表46：澳门住宅成交有所反弹 (43)图表47：澳门住宅开工数量回升 (44)图表48：社区开发运营为招商蛇口最主要收入来源 (46)图表49：前海蛇口自贸区为粤港澳大湾区发展引擎 (48)图表50：蛇口太子湾邮轮母港为深圳旅游发展引擎 (49)图表51：罗湖区“二线插花地”项目改造效果图 (52)图表52：市政建设代表项目上海浦东世纪大道（金杯奖） (52)图表53：格力地产股权图 (53)图表54：香洲码头建设规划 (55)图表55：洪湾中心渔港规划 (55)图表56：我国居民游艇拥有量远低于国际水平 (56)图表57：港珠澳大桥人工岛口岸示意图 (57)图表58：华发股份股权结构：实际控制人为珠海市国资委 (57)表格目录表格1: 广东九城与港澳横向比较 (6)表格2: 政府关于粤港澳大湾区文件 (6)表格3：世界三大湾区特点 (7)表格4：三大湾区产业均以服务业为主 (9)表格5：广东房地产相关政策 (23)表格6: 招商蛇口在粤港澳湾区内未结储备约670万方 (46)表格7: 招商蛇口在前海蛇口自贸区的土地储备超500万方，房产近200万平 (48)表格8: 招商蛇口2016年净利润增长率大幅提升 (49)表格9：天健集团受结转影响营收略有下滑 (50)表格10：天健集团目前项目储备（单位：万平米） (50)表格11：格力地产房地产主业业绩强劲增长 (53)表格12：格力地产目前项目储备（单位：万平米） (54)表格13：华发股份目前在湾区的土地储备情况（单位：万平米） (58)表格14：华发股份2016年末土地储备情况 (58)表格15：主营业务收入大幅增长59.4% (58)表格16：华发股份目前在湾区的开发投资情况（单位：万平米） (59)表格17：公司主营业务收入增速25.4%，净利润增速0.6%，保持稳健 (60)第一节粤港澳大湾区建设上升至国家级战略粤港澳大湾区是由广东省9个市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。
2019年大湾区房地产市场分析报告
图表目录
图 1：2017 年广州城市居民家庭居住房屋来源......................................................................7 图 2：2013 年深圳存量住房构成..............................................................................................7 图 3：广东九城商品房销售面积同比及占全国比重...............................................................8 图 4：广东九城住宅销售面积同比及占商品房比重...............................................................8 图 5：广东九城新建商品住宅销售均价/元* ...........................................................................9 图 6：广东九城新建商品住宅销售均价 5 年复合增速* .........................................................9 图 7：2017 年广东九城城市建设用地及居住用地比重*......................................................10 图 8：广东九城近三年商品房土地供应及销售.....................................................................10 图 9：广州深圳及东莞狭义库存/套 .......................................................................................11 图 10：广州深圳及东莞狭义去化周期（月）.......................................................................11 图 11：粤港澳大湾区区位图...................................................................................................12 图 12：广东 9 城 2017 年常住人口/万人 ...............................................................................12 图 13：2017 年人口密度*........................................................................................................12 图 14：2017 年城镇化率..........................................................................................................12 图 15：常住人口增速...............................................................................................................13 图 16：2018 年 6 月深圳市住房制度改革征求意见稿中对新增住房的规划......................14 图 17：规划纲要中对交通基础设施建设的规划...................................................................18 图 18：粤港澳大湾区交通基础设施建设规划.......................................................................18 图 19：广州 1 小时生活圈.......................................................................................................19 图 20：深圳 1 小时生活圈.......................................................................................................19 图 21：招商蛇口三大业务板块...............................................................................................20 图 22：招商蛇口主营收入结构（按业务）...........................................................................20 图 23：招商蛇口销售额、销售面积及增速...........................................................................20 图 24：招商蛇口权益未结建面广东九城比重.......................................................................21 图 25：规划纲要中关于邮轮产业的描述...............................................................................22 图 26：华发股份销售额及同比...............................................................................................22 图 27：华发股份待开发土地建面分布...................................................................................23 图 28：华发股份已开发未结建面分布...................................................................................23 图 29：华侨城主营收入结构（按业务）...............................................................................23 图 30：华侨城主题公园游客接待量.......................................................................................23 图 31：华侨城房地产与文化旅游量大业务板块...................................................................24 图 32：规划纲要中对构筑休闲湾区的表述...........................................................................24
大湾区产业地产趋势分析
大湾区产业地产趋势分析大湾区产业地产趋势分析引言：大湾区是指中国广东省珠三角区域与香港、澳门以及周边地区的一个经济合作体系，是中国经济最为发达的区域之一。
随着国家政策的推动，大湾区的产业地产市场正呈现出一系列新的趋势和机遇。
本文将从宏观经济环境、政策支持、产业布局、房地产市场等角度进行分析，以期对大湾区产业地产发展的趋势进行深入探讨。
一、宏观经济环境大湾区是中国的经济中心之一，拥有丰富的资源和良好的经济基础。
2018年，大湾区的GDP总量达到10.87万亿元人民币，占全国GDP的14.1%。
其中，广州、深圳和香港是大湾区的经济增长引擎，其GDP总量分别为2.15万亿元、2.42万亿元和2.85万亿元，占大湾区GDP总量的67%。
大湾区还拥有发达的制造业、高科技产业和金融服务业，为产业地产的发展提供了坚实的基础。
二、政策支持近年来，中国政府高度重视大湾区的发展，相继出台了一系列政策文件，为大湾区产业地产的发展提供了扶持和保障。
2017年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出了“互联互通、共商共建、共享共治”的发展理念，明确了大湾区发展的目标和任务。
2018年12月，粤港澳大湾区发展规划纲要正式印发，明确了大湾区建设的发展战略和政策措施。
政策的支持将为大湾区产业地产的发展提供有力保障。
三、产业布局大湾区产业布局多样化，拥有制造业、科技创新产业、金融服务业等多个产业。
其中，广州、深圳和香港是大湾区的核心城市，具有良好的产业基础和发展前景。
1.制造业大湾区的制造业实力雄厚，以广州、深圳为代表的珠三角地区是中国制造业的重要基地。
广州是中国重要的汽车和电子产品制造中心，拥有一大批知名企业，如广州汽车集团、广州珠江啤酒、广东美的等。
深圳是中国高科技产业的重要集聚地，以华为、中兴、腾讯等企业为代表，形成了集研发、生产于一体的完整产业链。
2.科技创新产业大湾区在科技创新方面具有独特的优势，拥有一批高水平的科研机构和产业园区。
2020年5月广州、深圳、珠海房地产市场研究(大湾区)
大湾区房地产市场分析
1. 大湾区成交
成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至6%，珠中江修复加快。
5月，大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡，环比上涨16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。
成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升14%，深莞惠环比涨幅为11%。
成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降7%，降幅持续收窄，较上月缩小15个百分点，深莞惠5月成交主要受制于供应，整体供应同比下降40%，成交同比由正转负。
2. 大湾区9 城表现
除深圳外8城供应环比下降，莞江中成交同环比增长。
供应端：同比除广州增加外，多城5月供应仍处于偏低水平，同比为负，深圳、珠海供应同比下降59%和72%；环比表现分化，深圳4月为供应低位，5月环比大增；江门供应同环比下降60%-70%。
成交端：同比东莞表现亮眼，增长18%，深圳、珠海受供应制约，成交同比降幅约30%；环比方面，除深圳外，8城成交环比均有放量。
表：大湾区9城5月市场表现特征。
2020年上半年深圳市房地产市场形式总结与趋势展望
8
住宅供应：一季度市场供应短缺，二季度迎来逐步恢复
• 一季度受春节假期及疫情冲击双重影响，全市商品住宅批售量明显减少。其中2月份市住建局暂 停了房地产项目现场开盘，当月全市无新批上市项目。2季度随着疫情得到明显有效控制，市住 建局适时调整商品房预售条件，加快商品房供应，市场预期回暖，商品住宅供应有所恢复。6月 全市新房供应26.36万㎡/2663套为上半年最高水平。
二手
上半年二手住宅成交44000套/373.88万㎡创近4年新高。受疫情影响， 市场短暂低迷后反弹迅速，6月成交均价69777元/㎡创历史新高。
项目
金众·麒麟公馆52.01亿元夺得上半年商品住宅项目成交金额排行榜冠军。 特发天鹅湖畔7.17万㎡夺得上半年商品住宅项目成交面积排行榜冠军。
企业
招商蛇口107.64亿元夺得上半年房企销售金额排行榜冠军。 华润置地14.77万㎡夺得上半年房企销售面积排行榜冠军。
140 120 100
80 60
40 24.55 20
0
26.98
2011-2020年6月深圳市商品住宅月度供应走势
批准上市面积（万㎡）
上半年月均批准上市面积（万㎡）
43.4
24.34
46.46
39.91
11.86
18.42
30.69
13.53
11-01 11-04 11-07 11-10 12-01 12-04 12-07 12-10 13-01 13-04 13-07 13-10 14-01 14-04 14-07 14-10 15-01 15-04 15-07 15-10 16-01 16-04 16-07 16-10 17-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04
大湾区2020年商品房市场年度回顾及解读
大湾区2020年商品房市场年度回顾及解读2020年已经过去，过去的一年无疑是风险伴随着机遇的一年，全球都经历了疫情带来的巨大变化。
疫情对宏观经济、各个不同地区、行业的发展格局也产生了深刻的影响。
作为一家专注于大湾区的资管机构，我们对2020年全年的大湾区房地产商品房市场从多维度做一个较为全面的回顾。
一、宏观经济情况——大湾区9城对比大湾区9城分别为：广州、东莞、佛山、深圳、惠州、中山、珠海、江门、肇庆。
广州作为广东省省会和历史上知名的贸易之都，是广东省的行政中心，也是大湾区9城中常住人口最多的城市，常住人口规模（2019年统计公报）为1531万。
广州市面积为7434平方公里，2020年GDP为25019亿元，同比增长6.8%。
深圳作为后起之秀，短短40年时间已经发展为一线城市，2020年GDP为27670亿元，同比增长6.7%。
深圳是大湾区人口密度最高的城市，面积为7434平方公里，1997平方公里常住人口规模（2019年统计公报）为1344万。
下图为大湾区9城宏观经济对比图：数据来源：世联行可见在大湾区城市中，目前经济总量最高的是深圳，其次为广州、佛山、东莞。
2020年经济增速最大的城市为东莞。
不同城市产业结构也有较大的区别，深圳、东莞几乎没有第一产业，经济依靠第二产业、第三产业，而广州第三产业占比最高，达到72%，其余城市中，中山、珠海产业结构相同，佛山第二产业占比最高，达到57%，第二产业相对发达，而惠州、江门、肇庆相对而言第一产业占比较高，由于是肇庆，第一产业占比为16%。
大湾区个城市支柱产业各有不同，深圳、广州、东莞、惠州的信息电子产业发展不错，而佛山的主要产业为家电厨卫、陶瓷、机械，中山、珠海与其类似，珠海的支柱产业还包括了电力、生物医药等。
江门、肇庆则以纺织服装、视频、造纸、金属加工、化工产业为主。
二、大湾区房地产政策梳理2020年最重磅的两个中央层面关于房地产的政策，一是当属8月针对房企提出的“三道红线”：1)扣除预收账款后的资产负债率大于70%。
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NO.12 肇庆
GDP总量 1736.81亿元
名义增速 4.77%
数据来源：广东省统计年鉴
大湾区政策：接连出台多条调控松绑政策，集中于人才、税收、限购、限售、公积金 异地贷款、商品房预售资金监管的六个方面内容。
肇庆 仍不限购不限售
江门 11月8日 大专以上学历的非本市户籍居民 家庭，提供在本市缴纳社保证明 的，以及经商务部门认定的重点 招商企业非本市户籍员工家庭、 提供处于聘用期内的劳动合同的， 均可在小限购区域购买1套新建商 品住房； 港澳台居民家庭2019年11月1日 后无购房记录的，可在限购区域 新增购买1套新建商品住房
惠州 2019.5.30 不限购：除了部分炒房和境外人士
东莞 2019.7.31 年满18岁的港澳台居民，有居住证即可在本市买一套房
江门市
中山市 珠海市
深圳市 香港
深圳 2019.11.11 取消豪宅税，单套建筑面积在144㎡以上均属普通住宅 2019.12.2 深汕特别合作区商品房全面解冻 2019.12.12 取消商务公寓只租不售的限制
大湾区住宅用地市场：广佛宅地供需两旺，东莞宅地供应步伐与广深一致，供需量涨 幅平稳；地价深圳持续领跑，广州、佛山、东莞稳定性高。
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2017-2019年粤港澳大湾区部分城市住宅用地供需量价
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
5000
广州 深圳 佛山 东莞 珠海 中山 惠州
0 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4
广州
Guangzhou
逆水行舟
广州政策：政策转向友好；房贷利率折扣小幅下调，影响较小。
中山 2019.5.5 港澳台人士新增购房途径 1.提供中山半年以上的参保证明或个税凭证， 加《在职证明》 2.提供中山注册的营业执照复印件、法定代表 人身份复印件盖公章，加工商机读资料
珠海 2018.12.21 非本市户籍人才购房5年社保变1个月起
佛山 2019.4.10 累计缴存住房公积金满三年的最高可 贷50万元/人，夫妻100万。 2019.11.29 在佛山工作，本科以上学历人才首套 房不受户籍、社保、个税限制。
NO.8 珠海
GDP总量 2282.25亿元
名义增速 6.47%
NO.9 湛江
GDP总量 2231.78亿元
名义增速 4.15%
NO.10 江门
GDP总量 2224.74亿元
名义增速 4.28%
NO.11 汕头
GDP总量 1977.49亿元
名义增速 6.17%
NO.6 中山
GDP总量 2787.90亿元
2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年
广州
深圳
佛山
供应建筑面积（万㎡）
东莞
珠海
中山
成交建筑面积(万㎡)
肇庆市
广州市
惠州市
佛山市
东莞市
广州 2018.12.24 用广州公积金可购买佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关首套房2019.11.22 在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料 2019.12.13 符合条件的本科学历者，可不受户籍、社保、个税限制，在南沙购买首套房 2019.12.16 港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和 通行证，并满足境内无房的条件，即可购买且只能购买一套住宅 2019.12.17 花都放开在本区购买社会保险6个月的时限要求，申领人凭相关就业或创业证明即可申 领人才绿卡，持卡人在置业、入学等方面享便利化服务 2019.12.20 黄埔政府发布通知，在黄埔连续工作半年以上人才，可不受户籍限制限购一套房，在黄 埔区持有人才绿卡者，其父母、配偶父母、成年子女均可限购一套房。港澳居民在黄埔 买房可享广州居民同等待遇。
２０２０年粤港澳大湾区９城房地产市场分析报告
目录
肇庆市 佛山市 江门市
广州市 东莞市
惠州市
中山市 珠海市
深圳市
广州 佛山 肇庆 深圳 东莞 惠州 珠海 中山 江门
粤港澳大湾区9城GDP广东省内排名
NO.1 深圳
GDP总量 18689.13亿元
名义增速 6.61%
NO.7 茂名
GDP总量 2450.33亿元
2017-2019年粤港澳大湾区部分城市商品住宅供需量价
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
广州
深圳
佛山
东莞
供应面积
成交面积(万㎡)
珠海
中山
惠州
成交价格(元/㎡)
2019年粤港澳大湾区部分城市商品住宅
成交套数
50000
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
澳门
澳门 2019.11.7 据澳门日报报道称，中央政府将豁免港澳居民在粤港澳 大湾区内地城市购房所需的在本地居住，学习或工作年 限证明，以及缴纳个人1.6 香港特区政府公布“16条惠港措施”其中包括香港居民 在大湾区内地城市购房不再需要居住及社保年限。
名义增速 4.49%
广东省2019年前三季度各城市GDP排名
NO.2 广州
GDP总量 17868.99亿元
名义增速 6.95%
NO.3 佛山
GDP总量 7931.79亿元
名义增速 8.90%
NO.4 东莞
GDP总量 6592.10亿元
名义增速 8.54%
NO.5 惠州
GDP总量 3180.89亿元
名义增速 4.65%
成交楼面价(元/㎡)
惠州
大湾区商品住宅销售市场：七城中东莞近三年年均供需最为平衡，量价平稳齐升；惠 州供应回落，成交面积持续走高。
2500 2000 1500 1000
500 0
2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年 2017年 2018年 2019年