容积率国家标准

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低
•计算规则 •项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
一般规则
特殊规则
> 地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建 筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营 性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的 建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按 照《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T50353-2005）的规定执行
> 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部 分
> 建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算
•计算规则 •项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
> 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时， > 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 和建筑面积计算值 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准
筑面积(m) A——地块面积(m)
当H每增加1(即平均提高1层) ，R的提高值=C； 当R每提高C的值，H平均提 高1层
•特性三 •楼面占地率〔注〕与容积率成反比
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
公式
L=A/F=1/R
楼面占地率(即每平方米 建筑面积占用的地块土 地面积)
结论
当L愈小，R愈大，即每平方 米建筑面积所占用的土地愈 少，建设开发中土地费用所 占的比重愈低，则土地利用 率和经济效益愈高
Part 1
容积率解释
•容积率解释 •何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量
1
• 定义
• 专业解释 • 通俗解释
2
• 计算公式
• 容积率=总建筑面积÷总用地面积3• 计算源自则• 一般规则 • 特殊规则
容积率
•定义 •项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
专业解释
> 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面 积与用地面积的比率。对于发展商来说，容 积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对 于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适 度
关心顺序 (出让价格)、R、 意愿倾向:↑ 从提高R，可以吸引(D)，获得较高 的P
城市环境质量 与整体效益的 关心者
关心顺序:C、H、R， 意愿倾向:↓ 从控制C和H，以满足空地、日 照、间距、绿化、停车以及景观 等要求
房地产开发者， 关心从开发中 获得最大的利 润
关心顺序:R、F、P(楼面地价)， 意愿倾向:↑(P ↓) 尽可能提高R，获得更大的F，使 P 降低，即每平方米建筑面积所 摊的土地费用最小
•特性四 •容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判” 的
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
G
在实行城市土地出
让、转让和房地产
开发机制的情况下
，容积率往往成为
U
城市政府(G)、规
P
划师(UP)和开发者
(D)之间谈判的一
项主要“杠杆”
D
土地所有者，关 心从土地出让中 获得比较好的收 益，用于城市基 础设施建设
> 当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通 商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建 筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算
> 当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建 筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8 米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面 积的3倍计算
• 计算公式 • 容积率=总建筑面积÷总用地面积 • 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计
算
总建 筑面 积
总用 地面 积
容积 率
注明： ➢ 计算容积率时，总建筑面积不 包括地下建筑面积； （半地下 室层高超过2.2米时，按全面积 算，层高低于2.2米时，按半面 积计算）； ➢ 当建筑层高超过3M时，这些 层应除以3M进行层数折算，余 数不足1.5m时，多出部分不计入 容积率；余数大于或等于1.5m时， 多出部分按1层计算
总建筑面积(m) A——地块面积(m)
➢ “净地块”是指为建筑所使用的场地 ，其面积不包括城市公用的道路、公共 绿地、大型市政及公用设施用地、历史 保护地段等。因此，在使用或评价容积 率时，必须注意地块面积的“净”度； 在比较不同的容积率时，必须在同样“ 净”度的基础上进行。 ➢ 总建筑面积，一般系指地面以上部分 的建筑面积总和；如果包括地下部分的 建筑面积，应特别注明，以资区别
> 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的 关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒 服了
容积率一般通是俗由解政释府规定的
一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 联排别墅为0.4-0.7, 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 11层小高层住宅为1.5-2.0, 18层高层住宅为1.8-2.5, 19层以上住宅为2.4-4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住 宅 并根据不同城市的特点有所差别
• 特性二 • 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在
一定的层数条 • 件下，容积率与建筑密度成正比
特性
从公式可以看到
特性一
当A为常数时，R=C·H
特性二 特性三 特性四
C——建筑密度或建筑覆 盖率，C=0～1 H——建筑层数(或平
均层数) C·A—建筑基底面
积(m) F——地块上的总建
Part 3
容积率对各个因素的影响
> 楼面占地率〔注〕与容积率成反比
容积率
> 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”， 是可以“谈判”的 这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中
3 特性三
4 特性四
•特性一 •容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
基本公式是:R=F/A
R——容积率 F——地块上的
> 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览
Part 2
容积率的特征
•特性 •主要呈现4个特性
1 特性一 > 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
2 特性二
> 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比； 同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度 成正比