珠海淇澳岛项目前期调研报告

珠海淇澳岛项目前期调研报告

一、珠海市概况 2

二、珠海市宏观经济概况 3

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4

（三）人均可支配收入逐年提高 4

三、珠海市房地产市场概况 5

（一）板块总括 5

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6

（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7

四、唐家湾片区典型楼盘分析11

（一）唐家湾片区概况11

（二）典型楼盘分析12

五、项目概况14

（一）项目区域位置14

（二）淇澳岛概况15

（三）项目指标及由来16

（四）基地地形、地貌和地质条件17

六、项目SWOT分析26

（一）项目的优势分析26

（二）项目的劣势分析27

（三）项目的威胁分析27

（四）项目的机会分析27

七、项目的结论和建议27

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珠海淇澳岛项目前期调研报告

一、珠海市概况 2

二、珠海市宏观经济概况 3

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4

（三）人均可支配收入逐年提高 4

三、珠海市房地产市场概况 5

（一）板块总括 5

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6

（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7

四、唐家湾片区典型楼盘分析11

（一）唐家湾片区概况11

（二）典型楼盘分析12

五、项目概况14

（一）项目区域位置14

（二）淇澳岛概况15

（三）项目指标及由来16

（四）基地地形、地貌和地质条件17

六、项目SWOT分析26

（一）项目的优势分析26

（二）项目的劣势分析27

（三）项目的威胁分析27

（四）项目的机会分析27

七、项目的结论和建议27

一、珠海市概况

珠海市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。1979年珠海建市，1980年建立珠海经济特区。是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约1687.8平方公里。

珠海市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。

九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。

珠海市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地21.41平米；森林覆盖率33.2%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达10.7%。2003年末全市总人口127.89万人。其中，户籍人口82.02万人，外来暂住人口45.87万人。规划2005年达到149万人。

二、珠海市宏观经济概况

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升

（上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同）

根据统计公报，珠海市2002年国内生产总值406.26亿元，比2001年增长12.4%。2003年生产总值为476.73亿元，比2002年增长18.1%。从珠海市历年国内生产总值的统计来看，多年来珠海市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。

值得一提的是近年珠海市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。2002年全市高新技术产品产值218.35亿元，占全市工业总产值的27.6%。软件产品产值23亿元，增长44.0%。经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。2003年高新技术产品产值342.58亿元，比上年增长35.0%，占工业总产值的33.1%。经省认定的软件企业有158家，开发的各类软件产品545件，软件产品产值35亿元，比上年增长50.1%。截至2003年底，相继建立3个国家级、10个省级工程技术研究开发中心，1个"863计划"成果转化基地。

随着经济的迅速发展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开始回升并逐年加大，尤以2000年以后更为明显。2002年固定资产投资120.35亿元，比上年增长14.8%，2003年固定资产投资140.83亿元，比上年增长16.8%，增幅提高1.9个百分点，比1996年的65. 74亿元已增加一倍有余。

（二）人口总数增长缓慢

珠海市总人口自1994年突破100万大关之后，9年来增加了约25万人，总增长率为24%，其中户籍人口增加21.36万人，增幅35%，年均增幅3.9%左右，暂住人口增加3.48万人，增幅仅8.2%。可见近几年中除了户籍人口的增长外（而其中又包括了部分通过购房入户的户籍人口），暂住人口增长几乎停顿（年均暂住人口总量基本维持在45万人左右），反映了珠海市虽然经济总量在不断增加，但增加的就业机会并不乐观，对外来人员的吸引力在下降。

（三）人均可支配收入逐年提高

由下表可见，珠海市人均年可支配收入自1996年大幅增长15.66%之后超过万元，1997年再

次达到16.62%的高增长率，但1998年以后收入增长势头趋缓，几年之中的年增长率介于3. 67~5.87%之间，2002年甚至出现负增长（由于存在统计口径的不同，导致名义增长呈负数，如按可比数据计算其增长率为8.4％），2003年达到16602元/人•年，比2002年增长了8. 4%。总体来看，珠海市的社会平均收入水平在珠三角地区还不算高，一定程度上限制了整个社会的消费欲望。

三、珠海市房地产市场概况

（一）板块总括

珠海市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的几个比较明显的板块，如香洲板块、新香洲板块、吉大板块、拱北板块、前山板块、唐家湾板块等，各板块拥有各自不同的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色，比如唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，均价一般超过4500元/㎡；拱北板块则因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500元/㎡左右；新香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，房价多为3300-3500元/㎡；香洲板块是成熟社区，生活配套完善，均价能达到4000元/㎡；吉大板块则拥有海景和成熟社区双重资源，海景住宅均价可达5000元/㎡左右，非海景楼盘均价也可达到4000元/㎡；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全的楼盘均价也可达到4000元/㎡以上。

总体而言，珠海市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500元/㎡。

（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点

2002年珠海市房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。房屋施工面积726.43万平方米，增长13.9%。房屋竣工面积220.01万平方米，增长11.4%。商品房竣工面积94.26万平方米，