养老地产(PPT53页)
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GOGO + SLOWGO + NOGO + GOING； 3、开发模式：传统的房地产开发模式+乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心；
4、销售方式：产权销售（“乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心”等，配套设施由 开发商持有）；
5、客户价值：类似CCRC（ Continuing Care Retirement Community）持续照料退休社区模式 ，长者人群可以在一个正常的社区中，得到自理、介助、介护一体化的居住设施和服务， 使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身 体状况相对应的照料服务，只有极少数长者在一个短暂的时间段内，进入到护理中心。长 者与子女同在一个社区中，相互照应，共享天伦。
大都会亲情养老公寓模式
1、适合土地：特别适合市区小规模商住用地； 2、客户对象：高端养老客户，包括健康、需要介助和需要护理照料的长者：
SLOWGO+NOGO+ GOING；
3、开发模式： 养老公寓+护理中心+日间托老所+健康养生中心+ 俱乐部会所（配备娱乐和休闲设施）；
4、销售方式：产权由开发商持有；养老公寓向65岁上的有条件长者出售“终身使用权”； 5、客户价值：以较低的总价得到了自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，而且尽享 都市便利和亲朋好友的就近关怀；
2、健康养老观念缺失，导致纯养老社区的概念难以被客户普遍 认同，客户决策过程很慢；
典型案例： 上海亲和源，第一批推出600多套产品，三年半时间，只销售了400多套。
3、传统消费观念仍然倾向于产权销售模式；租赁方式明显更适 合有着护理需求的客户，且高端介助和介护的需求明确存在；
典型案例： 祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营
13、我们未来10 年提供的养老产品和养老服务，主要是给50-60 后 提供的，至少会很快由上世纪的30-40 后老年群体逐渐过渡到50-60 后人群。
50-60 后城镇人口群体具有的突出特征：
• 经济实力与上一代相比，明显提高； • 受教育程度明显提高，文化观念发生巨大变化； • 对自身未来的养老问题已十分关注，由于子女多为独生子女，因此对自身未
10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；
典型案例： 乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海 老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以 比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。
11、健康活跃长者与不能自理长者之间，存在生活方式及心态 上的明显排斥，养老的市场要细分，不同阶段应有恰当的区隔；
4、活跃长者存在度假和阶段长居的置业需求，对社区配套服 务有独特的要求，但与“养老市场”有着明显区别；
典型案例：成都青城山、海南市场
5、与医疗结合的养老方式，无论在客户心理还是盈利方式上 均存在较大的问题；
典型案例： 北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院 运营的严重亏损
典型案例： 上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系； 北京青松护理的快速发展； 香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。
9、长者需要可持续的、无需迁徙的归宿地，安心安定终生养老于 一个晚年住所，因此真正市场化的养老模式必须建立可居家养老、 就地安养的全程照料系统；
典型案例：美国ccrc模式
6、老年人对生活的诉求不仅仅是有人照料和温饱，而是需要 愉快身心的健康生活。
典型案例： 亲和源所形成的富有吸引力的社区文化及活跃积极的生活方式，已 成为其核心价值； 各地老年大学的活跃程度，说明长者缺乏有组织的、健康的、积极 的社交与学习配套和服务。
7、产权销售型物业难以获得持续的、稳定的服务收费，且 对整体运营不利；
来养老将要遇到的问题，已有相当的心理准备和预期； • 一般有养老年金、退休金、医保等保障； • 对未来的养老有明显的底线诉求，即“有尊严的养老”。
基于前述的特征，50-60 后城镇养老人群可反过来推动社会观念、消费习惯 的转变，进而推动社会有效地建立起差异化的养老产业和养老模式。
1-传统文化 2-消费观念 3-政策环境 4-盈利模式
典型案例： 台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮ห้องสมุดไป่ตู้的行动不便者出现，老人 们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。
12、对健康老人，要卖“品牌和服务”，“快乐、忙碌”能永葆活力， 对行动不便老人，要卖“技术和保障”，“医疗、应急”才是关键；
典型案例： 香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式， 着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有 效的手段。
房地产开发商进入养老地产 战略模式探索
至道地产
爱森道维
邮箱: zengym@zhidaochina.com 新浪微博: @至道地产_曾远明
从国内众多案例看到及思考的⋯⋯
1、“改善型客户”中有着相当比例的“长者改善居住”的需求且有 一定的刚性；
典型案例：
广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过30％
典型案例： 亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之 后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。
8、长者对服务的需求包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服 务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技 能专业培训服务等，不出社区就能享受各种放心服务；服务市场 潜力无穷，产业教育、实践均要有人热情投入；
6、服务方式：长者如有需要，实施“在家护理”。
全生命周期的社区发展模式
这种模式的产生是基于以下核心理念： 1、“就地安养、居家养老”的人性本质以及中国传统文化的核心 诉求； 2、与房地产的开发进行结合； 3、符合现阶段消费群体的观念，在整个市场启动之初容易被接受。
全生命周期的社区发展模式
提问：在社区构建的时候“长者”和“非长 者”的比例是多少？
结论：
巨大的市场 空间VS进入 方式的矛盾
开发商进入养老地产的两大关注点：
容易被大众接受的居住生活方式 以及有强烈需求的高支付能力群体
进入养老地产的两种模式
1、全生命周期的社区发展模式 2、大都会亲情养老公寓模式
全生命周期的社区发展模式
1、适合土地：特别适合近郊大规模的住宅社区； 2、客户对象：全生命周期客户，客户档次随该项目本身的条件而定；
4、销售方式：产权销售（“乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心”等，配套设施由 开发商持有）；
5、客户价值：类似CCRC（ Continuing Care Retirement Community）持续照料退休社区模式 ，长者人群可以在一个正常的社区中，得到自理、介助、介护一体化的居住设施和服务， 使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身 体状况相对应的照料服务，只有极少数长者在一个短暂的时间段内，进入到护理中心。长 者与子女同在一个社区中，相互照应，共享天伦。
大都会亲情养老公寓模式
1、适合土地：特别适合市区小规模商住用地； 2、客户对象：高端养老客户，包括健康、需要介助和需要护理照料的长者：
SLOWGO+NOGO+ GOING；
3、开发模式： 养老公寓+护理中心+日间托老所+健康养生中心+ 俱乐部会所（配备娱乐和休闲设施）；
4、销售方式：产权由开发商持有；养老公寓向65岁上的有条件长者出售“终身使用权”； 5、客户价值：以较低的总价得到了自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，而且尽享 都市便利和亲朋好友的就近关怀；
2、健康养老观念缺失，导致纯养老社区的概念难以被客户普遍 认同，客户决策过程很慢；
典型案例： 上海亲和源，第一批推出600多套产品，三年半时间，只销售了400多套。
3、传统消费观念仍然倾向于产权销售模式；租赁方式明显更适 合有着护理需求的客户，且高端介助和介护的需求明确存在；
典型案例： 祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营
13、我们未来10 年提供的养老产品和养老服务，主要是给50-60 后 提供的，至少会很快由上世纪的30-40 后老年群体逐渐过渡到50-60 后人群。
50-60 后城镇人口群体具有的突出特征：
• 经济实力与上一代相比，明显提高； • 受教育程度明显提高，文化观念发生巨大变化； • 对自身未来的养老问题已十分关注，由于子女多为独生子女，因此对自身未
10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；
典型案例： 乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海 老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以 比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。
11、健康活跃长者与不能自理长者之间，存在生活方式及心态 上的明显排斥，养老的市场要细分，不同阶段应有恰当的区隔；
4、活跃长者存在度假和阶段长居的置业需求，对社区配套服 务有独特的要求，但与“养老市场”有着明显区别；
典型案例：成都青城山、海南市场
5、与医疗结合的养老方式，无论在客户心理还是盈利方式上 均存在较大的问题；
典型案例： 北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院 运营的严重亏损
典型案例： 上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系； 北京青松护理的快速发展； 香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。
9、长者需要可持续的、无需迁徙的归宿地，安心安定终生养老于 一个晚年住所，因此真正市场化的养老模式必须建立可居家养老、 就地安养的全程照料系统；
典型案例：美国ccrc模式
6、老年人对生活的诉求不仅仅是有人照料和温饱，而是需要 愉快身心的健康生活。
典型案例： 亲和源所形成的富有吸引力的社区文化及活跃积极的生活方式，已 成为其核心价值； 各地老年大学的活跃程度，说明长者缺乏有组织的、健康的、积极 的社交与学习配套和服务。
7、产权销售型物业难以获得持续的、稳定的服务收费，且 对整体运营不利；
来养老将要遇到的问题，已有相当的心理准备和预期； • 一般有养老年金、退休金、医保等保障； • 对未来的养老有明显的底线诉求，即“有尊严的养老”。
基于前述的特征，50-60 后城镇养老人群可反过来推动社会观念、消费习惯 的转变，进而推动社会有效地建立起差异化的养老产业和养老模式。
1-传统文化 2-消费观念 3-政策环境 4-盈利模式
典型案例： 台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮ห้องสมุดไป่ตู้的行动不便者出现，老人 们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。
12、对健康老人，要卖“品牌和服务”，“快乐、忙碌”能永葆活力， 对行动不便老人，要卖“技术和保障”，“医疗、应急”才是关键；
典型案例： 香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式， 着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有 效的手段。
房地产开发商进入养老地产 战略模式探索
至道地产
爱森道维
邮箱: zengym@zhidaochina.com 新浪微博: @至道地产_曾远明
从国内众多案例看到及思考的⋯⋯
1、“改善型客户”中有着相当比例的“长者改善居住”的需求且有 一定的刚性；
典型案例：
广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过30％
典型案例： 亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之 后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。
8、长者对服务的需求包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服 务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技 能专业培训服务等，不出社区就能享受各种放心服务；服务市场 潜力无穷，产业教育、实践均要有人热情投入；
6、服务方式：长者如有需要，实施“在家护理”。
全生命周期的社区发展模式
这种模式的产生是基于以下核心理念： 1、“就地安养、居家养老”的人性本质以及中国传统文化的核心 诉求； 2、与房地产的开发进行结合； 3、符合现阶段消费群体的观念，在整个市场启动之初容易被接受。
全生命周期的社区发展模式
提问：在社区构建的时候“长者”和“非长 者”的比例是多少？
结论：
巨大的市场 空间VS进入 方式的矛盾
开发商进入养老地产的两大关注点：
容易被大众接受的居住生活方式 以及有强烈需求的高支付能力群体
进入养老地产的两种模式
1、全生命周期的社区发展模式 2、大都会亲情养老公寓模式
全生命周期的社区发展模式
1、适合土地：特别适合近郊大规模的住宅社区； 2、客户对象：全生命周期客户，客户档次随该项目本身的条件而定；