凯德中国研究报告

经营模式分析
------ 如果说万象城象个资本家在做商业地产、万达象工厂在做商业地产、大古就 象艺术家在做商业地产、凯德就象金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、 端安则如诗人在做，鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式： 地产开发+资本运作（基金模式）
经营模式分析
基金模式的产生背景
1、持有物业占据大量现金流，公司面 临租售两类业务现金流争斗的局面
企业概述
凯德中国业务公司介绍
凯德商用中国是新加坡凯德商用产业有限公司（凯德 商用）在华设立的企业。进入中国至今，凯德商用中 国一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管 理。
凯德商用中国在34个大中城市拥有并管理着总物值超 过530亿人民币的54个商业地产项目，总建筑面积超 过450万平方米 。
凯德和平广场 凯德广场-淄博 凯德广场-潍坊 凯德广场-埃德蒙顿-哈尔滨 凯德广场-日照 凯德龙之梦闵行 凯德七宝购物广场
上海来福士 凯德龙之梦购物中心-上海
凯德广场-芜湖 凯德广场-扬州 凯德广场-昆山
开业时间
2009.6.5 2007.9.15 2006.7.15 2002.3.26 2004.3.1 2008.12.5 2008.9.12 2010.4.28 2003.9.29 2008.1.17 2005.12.29 2010.6.10 2009.1.1 2011.7.15
标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中 心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来 福士中心、上海来福士广场等。
商业项目介绍
凯德商业项目产品线
凯德商用
凯德广场
北京区域项目命名 为凯德MALL，其他 区域该类项目命名 为凯德广场。
凯德MALL
来福士 广场
2006.3 2003.11.1 2005.12 2005.12.27 2009.6.18 2008.9.11
建筑面积（m2）
39811 83074 88046 43442 49462 59305 41937 56363 171000 41993 48533 49093.3 80594 196510 50197 45984 271741 38072 49490
企业概述
凯德中国发展历程
企业概述
凯德中国概述
凯德中国在中国的项目主要分布在以上海为中心的长三角区域，以北京为中心 环渤海区域，以广州为中心的珠三角区域，以成都为中心的西南区域，以河南为中 心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺 进，逐步呈现出“深耕中国”的规划蓝图，形成了“3+2”的战略布局。
无
商业项目介绍
凯德商业项目简介
区域
中区 南区 西区
序号 项目所在城市
21
长沙
22
郑州
23
南昌
24
益阳
25
安阳
26
新乡
27
郑州
28
东莞
29
佛山
30
湛江
31
茂名
32
漳州
33
泉州
34
肇庆
35
德阳
36
成都
37
重庆
38
重庆
39
绵阳
40
宜宾
41
成都
项目名称
凯德广场-雨花亭 凯德广场-郑州 凯德广场-城南苑 凯德广场-桃花仑 凯德广场-北关 凯德广场-红旗 凯德广场-金水 凯德广场-东莞 凯德广场-桂城 凯德广场-湛江 凯德广场-茂名 凯德广场-漳州 凯德广场-泉州 凯德广场-肇庆 凯德广场-德阳 凯德广场-金牛 凯德广场-九龙坡 凯德广场-沙坪坝 凯德广场-涪城 凯德Leabharlann Baidu场-南岸 凯德广场-沙湾
促进
2、亚洲金融危机凸显了公司高负债、 低回报的经营问题
基金模式 的形成
经营模式分析
凯德在中国的主要基金
经营模式分析
凯德开发资金来源
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凯德运作模式
经营模式分析
经营模式分析
凯德运作模式
凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金 进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形 式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售 中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到 REITS一个完整的投资和退出流程。 凯德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规 模约6亿美元。 凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进 一步实现其重组、增值和出租。
业务分布:在中国40多个城市，运营着约110个项目。
凯德中国于1994年进入中国。以上海为起点，凯德中国目前已经成长为全国 性的地产企业。在中国40个城市拥有约5000名员工和运营约110个项 目，核 心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融，建立起一 条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融的整合性房地产 价值 链，并且培养了一大批具有全球视野的本土化专业人才。
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后续工作计划
后续我部将进一步对凯德中国的盈利数据、管控模式、 以及他的进退机制进行研究分析，并结合恒隆、万达、华润 等标杆企业的分析，为我司的未来发展和管控提供一定的参 考依据。
并拟在研究中寻找到适合自身的商业模式。
知识回顾 Knowledge Review
企业概述 市场拓展方式 商业项目简介 经营模式分析
企业概述
嘉德概述
嘉德置地----亚洲最大的跨国房地产公司之一
嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新 加坡上市。
核心业务：
包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地 理分布横跨亚太区与欧洲国家。
企业使命:
企业概述
凯德中国概述
企业概述
凯德中国概述
凯德中国----中国
凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称，凯德中国是中国领先的房地 产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和 运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
公司架构：
凯德中国涉及凯德置地（中国）投资有限公司、凯德惠居（中国）、凯德商 用和雅诗阁中国四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务。
2008.4.8 2007.2.2 2009.4.24 2009.9.19
建筑面积（m2）
75588 92356 52614 33305 36352 25153 54165 44292 65412 33582 32038 48553 43310 50886 44086 78482 53816 26872 58481 39144 22811
企业概述
凯德中国业务公司介绍
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国 市场，立足开发之本的地产商，凯德置地自1994年来一直致力于全国高品质 住宅、写字楼及综合商业项目（即来福士）的投资、开发与管理。
凯德置地在中国华北、华南、华东、西南四大区域开发高品质住宅、商业项 目，规模逾1,000万平方米，管理资产约500亿人民币。其中标志性的综合商 业项目品牌来福士由凯德置地自行开发管理，集住宅、商场、办公楼、服务 公寓、酒店等多种业态，在城市交通枢纽区域打造“城中之城”。
嘉德在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。多方的平衡策略有助 我们降低商业风险。 3、规模 嘉德将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益， 吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。我们 将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地 产投资信托基金和基金管理业务的规模。
商业项目介绍
凯德商业项目简介
区域
北区商场 东北区商场 东区商场
序号 项目所在城市
1
北京
2
北京
3
北京
4
北京
5
北京
6
天津
7
呼和浩特
8
北京
9
大连
10
淄博
11
潍坊
12
哈尔滨
13
日照
14
上海
15
上海
16
上海
17
上海
18
芜湖
19
扬州
20
昆山
项目名称
北京来福士广场 凯德MALL-西直门 凯德MALL-望京 凯德MALL-安贞 凯德MALL-双井 凯德MALL-天津湾 凯德MALL-赛罕 凯德MALL-翠微路
开业时间
2005.11.17 2002.8.2 2006.9.14 2009.7.18 2010.6.9
2010.11.26 2010.12.23
2009.1.9 2006.12.20 2008.1.19 2006.12.28 2006.8.19 2006.12.15 2009.5.28 2009.8.28 2006.9.28 2005.8.25
商业项目介绍
凯德商业项目简介--小结
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成 渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。 2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良 好。 3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯 德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。 4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
成为一个国际化的世界级房地产公司： 持续为股东创造价值 提供优质的产品和服务 吸引和培育有素质的人力资本
嘉德发展战略
企业概述
嘉德概述
1、集中 嘉德集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营 管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所 需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管 理）。 2、平衡 嘉德将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从 开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投 资。
雅诗阁
企业概述
雅诗阁中国经营品牌介绍
馨乐庭 盛捷
市场拓展方式
市场拓展方式
收购已有项目 参股当地公司 招拍挂获取土地
市场拓展方式
凯德中国市场拓展的方式以收购已有项目为主，招拍挂获取土地和参股当 地成熟公司为辅。
凯德商业简介
商业项目介绍
凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值近530亿人民币的 55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。
商业项目介绍
凯德商业项目简介--小结
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成 渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。 2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良 好。 3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯 德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。 4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
企业概述
凯德中国业务公司介绍
雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓 业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20个国家74个城 市拥有超过28,000套公寓单位。雅诗阁旗下物业分布在伦敦、 巴黎、布鲁塞尔、柏林、新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东 京、首尔、墨尔本、珀斯、悉尼、多哈、迪拜等。 雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。业务 遍及中国16个城市，拥有/经营38个服务公寓物业，达7,000 套服务公寓单位，分布在北京、上海、天津、重庆、广州、 深圳、大连、沈阳、杭州、苏州、宁波、成都、武汉、西安、 澳门和香港。
企业概述
凯德中国业务公司介绍
凯德惠居是亚洲最大房地产公司之一嘉德置地集团新成立 的业务单位，致力于亚洲地区平价商品房的投资、开发 与管理。凭借嘉德置地集团广泛的地理涉足、丰富的行业 经验以及当地资源、人才的储备，凯德惠居计划在城市化 进程快速的亚洲地区以市场化的方式推出高品质的平价商 品房，以满足首次置业刚需人群的住房需求。凯德惠居的 首批项目是武汉蔡甸区地块及越南胡志明地块。