评估综合案例

机器设备评估

机器设备评估综合案例1：

被评估对象为甲企业于2010年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2014年12月31日。

评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。

求该设备于评估基准日的评估值。

机器设备评估综合案例2：

?某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6月对该设备

进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10万元。2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为2014年6月30日。

?调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、2011.6、2012.6、2013.6、

2014年6月分别为105%、110%，110%、115%、120%。

?被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所在企业的正

常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业。

?经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为

正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的80%。

?根据上述调查资料，求待评估设备的价值。

参考答案

1）估算重置成本

重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)

2）估算实体性贬值：实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率

a、加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年

b、实体性贬值率＝3.75×60%÷（3.75×60%＋6）＝27.27%

c、实体性贬值＝124.72×27.27%＝34(万元)

3）估算功能性贬值

a、被评估设备年净超额运营成本= -12000×（1－25%）＝-9000（元）

b、功能性贬值额= -9000×（P/A，10%，6）＝-3.92万

4）估算经济性贬值

a、经济性贬值率＝[1－(80%÷100%）0.7] ×100%＝14.46%

b、经济性贬值＝重置成本×经济性贬值率

＝（124.72-34+3.92）×14.46% ＝13.68(万元) 5）求设备价值

待评估设备的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－34+3.92-13.68 ＝80.96=81(万元)

房地产价值评估（教材案例）

评估案例

1.评估对象房地产概况

评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建，建筑面积

1400平方米，具体情况如下：

（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。

规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。?根据滨海市政府[2007]40号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第188号。

（3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第8号楼，建于2006年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。

公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢

门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天

棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无

味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线

系统，主干线采用室外光缆。

2.评估要求

评估该房地产2011年4月1日的市场价值。

3.评估过程

（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。

（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。????参照物A：红光小区乙住宅号楼一层公建。

该建筑建于2009年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元／m2，成交日期为2008年4月，当时为期房。（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。

????参照物B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。

光明小区位于红光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于红光小区中部，建于2009年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800元／m2，成交日期为2010年9月，交易情况为清盘。

???参照物C：红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。

该参照物房地产为一临街公建，建于2009年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元／m2，成交日期为2010年11月。

(3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。

表8-1 因素条件说明表

①进行交易情况修正。

经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。

②进行交易日期修正。

经分析，滨海市2011年4月该类房地产的市场价格与2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。

③进行区域因素修正。

将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表8-2。

④进行个别因素修正。

将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、

100/101.4，具体打分及计算情况见表8-3。

8-4。

表8-4 房地产价值计算表

分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：

6 799×0.5+6 303×0.2+6 998×0.3=6 760（元/平方米）

4.评估结果

房地产单价：6760元/平方米。

房地产总价：1400×6760=9464000（元）。

企业自由现金流量估价模型的运用

大江公司2010年的息税前利润为5.32亿，资本性支出为3.1亿，折旧为2.07亿，销售收入为72.3亿，营运资本占销售收入的比重为20%，

税率为25%，税前债务成本为9.5%，负债比率50%。5年后公司进入

稳定增长期，稳定增长阶段的增长率为5%，公司bata值为1.2，税前

债务成本为8.5%，负债比率为25%，市场平均风险报酬率为6%。无

风险报酬率为6%。假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。

参考答案：

1.自由现金流量的计算见下表：