第一讲 房地产估价概述
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Real Estate Appraisal 12
第三节 对房地产估价的现实需要
一、土地使用权出让的需要 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。 招标——招标底价、投标报价 拍卖——拍卖底价、最高应价 挂牌——挂牌底价、最高报价 协议——协议出让最低价、最高出价
Real Estate Appraisal
Real Estate Apprห้องสมุดไป่ตู้isal
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
独一无二、价值量大
（二）房地产需要专业估价 完全市场：
同质商品 买卖者人数众多 有进出市场的自由 买卖双方都掌握当前价格的完全信息 就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的 买卖双方无串通共谋行为 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化 商品可转让且可发生空间位置的移动 房地产对1和4条和第8条往往不能符合。
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判断 • 1.估价时点，应根据估价目的来确定。（） • 2.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同 时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） • 3.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的 要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根 据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综 合确定。（） • 4.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的， 因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场 价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理 论价格。（） • 5.某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对 该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法 对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。 该估价师对该住房的估价是专业估价。（） 21
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（三）房地产估价是估价行业的主流 （1）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业 估价 （2）房地产“量大面广” （3）房地产需要估价的情形较多
Real Estate Appraisal
6
第二节 房地产估价要素
（三）估价与评估的异同
一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。
评估含义宽泛，不只限于价值评估。
Real Estate Appraisal 3
第一节 对房地产估价的基本认识
二、房地产估价的本质
（一）评估的是价值而不是价格
（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术
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第三节 对房地产估价的现实需要
房地产转让、租赁的需要 房地产抵押的需要 房地产征收和征用的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产保险的需要 房地产争议调处和司法鉴定的需要 企业有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要
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Real Estate Appraisal 7
第二节 房地产估价要素
二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房 地产权益。 四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项 目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值——特 定价值 市场价值——非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、 清算价值、投资价值）
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• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
估价假设条件 • （1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。 • （2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任 何产权纠纷及他项权利。 • （3）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用 途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估 假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。 • （4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地 使用权，并支付相关费用。 • （5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、 地方的有关法律、法规。
一、估价当事人
（一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认 定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地 产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员 （二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估 价活动的专业服务机构。 （三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价 机构订立委托合同的单位或个人。
承担法律责任
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
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（七）估价依据 • 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 • 2、《中华人民共和国土地管理法》 • 3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999） • 4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 • 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号） • 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 （国土[籍]字第2号） • 7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号） • 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知》（建住房[2006]8号） • 9、建设部《房地产抵押估价指导意见》 • 10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的 通知》（武价房字[2004]74号） • 11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金 的通知 • 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第200401499号） • 13、《国有土地使用证》（武国用(2004)第687号） • 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 • 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期 房地产 市场行情 10 • 16、委托方提供的其他有关资料
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第二节 房地产估价要素
五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的 价值所对对应的具体时间。 六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、 政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估 价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过 必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的 假定。
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
第一章 房地产估价概述
1、对房地产估价的基本认识 2、房地产估价的要素 3、对房地产估价的现实需要 4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业与非专业估价的不同
由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力 实行有偿服务
2.实行房地产估价师执业资格制度。 3.设定“房地产估价师执业资格”和“房地产估价机 构资质核准”等行政许可项目
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我过的发展： 4.发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。 5.制定了房地产估价标准和指导意见。1999年2月12日 发布《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 (GB/T50291-1999)。2006年1月13日建设部制定《城市房 屋拆迁估价指导意见》。 6.成立房地产估价行业组织。1994年8月5日成立“中 国房地产估价师学会”；2004年7月12日更名为“中国房 地产估价师与房地产经纪人学会”(CIREA).
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第二节 房地产估价要素
八、估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地 产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一 些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 九、估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作， 按照其相互联系排列出的先后次序。 十、估价方法 市场法、成本法、收益法 十、估价结果 房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业 结论。
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展： 7.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 8.建立统一开放的房地产估价市场。 9.深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。 10.积极开展了国际交流与合作。
房地产估价在我国的困难——
主要由于我国土地公有制所引发的
第四节 房地产估价师的职业道德
独立、客观、公正 专业胜任能力 诚实守信 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展：
1.以法律形式确立房地产估价的地位。1995年1月1日 期实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规 定“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国 家实行房地产价格评估人员资格认证制度”
第三节 对房地产估价的现实需要
一、土地使用权出让的需要 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。 招标——招标底价、投标报价 拍卖——拍卖底价、最高应价 挂牌——挂牌底价、最高报价 协议——协议出让最低价、最高出价
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
独一无二、价值量大
（二）房地产需要专业估价 完全市场：
同质商品 买卖者人数众多 有进出市场的自由 买卖双方都掌握当前价格的完全信息 就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的 买卖双方无串通共谋行为 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化 商品可转让且可发生空间位置的移动 房地产对1和4条和第8条往往不能符合。
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判断 • 1.估价时点，应根据估价目的来确定。（） • 2.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同 时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） • 3.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的 要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根 据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综 合确定。（） • 4.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的， 因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场 价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理 论价格。（） • 5.某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对 该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法 对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。 该估价师对该住房的估价是专业估价。（） 21
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（三）房地产估价是估价行业的主流 （1）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业 估价 （2）房地产“量大面广” （3）房地产需要估价的情形较多
Real Estate Appraisal
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第二节 房地产估价要素
（三）估价与评估的异同
一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。
评估含义宽泛，不只限于价值评估。
Real Estate Appraisal 3
第一节 对房地产估价的基本认识
二、房地产估价的本质
（一）评估的是价值而不是价格
（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术
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第三节 对房地产估价的现实需要
房地产转让、租赁的需要 房地产抵押的需要 房地产征收和征用的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产保险的需要 房地产争议调处和司法鉴定的需要 企业有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要
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Real Estate Appraisal 7
第二节 房地产估价要素
二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房 地产权益。 四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项 目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值——特 定价值 市场价值——非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、 清算价值、投资价值）
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• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
估价假设条件 • （1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。 • （2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任 何产权纠纷及他项权利。 • （3）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用 途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估 假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。 • （4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地 使用权，并支付相关费用。 • （5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、 地方的有关法律、法规。
一、估价当事人
（一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认 定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地 产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员 （二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估 价活动的专业服务机构。 （三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价 机构订立委托合同的单位或个人。
承担法律责任
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
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（七）估价依据 • 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 • 2、《中华人民共和国土地管理法》 • 3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999） • 4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 • 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号） • 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 （国土[籍]字第2号） • 7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号） • 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知》（建住房[2006]8号） • 9、建设部《房地产抵押估价指导意见》 • 10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的 通知》（武价房字[2004]74号） • 11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金 的通知 • 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第200401499号） • 13、《国有土地使用证》（武国用(2004)第687号） • 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 • 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期 房地产 市场行情 10 • 16、委托方提供的其他有关资料
Real Estate Appraisal 8
第二节 房地产估价要素
五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的 价值所对对应的具体时间。 六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、 政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估 价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过 必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的 假定。
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
第一章 房地产估价概述
1、对房地产估价的基本认识 2、房地产估价的要素 3、对房地产估价的现实需要 4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业与非专业估价的不同
由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力 实行有偿服务
2.实行房地产估价师执业资格制度。 3.设定“房地产估价师执业资格”和“房地产估价机 构资质核准”等行政许可项目
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我过的发展： 4.发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。 5.制定了房地产估价标准和指导意见。1999年2月12日 发布《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 (GB/T50291-1999)。2006年1月13日建设部制定《城市房 屋拆迁估价指导意见》。 6.成立房地产估价行业组织。1994年8月5日成立“中 国房地产估价师学会”；2004年7月12日更名为“中国房 地产估价师与房地产经纪人学会”(CIREA).
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第二节 房地产估价要素
八、估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地 产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一 些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 九、估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作， 按照其相互联系排列出的先后次序。 十、估价方法 市场法、成本法、收益法 十、估价结果 房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业 结论。
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展： 7.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 8.建立统一开放的房地产估价市场。 9.深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。 10.积极开展了国际交流与合作。
房地产估价在我国的困难——
主要由于我国土地公有制所引发的
第四节 房地产估价师的职业道德
独立、客观、公正 专业胜任能力 诚实守信 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展：
1.以法律形式确立房地产估价的地位。1995年1月1日 期实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规 定“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国 家实行房地产价格评估人员资格认证制度”