房地产开发与经营 课程论文正文

河南牧业经济学院课程论文题目浅谈旧城改造房地产项目的良性经营学号***********班级2012级房地产经营01专业房地产经营与估价系别工程管理系作者姓名王强完成时间2013年12月30摘要本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国城市旧城改造的本质内涵，提出符合城市实际的可持续发展旧城改造之路。

城市化进程越来越快，为了展现城市发展，体现经济状况，摩天大楼拔地而起；不同时代的建筑物，遗址，名人故居等在推土机的轰鸣声中灰飞烟灭，城市的历史掩埋在废墟之中。

针对这些问题，分析思考什么是旧，什么是改，什么是造，使得城市建设为旧城改造服务，让改造完成后的“现代气息”适应城市建设。

关键词：旧城改造房地产发展城市规划可持续发展浅谈旧城改造房地长项目的良性经营当今的中国正处在高速发展的时期,城市建设的规模更是与日俱增。

城市建设的可持续发展越来越受到全社会的关注。

随着我国城市化进程的加快,在城市发展建设中旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。

旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。

对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。

大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。

2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。

因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。

一、旧城改造的含义（一）旧城改造的基本内涵随着经济的高速发展，郑州市旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。

旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。

当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。

以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。

二、推动旧城改造房地产项目的原因旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造吸引开发商的原因。

（一）旧城改造的现状分析据介绍，郑州市“三环”内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、存在安全隐患及因公共利益需要拆迁的房屋都属于旧城改造范围。

旧城改造是对城市功能的更新再造和城市精神的复兴延续，它使城市的宏观经济、社会环境、外部形象和人民生活走向良性循环，让市民群众真正享受到城市发展带来的美好果实。

推进旧城改造是改善居民生活环境、提高人民生活质量的现实需要。

随着我国城市经济社会的快速发展，人民群众生活水平的提高，人们对改善城市生态环境、提高生活环境质量的要求也日趋强烈。

因此，郑州市旧城改造的房地产项目规模也越来越大，地位也越来越重要。

（1）旧城改造主要涉及区域，旧城改造按照轻重缓急，分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。

其中重点改造区域包括：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。

支持改造区域主要指：城市主次干道两侧，大、中型企业生活区域，拆迁房屋建筑面积在３万平方米以上的成片区域。

允许改造区域是指：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，应当成片开发的区域。

（2）旧城改造分三种情况，旧城改造主要采取市场化运作。

一般来说，成片改造开发建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让；但对那些拆迁建筑密度大，没有开发商“接招”的项目，可与其他拆迁区域大的改造项目一并实施。

但那些面积特别小的地块，则由政府来改造，对群众异地安置，原地建造游园等公共设施。

（3）旧城改造要建周转房，郑州市将引导开发商在改造中建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由区政府统一管理。

租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决。

开发商承接旧城改造项目，将享受政策优惠，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

（二）旧城改造引发的问题浅析（1）对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化,部分房地产开发企业不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。

对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。

加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。

这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

（2）以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,开发商在进行旧城改造项目建设时，片面追求经济效益，过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。

以二七区为例，2007年上半年批准的用地面积为7万平方米左右，比去年同期减少近4/5；批准的建筑工程面积为85万平方米，比去年同期增加了80%多。

批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。

这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

（3）只看到局部的眼前的经济利益,不注重传统文化建筑的保护。

在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。

目前郑州市旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。

如化商城旧城改造项目过程中部分建筑被野蛮拆除。

（4）仅仅局限于开发有利可图的项目和黄金地段，房地产开发商大都注重有利可图的黄金地段项目，一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。

随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。

一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。

另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

三、针对旧城改造建设的对策旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。

以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的,可以通过以下几个方面施行：（一）遵循规律，科学建设与可持续发展旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路。

有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。

（二）综合开发，有效增值促进收益旧城改造要走房地产综合开发之路。

黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。

（三）加强宏观调控，使其有序发展政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性，尤其对部分已改造的周边地区，由于有先前的开发商遗留下来的难题，政府要给予政策倾斜;政府要加大对旧城区基础设施的投资，改造旧城区的基础设施环境。

（四）合理规划引导，建设和谐城市城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。

编制旧城改造规划要引入城市经营的观念，按经济规律办事。

对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

（五）倡导公众参与，为城市发展献策由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程直接涉及公众的切身利益，因此旧城改造要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。

政府要改变过去在旧城改造中“家长”的角色，充分理解公众在旧城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。

（六）加强管理和执法，规范项目建设所谓“三分规划，七分管理”，旧城改造更是如此。

依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守。

一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息。

四、影响旧城改造项目发展的因素旧城改造房地产项目投资，犹如一般房地产项目一样，开发投资过程实质是一种预测未来需求而进行产品生产的过程，目前随着金融风暴在全球的蔓延，中国的房地产企业将普遍遭遇资金困难甚至资金链断裂的情况，要想实现项目投入与产出的良性循环，达到预期目标，实现较好的经济效益和社会效益，应始终坚持科学发展观，运用战略的眼光，量力而行，加强项目重点和难点的管理，采取适当的对策、方法，正确地对待、处理过程风险，以达到项目风险防范的目的，提高旧城改造收益的可靠性，促进房地产企业在目前经济危机“寒流”中的生存与发展。

（一）拆迁安置问题关乎民生旧城改造房地产开发项目，原由企业独资开发，由于拆迁困难，，拆迁安置是取得项目建设用地的重点和难点，应坚持科学发展观做好项目拆迁安置。

采取一切可能办法，保证旧城改造建设用地具备三通一平的施工条件。

建议旧城拆迁安置，学习北京、上海、宁波等旧城拆迁改造先进办法，“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，努力为当地旧城拆迁户谋取最大福利，做好媒体等舆论导向，保证旧城拆迁安置顺利进行，个别钉子户，以耐心做工作为主，最大诚意，无奈下在法律允许的范围内果断采取必要的强制手段，“两手抓，两手都要硬”，从大局出发，换位思考，采取一切可能办法措施，在政策允许条件下，选取最合适的、最优化可能方案，最简单的最优化的办法解决问题。