2015苏州李公堤商业专题研究

分期 一期国际风情水街 二期水巷邻里 三期STREET MALL 四期
Ⅰ期功能
李公堤Ⅰ期2006年12月投入运营，空间上分为 一动一静两个区域，在功能上很好地形成互补
动区
静区：
集高档餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店等于一体，主要针对商务人群和 VIP人士
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城市资源
苏州是一座历史文化名城，打造文化特色商业街 区有着良好的文化底蕴和强大的旅游客源支撑
苏州是一座历史文化名城，
苏州是一座历史文化名城，有
文字记载的历史超过4000年，
古城建于2500多年前的春秋战 国时期。明清时期，苏州成为 中国最繁华的地区，私家园林 遍布古城内外。
商务发展及旅游的天堂
超过60,000名外籍人士居住在 苏州；2005年150万外籍游客来 苏州旅游，3600万国内游客来 访苏州；全年旅游收入400亿元
园区资源
苏州工业园区的成功开发，大批企业进驻，可为 特色商业的发展提供大批高端产业客群
工业园区成功开发 截至2005年，园区吸引包括52家世
界500强企业在内的外商投资企业 1300余家、内资企业7000余家， 2010年常住人口达72.3万
平方米；二期建筑面积4.3万 平方米；三期正在建设中，建 筑面积：12.8 万平方米；四 期规划建设中，建筑面积： 7.1 万平方米。
项目定位：苏州亲水特色现
代都市休闲商业群，以餐饮、 休闲娱乐、特色主题零售为主， 满足工业园区、苏州市内中高 档商务及消费人士、旅游人群 的休闲消费需求
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发展历程
思考
区域不成熟——商业开发大忌
商业地产进驻一个区域需要考虑当地消费、居住人群 体量，一个相对不成熟的区域，对商业地产开发来说 将会是一个严峻挑战
李公堤所在的苏州金鸡湖南区域当时尚未开发， 周边1公里范围以农田为主，无成熟楼盘，居 住氛围尚未形成
开发前李公堤
选择在这样一个不成熟的区域，打造特色商业，短短 三年时间成为全国特色商业标杆，如何做到？
业态类型
先期业态选择上以大型餐饮主力店作为核心商业，比例达 95%，后期综合发展多种物业，包括零售、娱乐、购物中心， 实现动静分区
开发时间 2006 2007 2010 规划中 经营业态 餐饮、娱乐 餐饮、娱乐、休闲、文化 休闲、餐饮、娱乐、零售 零售、餐饮、休闲、娱乐、 开放式购物中心 业态比例 餐饮85%，酒吧15% 餐饮40%，休闲12%， 酒吧45%，文化3% 餐饮46%，文化23%， 购物12%，休闲15%
打造城市生态名片：以优质生态环境资源吸引产 业投资，促使金鸡湖区域成为园区地价最高的区 域。金鸡湖景区改造成八大特色风景区，包括城 市湖滨广场、湖滨大道、玲珑湾、望湖角公园、 水上邻里巷、自然生态保护区、野生动物保护区 和观鸟区、 12.6 公顷的湖中波心岛、文化水廊， 自然环境与人文景观有机融合
李公堤
文化资源
园区金鸡湖、李公堤悠久的历史和浓郁的文化气 息，将是项目可挖掘的重要资源
李公堤中国商业史上的传奇
李公堤全长1400米，系光绪 年间元和县令李超琼所建，当年 商贾云集的盛景，从堤上古碑文 中仍可略窥一二。
李公堤的建成大大便利了当 时元和县与金鸡湖东部地区的交 通，堤东的南斜塘也因此而逐渐 繁荣，乃至形成集镇。
苏州工业园区位于苏州东部新
城中心，规划面积 70 平方公里。 金鸡湖地区位于工业园区中心地 带，占地约 12 平方公里，水面约 7.4平方公里。
苏州新城定位：城市商务办公
集中地，集中发展金融、咨询、 设计、研发等高端生产服务功能， 并将其建设成为品质较高的居住 集中地。
交通：苏州工业园区位于苏州
资金保证
项目发展商——苏州圆融集团，国资背景，其 强大的资金实力和资源整合能力是项目成功运 营的保证
圆融项目：
苏州贺融集团——超大型国有企业
苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年， 注册资本金18亿元，是以商业地产投资和运营 为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化 的企业集团。 数年锻造，迅速发展成以商业地产开发、旅 游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为 四大支柱产业的超大型国有企业，成为苏州最 具实力的商业地产运营商。目前，集团公司开 发和运营的项目体量超过200万平方米，圆融集 团已成为国内知名的商业地产运营商。
苏州李公堤商业专题研究
[关键字]：
新城、特色商业街
[案例简介]： 二、三线城市新区高端特色商业如何成功打造？ 本案例从市场机会、资源整合、业态布局、产品打造、招商运营等 方面做了特定研究。
目录
项目背景介绍
成功因素分析
案例总结与启示
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项目介绍
市场地位
项目简介 发展历程
市场地位
李公堤——苏州现代特色商业发展的标杆，全国 新兴工业园区内特色商业街开发建设和经营管理 的成功典范。
中国最大的内城湖泊 李公堤所在之金鸡湖是中国最大的 内城湖泊。湖面面积10768亩，比 杭州西湖大一点八平方公里，水深 平均2.5至3米，为一浅小湖泊，有 河道与周围水系相通。 大师之作，成功典范 美国泛亚易道公司进行世界级标准 的景观设计。现已成为国内混合型 亲水社区的成功典范，形成巨大规 模的开放型现代城市生态公园。
在苏州，
有一条街，
论历史，它非常短暂，
但现在它无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。
项目简介
开业时间：2006.12.23
李公堤——位于金鸡湖西南岸，总建筑面积25.9万方， 是融江南特色，集高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、 文化为一体的国际性商业街
总建筑面积：25.9万平方米
总街长：约2.2公里 分四期：一期建筑面积1.7万
完善服务内容 保持领先地位 2010年以来 持续领先
以“完善功能、培育特色、 提升品质、创建品牌”为
2006年以前 周边荒芜，少有人知
李公堤，晚清县令李超琼 修建，是当时有名的一项
状况
水利工程，而六、七十年
后，李公堤失去了实用功 能，逐渐荒芜，少有人知 晓。开发前周边用地以农 田为主，一公里范围内无 成熟楼盘
金鸡湖典故
金鸡湖面积约7.4万平方公里， 相传原为吴王女儿——琼姬葬于 湖边，取名琼姬墩。后因苏州话 中“琼姬”与“金鸡”同音，又 因湖处苏州古城东，取金鸡报晓 之意改名为金鸡湖。
政策支持
在政策的支持下，特色商业街打造进入前所未有 的快速发展时期，李公堤迎来开发机遇
大环境：伴随着城市化进程的加快、 消费结构的升级，现代商业街已经 发展成为一个城市弘扬商业文明， 构建和谐社会的重要载体，在促进 消费升级、创新消费模式、拉动经 济增长等方面起到了重要作用。
主体工程部分费用：15358.39万元
李 公 堤 造 价
设计、勘察、监理、招标等费用：328.83万元 土地征用费用：2884万元 其他费用：41.67万元 费用合计：18612.90万元
项目占位
项目选择站位中高端市场，在充分挖掘其拥有景观、 历史文化资源基础上，打造苏州集高端特色餐饮、娱 乐及观光、休闲、文化为一体的特色商业水街。
苏州市：政府把特色商业街创建作 为商贸经济在新的起点上，寻求新 突破、创造新亮点的重要抓手，商 业特色街在建设进度上明显加快、 建设数量上明显增加、建设质量上 明显提高。 目标：苏州政府提出到2012年年底， 创建由市政府命名的市级商业特色 街区30条；创建3条以上由国家命 名的“中国著名商业街”或“中国 特色商业街”，并在彰显个性特色、 增加资金投入、完善配套设施以及 开展特色活动等方面对商业街的建 设运营强化了政策扶持。
市场空缺
湖西是最早开发的区域，
工业园区目前商业开发集中在湖西和湖东二个区 域，以现代商贸、商务服务为主，缺少主题特色 商业街的打造
建设相对比较成熟
湖西已建成的商业项目有： 星海国际广场、湖滨新天地、 左岸商业街、星海娱乐中心 和欧尚、百安居等，集各地 美食、都市娱乐、时尚消费 于一体；
湖东属于新兴商业区域
古城东侧，通过周边发达的高速 公路、铁路、水路及航空网与国 内外各主要城市相连
李公堤
规划利好
园区规划环金鸡湖区域，以水为核心聚团式发展， 将自然环境与城市空间完美结合，打造苏wk.baidu.com未来 城市名片，将进一步带动片区发展
早期品牌宣传：大胆借助国际一流景观设计公司 的品牌影响力进行初期规划宣传。 1998 年苏州工 业园区规划建设局委托国际著名景观设计公司美 国易道公司编制金鸡湖地区景观规划，环绕着金 鸡湖，共设臵了八个特色区，各自有其独特的功 能，并通过绿地系统和步行系统连接为一体，环 湖的建筑以面湖为特色，并且尽可能与湖畔的公 共空间连结在一起。
旅游观光
+
特色商业
苏州亲水特色现代都市休闲商业群
以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商 务及消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都 市休闲商业群
三、功能布局
1.旅游项目和商业载体的结合 2.动静分区，功能互补 3.高端目的性消费业态，弥补位臵、交通不足 4.主题业态与辅助业态相结合，避免消费疲劳
成功因素分析
市场机会 发挥优势 业态布局
产品打造
招商运营
一、市场机会
1.处于苏州新城CBD核心区位，片区价值不断提升 2.环金鸡湖规划落实带动片区发展 3.市场上缺少主题特色商业的打造
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区域发展
李公堤——隶属于建设中的苏州新城 CBD 的核心 区域，受苏州工业园区的核心配套辐射，区域价值 不断提升
阶段 节点
李公堤——开发前只是金鸡湖西南部一个少有人知 的长堤，区域环境生疏，如今已是中国特色商业街 成功典范
开发前 充分利用资源打造 特色商业街 2006.开发运营 定位特色商业街
鉴于李公堤有一定的历史 题材，同时拥有金鸡湖的
引入先进运营模式 2007-2009年发展 成功运营
李公堤实行统一的运营管 理，通过对客服务及公共
湖东区域
湖西区域
目前湖东在建与建成的商业 项目有金鸡湖商业广场、现 代广场、联丰广场等。未来 将有时代广场、U型广场等重 大项目亮相。
湖南面商业发展现状
湖南区域
金鸡湖南部地区，尚未有成 型的商业开发，周边环境较 为生疏
二、发挥优势
1.苏州良好的文化底蕴和强大的旅游客源支撑 2.园区的持续发展可提供大批高端产业客群 3一线湖景资源，将直接提升项目价值 4.李公堤的历史和文化节价值，是可挖掘的重要资源 4.政策的支持和开发商的资金实力是成功开发的保证
苏州经济重要增长极
园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口 创造了15%左右的经济量
6个高端国家级产业基地
火炬计划软件产业基地、火炬计划汽 车零部件产业基地、电子信息产业基 地、集成电路产业园、动漫产业基地、 软件欧美出口工程试点基地等
自然资源
李公堤作为金鸡湖商圈的组成部分，是湖中唯一 的长堤，拥有无可复制的一线湖景资源，将直接 提升项目价值
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功能布局
李公堤以文化昭示性最强区域作为项目Ⅰ期启动， 通过建筑形态、合理的功能布局及业态组合，实 现旅游项目和商业载体的完美结合
Ⅰ期国际风情水街
Ⅱ期水巷邻里
Ⅳ期开放式购物中心
主题
Ⅰ期国际风情水街 Ⅱ期水巷邻里 Ⅲ期 STREET MALL Ⅳ期开放式购物中心
特色
在历史的基础上开发,形成集观光、旅游与高端特色餐饮、国际精品酒店于 一体，汇聚国际国内著名品牌商家 倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区 ,与南京“1912”合作打造了苏州工 业园区第一个酒吧街区 将StreetMall的概念首次带入苏州，提供休闲、娱乐、餐饮及特色零售等消 费元素。 将建成集零售、餐饮、休闲、娱乐等为一体的商业领地，目前正在规划中
一线湖景，提出通过把区
位优势和一些潜在的资源 充分挖掘，提供一个能够 符合目的性消费的场所， 于是李公堤一期的概念得 以提出并开发。”
关系、政府职能部门沟通、 目标，三期、四期持续开
商铺管理以及日常运营等， 发，不断完善服务功能， 不断帮助商家提高经营业 绩，提升商业物业形象， 保证经营的可持续性发展； 同时加强街区的商业运营 与物业管理工作。
影响
金鸡湖南部较为荒凉， 在李公堤历史积淀的基础 李公堤延续了开业后的良 李公堤在国内商业街中在 上进行打造，形成一条以 好营业状态，2009年， 规模、特色、知名度等方 即使一些老苏州人也 餐饮、娱乐、观光、休闲、 尽管遭遇全球性金融危机， 面日益突出，逐渐成为全 很少有人知道李公堤
文化为一体的国际风情商 业水街。 李公堤总体营业额仍然做 到稳中有升。 国性的特色商业街