城市详细规划说明书——以扬州市食品加工区为例

第一部分扬州市食品加工区

控制性详细规划说明书

第一章区域位置与规划背景

一、区域位置

扬州市食品加工区位于扬州市主城区东南部，南绕城公路以南，古运河与京杭大运河之间，在东南分区范围内。

二、规划背景

根据沿江开发的总体要求，结合扬州市范围内经济资源、社会资源和空间资源进一步优化配置，进一步改变我市食品工业布局分散和重复建设问题，为促进生产力发展，推动食品加工区合理集聚，拟将老城区范围内的食品加工企业逐步迁出。考虑到食品加工企业对环境有一定的要求和影响，经多方案选址论证，食品加工区选择在城市东南分区较为适宜。

第二章现状概况

一、规划范围

规划范围：东至规划联谊路东水系，南至横沟河，西至园区规划的西环路，北至南绕城公路，总用地面积1.79平方公里。

二、现状分析

规划区内地形平坦，地势较低，地面高程在4.3-6.1之间，地质条件一般；水系丰富，属于典型的长江漫滩区自然地理环境。

规划区内以农田为主，有部分农民庄台，分别隶属于汤汪乡横沟村三联组、花园组、罗丝组、东庄组，横桥组、横沟组、陈介组、横二组、吴庄组，连运村居庄组及九龙村四组；另有长城包装厂、广陵时兴工艺品厂、预制构件厂、扬州远东复合厂、新城电力机械厂、扬州鑫威有限公司、成功气体有限公司，双桥弹簧厂等十余家工业企业。

三、交通条件

1、对外交通

规划用地位于东南分区，现状对外交通主要是扬圩路和东侧的汤汪路，规划道路有城市主干路的新扬圩路和用地东侧的运河南路。根据宁通高速公路扩容改造的预可方案，规划在运河南路处设高速公路出入口，将极大的改善本地段的交通条件和提升本地段的区位优势。

2、内部交通

园区内现状有东西向的连心路，已初步具备了开发条件。

第三章规划依据和目标

一、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）

4、《扬州市城市总体规划》

5、市有关部门及广陵区对食品加工区规划的指导意见。

二、规划目标

规划力求创造一个高效、便捷、清洁、优美、安全的花园式工业园区，为投资者提供一个理想的投资环境。

第四章用地总体布局规划

一、园区发展目标

按照现代化，新世纪的战略要求，加速加工区“服务社会化、环境园林化、管理数字化”进程，把食品加工区建设成设施完善、环境优美具有水乡特色的现代化工业园区。

二、建设目标

1、重点致力于改善加工区的内外部交通条件，形成园区合理有序的路网和通畅的对外交通体系。

2、建设高水平、高质量、高效率、协调配套的市政设施，供电、邮电、道路、供水、绿化、环卫等设施达到国家的定额指标。

3、建设交通便捷、设施完善、环境优美的新型工业厂区，每个工业企业都能形成花园式厂区。

4、建设沿河、沿道路绿化带，增加绿地，提高园区的绿化覆盖率。

三、规划布局原则

1、基本按照方格网形式，理顺园区路网，以利形成合理的用地布局。

2、规划布局体现阶段的完整性，同时富有弹性，土地利用体现兼容置换的可能，提高园区内的土地使用率。

3、加工区内地块划分尽可能保持灵活性及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二（三）为一”的可能性。

4、协调解决好工业园区用地同周边建设用地协同发展的关系。

四、规划用地布局

1、规划结构

规划结构体现现状用地的合理调整与延续，分为二大块：新扬圩路以东为一期工业用地，新扬圩路以西为二期工业用地，在新扬圩路两侧控制一部分公共设施用地，作为工业园区生产、生活配套服务中心。

2、工业用地

（1）规划原则

●注重加工区厂房的外观设计及工业区整体环境的协调，露天堆场必须严格控制。

●从整体空间角度出发，用地布局体现现代工业精神——讲效率，重时效。

●有少量污染的工业项目必须达到国家污染排放标准。

●项目选址宜按食品工业门类布置。

（2）规划布局

用地以新扬圩路为界，分为东西两个片区，其中东片为一期开发用地，西片为二期开发用地，在东侧连心路和南绕城公路之间以及西侧富民路与南绕城公路之间规划建设标准厂房，一是为吸纳规模较小的投资者，二是考虑南绕城公路的景观要求。标准厂房宜以2-4

层建筑为主。

（3）在园区工业用地划分时，以1.5-3公顷为基本模数，保持其用地的灵活性及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二为一”的可能性。

3、配套服务用地

规划配套用地布置在新扬圩路两侧，东侧主要以园区管理用地及生活配套用地为宜，西侧主要以为食品加工企业营销服务为主的市场用地。

4、指标控制

容积率：为保持合理的土地利用，保证一定的土地利用率，规划本园区内的工业用地容积率控制在1.0以下，不宜小于0.5；标准厂房用地容积率控制在1.2以下，不宜小于0.8；生活配套设施用地容积率原则上应在1.5以下，不宜小于1.0；新扬圩路西市场用地容积率原则上控制在1.5以下，但不宜小于0.8。

绿地率：工业地块内绿地率必须达到35%以上，以创造一个生态的环境优美的新型工业区。

建筑密度：标准厂房控制在45%以下，其余工业用地控制在50%以下。

市场用地控制在40%以下，生活配套设施用地控制在35%以下。

5、土利利用适建范围规划

考虑到规划的弹性，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合《扬州市食品加工区土地使用适建范围规定表》的规定，详见下表。

土地使用适建范围规定表

注：√表示允许，△表示有条件允许，×表示不允许。

6、当开发需要时，可以合并或细分地块，但必须符合以下条件：

1、细分地块必须有道路通入；

2、地块细分后剩余部分应能满足建设条件；

3、合并地块必须合并同类性质用地块；

4、合并地块时不影响城市道路及园区内主要道路建设用地；

5、合并地块后市政设施容量不能大于原地块市政设施容量之和。

第五章道路交通规划

一、道路系统

1、对外交通

规划食品加工区主要对外道路南北向为新扬圩路，主要连接城区和港口分区；东西向为连心路，宁通高速公路扩容改造完成后连心路作为主要对外联系道路。

2、内部交通