关于居住空间

大城市居住空间发展演变的影响因素分析

1 导言

居住空间可从两个方面进行认识，一是指以居住用地为主的物质实体空间，这包括住宅的地域分布、住宅的组织形式、住宅空间分布与组合特征等在景观上的外部表现；另一是强调居民住房选择与居住社区的功能空间，这是一个以住家为中心的相对流动化的空间范围。所以说居住空间是一个包含了住宅的区位特征、住宅的式样特征、居住主体的的自然和社会属性特征、住宅空间与其他城市空间相互关系等范畴的抽象化的概念[1]。

工业革命以来，城市化的快速发展推动了居住空间的扩展和居住区规划建设的研究。随着后工业化时代的到来和信息社会的出现，城市居住形态、居住分布格局、居民的居住理念都发生了深刻的变化。从推崇工业文明到生态文明的转变，是人们对当前出现的城市问题的反思中新的抉择，人们不仅要求居住空间的宽敞舒适，更重视安静、融洽、开敞、美化的外部环境，生态居住区倍受青睐，成为未来居住区发展建设的主要方向。

2 影响大城市居住空间演变的因素分析

2.1 自然条件与地理环境

每个城市的居住空间形态都受当地自然条件的重要影响，是对当地气候、地形等条件长期适应的产物。自然条件对居住空间的影响是先天的，也是明显的。北方的居住空间和住房设计较封闭，南方的居住空间较开敞，底层架空，无不与当地的自然条件，特别是气候条件密切相关。同时，地形条件对居住形态的影响也是十分显著的。山地城市阶梯状的居住空间布局、陕北的窑洞、江南水乡的居住形态，都深深刻上了当地自然条件的烙印。另一方面，随着人们生态意识的觉醒，人们对良好的生态环境越来越重视。于是，郊区环境优美的地段兴起了许多新的居民小区，一定程度上迎合了居民的生态需求，引发了居住郊区化的潮流，只有较高收入的家庭才容易入主，一定程度上也造成了居住空间分异现象。

2.2 经济发展水平

经济发展是城市空间结构演变的根本动力，也是影响城市居住空间发展演变的首要因素。一方面，经济发展可以增强城市的综合经济实力，提高居民的收入水平，这样居民才有能力选择新的居住区位，不断改善居住条件，优化居住空间结构。另一方面，城市经济的快速发展可以促进产业结构的升级与优化，不断提高第三产业比例，吸纳更多的人口到城市就业，推动城市化水平的快速提高。城市化的快速发展可以使城市用地规模扩大和人口规模扩大，由此产生更多的住房需求，促进居住区的建设和居住空间的优化。

2.3 人口政策

我国在计划经济时期，严格控制城乡人口的自由流动，广大农民只能在家种田，乡镇企业异军突起，吸纳了数量可观的农民到工厂务工，但也鼓励离土

不离乡，严格的户籍制度限制了人口的自由流动，影响了我国城市化的进程，长期以来，形成了城市化落后于工业化的局面。进入20世纪90年代以来，逐步放开了户籍政策，大城市优越的工作环境吸引着全国各地的人们，不论是高级知识分子、普通工人、还是农民纷纷涌向大城市，寻找适合自己的工作岗位，不仅出现了“孔雀东南飞”的现象，同时也有许多“麻雀东南飞”，民工浪潮一浪高过一浪。高级知识分子进城后，可以获得理想的岗位和高薪待遇，一般会在大城市买房定居，步入上层社会，在一定程度上也刺激了房地产业的发展，目前也是主要推出中高档的住宅。而更多的农民工进入大城市后，很难找到象样的高收入的工作，无力支付高昂的房租，只能在大城市边缘建设一些简易住房或者在“城中村”租房，形成了大片的流动人口聚居区，成为大城市一种新生的居住现象，从而也不断改变着城市的居住空间结构。

2.4 居民收入水平

居民的收入水平是影响居住空间区位变化的直接因素。居民收入水平的提高，才会开始追求较高的生活质量和优越的生活环境，搬迁到更为理想的居住区生活。更为重要的是，只有具备一定的购买能力，才能居民迁居的梦想变为现实。由于居民收入水平的差别巨大，直接限制了众多居民的购买能力。特别是一些较高档的居住区，昂贵的住房价格形成了一道较高的进入门槛，只有高收入阶层才有支付能力入住，一定程度上导致了居住空间分异。一般说来，一个家庭的收入越高，越追求开敞安静的居住环境，越追求豪华的住宅，以实现对自身价值的体现和肯定，因此常选择离市中心较远的郊区居住，而最贫困的家庭就住在靠近市中心嘈杂混乱的旧城中心区或低矮棚户区。由于城市的外向扩展，富裕阶层迁往市区边缘的较高档的新居民区，而原来的住房由收入较低的家庭居住，由此类推，最破旧的住房由收入最低的家庭居住。同时，居民家庭收入水平的提高增强了自身的购买能力，在基本的生活需求得到满足后，便追求高层次、高档次的消费，私人汽车也悄悄走进普通家庭。许多学者认为我国也正进入“汽车时代”。汽车的普及进一步增强了居民的活动能力，拓展了居民的活动空间，推动了大城市居住郊区化的趋势。

由此可见，正是由于居民家庭收入水平的差异，使得不同的收入阶层选择不同的居住区位，而相同收入水平的家庭具有相似的购买能力，往往会聚居于同一区域，从而导致收入阶层的分化和居住空间分异现象不断明显。

2.5 交通通讯技术以及家庭汽车的普及

交通通讯技术的提高改变了居民原有的时空限制，距离已经不成为影响居民选择居住区位的重要内容，使得广大居民可以在更广阔的城市地域范围内选择适合自身的居住区位。纵观经典的城市空间结构模型，无不考虑交通可达性对空间区位选择的重要影响。在现代交通高度发达的社会，特别是环城高速公路的建设、地铁和轻轨的兴建，为居民提供了更加方便快捷的服务，大大降低了距离对居民行为的空间限制，也缩短了居民的通勤时间。随着家庭轿车的逐渐普及，人们可以在较短的时间内从城市的一侧到达另一侧，无形中增加了居民对居民区位选择的能力。另一方面，通过通讯技术的日臻完善，手机越来越普及，成为居民随身必备品，因此人们可以随时进行对话，大大降低了空间阻隔而形成的交往障碍。在过去，许多三代家庭为了照顾退休的父母，子女一般就近居住，以方便及时联络，但随着通讯技术的发展，人们可以随时随地进行远距离的对话，无形中扩大

了居民的交往空间。另外，网络技术已逐渐进入普通居民家庭，使人们可以在家办公（SOHO）、在家学习极大的改变了人们的工作和生活方式，因此，使家庭的功能呈现多元化趋势，居住空间、工作空间、休闲空间等各种功能空间在居住区复合，进一步引导了居住空间的复合化趋势，并对未来居住区建设提出了更高的要求。

2.6 居民属性（空间偏好）与家庭结构

居民属性和家庭结构决定着居民的空间选择偏好，进而影响着居住空间的重构与演变。社会学、行为学对此做了大量的研究。不同年龄、不同职业、不同社会背景的居民有不同的居住需求。一般说来，年轻人喜欢热闹的都市氛围，倾向于居住于市中心附近，以享受便捷的服务和娱乐休闲设施，由此新婚家庭多在市区中心繁华地段或CBD周围购买住房。人到中年，考虑问题趋于理性，选择居住区位主要满足实际生活的需要，所以一般居住区位多选择在工作地附近或方便子女上学的地方，由此三口之家的核心家庭多选择在交通便利，有良好受教育条件的市中心周边地区。而老年人多依赖于已有的社会关系，倾向于在原居住地或寻找安静清闲的环境颐养天年，因此多选择在社会交往联络多的地区或郊区居住。从以上分析看出，不同的居民属性和家庭结构具有不同的空间选择偏好，形成了特定的居住空间布局形态。

2.7 城市土地使用制度改革

随着我国社会主义市场经济体制的确立，我国的城市土地使用制度也发生了根本的变化。改变了原来计划经济时期政府无偿划拨的土地制度，实行土地有偿使用，土地竞标、拍卖成为最主要的形式，这对我国的居住区建设也带来了强大的冲击。原来政府部门不尊重土地使用的经济规律和区位地租的差异，依靠政府领导的主观意志和行政力量随意划拨土地，造成土地使用异常混乱的局面，出现了许多单位大面积“圈地”现象，围合起来长期不用，极大地浪费了土地资源。各种功能空间布局混乱，一般工作区和居住区混杂，前面是单位办公用地，后院是单位住宅区的现象极为普遍，形成了单位大院式的居住空间格局。随着土地有偿使用制度的实行，刺激了土地市场和房地产市场的发育，人们对土地的经营使用开始尊重价值规律，考虑经济地租的等级差异，按照市场经济的运作机制办事，促进了土地使用的合理化，逐步优化城市的空间结构和土地使用效率，居住区的选址和建设以城市规划为依据，纳入正常的经济运行轨道，不断优化居住空间结构。

2.8 住房制度改革

住房制度改革彻底改变了我国计划经济时期形成的“单位大院式”的居住

空间形态，促进了多种居住空间类型的发育，形成了目前多样化的居住空间形态。住房商品化的实施使居民脱离了对原单位的依赖，尽管给居民的生活带来了一定的压力，但由于居民可以根据个人的需求和喜好进行居住区位和住宅选择，不但满足了不同家庭的多样化需求，也推动了多元化居住空间格局的形成。目前，各单位通过补贴、增加房租、集资建房等措施鼓励本单位职工购买私房，由此也减轻了市政单位的财政压力，增强了企事业单位的活力和运行效率。另一方面，住房商品化制度和城市化水平的快速推进产生了大量的住房需求，使房地产业异军突起，并持续的繁荣火暴，住房消费成为带动经济发展的新的增长点。这不仅有