王欣阳、河南建业物业管理有限公司平顶山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

王欣阳、河南建业物业管理有限公司平顶山分公司物业服务
合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院
【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院
【审结日期】2021.11.30
【案件字号】(2021)豫04民终3642号
【审理程序】二审
【审理法官】陈国锋石天旭李洁
【审理法官】陈国锋石天旭李洁
【文书类型】判决书
【当事人】王欣阳;河南建业物业管理有限公司平顶山分公司
【当事人】王欣阳河南建业物业管理有限公司平顶山分公司
【当事人-个人】王欣阳
【当事人-公司】河南建业物业管理有限公司平顶山分公司
【代理律师/律所】侯智红河南民华律师事务所;马仕途河南民华律师事务所;董军芳金博大律师事务所
【代理律师/律所】侯智红河南民华律师事务所马仕途河南民华律师事务所董军芳金博大律师事务所
【代理律师】侯智红马仕途董军芳
【代理律所】河南民华律师事务所金博大律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】王欣阳
【被告】河南建业物业管理有限公司平顶山分公司
【本院观点】本案二审的争议焦点为：一、深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订的《前期物业服务合同》对王欣阳是否具有约束力；二、建业物业平顶山分公司诉请的物业服务费及违约金应否予以支持。

【权责关键词】催告撤销转委托违约金支付违约金合同约定第三人质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：一、深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订的《前期物业服务合同》对王欣阳是否具有约束力；二、建业物业平顶山分公司诉请的物业服务费及违约金应否予以支持。

对此，本院针对双方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一审、二审查明的事实，综合评析如下：一、关于深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订的《前期物业服务合同》对王欣阳是否具有约束力的问题。

本案中，因案涉小区前期物业服务公司退出，建设单位深百汇房地产公司于2020年9月23日与建业物业平顶山分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，王欣阳作为案涉小区的业主，该《前期物业服务合同》对王欣阳具有法律约束力。

建业物业平顶山分公司依约为该小
区提供了物业服务，王欣阳应当依约向建业物业平顶山分公司履行交纳物业服务费的义务。

王欣阳关于该《前期物业服务合同》未经小区业主同意，建业物业平顶山分公司应向深百汇房地产公司主张物业服务费的上诉理由缺乏法律依据，不能成立。

二、关于建业物业平顶山分公司诉请的物业服务费及违约金应否予以支持的问题。

本案中，因前期物业服务企业百汇美信物业公司在提供物业服务仅1年多后因故退出案涉小区，民主街社区为避免服务断档，于2020年9月21日向该小区开发商深百汇房地产公司发送《关于重新选聘物业公司的函》，要求尽快择优选定新的物业服务公司。

在此情况下，深百汇房地产公司于2020年9月23日与建业物业平顶山分公司签订《前期物业服务合同》。

可见，建业物业平顶山分公司进驻案涉小区具有一定的特殊性和紧迫性。

该物业服务企业具有国家住建部门颁发的物业服务企业一级资质，具有向案涉小区提供相应物业服务的资质条件，且建业物业平顶山分公司本案主张的物业服务费标准1.55元/月/㎡也低于百汇美信物业公司的中标价1.65元/月/㎡，建业物业平顶山分公司主张的该物业服务费收费标准并无明显不当。

关于王欣阳上诉主张建业物业平顶山分公司提供的物业服务较差，应当按照本市政府指导价的最低标准0.75元/月/㎡收取物业服务费的问题。

首先，案涉小区并非保障性住房小区，根据有关规定，其物业服务收费实行市场调节价而非政府指导价。

其次，根据双方当事人一审、二审提交的证据材料，可以认定建业物业平顶山分公司按照约定为案涉小区提供了物业服务，虽然在小区垃圾清扫、秩序管理等方面存在一定服务瑕疵，但不存在严重违反合同约定的情形，王欣阳拒交物业服务费缺乏依据，应当按照约定履行交纳物业服务费的义务。

同时，建业物业平顶山分公司也要总结经验教训，在进一步增强服务意识、提升服务质量上下功夫，加强与业主的沟通联系，增进相互之间的理解配合，预防和减少类似纠纷的发生，共创文明、美丽、安全、和谐的居民小区。

综上，一审判决支持建业物业平顶山分公司关于本案物业服务费问题的诉讼请求并无不当，王欣阳该上诉理由不能成立。

关于王欣阳上诉所称不应当支付违约金的问题。

案涉《前期物业服务合同》约定物业费按年预交纳，业主或物业使用人应在到期前一个月的15日前交纳，每逾期一日按欠费总额的0.05％向物业公司支付违约金。

该交纳
办法不违反法律、行政法规的强制性规定，也是本地很多物业服务企业的通常做法，王欣阳应当按照该约定交纳办法交纳物业服务费；王欣阳未按照约定交纳物业服务费，应当承担相应违约责任。

该《前期物业服务合同》约定每逾期一日按照所欠费用的0.05％计算违约金，一审法院认为该违约金标准过高，根据本案具体情况，酌定违约金自建业物业平顶山分公司向一审法院主张权利之日2021年4月29日起，以王欣阳欠付物业服务费款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部支付完毕之日止，已经酌情减轻了王欣阳的违约责任，该认定及处理并无不当。

王欣阳该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。

综上所述，王欣阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由王欣阳负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 02:59:12
【一审法院查明】一审法院认定事实：涉案的百汇国贸小区系深百汇房地产公司开发，2019年2月28日百汇美信物业公司中标该小区前期物业管理服务项目。

2019年5月27日，百汇美信物业公司与王欣阳签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅物业管理费1.65元/月/㎡，商铺物业管理费10元/月/㎡。

后因百汇美信物业公司退出该小区物业服务，民主街社区向深百汇房地产公司发出《关于重新选聘物业公司的函》，内容为：“平顶山市深百汇房地产开发有限公司：我单位已收到平顶山市百汇美信物业服务有限公司退出百汇·国贸中心小区物业管理的申请，百汇美信物业公司称‘自2019年初入驻国贸中心以来，一直兢兢业业为业主尽心服务，但因团队组建时间短、管理经验不成熟、人员招聘困难、业主入住少且物业费难以收取等原因，造成公司亏损惨重，难以为继，申请退出’。

现阶段正是我市创建文明城市的关键阶段，为了避免出现管理混乱、服务断档现象，现要求你公司尽快择优选定新的物业服务公司，本着提升小区品质的宗旨，望你公司从综合实力、服务满意度等方面择优选
择。

同时你公司要监督百汇美信物业公司与新公司做好交接工作，平稳过渡，保障小区居民的正常生活。

特此函告！矿工路街道民主街社区2020年9月21日。

”2020年9月23日，深百汇房地产公司(甲方)与建业物业平顶山分公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由建业物业平顶山分公司为王欣阳入住的百汇国贸小区提供物业服务。

合同约定，高层住宅物业管理费1.68元/月/㎡(经甲方同意，前两年按照1.55元/月/㎡优惠价格收取)。

物业费按年预交纳，业主或物业使用人应在到期前一个月的15日前交纳，每逾期一日按欠费总额的0.05％向物业公司支付违约金。

……王欣阳为该小区5号楼1单元2003户的业主，房屋面积为131.87平方米。

王欣阳未交纳自2020年10月1日起至2021年12月31日期间的物业费。

经建业物业平顶山分公司书面催交，王欣阳拒绝交纳物业费，故引起诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，一、关于深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订的《前期物业服务合同》是否对王欣阳具有约束力的问题。

涉案小区前期物业管理服务企业原为百汇美信物业公司，因百汇美信物业公司退出该小区，民主街社区向深百汇房地产公司发函要求该公司尽快选定新的物业服务企业，在此背景下深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订了《前期物业服务合同》。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

”《平顶山市物业服务收费管理办法》(平发改房价〔2015〕263号)第二十七条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。

”根据上述法律法规，开发商前期可以选聘物业服务企业，待成立业主委员会后，业主委员会可以再选聘新的物业服务企业。

因涉案小区未成立业主委员会，故深百汇房地产公司与建业物业平顶山分公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，百汇美信物业公司已退出该小区，亦不是将其应当提供的全部物业服务转委托给第
三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

故对王欣阳辩称的其与建业物业平顶山分公司不存在物业服务合同关系的意见，不予采纳；二、关于建业物业平顶山分公司按照1.55元/月/㎡收取高层住宅物业管理费是否过高的问题。

《平顶山市物业服务收费管理办法》(平发改房价〔2015〕263号)第六条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点，以及所提供服务的项目、内容等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房小区的公共性物业服务收费实行政府指导价。

除前款规定外的住宅小区、公寓和非住宅的物业服务收费以及满足单一业主或物业使用人开展的特约服务、代收代办服务收费，住宅小区车辆停放服务收费，实行市场调节价。

”本案涉案的百汇国贸小区不属于保障性住房小区，实行市场调节价，且1.55元/月/㎡未超出原百汇美信物业公司中标的1.65元/月/㎡。

业主可以少交纳物业费的情形是有证据证明物业公司履行合同严重不符合约定，仅仅认为物业费收费高或存在瑕疵，不能构成拒交物业费的理由。

王欣阳提供的视频资料不能证明建业物业平顶山分公司提供物业服务明显不符合约定，涉案小区为开放性小区是小区自身特点决定的，而不是物业公司决定的，王欣阳的辩称意见不能构成其拒交物业费的理由，故王欣阳应按照合同的约定履行交纳物业费的义务。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

”建业物业平顶山分公司为王欣阳入住的百汇国贸小区提供物业服务，王欣阳作为业主应按照合同的约定履行交纳物业费的义务。

王欣阳逾期未交2020年10月1日起至2021年12月31日期间的物业费，已构成违约，根据《前期物业服务合同》中关于物业费及交纳时间的约定，王欣阳2020年10月1日起至2021年12月31日应交纳的物业费为3106.86元(131.87㎡×1.55元/㎡÷30天×456天)，故对建业物业平顶山分公司要求王欣阳支付物业费3065.98元的诉讼请求予以支持。

合同中约定违约金标准为所欠费用每日万分之五，该违约金标准过高，酌定违约金自建业物业平顶山分公司主张权
利之日2021年4月29日起以3065.98元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部支付完毕之日止。

综上，一审依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《平顶山市物业服务收费管理办法》第六条、第十条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王欣阳于判决生效之日起十日内支付河南建业物业管理有限公司平顶山分公司物业服务费3065.98元及违约金(自2021年4月29日起以3065.98元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部支付完毕之日止)；二、驳回河南建业物业管理有限公司平顶山分公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由王欣阳负担。

【二审上诉人诉称】王欣阳上诉请求：撤销一审判决，改判王欣阳按照每平方米每月0.75元的标准向建业物业平顶山分公司交纳物业费；本案一审、二审诉讼费用由建业物业平顶山分公司承担。

事实和理由：一、王欣阳未与建业物业平顶山分公司签订过物业服务合同，该公司为王欣阳提供物业服务和收费标准均未经小区业主同意。

王欣阳系百汇国贸小区5-1-2003室的业主，该小区的前期物业服务是平顶山市百汇美信物业服务有限公司(以下简称百汇美信物业公司)中标并管理，为尽早拿到钥匙，王欣阳被迫签订了《前期物业服务协议》，王欣阳并没有与建业物业平顶山分公司签订任何物业服务协议。

建业物业平顶山分公司称其是与开发商平顶山市深百汇房地产开发有限公司(以下简称深百汇房地产公司)签订了《前期物业服务合同》，对于此合同百汇国贸小区的业主均不认可，开发商也没有资格自行签订《前期物业服务合同》。

开发商称平顶山市新华区矿工路街道民主街社区居民委员会(以下简称民主街社区)向其下发了《关于重新选聘物业公司的函》与事实不符，民主街社区没有下发过这样的公函。

退一步说，即便是开发商接受了委托，也仅仅是帮忙联系物业公司，而不是未经社区及小区居民同意就私下约定收费标准和合同条款。

社区也不能代表小区居民，物业服务合同牵涉到小区居民的利益，应当在小区公示征得同意。

既然是开发商与建业物业平顶山分公司
签订的合同，根据合同相对性的原则，建业物业平顶山分公司应当向开发商索要物业费用，而不是向王欣阳索要。

二、百汇国贸小区不符合一级物业管理收费标准，建业物业平顶山分公司物业收费标准高于一级物业收费标准，并且提供服务项目达不到约定标准。

该公司在百汇国贸小区按照1.55元/月/㎡的标准收取高层住宅物业管理费，该收费标准远高于国家关于一级物业管理收费1.35元/月/㎡的标准。

百汇国贸小区一楼是商铺，不符合国家关于一级小区封闭管理的首要条件，故建业物业平顶山分公司的物业收费不能按照一级小区收费。

但该公司违反相关规定，收费标准反而远高于一级小区的收费标准。

百汇国贸小区内几乎没有绿化可言，故建业物业平顶山分公司在提供物业服务时绿化管理费用不应收取。

该小区一楼商业每平方米物业费为每月10元，每个商业门面物业费已经涵盖了清洁门前的空地，也就是说该小区除了楼内卫生外，没有公共面积予以清扫，该部分费用应当予以扣除。

另外，该小区的物业安保服务形同虚设，连小区的保卫室也被建业物业平顶山分公司出租给快递公司，还存在车辆乱停乱放、垃圾清运不及时、电梯发生故障居民长时间被困、小区居民经常受到停电困扰等问题，能够说明该小区物业服务水平低下，建业物业平顶山分公司应当在规定标准之下收取物业费，而不应当在标准之上收取。

该公司的收费标准高于国家相关规定，服务水准违反了合同约定的物业服务标准，王欣阳有理由拒付1.55元/月/㎡物业费。

建业物业平顶山分公司的工作人员脏话连篇，经常侮辱、恐吓小区居民，根据小区大多数居民的意见，应当按照0.75元/月/㎡的最低标准交纳物业费。

三、一审判决判令支付违约金不合理。

该判决判令王欣阳向建业物业平顶山分公司支付物业服务费及违约金，该违约金不应当支付。

根据政府的收费标准，物业费应当按月收取，而不应当按照建业物业平顶山分公司所称每年收取一次，这个是违反国家规定的。

根据对本市小区的走访，小区物业费按月收取，如果一次性交纳一年都是有优惠的，因此本案中不应当支付违约金，或者说该违约金的计算标准不合理。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了质证。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

关于王欣阳上诉所称不应当支付违约金的问题。

案涉《前期物业服务合同》约
定物业费按年预交纳，业主或物业使用人应在到期前一个月的15日前交纳，每逾期一日按欠费总额的0.05％向物业公司支付违约金。

该交纳办法不违反法律、行政法规的强制性规定，也是本地很多物业服务企业的通常做法，王欣阳应当按照该约定交纳办法交纳物业服务费；王欣阳未按照约定交纳物业服务费，应当承担相应违约责任。

该《前期物业服务合同》约定每逾期一日按照所欠费用的0.05％计算违约金，一审法院认为该违约金标准过高，根据本案具体情况，酌定违约金自建业物业平顶山分公司向一审法院主张权利之日2021年4月29日起，以王欣阳欠付物业服务费款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部支付完毕之日止，已经酌情减轻了王欣阳的违约责任，该认定及处理并无不当。

王欣阳该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。

综上所述，王欣阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
王欣阳、河南建业物业管理有限公司平顶山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决
书
河南省平顶山市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫04民终3642号当事人上诉人(原审被告)：王欣阳。

委托诉讼代理人：侯智红，河南民华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马仕途，河南民华律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：河南建业物业管理有限公司平顶山分公司，住所地河南省
平顶山市新城区经二路南段(建业森林半岛20号楼)，统一社会信用代码91410400793216249F。

主要负责人：魏小鹏，总经理。

委托诉讼代理人：刘爱霞。

委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。

审理经过上诉人王欣阳因与被上诉人河南建业物业管理有限公司平顶山分公司(以下简称建业物业平顶山分公司)物业服务合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院(2021)豫0402民初2967号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人王欣阳的委托诉讼代理人侯智红、马仕途，被上诉人建业物业平顶山分公司的委托诉讼代理人刘爱霞、董军芳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称王欣阳上诉请求：撤销一审判决，改判王欣阳按照每平方米每月0.75元的标准向建业物业平顶山分公司交纳物业费；本案一审、二审诉讼费用由建业物业平顶山分公司承担。

事实和理由：一、王欣阳未与建业物业平顶山分公司签订过物业服务合同，该公司为王欣阳提供物业服务和收费标准均未经小区业主同意。

王欣阳系百汇国贸小区5-1-2003室的业主，该小区的前期物业服务是平顶山市百汇美信物业服务有限公司(以下简称百汇美信物业公司)中标并管理，为尽早拿到钥匙，王欣阳被迫签订了《前期物业服务协议》，王欣阳并没有与建业物业平顶山分公司签订任何物业服务协议。

建业物业平顶山分公司称其是与开发商平顶山市深百汇房地产开发有限公司(以下简称深百汇房地产公司)签订了《前期物业服务合同》，对于此合同百汇国贸小区的业主均不认可，开发商也没有资格自行签订《前期物业服务合同》。

开发商称平顶山市新华区矿工路街道民主街社区居民委员会(以下简称民主街社区)向其下发了《关于重新选聘物业公司的函》与事实不符，民主街社区没有下发过这样的公函。

退一步说，即便是开发。