某项目投资估算与财务分析

政府与社会资本合作项目某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析

目录

项目投资估算及财务分析说明

1、XX健身中心是XX市首批政府与社会资本合作项目，采用BOT 模式，项目实施机构是XX市体育局。该项目位于XXXXXX，地下两层地上五层，地上总建筑面积10934平方米，其中社会资本可以经营一至四层约8602平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设投资。

2、此次投资估算及财务分析的目的是为政府合理确定社会资本的经营年限提供参考依据，投资估算及财务分析思路为投资者在一定的期限内以项目给定范围的经营利润覆盖项目总投资和经营成本并取得期望的收益。

3、投资估算和财务分析以《建设项目经济评价方法》(第三版)为依据，根据项目具体情况和最新市场调研数据，依照国家有关规定以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据以及数据来源尽可能在表格中予以说明。

4、另据《政府和社会资本合作模式操作指南(试行)》(财金

[2014]113号)的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通过物有所值评价和财政承受能力论证才可进行项目准备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案，定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。另外，由于本项目要求社会资本承担全部的投资，政府除考虑或有风险支出之外，暂不需要进行财政承受能力论证。

5、根据项目实际情况并与项目实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下7个指标供决策参考，即:总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常贷款偿还期、静态投资回收期，其中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的，其计算方法为:还贷时假设投资方项目所有资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。

6、为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况，本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提固定资产折旧的方法，原因如下:

①根据当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。

②投资者在经营期内要回收全部投资，BOT项目如果经营期小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。

③财务分析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而言，由于固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财

务指标严重失真，以至失去参考价值。

7、出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。资本金除能支付建设投资额的70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会资本自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。

8、为便于项目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的主要影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷款利率、租金成本增长率等等，先按常量对待(基准数值)，后按变量分析，以便更加全面地反映各财务指标的变动趋势。

9、根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(发改委等令[2015]25号)，由于项目回报周期较长，本次分析经营期基准值按40年考虑，最长50年。经营期各年出租率都按100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。

10、因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价(Current Price)体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每三年4%的增长率。项目计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。

11、由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包

括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。

12、估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。

13、估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。

14、此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。

15、本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。

项目财务指标概览

经估算，本项目总投资为3978.92万元，其中建设投资3854.06万元，建设期利息64.86万元，流动资金60万元。

如总说明所述，出于保守考虑，本次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。假设资本金除能支付建设投资额的

70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。以此计算，社会投资人需要出资2822.71万元作为项目的资本金，占总投资的70.94%，社会投资人还需要另外筹集债务资金1156.22万元，占急投资的29.06%。

这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会投资人自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。

本次财务分析主要计算7个指标供决策参考，在基准平均租金水平38.35元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长4%，当前贷款利率5.1%上浮10%的情况下，暂按经营期40年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下:

上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的指标，其计算方法为:假设投资方项目所有资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。

静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于