不动产经营租赁营改增政策要点明细表(0414)
不动产经营租赁政策明细表
注：1.表中“异地”指跨县（市、区），下同。
2.向自然人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
3.纳税人（除自然人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款， 向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4.自然人出租不动产均由不动产所在地地税部门负责征收。
5.异地出租不动产：除自然人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并向不动产所在地国税部门申 请代开增值税发票，取得不动产所在地国税部门开具的完税凭证，作为回机构所在地主管国税机关申报扣减预缴税款的凭证。
6.纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
7.起征点以下的小规模纳税人，无法自行开具增值税发票的，可以向机构所在地国税机关或不动产所在地国税机关申请代开增值税发票。
纳税人资格类型 出租不动产类型发票开具申报预缴《增值税预缴税款表》 普通发票专用发票一般纳税人单位老项目 （简易计税）本地 自开自开全额申报，5%征收率 不预缴异地 全额申报，5%征收率，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×5% 老项目 （一般计税）本地 全额申报，11%税率 不预缴异地 全额申报，11%税率，扣减预缴含税销售额÷（1＋11%）×3% 新项目 （一般计税）本地全额申报，11%税率 不预缴异地 全额申报，11%税率，扣减预缴含税销售额÷（1＋11%）×3% 个人个体工商户老项目（不含住房） （简易计税）本地全额申报，5%征收率不预缴异地 全额申报，5%征收率，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×5% 老项目（不含住房） （一般计税）本地全额申报，11%税率 不预缴异地 全额申报，11%税率，扣减预缴含税销售额÷（1＋11%）×3% 新项目（不含住房） （一般计税）本地 全额申报，11%税率 不预缴异地 全额申报，11%税率，扣减预缴含税销售额÷（1＋11%）×3% 住房（简易计税）本地全额申报，5%征收率减按1.5%不预缴异地 全额申报，5%征收率减按1.5%，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×1.5%小规模纳税人单位全部本地自开 机构地国税代开全额申报，5%征收率 不预缴异地自开不动产所在地国税代开 全额申报，5%征收率，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×5%个人个体工商户非住房本地自开 机构地国税代开 全额申报，5%征收率 不预缴异地自开 不动产所在地国税代开 全额申报，5%征收率，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×5%住房本地自开 机构地国税代开 全额申报，5%征收率减按1.5%不预缴异地 自开 不动产所在地国税代开全额申报，5%征收率减按1.5%，扣减预缴含税销售额÷（1＋5%）×1.5%自然人非住房本地不动产所在地地税代开不动产所在地地税代开不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税销售额÷（1＋5%）×5%异地 住房本地 不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税销售额÷（1＋5%）×1.5%异地。
不动产经营租赁营改增政策培训
金税三期工程
（一）不动产抵扣（结合15号公告）
1.需要分2年抵扣的范围 ⑴5月1日后取得的不动产（直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债 等各种形式），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。 ⑵5月1日后发生的不动产在建工程（新建、改建、扩建、修缮、装饰不动 产）。 注意：15号公告第三条：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、 建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动 产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2 年从销项税额中抵扣。 2.不需进行分2年抵扣的范围（可一次性全额抵扣） ⑴房地产开发企业自行开发的房地产项目 ⑵融资租入的不动产 ⑶在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
金税三期工程
例3：2016 年 5 月 1 日，纳税人买了一座楼办公用，1000 万元，进项税 额 110 万元，正常情况下，应在 5 月当月抵扣 66 万元，2017 年 5 月 （第 13 个月）再抵扣剩余的 44万元。可是在 2017 年 4 月，纳税人 就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。
金税三期工程
例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼 对外出租，7月取得房租111万元（含税），购进消防设 备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万 元，税额为1.7万元。 7月该纳税人的应纳税额=111÷（1+11%）×11%1.7=9.3万元
金税三期工程
（三）简易计税方法的应纳税额 一般纳税人发生特定应税行为和小规模纳税人发生 应税行为适用简易计税方法计税。 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值 税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税 额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 注：纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外 出租的，可以选择简易计税方法计税。
不动产租赁营改增逐条解读
《不动产租赁营改增》逐条解读！第一部分：不动产租赁营改增概念一、基本概念与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 14 号）的介绍相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年 16 号）中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。
为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：（一）纳税人1、单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
单位，也就是企业和非企业性单位之和。
个人，是指个体工商户和其他个人。
其他个人，也就是自然人。
个人，也就是个体工商户和自然人之和。
企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。
2、增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
对照“单位和个人”：企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。
非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。
其他个人：自然人，都是小规模纳税人。
接下来，我们看一个例子，以更好的理解：3、举例《试点有关事项的规定》规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
如何理解这条规定呢？按照刚才的解释，应理解如下：1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额；2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额；3、属于一般纳税人的个体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算应纳税额。
最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注意。
（二）标的物1、不动产不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。
不动产销售和经营租赁增值税政策
不动产销售和经营租赁增值税政策一、不动产销售增值税政策纳税人销售其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产（不包括房地产企业销售自行开发的房地产项目）取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税。
（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（二）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（三）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（五）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（六）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
【营改增后房屋租赁税率】2022营改增房屋租赁税率最新消息
【营改增后房屋租赁税率】2022营改增房屋租赁税率最新消息一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款：1.房产税：以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%、地方教育费2%计算缴纳。
4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。
5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。
税额不足1元，按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。
二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2022〕24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠)：1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%、地方教育费2%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
相关链接营改增对房屋租赁影响“我现在没有时间,租房子的事你还是找别人吧。
”3月19日,烟台某房产中介公司经纪人赵亚丽接到一个租房咨询电话后,马上选择拒绝。
开春后烟台的二手房交易市场逐渐回暖,相对于利润偏低的租房市场,她更愿意在二手房交易中“赚大钱”。
营改增后不动产出租的财税处理
２ ． 作 为 存货 的房 地产 ， 是 指房 地 产开 发 企 业销 售 的或 为 销 售 而 正在 开 发 的 商 品房 和 土地 。这 部 分房 地 产 属 于房 地 产 开发企 业 的存货 。
约定 ， 甲公 司将上 述 写字 楼 整体 出租 给 乙公 司 ， 租期为３ 年，
不含税 年 租金 为 ２ ０ ０ ０ 万元 ， 从２ ０ １ ６ 年起 每 年年末 支 付 。 ２ ０ １ ５ 年１ ２ 月３ １ 日为租赁期开始 日。写字楼和土地使用权的
不 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例 摊销 。假 如其 出租 的不 动产 与其 机构 所 在地 在 同一 县 的 ， 需要 预缴 增值 税 ， 直接 在机 构所 在 地 申报缴 纳 。有 关 资料 如 如， 企业发生转产或厂址搬迁， 部分土地使用权停止 自用 ， 管 理层决 定 继续 持有 这部 分 土地 使用 权 ， 待其 增值 后转 让 以赚 取增值 收益 ， 则 属于投 资性 房地产 ， ３ ． 已 出租 的建 筑 物 ， 是 指 企业 拥 有 产权 并 以经 营 租 赁方
．
．
．
使用权 。例如 ， 甲公 司以拍卖方式在土地交易市
场取 得 一 宗 土 地使 用 权 ， 使用年限为５ ０ 年， 甲公
其他个 人
出租非住房 出租住房
以取得的全部价款和 价外费用为销售额
５ ％ ５ ％减按 １
．
５ ％
司将该 土地使用权 以经营租赁方式出租给乙公 司， 则土地使
所从 事 的 一 种 经 营性 活 动 （ 收 到 其 他 与 经 营 活 动有 关 的 现
根据《 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
出租 不动 产营 改增主 要政 策如下 表 ：
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化近年来，中国政府致力于不断优化税收制度，以促进经济发展和提高民生福祉。
其中，房屋租赁税收优惠政策的变化备受关注。
自2016年营改增政策的实施以来，房屋租赁税收优惠政策经历了一系列变化和调整。
本文将对营改增前后的房屋租赁税收政策做详细解读。
营改增前，房屋租赁业纳税方式属于营业税，计算方式主要根据租赁的房屋面积和租赁周期，税率为5.6%。
租赁房地产纳税人需要按月或季度向税务局缴纳相关税款。
由于租赁房地产税率较高，对于房东和租客而言，经营成本相对较高，限制了住房租赁市场的发展。
然而，2016年中国实施了营改增政策，将原来的营业税制度改为增值税制度。
在营改增政策下，房屋租赁行业享受了一系列的税收优惠政策。
首先，房屋租赁业主体纳入到一般纳税人范围内，可以享受到增值税专用发票的开具权，并且可以进行增值税进项抵扣，减少了企业的负担成本。
其次，营改增政策还降低了房屋租赁行业的税率，普通住宅租赁税率从5.6%下调至3%。
这一政策变化使得房屋租赁市场更为活跃，租客有更多选择，同时也为房东提供了更多纳税便利。
除了降低税率，营改增政策还推出了进一步的优惠政策，以支持房屋租赁业的发展。
营改增政策规定，房屋租赁业纳税人可以自行选择申请按照增值税征收的政策实施。
如果选择按照增值税征收政策，租赁房地产纳税人需要确定纳税方式，可以采取简易计税方法和一般计税方法。
其中，简易计税方法适用于租金收入较低的房屋租赁企业，租金收入超过30万元的纳税人需采取一般计税方法。
此外，房屋租赁行业纳税人还可以根据自身经营情况利用差额征税政策，实现税款的减免。
随着时间的推移，营改增政策在房屋租赁税收优惠方面也进行了一定程度的调整。
2018年2月，国家税务总局发布了《关于延长部分房屋租赁纳税人适用简易计税方法期限的公告》，将原本2018年1月1日截止的使用简易计税方法的期限延长至2021年12月31日，为房屋租赁纳税人提供了更长的适用期限。
会计经验：营改增纳税人出租不动产缴纳增值税规定
营改增纳税人出租不动产缴纳增值税规定
营改增一般纳税人出租不动产缴纳增值税规定
一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
营改增后个人出租不动产政策解读(老会计人的经验)
营改增后个人出租不动产政策解读（老会计人的经验）个人出租不动产，每年36万以内是否交税？首先个人分为个体工商户（有税务登记）和其他个人（没有税务登记证）根据总局2016年23号公告，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
因此如果是没有税务登记证的其他个人，每年租金（不含税价）36万元，以内的免征增值税，但是其他税种还是要缴纳的，比如房产税、个人所得税、印花税等如果是个体工商户出租不动产一次性收取租金，则不能享受该优惠政策，应当按照规定缴纳增值税。
个人出租住房减按1.5%缴纳增值税；个人出租其他房产按照5%缴纳增值税。
其他个人出租房产案例分析甲某为其他个人（没有税务登记证），2016年7月1日出租住房给乙银行，一次收取一年房租30万元，请问如何缴纳相关税收？增值税：免征增值税。
城建税教育费附加：免征房产税：按照租金收入减按4%缴纳房产税。
纳税义务人：产权人；产权出典的，由承典人纳税；产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；无租使用其他房产的问题。
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
纳税义务发生时间：纳税人出租、出借房产的纳税义务发生时间自交付出租、出借房产之次月起。
印花税：免征城镇土地使用税：免征个人所得税：对个人出租房产取得的所得减按10%征收个人所得税假如甲某出租的是商铺或者写字楼呢？甲某为其他个人（没有税务登记证），2016年7月1日出租商铺给乙银行，一次收取一年房租30万元，请问如何缴纳相关税收？增值税：免征增值税。
城建税教育费附加：免征房产税：按照租金收入12%缴纳房产税印花税：按照租赁合同金额千分之一缴纳印花税纳税义务发生时间：合同签订时纳税义务人：合同双方是否含增值税：以合同签订价是否是含税价，实务中企业签订的合同大都是含税价，小汪本例中甲某是免征增值税。
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结精编（2篇）
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结精编2023年全面营改增后，重点明确的适用税目主要有以下几个方面：增值税税目、消费税税目以及城市维护建设税税目。
接下来，我将分别对这三个方面的适用税目进行总结，希望能对您有所帮助。
一、增值税税目增值税税目是全面营改增的核心内容之一，目的是将原来征收的营业税改为增值税，并对适用范围进行明确。
重点明确的适用税目主要包括以下几个方面：1. 商品类增值税税目：包括商品的生产、加工、销售、进口等环节的增值税。
具体涵盖范围包括农产品、制造业产品、批发和零售业的商品等。
2. 服务类增值税税目：包括提供服务的行业的增值税。
主要包括交通运输服务、邮政服务、电信服务、房地产服务、金融服务等。
3. 不动产类增值税税目：主要包括土地及其上的房屋等不动产的增值税。
对于不动产的买卖、租赁等交易，都需要缴纳增值税。
4. 跨境电商增值税税目：跨境电商的增值税有独立税目，主要征收线上交易和线下交易的增值税。
对于跨境电商平台、电商企业以及个人的跨境交易，都需要进行增值税的申报和缴纳。
以上是增值税税目的主要适用范围，全面营改增后，通过增值税的征收，可以更加公平地对不同行业、不同领域的经济活动进行税收调节，促进经济的健康发展。
二、消费税税目消费税税目是针对特定消费品征收的一种税收，主要用于调节特定消费品的生产和消费，控制过度消费和不健康状况。
重点明确的适用税目主要包括以下几个方面：1. 高档消费品类消费税税目：主要包括高档汽车、高档烟酒等消费品的消费税征收。
2. 环境保护类消费税税目：主要包括塑料制品、化学品、电池等对环境有害的消费品的消费税征收。
3. 能源资源类消费税税目：主要包括煤炭、石油、天然气等能源资源的消费税征收。
通过消费税的征收，可以对特定消费品进行调控，引导消费者更加理性地消费，促进可持续发展和环境保护。
三、城市维护建设税税目城市维护建设税税目是针对房地产的一种税收，用于城市的维护和建设。
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结（3篇）
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结一、对于一般纳税人在销售电梯的同时提供安装服务，该安装服务可根据甲供工程的相关规定，选择适用简易计税方法计税。
而对于电梯运行后的维护保养服务，则应按照“其他现代服务”类别缴纳增值税。
此规定源自《国家税务总局关于明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总公告____年第____号）。
二、提供植物养护服务的纳税人，应按照“其他生活服务”类别缴纳增值税。
此规定同样来源于《国家税务总局关于明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总公告____年第____号）。
三、物业服务企业为业主提供的装修服务，应按照“建筑服务”类别缴纳增值税。
相关政策在《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔____〕____号）中予以明确。
四、纳税人若将建筑施工设备出租给他人使用，并且配备操作人员的，应按照“建筑服务”类别缴纳增值税。
该政策在《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔____〕____号）中予以明确。
五、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的会议场地及配套服务活动，应按照“会议展览服务”类别缴纳增值税。
该政策在《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔____〕____号）中予以明确。
六、提供武装守护押运服务的纳税人，应按照“安全保护服务”类别缴纳增值税。
该政策同样在《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔____〕____号）中予以明确。
七、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，应按照“文化体育服务”类别缴纳增值税。
该政策在《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔____〕____号）中予以明确。
八、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，应按照“餐饮服务”类别缴纳增值税。
营改增出租不动产租金的涉税处理要点
营改增出租不动产租金的涉税处理要点要点一：预收租金能否按月分摊计税？《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，预收租金不能按月分摊计税，应当在收到租金的当月全额计入销售总额。
但是，“其他个人”例外。
其他个人，指个体工商户之外的个人。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
要点二：在哪缴？缴多少？根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，区分以下三种情况：1.一般纳税人一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法；出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。
①不动产所在地与机构所在地在同一县的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：应纳税款＝含税销售额÷×5%；一般计税方法：应纳税款＝销项税额[含税销售额÷×11%]－进项税额。
②不动产所在地与机构所在地不在同一县的。
步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
简易计税方法：预缴税款＝含税销售额÷×5%；一般计税方法：预缴税款＝含税销售额÷×3%。
步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：预缴税款＝应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表；一般计税方法：预缴率3%，税率11%，需补税款；补税款＝销项税额－进项税额－预缴税款。
2.小规模纳税人①不动产所在地与机构所在地在同一县的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
个体工商户出租住房：应纳税款＝含税销售额÷×%；其他出租不动产情况：应纳税款＝含税销售额÷×5%。
营改增房地产建筑以及销售、出租不动产过渡政策表
2016年4月30日前自建
简易征收
5%
2016年5月1日后取得 一般征收 2016年5月1日后自建 11%
1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增 值税专用发票。 2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为 11%的增值税普通发票。
凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额 （为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款 服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额 除外）
3%
老项目 一般纳 税人
《建筑工程施工许可证》注明的 合同开工日期在2016年4月30日 前
不动产所在地预征3%，向机构所在地申 报，征收率5%
房地产 企业
一般征收
11%Байду номын сангаас
新项目
一般征收
11%
小规模 纳税人
简易征收
5%
1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请 全部价款和价外费 代开征收率为5%的增值税专用发票。 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率 为5%的增值税普通发票。 1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增 全部价款和价外费 值税专用发票。 用 2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为 11%的增值税普通发票。 以取得的全部价款 和价外费用减去该 项不动产购置原价 或者取得不动产时 的作价后的余额 全部价款和价外费 用 以取得的全部价款 和价外费用减去该 项不动产购置原价 或者取得不动产时 的作价后的余额 全部价款和价外费 用 以取得的全部价款 和价外费用减去该 项不动产购置原价 或者取得不动产时 的作价后的余额 全部价款和价外费 用
凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额 （为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款 服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额 除外）
营改增后不动产经营租赁应如何节税
营改增后不动产经营租赁应如何节税营改增是指将增值税（简称“营业税”）改为增值税（简称“增值税”）的一项税制政策。
在营改增之前，在不动产经营租赁上征收的是营业税，而在营改增后，将改为征收增值税。
在不动产经营租赁方面，如何节税主要有以下几个方面的措施和方法：1.按照增值税一般纳税人的规定报税：按照一般纳税人的方式纳税，可以享受进项税额的抵扣，从而减少纳税金额。
一般纳税人需要按照规定进行会计核算，并及时填报纳税申报表。
2.合理安排租金活动的时间和周期：可以通过合理安排合同的签订时间和租金的支付周期等方式来优化纳税情况。
例如，将租金的支付时间推后到下一年，可以将纳税时间推迟到下一年，从而推迟纳税款项。
3.合理利用政策优惠：根据国家相关政策的规定，可以合理利用相关优惠政策来降低纳税负担。
例如，对于一些特定类型的房屋租赁，政府可能会给予一定的税收减免或免征政策。
租赁方可以根据相关政策规定来享受这些优惠。
4.合理运用增值税发票管理：增值税发票作为纳税凭证，可以用于抵扣进项税额。
在不动产租赁中，房地产开发商可以将出租的不动产作为进项纳税抵扣。
在纳税申报时，租赁方需要积极与开发商沟通，获取增值税专用发票，以便抵扣相应的进项税额。
5.引进税务专业人士进行税务规划：对于大型不动产经营租赁企业，可以聘请税务专业人士进行企业税务规划，通过合理的税务筹划来降低税负，提高企业的效益。
这些专业人士可以根据企业的实际情况和国家税收政策来给予相关建议和指导。
总的来说，不动产经营租赁企业在遵守税法的前提下，可以通过合理的税务筹划和优化来降低纳税负担。
但需要强调的是，遵守法律法规和税收政策是企业的基本责任和义务，减税的前提是依法纳税。
如果企业违反相关法律法规，并进行不正当的税务规避行为，可能面临罚款、处罚以及诉讼等风险。
因此，企业在进行税务规划和优化时需要慎重，确保合法合规。
“营改增”后,出租不动产如何操作
“营改增”以后，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，且计征房产税的租金收入不含增值税
(一)政策学习
1.国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.财税（2016）36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》其《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十八条：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
3.财税（2016）43号《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》第二条：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
(二)结合实务
1.管桩公司出租给物流公司、外单位及员工宿舍等可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，如选择一般计税方法，则按照11%计算应纳税额，出租给物流公司的不动产选择简易计税方法，可以开具增值税专用发票，物流公司抵扣进项税额。
2.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，一经选择简易计税方法，36个月内不得变更，意味着未来36个月内该出租不动产发生的修缮、装饰等进项税不可抵扣，各公司结合房产的新旧程度、用途计划等因素充分考虑一般计税方法和简易计税方法的可行性，慎重选择。
3.公司出租不动产按照从租计征房产税的，计征房产税税基不含增值税。
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关于《国家税务总局关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》的解读
关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读文章属性•【公布机关】国家税务总局•【公布日期】2016.04.07•【分类】法规、规章解读正文关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读一、背景和目的经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，明确纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理问题。
二、适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。
纳税人提供道路通行服务不适用本办法。
三、主要内容（一）细化政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产地点等，分别对纳税人以经营租赁方式出租不动产如何预缴税款、如何申报纳税，作了进一步细化明确。
（二）明确了纳税人应预缴税款的计算公式：按照纳税人适用的计税方法、不动产类型等，明确了如何计算应预缴税款。
（三）明确已预缴税款抵减及凭证要求：单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，允许在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为依据。
（四）明确了其他个人出租不动产应纳税额的计算及申报缴纳问题：区分住房和非住房，明确了其他个人出租不动产应纳税款的计算公式，并明确其他个人出租不动产，应向不动产所在地地税机关申报缴纳增值税。
（五）明确了发票问题：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
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纳税人资格类型出租不动产类型
发票开具
申报
预缴
《增值税预缴税款表》普通发票专用发票
一般纳税人
单位
老项目
（简易计税）
本地
自开自开
全额申报，5%征收率不预缴
异地
全额申报，5%征收率，
扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×5%
老项目
（一般计税）
本地全额申报，10%税率不预缴
异地
全额申报，10%税率，扣
减预缴
含税销售额÷（1＋10%）×3%
新项目
（一般计税）
本地全额申报，10%税率不预缴
异地
全额申报，10%税率，扣
减预缴
含税销售额÷（1＋10%）×3% 个人个体工商户
老项目（不含住房）
（简易计税）
本地全额申报，5%征收率不预缴
异地
全额申报，5%征收率，
扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×5%
老项目（不含住房）
（一般计税）
本地全额申报，10%税率不预缴
异地
全额申报，10%税率，扣
减预缴
含税销售额÷（1＋10%）×3%
新项目（不含住房）
（一般计税）
本地全额申报，10%税率不预缴
异地
全额申报，10%税率，扣
减预缴
含税销售额÷（1＋10%）×3% 住房（简易计税）
本地
全额申报，5%征收率减
按1.5%
不预缴
异地
全额申报，5%征收率减
按1.5%，扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×1.5%
小规模纳税人
单位全部
本地自开
机构地国税
代开
全额申报，5%征收率不预缴
异地自开
不动产所在
地国税代开
全额申报，5%征收率，
扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×5% 个人
个体工商户
非住房
本地自开
机构地国税
代开
全额申报，5%征收率不预缴
异地自开
不动产所在
地国税代开
全额申报，5%征收率，
扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×5% 住房
本地自开
机构地国税
代开
全额申报，5%征收率减
按1.5%
不预缴
异地自开
不动产所在
地国税代开
全额申报，5%征收率减
按1.5%，扣减预缴
含税销售额÷（1＋5%）×1.5% 自然人
非住房
本地
不动产所在地地
税代开
不动产所在
地地税代开
不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税
销售额÷（1＋5%）×5%
异地
住房
本地不区分本地异地，不动产所在地地税机关全额申报，含税
销售额÷（1＋5%）×1.5%
异地
注：1.表中“异地”指跨县（市、区），下同。
2.向自然人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
3.纳税人（除自然人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴
税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4.自然人出租不动产均由不动产所在地地税部门负责征收。
5.异地出租不动产：除自然人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并向不动产所在地国税部门申请代开增值税发票，取得不动产所在地国税部门开具的完税凭证，作为回机构所在地主管国税机关申报扣减预缴税款的凭证。
6.纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
7.起征点以下的小规模纳税人，无法自行开具增值税发票的，可以向机构所在地国税机关或不动产所在地国税机关申请代开增值税发票。