规划指标表的设计过程

规划指标表的设计过程

一、先根据建筑用地规划红线面积和容积率确定地上总建筑面积。

地上总建筑面积=建设用地面积（红线内的，不包括城市道路等用地）×容积率

地上总建筑面积=9807.6×5.5=53942

二、确定其他功能的建筑面积，然后确定住宅部分的建筑面积

按出让公告上的说明计算出商业批发及办公等建筑面积（通常住宅用地是最便宜的，所以出让的时候，政府会规定其它功能的面积比例。）

住宅建筑面积=地上总建筑面积－其它功能建筑面积

三、确定地下建筑面积

1、.先确定人防工程建筑面积

小高层、高层的人防工程面积=小区首层建筑面积之和=建筑用地面积×建筑密度

2、建筑密度在公告允许的范围内进行调整，（25%~32%）为使小区空间开阔些，建筑密度尽量低些。但是如果商业做得多，为了提高商业物业的价值，建筑密度可能需要调高。

1）如果项目很小，每栋建筑下面是商铺，上面是住宅或者写字楼，则先计算商业部分的底层面积

商业部分的底层面积=商业部分总建筑面积÷层数。

普通小区的商业以3层以内为宜，大商业中心以6层以内为宜。通过上面的计算把建筑密度调整到合适的数值

建筑密度=建筑基底总面积÷建设用地总面积

则无需另外计算住宅的底层面积，设计住宅底层面积时，只要不超出商业底层的面积就可以了

2）如果是大项目则尽量把商业部分和住宅部分分开做，避免商业干扰住宅。则可按最大上限先确定项目建筑密度，然后计算建筑底层总面积

建筑基底总面积－商业部分底层面积=住宅部分底层总面积

3、计算项目总户数

1）先确定户型面积配比，然后计算户均面积，

户型配比确定依据是市场需求分析或出让规划条件，

假设户型配比为：

面积80 110

比例70% 30%

总户数=45742×70%÷80+45742×30%÷110=400+125=525户

2）确定车位总数

按1：1配车位时，总车位数=总户数

当商业建筑面积占比不超过15%时，不需要另外考虑商业部分的车位配套，如果商业部分比重较大或者整个项目以商业批发、商务酒店为主，则按100~150平方建筑面积配套一个车位来设计。

4、确定每个车位的平均面积，参考南宁市住房保障与房产管理局网站上开发项目车位出售信息确定

5、人防车库的个数=人防工程总面积÷每个车位面积

6、确定普通地下车位个数=总车位数－人防车位数－地面露天车位

（地面露天车位也可全部用作为商业配套车位和非机动车用，从长远角度考虑，车位应多建）

7、普通车位总面积=普通地下车位个数×每个车位面积

8、地下总建筑面积=人防工程建筑面积+普通车位建筑面积

如果存在允许建设的地下商业面积，则

地下总建筑面积=人防工程建筑面积+普通车位建筑面积+商业建筑面积

四、总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

五、收益面积=地上部分可销售面积（收益面积不包含可售地下车库的原因是所得税核算时，地下车库作为公共配套，不作为开发产品单独核算。）

当需要根据户型配比精确总户数及栋数时可以参考以下方法。

1、根据建筑密度的上限计算出住宅底层的面积（方法见前述），根据地上总建筑面积及建筑底层面积框算建筑层数建筑层数=地上总建筑面积÷建筑底层面积

2、根据每单元户数配比及面积计算每单元面积

假定每个单元6户则525/6=87.5，那么需要建多少个单元呢？

框算=2*6*29+1*6*30=528（户）