房地产评估计算题 例题

2、某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资3100万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限为8年，按平均年限法提取折旧，残值率为5%，在生产期末回收固定资产残值。建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见下表。建设投资贷款年利率为1 0%，按季计息，建设期只计利息不还款。银行要求建设单位从生产期开始的6年间，等额分期回收全部贷款。

行业基准投资收益率为12%。

<1>、计算各年固定资产折旧额。

<2>、编制建设期借款还本付息计划表。

<3>、该项目第三年的总成本费用为多少。

<4>、假设本项目各年利润总额的平均值为485.02万元，净利润的平均值为284.93万元，计算项目的资本金净利润率，并对项目的盈利能力加以分析。

①建设借款利息计算：

年实际利率=（1+10%／4）4-1=10.38%

第一年应计利息：（0+930／2）×10.38%=48.27（万元）

第二年应计利息：（930+48.27+620／2）×10.38%=133.72（万元）

②固定资产原值=3100+48.27+133.72=3281.99万元）

残值=3281.99×5%=164.10（万元）

各年的固定资产折旧额=（3281.99-164.10）÷8=389.74（万元）

②

注：①本年应计利息＝年初累计借款×借款年利率＝1731.99×10.38％＝179.78（万元）

②本年应还本金＝402.12-本年应计利息＝402.12-179.78＝222.34（万元）

③第四年年初累计借款＝第三年年初累计借款-第三年偿还本金＝

1731.99-222.34＝1509.65（万元），第三年初累计借款：

930+620+48.27+133.72＝1731.99（万元）,每年等额偿还的本金与利息＝1731.99×10.38%×（1+10.38）6÷［（1+10.38%）6-1］＝402.12（万元）。

第三年的总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息支出=2340+389.74+0+179.78=2909.52万元

资本金净利润率＝年均净利润÷资本金×100%＝284.93/1850＝15.4%

资本金净利润率为15.4%，从此方面说明该项目盈利能力满足要求。