2019年云南宜良双禄时代鼎城住宅项目前期营销策划报告
房产项目策划营销报告
问题诊断
各位同仁:影响项目销售的问题点在哪里？
形象包装，宣传解析力 度。
项目形象品牌的确 立。
如何有计划的提高销 售价格并充分实现项目
价值。
目标客户群定位
存在的问题
第一、项目地处国道旁，地段比较偏 僻，周边无成熟的生活配套。 在现在阶段湘东市民眼中，昌盛
家园比较偏僻，在眼前没有对未来城 区的规划的概念。
湘东地理位置 优越，交通便利。
湘东经济概况
经济建设 截止到2006年已形成了以陶瓷、煤炭、建
材、化工四大支柱的工业体系。湘东是工业陶瓷 之乡，是全国工业瓷最重要的生产基地之一，产 品份额占全国的70%，采煤、采铁矿、烧石灰是 湘东区的民间传统产业，先后建起了萍钢、萍铝、 萍电、巨源煤矿等国有工业，拉动了湘东经济的 发展。
目。
政府对前 70年区楼盘分析——知雅苑
基础指标： 规模：3栋多层 总户数：240户 项目进度：一期（一期已现房）现售90
左右 商业建筑面积：46个店面 主力面积：83—130㎡ 均价：1240元（优惠8000元再送一个8平
方米的储藏间）
湘东区楼盘分析——知雅苑 沿街店面
勃兴·昌盛家园策划营销报告 （萍乡·湘东）
二00九年八月
综合思考 本产品营销的突破点之所在
思考1:存在的问题，是什么影响 了销售?
思考2:什么才是突破营销瓶颈且 A. 问行题诊之断有效的 提出并分析症结
途径？
B. 解决问题 市场+产品解析+SWOT分析+定位+营销策略 +
综合思考
问题诊断
1
存在问题
3、项目规模不大，绿化率底，容易 形成经济适用房小区概念；
4、宣传广告渠道比较单一。
《双铁·时代梦城》产品定位报告(商业)及前期策划工作
一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比 如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；
另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、 商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起， 形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建 筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
项目一期商业总建筑面积30万余平方米，在本区域规模优势明显； 地处昆明卫星城的呈贡新区，呈贡新区商圈正在崛起，100万常住人口， 25万大学城师生人口，城市副中心已逐渐形成。 周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力， 有利于形成核心商圈；
KMHR- 昆明华仁置业
双铁·时代梦城
了强劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间；
周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项
目提供了充足的潜在消费群体和市场机会；
比较因素 功能 区位 建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域 多样化 较小 一般较大 较大 单功能物业 单一性 根据功能确定 单一 较大 相对较小 较小
客户来源
客户活动 客户综合使 用成本
具有自我寄生功能，部分 来自于内部
体验式的 较小
全部来自于外部
目的性的 较大
项目（SWOT）分析
Weakness（劣势分析） 呈贡属于昆明行政中心，但是城市配套相对缺乏， 项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围差； 呈贡新区开发量大，市场购买力弱；
KMHR- 昆明华仁置业
双铁·时代梦城
项目（SWOT）分析
至祥-昆明汇都国际二期项目定位及营销策划报告-116PPT
目的主体定位。
项目基本情况
汇都国际二期地块为唐家营地块和状元楼待拆迁的狭长形地块。唐 家营地块总占地面积为19797.14平方米，地块呈南北走向，整体极 不规则，其中北端宽度仅59.83平方米，西端宽为295.44平方米，东 南方向都为不规则的曲线和折线分布。该地块北临昆明城市干道东 风路，西临项目一期，东面与拓东体育馆接壤，南面与目前的状元 楼农贸市场紧紧相连，地理位臵极佳。
业将让昆明人开始全新的都市生活，将领跑昆明城市豪宅。
项目总体定位
关于汇都国际二期定位思考，我们认为应与项目实际及一期的宣 传推广保持一致，并尽可能的为项目整体规划设计提供参考，重点考 虑了以下几个方面：
1、尽可能提高容积率和商业物业面积，以满足项目开发价值最大化的要求； 2、二期的唐家营地块形状不规则，规划设计难度大，且地块面积不足 2万平方米，有效使用率低； 3、拟规划的状元楼步行街拆迁地块狭窄细长，规划设计及业态 规划将在很大程度上受到制约； 4、项目二期前期核心定位为状元楼文化步行街、东南亚风 情步行街的实际情况
2.从产品本身上吸引购买者
通过对项目品牌的塑造，凸现商业的价值及住宅产品的内 涵、居住价值，阐述项目的发展前景。
商业部分
从提升经营管理理念的方式，吸引广大经营者的目光，引导其积极参与， 通过控制铺位总价、降低臵业门槛、解除后顾之忧的原则，尽量扩大投资 客群体，以经营者带动投资客，从而达到项目价值最大化的提升，实现销 售利润最大化的目的。
↓ 主题商场/家居商场 + ↓ 时尚生活街
商业步行街
风情商业街+ 万国美食街+特色酒吧街
整体经营业种规划图示
麦当劳及风味小吃 坊
中华美食坊
万国美食街
东南亚美食坊
个旧家园项目前期定位报告
2007年全市在岗职工平均工资21018元，比2002年增长1.3倍，年均增长 18.4%。城镇居民人均可支配收入10206元，比2002年增长59%，年均增长 9.7%。农民人均收纯收入4096元，比2002年增长60.8%，年均增长9.9%。
房地产市场概况
供应概况
2007年个旧市投入到市场的住宅供给总量为15万方，实际供给约13万方
（数据来源：个旧市房地产管理处）
序号
1 2 3 4 5 6
项目名称
伟业大厦 宝泉城市花园
泰和家园 供销社二期商住楼 沙甸伊园住宅小区
天成商住楼
建设单位
伟业 顺木 三亮 恒兴 和信 天成
总建筑面积（㎡）
53657.3 16001 16880 29230 13018 6524
通过市场调查发现，个旧市中心的房地产项目主要针对的客户以本地客 户为主，这部分客户的年龄在35岁以上，购房动机主要是为了改善居住 环境；在商业地产方面主要的客户群体也是以本地客户为主；
个旧矿产经济较发达、商业繁荣，形成了强大的民间消费能力，也造就 了当地人好面子的心理；攀比心理强，主要体现在购买车辆上，走在个 旧市大街小巷，随主要集中在购买交通工具上，而其他人群则以购房为重点。
配套
目前市场对配套的概念还处于可有可无状态，大部分项目除商业配套外无其它相 应配套，而商业配套也只关注销售，并没有重视对业主的真正配套服务。在物业 管理方面业主对收取物管费用的观念处在被动接受的位置，这也是形成产品配套 相对于建筑的发展而落后的一大因素。
推荐-XXXX年1月9日楚雄州禄丰县龙宇新天地现阶段营销思路与 精品
项目如何在因前期口碑流失、品质受损的情况下，重新确立本体价值、挖掘 新一轮的忠实客群？
Question4
项目商业部分如何有效的延续并补充城市和片区商业需求缺口；最终依靠商 业价值的产出带动整盘价值的提升？
2012-1-9
项目基本理解 市场背景下阻碍销售的核心问题 解决问题的核心策略及方法 商业整体定又是目前市场上唯一在销售的一手住房产品，在市场上无同质竞争 项目正因为如此，消费者从心理上往往容易将本项目于目前正在供应的二手房项目作比较，相对于其他 项目景观、既买即入住、小区内部基础设施程度等方面，本项目现阶段难以从市场上同期存在的二手房 项目中独树一帜，不具备相对有吸引力的卖点。
•项目商业整体定位 •项目业态如何规划 •如何开展招商工作
项目基本理解 市场背景下阻碍销售的核心问题 解决问题的核心策略及方法 商业整体定位
2012-1-9
① 项目地段 ② 道路交通 ③ 周边配套 ④ 技术指标
2012-1-9
项目意义 项目属性界定 核心问题思考
• 项目地段 未来项目区位将成为禄丰北城片区的城市中心，新城拓展的一线区域。
2012-1-9
市场背景1
市场供应格局
本地房地产市场近两年迅猛发展，经历了前期大量一手住宅放量、市场消化后.目前 市场上存在的二手房数量巨大。同期的二手房量、价冲击一手房市场现象明显。
2012-1-9
09-11年市场供应量为2543套，已基本销售完毕。按照目前禄丰60%的空置率算，保守来说目前二手 住房市场供应达1000套以上，均价在2750元/㎡左右，这部分产品已具备直接入住的条件，或以形成成 熟的社区商业配套。
处于未来规划的北城中心片区，前景广阔
交通距离近、综合配套缺乏 新老城交界来往各地便捷，但综合配套设施缺乏
2019年昆明万科城项目营销策略提案报告
谨呈：万科地产万科西市区项目营销策略提案昆明上韬房地产经纪有限公司2019.1——前言：写在前面的话：本次万科西市区项目提案基于共同看重西边价值洼地属性判断也基于上韬过去一年扎根西市的经历与见证提出一些市场，客户的研判及推售建议希望能给本案后期推售带来一点价值，不一样的上韬思考！万科西市区项目本次营销提案框架项目价值梳理外部环境扫描项目价值占位问题归纳解析营销策略破局◆本体之态项目的婀娜身姿◆市场与客户项目的生存空间◆项目之位项目的独特灵魂◆问题梳理项目的任督二脉◆营销之术项目的城市之路万科西市区项目：本体之态未来发展趋势：西北新城大规模东扩新规划20万人生态居住区新规中约8成建设用地规划为住宅上万亩待开发土地将和西北新城西片连片开发隶属五华科技新城中轴核心地块，品牌开发商云集，随着政府对片区规划日趋完善，是昆明最后一块可规模开发热土，定位五华城市“副中心”区域城市规划城市属性强，成熟度差，后期规划为科技产业承载区是昆明主城区最后一块可规模开发的区域交通利好依托海屯路、金川路、地铁4/7号线，交通通达性较好区域配套现阶段，区域配套呈现较差，但后期交通，教育，公园，商业规划较好品牌集中度品牌集中度高，且后期持续有更多的品牌开发商进驻地产开发度地产开发度较高，城中村改造项目体量较大副中心市中心价值梳理板块市区现阶段房产市场最为火爆的板块，也是目前西市区配套最为成熟的板块，随着政府将该片区规划为高新技术开发区，城中村的改造以及一些污染企业外迁，目前拥有几十家高新技术企业，并且还会有更多的企业入驻。
西市区新中心：高新技术产业开发区、城市属性强，成熟度强，以老小区居多，目前拥有几十家高新技术企业。
区域现状：配套城市完善、交通路网发达，保留少量城中村，目前片区居民职业特征为：原住民、个体户、单位职工西市房地产开发最集中的区域，生活配套齐全，但商业配套较差，以社区底商为主。
项目所处板块城市属性明显，为房地产开发集中区域，未来企业不断入驻，带动区域人口增加及经济发展高新区位置本案黄土坡立交桥小屯立交桥云南西山区中医院昆钢医院团山分院医院昆明第十四中学海源商业大厦昆明医科大学附属第二医院云南红十字高新医院云南省急救中心云南师范大学昆明市高新科技广场高新区第二中学沃尔玛西城时代商业街昆明冶金高等学校昆明理工大学云南交通职业技术学院五华区人民法院云南林业职业技术学院云师大附中新城吾悦广场1K M3K M 普吉公园隅山公园自卫公园范家营公园项目四至项目位于京昆高速和普吉路中间，交通便利但有一定噪音污染，周边存在部分城中村，呈现度相对较差王筇路海屯路京昆高速普吉路本案京昆高速海屯路普吉路王筇路城中村外部配套项目3公里范围内配套基本完善，能满足客户生活需求；规划配套齐全，优势明显内部配套地块编号占地面积(㎡)容积率建筑面积(㎡)9#35049.78≤3.8133189.1610#48895.61≤3.8185803.3211#50428.47≤3.8191628.1912#24658.97≤3.893704.0913#62296.26≤3.8236725.7915#25122.92≤3.895467.1合计246452.01≤3.8936517.65本案除教育配套完善，还配置商业体建设及体育馆/文化馆公建配套大体量，强配套，规划齐全价值梳理>>品牌开发商云集造城，区域配套完善，本案占据区域内中轴核心地块，加上大体量自带强配套，在区域内极具竞争力！⏹未来规划：西市区规划定位是城市副中心，是目前昆明正在开发中的面积仅次于呈贡新城的城市新区。
2019昆明实力心城项目营销策划报告92p 共93页
控制风险基础上 实现利润最大化
区域建立的价值标杆体系
树立项目品牌，提 供后期销售平台
区域目前陌生，认知度低， 抗性依然存在。
问题一：陌 生区域项目 具有怎么样 的发展机会？
问题二：如 何在市场竞 争中找到、 并树立本项 目的核心竞 争力？
工作成果回顾（2）——定位阶段核心问题的解决思路及项目战略
问题一“陌生区域项目具有怎么样的发展机会？”解决思路——
项目竞争分析
作为新亚洲体育城收官站之作，紧邻新螺丝湾，属人口及产业密集区，市场接受程度较高; •消化大量东南片区、呈贡片区大量对中小居住户型具有一定刚性需求客户； •项目规划尚未成型，就获得的信息来看，以90-144平米户型为主；
2019年预计入市项目产品竞争分析
项目产品
竞争项目
竞争要素分析
1-3栋大户型
长丰7-8期——新亚洲体育城收官项目
项目概述
项目位于彩云北路与星耀路交会处，项目东面正在建设地铁站; 7期共有10余栋房源，其中，2栋为25层，其余均为18层。约有1200套住宅，户型面积从110平方 米-160平方米不等的房源，均价预计7000元/平方米，将于年内10-11月份面市销售；
8期约有1400套住宅，将于2019年5-6月份面市销售
上海东盟大厦——紧邻项目地块，定位于商务办公
项目概述
项目所在地东临彩云中路，北靠春融街，西毗谊康北路，项目东面正在建设地铁站，与实力心城 项目地块一路之隔；
项目用地面积79.633亩，总建筑面积186560平米，以超高层建筑为主，建设办公塔楼1幢，小套 型办公楼2幢；
项目竞争分析
吴家营商务型项目，目前项目处于基础开挖阶段，由于定位于高档商务中心，对项目不构成竞争 关系，只起到促进作用; 4层裙房商业，销售难度较大，根据了解到情况会作为云锰长期持有物业 项目进度，预计明年小套型办公楼将以公寓销售，超高层办公楼可能作为云锰总部持有；
昆明某项目营销策划方案Microsoft Word 文档
昆明某项目营销策划方案一、目标1、基于整体资金运作理念，注重整体资金获利能力，本着降低单个项目风险，提高资金使用效果，立足于“高品质、高标准、新形象”的开发思路。
2、本着可持续发展的战略，考虑今后较长时间内的预期资源储备,树立良好的公司形象和社会形象。
3、抢占市场先机，快速回笼资金,实现价值利润最大化。
二、商务业态定位建议（1)．一层为餐饮、金融、家电超市、大药房、电信等；(3）．二楼为图书城；茶室、咖啡厅、酒吧、电玩、网吧等；（4)．三层为桑拿、健身、休闲娱乐、美容院、慢摇吧、KTV等；(5）、四层以上作为昆明市具有标性的高档写字楼;主要为各种贸易公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所、装饰公司、旅行社、保险公司等，具体楼层业态待定；三、市场及目标消费群体综合分析1．市场综合分析：目前市场上的写字楼，多数都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、办公环境差,已经不能满足高速发展企业的办公需求，因此昆明市写字楼市场将在以后的几年中，面临的重点是产品升级换代、定位准确及物业品牌提升问题。
随着昆明市经济的发展和城市规划的要求使得昆明沉寂了多年的写字楼市场开始慢慢复苏，加上民宅禁止开公司的相关规定出台，导致了写字楼市场需求进一步扩。
二环路的拆迁扩建政策今后将带动该区域的商业氛围，会使该区域的商业市场逐渐成熟，加上纯写字楼的市场空白以及部份被拆迁户、企事业单位、个体户等、急需寻找新的住所、办公地点、经商场所都将增大该区域商务行业的市场机遇。
2．目标消费群体分析：（1）客户群行业分析:是比较具有现代市场意识的新兴产业中的实力企业，在写字楼里办公的企业，主要是办公面积在200㎡以内的如：商业贸易、服务、IT产业、信息咨询类的企业机构。
（2）客户群对写字楼类型的选择:客户理想中的办公物业是高层的纯写楼，选择的动机是对地理位置、办公环境氛围、和对企业形象价值提升的需要。
（3)客户群对写字楼品质的要求：主要对产品本身，硬件、软件上都不能含糊.特别是大楼的安全性、通风采光、交通便利（车辆出入方便、停车的方便）、物业服务质量等因素。
昆明老街商业街项目营销策划报告
昆明老街策划案中期营销报告目录（一） 昆明老街项目总案特性1、旧城中央商业区的升级改造2、政府规划保障，社会舆论期待的责任地产3、规模：足够大气4、历史：足够的物质文化积淀5、创意＋特性的文化＋特色的商业＝走向世界的品牌6、泛地产性质7、形象核心：休闲街（二） 一期项目开发特性1、一期战略依据2、为昆明老街打造正义路门户3、一期基本策略（一） 项目定位背景（二） 总体形象定位（三） 总体功能定位（四） 一期定位六项原则1、以正义路步行街为重心2、重点考虑回收资金3、突出街的功能4、尽量延长经营时间5、本地资源为主招商6、摒弃消极错位,全力引进优资商户（五） 项目地理位置及基本技术指标分析1、地理位置2、基本技术指标分析（六） 项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（七） SWOT分析结论与一期发展策略1、针对劣势的一期措施2、针对威胁的一期措施3、一期发展策略4、成功的必要条件（八） 一期项目市场定位1、一期主题定位2、一期功能定位3、一期消费客群定位4、一期经营商户定位5、一期形象定位6、一期商业管理、物业管理定位7、营销模式定位1、项目业态组合建议2、南段北段的错位差异3、商业建筑空间及内部设施建议4、关于两个东西向通道的建议5、可能入驻行业对商业物业建筑及专门用途位置要求6、项目室内外装饰建议7、夜景灯光建议8、室内外广告位建议9、项目人流动线系统10、项目物流动线提示1、销售价格建议2、租金价格调整建议3、租售经济评价分析个案特色借鉴（上海多伦路文化名人街等国内外案例特色推荐）附一、昆明传统的四十几个行业附二、昆明传统的小吃附三、云南中华老字号附四、云南有影响力的品牌及产品（一） 昆明老街项目总案特性昆明老街项目是城市商业核心地段的街区组团式复合型商业项目。
特性概述如下。
1、性质：旧城中央商业区的升级改造“昆明老街”南北中轴线；“文明街片区”是昆明旧城的市井核心之地。
云南水富房地产营销策划实施计划方案
云南水富房地产营销策划方案一水富房地产市场分析（一）中国房地产市场背景分析：近期股市大幅动荡和国家宏观调控加息政策的出台对楼市地产业都有很大的负面影响，但截至2007年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。
社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。
据国家统计局统计快报数据显示，目前我国拥有城镇家庭1.95亿户左右，人均住宅建面约为25.5平米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照户均100平米计算，则此类需求将达到1.8亿平米。
同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求，预计未来对住宅需求数将达到7.5亿平米左右，而2006年全国商品房竣工面积约为6.28亿平米，存在较大的供需缺口，所以从长期趋势来看，地产业肯定是涨声一片，区别只是快慢高低之分，从总体看，2008年的房地产市场正在朝着宏观调控的预期目标发展。
但各项调控政策的落实还有一个过程。
在总的市场背景下，水富地产市场可以看作是中国中小城市地产的缩略版。
（二）水富房地产市场综述水富是云南东北部快速崛起的生态湖滨港口城市，扼滇川往来之要冲，素有“云南北大门”之称。
总面积439.8平方公里，辖两乡一镇，21个村和4个社区，有汉苗彝回等13个民族，总人口近10万，境内属亚热带季风气候，海拔高度1986米，年降雨量1000毫米，年平均气温17.8℃。
水富拥有装机容量600万千瓦的大型水电站——向家坝水电站。
独具旅游情趣的西部大峡谷温泉生态园享誉川渝滇，是目前全国规模最大功能最齐全设施一流服务优质的露天温泉园之一。
水富位于川滇两省交汇的腹心地带，地处长江经济带川渝经济区和昆明经济圈三大经济区域交替处，是川渝入滇的重要门户，经济融汇成都重庆昆明和宜宾自贡泸州内江昭通等大中城市之影响。
水富港作为云南第一大港万里长江第一港，扩建后千吨级货轮可由此至重庆武汉上海等重点城市，直航大海。
内昆铁路云南第一站坐落水富。
某房地产项目整体策划运营方案
桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮工程整体筹划运营报告广西XXX地产开展广西XXX开发目录第一局部桂林经济及社会概况 (3)一、桂林城市规划与开展概况 (3)二、“两铁〞、“两区〞规划机遇 (4)三、2021市政规划 (4)四、桂林主要经济指标分析〔来源2021政府工作报告〕 (5)〔一〕桂林市GDP增长分析 (5)〔二〕城镇居民收入及支出统计 (5)〔三〕2021桂林市旅游业分析 (6)第二局部桂林商业市场分析 (7)一、宏观市场分析 (7)〔一〕全国商业地产走势 (7)〔二〕调控针对住宅，商业地产现回暖信号 (8)〔三〕新增信贷与货币回落，货币政策难言放松 (8)二、桂林商业场分析 (9)〔一〕桂林商业地产市场脉络梳理 (9)〔二〕桂林商业经营模式分析 (11)第三局部工程主题概念及规划要点 (13)一、东西巷工程规划要点分析 (13)〔一〕工程区位 (13)〔二〕政府针对工程之规划改造要点 (13)〔三〕东西巷工程SWOT分析 (14)〔四〕工程劣势及威胁的躲避 (15)二、正阳街东西巷历史沿革 (16)三、工程核心主题概念 (16)〔一〕定位概念的提出 (16)〔二〕东西巷工程文化定位 (18)四、商业形象定位 (18)五、商业类型定位 (19)六、商业主题定位 (20)七、业态功能模块定位 (20)八、拟定工程档次定位： (20)九、工程规划 (20)〔一〕东西巷目整体建筑规划设计核心思想 (20)〔二〕依托明藩王文化，重塑山水王城 (21)〔三〕东西巷的文化价值特色 (21)〔四〕对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解 (21)〔五〕东西巷工程规划方案 (23)〔五〕东西巷工程地下局部其他规划修改建议 (45)五、工程测算方案 (47)〔一〕东西巷修缮改造工程现状 (47)〔二〕新建房方案和分配 (47)〔四〕改造补偿安置方案 (47)〔五〕本钱效益分析 (48)〔五〕本钱控制措施 (53)〔六〕拆迁户安置措施 (53)〔七〕工程建设工期 (54)〔八〕结论及建议 (54)第四局部区域商圈及商业工程分析 (55)一、工程周边重点商圈研究 (55)〔一〕桂林市核心商圈：十字街商圈分析 (55)〔二〕成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析 (58)〔三〕联达商业广场业态分布： (58)〔二〕联达商业广场售价、租金、物业费用 (59)二、南京“1912〞商业工程分析 (60)三、类似工程“中心广场地下街〞分析 (61)四、成都“宽窄巷子〞工程分析 (62)五、结合东西巷工程分析小结及判断 (63)第五局部东西巷工程商业业态规划 (64)一、商业业态定位与功能区域定位 (64)三、商业业态及地下区域规划方案〔待定〕 (64)〔一〕区域按建筑风貌划分如下 (65)〔二〕考虑纵横交通体系、经营体系如下： (65)〔三〕结合纵横关系，将工程的区域业态规划如下： (66)〔四〕主要业态划分说明〔略〕 (67)第六局部东西巷开发和运营模式 (67)一、工程前期运作模式分解 (67)〔一〕前期运作模式 (68)〔二〕地下人防运作要点 (68)〔三〕开发商独资投入，风险利益并存 (68)〔四〕组建销售团队，迅速回笼资金 (68)二、工程后期商业运营分解 (68)〔一〕零租零售与整租不售两种方式混合的模式 (69)〔二〕全“独资投入〞与“共同股份运营〞 (69)〔三〕商业地产三种运营模式 (69)〔四〕走特色商业运营，建桂林文化“耍都〞 (69)第七局部桂林东西巷工程招商策略 (70)一、招商总体策略 (70)〔一〕立足桂林、面向广西，辐射全国 (70)〔二〕重点确保主力店引进，以“羊群效应〞吸附中小品牌 (70)〔三〕集中签约“聚合效应〞，形成事件营销的借力点 (70)〔四〕大型活动引导造势，细致招商工作执行到底 (70)二、商家进驻要求和原那么 (71)第八局部桂林东西巷工程开街策略 (71)〔一〕先试营业后正式开业 (71)〔二〕开业需要具备的条件 (72)二、东西巷工程开街活动筹划 (72)〔一〕SP开业促销活动 (72)〔二〕开业典礼等活动 (72)〔三〕开业庆典演艺活动 (73)第九局部桂林东西巷商业经营管理策略 (74)一、商业经营管理的前期介入方案 (74)〔一〕前期施工建设阶段的介入 (74)〔二〕竣工验收和接管验收 (74)〔三〕商业经营管理知识的咨询和答疑 (74)〔四〕商业经营管理的根本工作 (75)〔五〕后期商业专项维修资金 (76)〔六〕入驻商家进行评级工作 (76)〔七〕后期商业经营管理效劳标准： (76)二、桂林东西巷促销宣传管理 (78)〔一〕东西巷工程VI系统 (78)〔二〕东西巷工程年度营销活动的筹划 (78)第一局部桂林经济及社会概况一、桂林城市规划与开展概况桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。