住宅设计创新中的溢价法则
溢价过程中的战术

溢价过程中的战术
溢价,属于金融术语,查了网络的解释也不能准确明白它在规划设计中的涵义。
因为拿地强排中的溢价,是对原义的引伸应用。
住宅小区开发的其中一个主要原因是赚钱,体现到规划设计阶段,是货值最大化。
那在计容面积一定的情况下,如何才能做到货值最大化?
总货值=单价*产品数量(这里的产品数量指可售面积,一块地的可售面积是一定的)
答案显而易见:提高产品单价。
提高产品单价有两种方式:
一,提高部分产品单价(大部分开发楼盘属于这)
二,提高整体产品单价(主要指豪宅盘)
所以,溢价在整个规划设计过程中的体现:提升产品单价。
01产品类型
溢价逻辑:层数越低,溢价越高。
按层数分:
1.别墅:3F以下
2.叠墅:4F
3.洋房:5F~11F
4.小高:12F~18F
5.大高:19F~34F
所以从溢价的角度,一层的商业比以上5类都高。
PS:商业物业的价值还和所处位置密切相关。
02入户系统
入户系统,相对于整体规划,属于较微观层面的规划。
它的价值在于,这是未来业主回家都会经过路,可能也是使用频率最高的流线。
提升了回家的体验感,自然能提升产品的溢价。
地面回家流线:
入口前场>小区大堂(大门)>入口广场>中央花园>宅间花园>入户大堂。
其中入口前场及小区大堂(大门)是第一重点。
它的价值在于:小区内的人每天都会经过,小区外的人路过的时会在他心里留下对这个小区的印象。
关注点:入口广场空间+流线(人流及车流)
(地下回家流线:车库入口>地库车道>地下大堂,对拿地强排阶段的规划基本没影响,故暂不展开。
)。
高品质的住宅产品设计创新-(上篇J)
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全面溢价
土地溢价 产品溢价 形象溢价 营销溢价
四、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径
• 1.价值链系统 营销策划 设计研发
营销推广
客户定位
产品设计
推广策略
市场语言
产品语言
市场语言
•
2.价值链系统的核心内容
(1)营销策划的三阶段内容 a. 投资决策报告 (2)推广策略的三个角度
a. 概念阐述
2.董事长/总经理(及一线高管):如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向 (1)设计策划管理与概念设计单位的选择
(2)把握规划概念设计价值方向的十大原则
3. 概念设计阶段的创新案例
3.1 项目的规模分类 3.2 多方案比较的规划概念设计优化
3.1 项目的规模分类:
超大盘
100万平米以上
小盘案例6: 四惠项目规划概念
概念设计回顾——承孝相
●以简洁整体的建筑体量形成
与周边社区迥异的规划理。
●北部300多米长板式建 筑形 成社区背景。 ●南部45度布置5栋方塔,形成 独特城市形象,增加南向采 光面,同时避免住宅视线正 对地铁站24米高建筑。 ●商业及会所布置于变电站周 边,形成丰富的商 业、休闲
空间,同时降低变电站的不
利影响。 ●通过建筑布局形成内庭院、 南部与四惠站之间三角形绿 地、东部网球场等不同层次 的景观、休闲空间。
概念设计回顾——承孝相
●
在承孝相方案 基础上进行优 化,形成“大 围合的规划布 局。
● 以变电站为界, 西部商业及公 寓区域对城市 开放,形成具 有活力的商业 街区,东部封 闭管理,形成 安 静、休闲的 纯居住区。 ● 内庭院由西向 东层层升高, 形成具有坡地 特色的景观。
设计溢价体系演示文稿
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一、土地稀缺性是高端产品定位的基础 二、客户是产品溢价的对象---现在可溢价的客户 三、产品定位中的蓝海战略—产品溢价是基础 四、规划创造大价值---规划溢价会带来大价值 五、产品溢价关键点——产品形象溢价
华府产品线:
差异化产品创新之路—从万城华府到亿城西山华府
华府品牌的延续与复制
福州金域榕郡 2.8容积率 超高层+高层+TH
产品组合: 丰富产品形态塑造高端形态
结合开发策略,丰富的产品形态,首期高端产品提升形象
• “高层+叠T+TH+独栋”产品组合 • 前期TH主打水概念营造高档别墅社区;后期高层主打山景,景观资源最大化。 • 规划解决盈利模式,单体提高产品溢价。
高层
TH 独栋
11F 16F
4F 4F 4F
26F
36F
36
32F 36 F
F 36F
广州中海蓝湾(容积率3.03)
点板规划获取景观资源
点板规划,获得更多的高价值端部户型。降低覆盖率,提升户均均 好性。
1T3、1T4点板30层高层产品
金地香蜜山。容积率2.4
②围合对称,营造尊贵气氛
绿城典型 “四菜一汤”规划模式:围合、对称轴线、中心景观 由外到内的价值排序:规划>单体选型、 精神(围和感)>朝向、 面子>舒适户型 充分挖掘土地价值、规划的完整性、一致性
C、时空对语:对语佛香阁,突出观景产品价值
名校教育资源引入 —增加项目溢价点
与高端客户匹配的服务定位——
• 京城首家BULTER高端服务模式
• 中年、厚重、职业的BULTER带给客户信任与安全, 差异化的服务和心理感受,极大提升了项目的品牌向 心力。
周康住宅设计创新中的溢价法则
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本案一期为低端砖混住宅,部分18F高层公寓,均为小户型,售价3000左右。 甲方为不能实现销售溢价而苦恼。 1、经过市调发现本地区市场化明显,出现高端住宅,碧桂园排屋在本案远离市区 3公里外,售价在6000左右。 2、改作排屋产品,户型为160送80,为降低造价,设计上为降低成本使户型业主 自我加建不影响外立面,甲方不需要进行二次交房。 3、沿街做平层高层,预备后期销售。 4、整体作台地,避免下挖,节省造价,缩短工期,并提高产品价值,形成坡地景 观。 5、用规划道路把一、二期进行分割,形成两种产品,以避免一期的低端产品为二 期的售价形成干扰。 6、经过计算,预计利润增加2.5亿,同时销售时间缩短,建筑品质提高,提升公 司形象。
规划条件:密度≤24%
容积率:2.8 航空限高:40米 商业面积≤10%
解决方案:
本规划受规划条件影响很大,在初期完全密排才能完全满足指标,通过市调发现 成都本地区商业的价格是住宅的5倍左右,同时景观是当地楼盘价格的首要条件, 由此形成设计思路。 1、定位全做小户型产品满足甲方现金流需求,以完成销售指标。 2、沿街做公寓,底层做两层高商业,首层3.9米,二层6米高。达到最大10%的 面积,实现利润最大化。 3、形成两种产品,内部围绕大景观的地段做住宅,实现住宅价值最大化。加强产 品竞争力。 4、通过凸窗、阳台、入户花园等方式进行“偷”面积,使每户都达到最大20%的 可赠送面积,把规则用足。 5、在户型上提高产品价值,做到一梯四户每户均南北通透,户户观景,90平米住 房做到了3房2厅2卫兼南北通透,加强了产品的竞争力。
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
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次卧
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书 房
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺,结合西方的现 代抽象表达方式,大气、沉静,富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。 大块的火山岩板从围廊一直铺 到卧室,形成大气沉静的生活 背景,而打开一个个“盒 子”——在卫生间、走入式衣 橱、厨房内,红洞石、金黄洞 石、大花绿花岗岩、深灰色铝 合金,及各色的中国织物和漆 面,将让人目眩神驰。很多装 修元素参照的是中国传统的材 料和工艺,表现的方法却是西 方现代抽象的直线条和简洁的 形体。
•建筑设计理 念
在住宅内部来看, 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的,从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵,与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
3、围廊与木格栅的组合,体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊,以通透 的窗墙系统, 最大限度地 延景透光入 室,使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
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3、围廊——360度的围廊设计,最大限 度的将外部景观引入室内,居住完全自 然化
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本 缘侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的 飘逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅,以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡,仿佛 是大树间生长出来的立 方体
设计成本控制标准化溢价分析 _建筑设计_经典资料
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三、设计成本控制
2、人防设计 实际做法: 1、人防车库配建指标计算:10层及以上的建筑为首层建筑面积;10 层以下的为总建筑面积的4%。因此,在方案阶段,就对塔楼和裙房合 理断缝,以获得最小的人防配建指标 2、一个项目的人防尽可能集中建设,减少人防临空面,以节约成本。 优化目的:人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2,且导致停 车效率降低,人防车位销售困难,因此要尽量减少人防配建指标。 实际案例:越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号
预留楼梯位置,借助采光井,赠送率可达100%。
二、产品溢价设计---住宅
7、屋顶花园赠送
实际做法:在不影响外立面效果的情况下,减小坡屋面的面积,一方面节约成本, 一方面增加屋顶平面空间,作为顶层洋房的屋顶花园,增加溢价空间
二、产品溢价设计---商业
2、利用人行道增加商业价值
实际做法:利用建筑退 距后的人行道区域增加 外摆位置,营造商业氛 围,提升商业价值。
三、设计成本控制
2、人防设计------平面布局设计
a、合理划分防护分区:车库的一个防火分区4000m2,理论上正好可以分为2 个人防的防护单元。 b、优化疏散宽度:一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100, 此时的人防面积应为人防的净面积,务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等, 要求设计院提供疏散宽度计算书, 以减少楼梯设计; c、共用楼梯出口:人防的独立口 部尽可能两个甚至三个防护单元 共用一个楼梯间,集中设置,减 少独立楼梯出屋面的数量,减少 对地面景观的不良影响。
半赠送
全赠送
一、标准化设计---户型标准化
Ø高赠送:套内约75m2实得约90㎡,赠送率20% Ø二变三:阳台和空中院馆,经改造后可得 标准三室两厅两卫; Ø关注点:阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入 户门外开; Ø功能齐全,户型紧凑,赠送多。
《建筑设计提升溢价》

2、中式别墅文化回归
近几年中国经济长足发展,国家已经进入民族振兴、经济腾飞的时代,随着民族资本的日渐强大,自主的经济和文化 意识正逐步形成,欧风美雨的建筑形式泛滥已经让国人产生厌倦和不屑,业界精英、有识之士,都开始了对传统建筑 的反思,这也就是演绎传统中式别墅逐渐产生的社会文化根源。
3、市场对传统宅院的怀念
中国风 风靡世界
Da Tian Di(Zitan)
2010年,爱马仕旗下新品牌 发布首批中国风家具设计
美剧迷失中,男主角手臂上 “鹰击长空”四字纹身
Adidas 中国风运动系列
巩俐出席奥斯卡颁奖礼,身着的世界著名 时装品牌YSL的中式礼服,成为瞩目热点
China Chic是华裔服装设计师谭玉燕所著的一本畅销书的名字, China Chic就是指中国化的风格、中式的元素、东方的韵味,在 国外很受欢迎,Yves Saint Laurent、Jean Paul Gaultier、三宅 一生等名家,均以此作为创作灵感。
2、门头的砖雕
门头又称为门罩,是门上的雨篷式结构,有遮挡阳光、防雨的功能。门楣即是门框上部的横向构件,砖雕门在工艺上模仿木 雕,其精美程度不亚于木雕。
门饰文化
2、门头的砖雕
由于王府大门、广亮大门多为王公贵族、官僚阶层所特有,他们受严格的等级制度限制,一般不加过于繁复的雕饰。而如意 门多为富人商贾住宅,不居朝廷较少受到官阶等级限制,为炫耀富有,通常不惜金钱装点门面。 在题材上,以龙凤呈祥、和合二仙、刘海戏金蟾、三阳开泰、郭子仪做寿、麒麟送子、狮子滚绣球、松柏、兰花、竹、山茶、 菊花、荷花、鲤鱼等寓意吉祥和人们喜闻乐见的内容为主,随房主人的理想抱负、志趣爱好而选择题材。 砖雕主要流派有:1.北京砖雕;2.天津砖雕;3.山西砖雕;4.徽州砖雕;5.苏派砖雕;6.广东砖雕;7.临夏砖雕
房地产开发中最容易被忽略了的溢价规律

房地产开发中最容易被忽略了的溢价规律
阅读引语“品牌、好的设计、出彩的营销方案”之类,一向是开发商们想要的、同时投入成本亦不菲的溢价。
但是如果不论地域、项目素质(如容积率大小)、市场行情等前提条件,而一概拿来,不仅功效欠佳,就是做了冤大头也说不定;关于房地产的溢价规律,还有待论证,今天就给大家·分享:营销的溢价、品牌溢价、设计溢价......第一部分:品牌溢价第二部分:建筑设计溢价至今为止,如果把房地产开发的建筑设计分下类的话,大致可分为:经典设计、时尚设计和个性设计。
(1)经典溢价(2)时尚溢价(3)个性溢价第三部分:营销溢价营销的投入和营销的产出之间要有一个评估,我们才能真正来判断营销的价值。
营销的产出如何判断?抛开产品定位,我们重点研究客户关系与营销管理。
(1)营销的客户关系溢价(2)营销管理溢价关注微信:dichan360 回复:目录自动获取精华资料● 点阅读原文免费下载:联盟资料库(10万份)。
房地产价格提升溢价机制

价格溢价机制1、目的:1)稳流量下的价格溢价;2)全员意识的价格提升。
2、目标:1)年度目标均价达成率100%;2)同品类成交均价超2023年;3)消灭低于4500元/m²的项目。
3、导向:指标承压和流量高需求下,流量(现金流、签约流量)为第一目标的背景下,追求价格提升 少折损、多溢价)。
1)有流量的价格:价格提升是以流量为前提,杜绝为溢价而牺牲流量。
2)全员的激励:激励机制以奖励为主,鼓励全员有动力去价格提升。
3)每套的机会:不以善小而不为,抓住每套价格拉升的微机会。
4、激励方案1)房源范围:a)住宅业态的自销房源,每套住宅为基准单位。
b)季度期初,单栋去化率90%的楼栋不纳入范围。
c)新加推楼栋:据实定价楼栋,以底价为溢价基准;正常定价后促销,可参考对标楼栋 同等类型、最近加推、同等促销折扣)。
2)价格基准:a)该栋已成交房源的上一季度综合底价折扣率 上一季度的已成交房源:成交价/底价)。
b)实际成交单价:剔除返现( 或类返现:非普遍赠送的车位、装修、样板房软硬装等)后的实际成交价。
c)年度目标均价、23年度成交均价:同项目整体考核口径。
3)溢价规则:a)触发溢价的流量条件,按单套计算并累加。
b)每套溢价奖金=( 该套房源实际成交单价-该套房源底单价*上一季度该楼栋综合底价折扣率)*建筑面积*岗位溢价系数。
c)岗位溢价系数:置业顾问5%( 单套不超3000元/套)+销售经理0.8%+项目PM1.2%,最高7%。
销售经理和项目PM兼岗,二选一,不叠加。
4)两个关联 流量、价格):a)流量关联:以项目为单位,所有人员适用。
低于90%签约指标无溢价奖金。
90%≤签约指标达成率<100%,按80%计提;完成指标,则100%计提。
b)价格关联:项目PM关联。
一季度计提结算一次,该季度项目成交价满足2个条件:年度目标价格100%以上且超2023年度同品类的成交价,则全额发放。
如果未能满足,预先发放60%,剩余40%待季度达标后全额发放。
周康--住宅设计创新中的溢价法则

房地产企业的需求
1、创造溢价 2、打造产品 3、树立品牌,提升企业形象 4、降低成本 5、理顺企业项目流程
如何为企业量身定做打造产品
1、对开发企业的进行深入的了解,理解企业对本项目的开发诉求,是现金流 项目还是溢价项目,对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到 最大化的溢价指标和销售速度;而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一 起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营 销和广告推广方式。
住宅设计创新中的溢价法则
20100810
客户
产品研发 客户研究
产品
1 房地产企业的需求 2 如何为企业量身定做打造产品 3 规划创新设计中的溢价法则 4 溢价法则在户型设计中的应用 5 溢价法则在设计后期的把控
房地产企业的需求
我们经常会听到甲方向我们描述:“我们已经选了很多家设计单位单位了,但是都达 不到我们的要求,做不到我们想要的,所以希望你们能够给我们出精品,我们的项目全寄托在 你们身上了。”这样的要求给我们带来如下的挑战:
1、前面已经那么多单位做了,我们能不能做好? 2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么? 3、我们该怎么做,怎么才能获得甲方的认可? 4、我们如何引导甲方按照我们的思路走? 5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么?
那么甲方需要的是什么呢?甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展 现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价(资金回报率)、项目的 销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。同时,甲方对于每一个项目都有自己 的一个理想,但是却无法用设计语言描述出来,所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案 表达出来。那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设 计方案,同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
从溢价率角度谈住宅的景观设计

从溢价率角度谈住宅的景观设计汤铭;杨烨【摘要】溢价率作为权衡收益的一个标准,用于多个领域,对住宅产品而言,景观是溢价率最多的环节之一。
该文以控制造价为前提,从景观造价与效果的平衡、景观的借鉴与创新等几个方面,探讨了住宅景观设计中的总体设计思路和关键节点的把握。
%To weigh the benefits of a premium rate as a standard is applied for many areas.Residential products,the landscape is one of the largest part of the premium rate.In this paper,in order to control the cost of the premise,the overalldesign and key node in the grasp of the residential landscape design were discussed form several aspects.【期刊名称】《建材世界》【年(卷),期】2014(000)005【总页数】4页(P154-156,170)【关键词】住宅景观;溢价率;景观设计;效果;平衡【作者】汤铭;杨烨【作者单位】安徽省交通规划设计研究总院股份有限公司,合肥 230088;安徽省高速地产集团有限公司,合肥 230088【正文语种】中文所谓的溢价率通常用于经济领域,一般是指在权证到期前,正股价格需要变动多少百分比才可让权证投资者在到期日实现打和。
溢价率是量度权证风险高低的其中一个数据,溢价率愈高,打和愈不容易。
现在溢价率作为权衡收益的一个标准,用于多个领域。
对于一个住宅产品而言,景观是溢价率最多的环节之一。
一个好的景观可以极大的提升项目自身的品质。
对于高端的住宅项目而言,这点反映的更为深刻。
住宅产品多在正式启用前,设立体验区,在体验区内营造优越的景观氛围,带给产品未来使用者直观的视觉体验。
世联_产品创新实现溢价的案例_11PPT

公寓式的建筑形态,可以以企业会所酒店的名义报批, 模糊政府的二八比例限制——提升别墅类物业的开发比例,
解决项目的销售回现问题
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。21.1.3121.1.31Su nday, January 31, 2021 人生得意须尽欢,莫使金樽空对月。05:13:1205:13:1205:131/31/2021 5:13:12 AM 做一枚螺丝钉,那里需要那里上。21.1.3105:13:1205:13Jan -2131- Jan-21 日复一日的努力只为成就美好的明天 。05:13:1205:13:1205:13Sun day, January 31, 2021 安全放在第一位,防微杜渐。21.1.3121.1.3105:13:1205:13:12Janu ary 31, 2021 加强自身建设,增强个人的休养。2021年1月 31日上 午5时13分21.1.3121.1.31 精益求精,追求卓越,因为相信而伟 大。2021年1月 31日星 期日上 午5时13分12秒05:13:1221.1.31 让自己更加强大,更加专业,这才能 让自己 更好。2021年1月上午 5时13分21.1.3105:13January 31, 2021 这些年的努力就为了得到相应的回报 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒05:13:1231 January 2021 科学,你是国力的灵魂;同时又是社 会发展 的标志 。上午5时13分 12秒上 午5时13分05:13:1221.1.31 每天都是美好的一天,新的一天开启 。21.1.3121.1.3105:1305:13:1205:13:12Jan- 21 相信命运,让自己成长,慢慢的长大 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒Sunday, January 31, 2021 爱情,亲情,友情,让人无法割舍。21.1.312021年1月31日 星期日 5时13分12秒21.1.31
由设计而实现溢价的经典案例32p
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设计还能够与品牌、营销等手 段相结合,共同提升产品的综 合价值。
经典案例选取标准及分析框架
经典案例选取标准
案例应具有代表性、创新性和可 借鉴性,能够充分体现设计溢价 的理念和实践成果。
分析框架
从设计理念、设计过程、设计成 果和市场表现等多个方面对案例 进行深入分析,总结其成功经验 和可借鉴之处。
02 家居行业设计溢价案例
设计溢价的意义在于,它不仅能够提 升企业的品牌形象和市场竞争力,还 能够增加企业的利润空间,为企业的 可持续发展提供有力支持。
设计在产品价值中作用
设计是产品价值的重要组成部 分,它决定了产品的外观、功 能、用户体验等多个方面。
优秀的设计能够提升产品的整 体品质,使产品在市场上更具 吸引力,从而获得更高的溢价 空间。
品牌影响力
苹果公司作为全球知名的科技公司,其品牌影响力和市场 号召力极强,吸引了大量忠实的用户和粉丝。
高溢价能力
由于苹果公司在设计、品质和生态系统建设等方面的卓越 表现,使得其产品具有较高的溢价能力,能够获得更高的 利润空间。
05 服装行业设计溢价案例
奢侈品牌时尚元素运用
独特材质
01
采用珍贵、稀有的材质,如高级定制时装常用的丝绸、羊绒、
自动驾驶技术
特斯拉引领自动驾驶技术的发展, 通过不断迭代升级,提高驾驶安全 性和便捷性。
智能化配置
特斯拉将智能化配置融入车辆设计 中,如智能语音助手、自动泊车等, 提升用户体验。
外观设计独特性与审美趋势
简洁流线型设计
特斯拉的外观设计采用简洁的流 线型设计,符合现代审美趋势,
给人留下深刻印象。
个性化定制
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【正合观察】公寓溢价保值的五大模式
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【正合观察】公寓溢价保值的五大模式住宅产品的买入门槛,在一轮轮涨价和一波波调控的驱动下大幅提高。
而与此同时,公寓产品的热度也愈加明显。
数据显示,2017年一季度成都市区及近郊公寓共成交56.07万㎡,同比增长115%。
其中限购最严的高新和天府新区成交22.9万㎡,约占41%。
可是公寓销量大涨的背后,真的只能“等风来”么?在此,小编梳理了几种公寓保值溢价模式供大家参考。
1强势资源占有地段、品牌、环境……这些统统都是得天独厚的资源,也是实现公寓独有价值标签的保障。
然而,由于优质资源的稀缺性,这种模式并不具有大众可借鉴性。
宝格丽公寓艺术导览/水疗中心/私人教练等定制服务阿玛尼艺术公寓阿玛尼定制精装/双天际会所2捆绑强势酒店/服务式公寓及服务引入强势酒店/服务式公寓进行自持运营,对销售部分公寓进行价值保障,同时提供酒店同等高端服务。
棕榈泉费尔蒙公寓银泰中心华悦居银泰中心柏悦居复地金融岛·湾流汇配备24小时健身房、室内恒温泳池、桑拿房、蒸汽房、冷浸池、温泉池、商务中心、会议厅、全日制餐厅、行政酒廊及大堂,还提供了24小时安保服务及影响监控、24小时前台接待服务、客房清洁服务、洗衣服务及送餐服务。
3捆绑强势商业以品牌商业作为项目价值背书,通过后期商业的运营实现氛围的保障,从而达到保值溢价目标。
凯德领邸凯德天府·Life【公寓】凯德高端涉外公寓,由香港UTS担纲室内设计,交付知名品牌精装,户均配置2m观景平台。
【商业】继来福士后又一大型品质商业项目,达14万㎡超大商业规模。
由WOHA主导设计,取材地方元素形成山峦飞川的独特立面造型。
圈层权益+基础理财产品成立独立的会员俱乐部或高端会所等,提供差异化的圈层交流机会。
客户通过购买公寓获得塔尖人士专属社交平台的准入资格,以圈层标签形成“独有资源”占有,强力吸附投资及自用客户,从而实现产品的保值溢价。
誉峰M5M5俱乐部由世家机构董事长郭漫舸联动FCC俱乐部联合创办的高端圈层。
房屋溢价评估依据
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房屋溢价评估依据
房产溢价计算公式为:房产溢价率=(成交价-评估价或起拍价)/评估价或起拍价。
一般房产销售或者是法拍房都会规定一个评估价或者起拍价格,成交价格会都高于这个价格,高出的部分就会产生溢价。
买房子怎么谈价格
1、找出本房子的缺点加以说明
例如房子距离公路太近比较吵,楼层太低阳光被遮挡,多层六楼不方便上下楼以及漏水等风险。
以此作为根据来谈价格。
2、关注房子的房龄
二手房的房龄对于贷款是有很大影响的,但也是经常容易被忽略的。
房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。
因此,对于二手房而言,房龄越短,所能得到的贷款也就越多。
银行对二手房贷款的标准是:房龄贷款年限。
3、买房子要不露声色
其实买房砍价在多数时候也确实是场心理战,而不表露出自己的情绪就是致胜的第一步。
所以,别在出售方面前表露出自己很喜欢这套房子,尽量以漫不经心的态度来对待,不然就很容易处于被动状态。
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住宅设计创新中的溢价法则创新京海博瑞·2015-07-09 13:23住宅设计创新中的溢价法则房地产企业的需求我们经常会听到甲方向我们描述:“我们已经选了很多家设计单位单位了,但是都达不到我们的要求,做不到我们想要的,所以希望你们能够给我们出精品,我们的项目全寄托在你们身上了。
”这样的要求给我们带来如下的挑战:1、前面已经那么多单位做了,我们能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么?3、我们该怎么做,怎么才能获得甲方的认可?4、我们如何引导甲方按照我们的思路走?5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么?那么甲方需要的是什么呢?甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价(资金回报率)、项目的销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。
同时,甲方对于每一个项目都有自己的一个理想,但是却无法用设计语言描述出来,所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案表达出来。
那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设计方案,同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
其实设计师往往会陷入一个误区,就是项目的产品第一,认为对于一个开发项目来说,项目的方案的设计感是最重要的。
这是一种唯心主义思想。
一个项目具有自身的土地属性决定了项目的自身价格,而方案只是决定的是溢价部分。
对于一个项目来说,由于受开发周期、开发分期、项目现金流、项目成本等等因素制约,方案没有最好,只有最合适的。
一个项目的设计周期是固定的,我们需要的是在这个时间内做出最适合本项目建筑方案。
房地产企业的需求1、创造溢价2、打造产品3、树立品牌,提升企业形象4、降低成本5、理顺企业项目流程如何为企业量身定做打造产品1、对开发企业的进行深入的了解,理解企业对本项目的开发诉求,是现金流项目还是溢价项目,对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到最大化的溢价指标和销售速度;而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营销和广告推广方式。
2、根据甲方的诉求深入了解项目地块的本身价值和区位价值并加以分析,把项目放在大区域内进行项目的竞品比较,挖掘出产品的盈利增长点,为本项目量身定做项目产品。
3、根据项目所处的区域,确定项目的价值点排序,在符合项目区域特点的情况下进行设计。
4、根据推盘策略,通过产品属性、开发计划、施工周期、回款计划、溢价策略进行产品规划设计和建筑设计。
应用案例(一)规划条件:密度≤30%容积率:≤1.5限高:60米商业:配套幼儿园解决方案:本案一期为低端砖混住宅,部分18F高层公寓,均为小户型,售价3000左右。
甲方为不能实现销售溢价而苦恼。
1、经过市调发现本地区市场化明显,出现高端住宅,碧桂园排屋在本案远离市区3公里外,售价在6000左右。
2、改作排屋产品,户型为160送80,为降低造价,设计上为降低成本使户型业主自我加建不影响外立面,甲方不需要进行二次交房。
3、沿街做平层高层,预备后期销售。
4、整体作台地,避免下挖,节省造价,缩短工期,并提高产品价值,形成坡地景观。
5、用规划道路把一、二期进行分割,形成两种产品,以避免一期的低端产品为二期的售价形成干扰。
6、经过计算,预计利润增加2.5亿,同时销售时间缩短,建筑品质提高,提升公司形象。
应用案例(二)规划条件:密度≤24%容积率:2.8航空限高:40米商业面积≤10%解决方案:本规划受规划条件影响很大,在初期完全密排才能完全满足指标,通过市调发现成都本地区商业的价格是住宅的5倍左右,同时景观是当地楼盘价格的首要条件,由此形成设计思路。
1、定位全做小户型产品满足甲方现金流需求,以完成销售指标。
2、沿街做公寓,底层做两层高商业,首层3.9米,二层6米高。
达到最大10%的面积,实现利润最大化。
3、形成两种产品,内部围绕大景观的地段做住宅,实现住宅价值最大化。
加强产品竞争力。
4、通过凸窗、阳台、入户花园等方式进行“偷”面积,使每户都达到最大20%的可赠送面积,把规则用足。
5、在户型上提高产品价值,做到一梯四户每户均南北通透,户户观景,90平米住房做到了3房2厅2卫兼南北通透,加强了产品的竞争力。
1、挖掘价值2、台地处理3、产品极限化4、5、4、量身定做6、7、5、打破常规8、9、6、产品的合理选择10、11、7、与销售分期良好结合8、合理利用规范规划规范的合理利用可在以下几个方面举例8.1、外凸墙面不超过规定比例不计入间距的情况,考虑主墙面的界定8.2、合理的在大区域内分割不同地块8.3、利用日照规定不同配置的户型大寒最低满窗日照房间数量要求8.4、日照参考线的利用8.5、室内外高差的合理解决8.6、通过规划台地处理提高产品价值并规避日照要求,使可销售面积变相加大,提高溢价。
9、提高产品价值,创造溢价空间户型创新设计中的溢价法则随着市场化的成熟,涌现的住宅产品类型越来越多,可以说300平米以下的户型所有的类型在市场上都能够找到基本相同的产品,那么,为什么还会出现同样类型、同样地段的户型产品价格具有极大的差异呢,为什么开发商还要委托我们进行户型设计创新呢,是否应用了溢价法则是一个主要原因。
我们在户型设计中首先要明确一个道理,我们不止做的是住宅,更是一种产品,那么,设计的理念要贯彻到过程的每一个方面。
如何在户型设计中贯彻溢价法则:1、要明确户型是卖给什么样的客户的,这样的客户具体有什么要求,不仅仅的设计几房几厅的问题,而是要明确这样的客户有什么生活的需求。
(华润橡树湾,颐和园著)2、规避不利因素,提升产品的附加价值(金地仰山、未未来)3、规避或者取消产品的主要不利因素,例如高层一梯四户做到户户南北通透。
4、在设计上使本产品具备上一层级产品的特征。
5、在产品形式上进行变化,提升产品价值,例如把联排别墅变更为联院别墅。
6、使产品具备多种改造的可能,以适应客户的多种需求,具有一定范围的量身定做的可能。
7、挖掘产品的价值,提高品质空间,例如双首层的概念。
8、把产品不利的地方进行转化,做到改善型创新。
适应客户的生活需求我们常常做的户型只是满足各基本的使用需求,而很少真正关心客户的生活需求。
我们在户型设计中经常考虑的是面宽、进深、户室配比、南北通透等基本要素,而忽视了对于真正生活使用的要求,而随着经济的发展,人们对生活质量的要求越来越高。
这样就需要我们把设计和生活使用相结合。
例如我们很少考虑买不同面积的户型的人的生活习惯问题,例如我们很少考虑不同面积的户型更衣间、卫生间多大才能够满足使用,房间的床需要是多大,空调需要放在什么位置才能最舒适、户型中交通空间需要是多宽、机电点位布置的位置等等细节问题,这就是对产品细节的把控,也就是我们常说的人性化设计。
而我们通常做的是不知道客户想要的是什么,只知道我们想做什么,从没想过把产品按自己住的住宅去做。
规避不利因素规避户型产品中的不利因素具备多种可能,举例来说,例如花园洋房产品,我们已经很熟悉了,大家都知道二层的价值很低,因为为了保证层层退台的造型,导致二层的面积和一层基本差不多,销售上遇到很大难点。
又例如顶层无电梯,虽有露台,但也缺乏价值。
北京在售某楼盘南方某在售某楼盘具备上一层级产品特征我们希望我们的产品具备高品质,那么一个做法就是使产品具备上一层级产品的某些特征,或者移植上一层级的产品的某些特点到本产品中来。
例如花园洋房的首二层具备联排别墅产品的特征,联排别墅具备别墅产品的某些特征等。
这种特征不是简单的模仿,而是要真正的移植,但是在溢价法则中要明确最重要的是什么,要做到平衡,而不能一味的追求某个功能块的奢侈感而牺牲别的功能模块,导致产品不均衡。
一个好的产品应该是没有细节缺陷的。
北京某楼盘产品具备多种改造可能我们强调的户型产品,尤其高端户型,应该具有多种改造的可能,因为高端客户的要求很高,看重的是品质而不是价格,不希望每家每户均是一样,在户型设计中应该考虑内装设计,给客户以多种改造和装修的可能,做到同样户型适应多种需求。
沈阳某楼盘双首层概念其实双首层概念也属于一种不利因素的规避型创新,简单的说就是把负一层地下室首层化,做到能够通透性采光,并具备双院落的处理。
或者把二层的户型做到室外花园独立入户的概念。
迎合营销价值,制造销售卖点,创造销售溢价。
北京某楼盘改善型创新改善型创新简单的说就是在现有成熟的户型上,通过市场的验证,进行局部处理,减少户型的缺点,增大户型的价值点进行的某种创新。
这种创新是对溢价法则的一种迎合,减少户型的缺陷。
上海在售某楼盘溢价法则在立面设计上的创新随着市场化的成熟,立面设计越来越被市场所看重,因为立面是客户看项目的第一直觉,是项目品质的外在特征,尤其是越高端的项目,立面也就越重要。
一个项目的立面代表了开发企业对项目的定位,代表了一个企业的产品形象。
而很多政府审批部门也很看重立面,很多项目审批不过都卡在立面设计上。
那么,在溢价法则下,立面该如何创新呢,简单来说,就是要使一个项目的立面创造高于本项目销售特征的品质特点,给予项目高端的附加值,带来产品的联动溢价。
高品质立面是设计三大价值之一立面-品质感市场流行立面风格北京某项目(施工图已完成,立面重塑)北京某项目(修改方案)总结溢价法则对住宅设计的创新体现在设计的全过程,我们设计师常常认为施工图做完了就是设计完成了,只剩下施工配合和验收了,其实设计工作还远远没有结束,还涉及到交楼标准和室内点位设计、外立面选材和实贴样板墙等方方面面。
最后还要在客户买房装修后和甲方进行调查,看我们的设计还有什么问题,进行弥补,在后续的设计中对我们具有极大的促进左右,总之,希望建筑师能够以购房者的心态去进行自己的产品设计,那么,溢价法则就会在设计的方方面面得到体现。