解读深圳市城市更新单元规划PPT课件

粗放式 成片改 造
城市快速 扩张期
旧村、老工业区 建筑、小型地块、 旧商业中心
以市场为动力的自发式 更新为主；政府开始参 与局部片区改造
改造手段单一、忽视对人居环境 的要求、改造强度过高、突破上 层次规划控制指标等；缺乏整体 统筹规划；“城中村”问题
加速期（本 世纪初-至 今）
大规模 专门化 改造
城市提升 完善期
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城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
平山大园工业区（北区）
整治前四川大厦
整治后四川大厦
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Baidu Nhomakorabea
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城市更新的类型
类型二：功能改变类
• 综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
改造零散混乱，缺乏规划的控制 和引导，忽视对整体城市面貌的 考虑。
发展期（90 年代初-本 世纪初）
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
在全国率先探 索城市转型， 编制过程公众 广泛参与 规 划重心从城市 扩张转向更新
以建筑加建方式 所形成的良好商业空间
依托周边良好氛围 而改造形成的 “京基100”
以旧工业厂房改造 过来的华侨城创意文化园
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深圳
增量扩张
存量优化
短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村…
…转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市 当前，在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的《深圳城市总 体规划（2010~2020）》提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，. 成为城市空间资源拓展的主要手段。 7
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深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
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深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
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深圳高速发展 5
深圳城市发展
三版总规
华侨城创意文化园三期
华强北电子市场（工改商）
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城市更新的类型
类型三：拆除重建类
• 具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆 除重建方式实施城市更新。
蔡屋围“京基100”
福田金地岗厦
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城市更新的类型
类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象： （1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村 区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。 （4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。
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城市更新的概念
• 《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区 （包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域， 根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空间 规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配置
的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善
居民生产和生活条件的改善
城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储区、旧居住区 等
更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与，出台一系列政策法 规，并成立专门机构。
现实问题复杂性造成改造难度加 大；忽视社会问题和市场需求； 土地投机现象
结论：
总体 发展
趋势
物质对象变化——规模增加，改造类型多样化
利益主体变化——多元化
——《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（试行）
（5）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
——《深圳市城市更新办法实施细则》
（6）具有保留价值的历史建筑或文化建筑
注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑. 或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式1。6
城中村
老商业区
旧仓储区
旧工业区
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旧居住区
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深圳已公告城市更新单元
至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项
福罗
南
龙
田湖
山
岗
宝龙 安华
坪 山
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深圳更新蛋糕大 发展前景好！！
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳市城市更新单元规划
规划篇 敬宏愿
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2014年4月1
1. 城市更新规划的背景 2. 城市更新规划概念 3. 城市更新规划的规范体系 4. 城市更新规划流程架构与成果内容 5. 城市更新规划特点与难点
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入
管理机制变化—. —专门化、规范化
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深圳城市“三旧”现状 城中村 全市城中村面积108.7平方公里 ，总建筑面积1.5亿平方米。
旧工业区 全市旧工业区面积144.7平方公里 ，总建筑面积4.78亿平方米。
旧城区
全市旧城区面积15.3平方公里 ，其中旧居住区6.0平方公里，工商 住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。