解读深圳市城市更新单元规划PPT课件
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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
深圳市城市更新政策解读【精选】PPT共30页
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
深圳市城市更新培训PPT幻灯片
3.2 主管部门
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
19
城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
城市更新专题培训ppt课件
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积 率
分类补缴项目
基准地价 市场价格 （元/㎡）
最大补缴金额 （元）
扣减地价金额 （元）
应补缴地价金 额 （元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目 比例 x基准地价 占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
住宅
老屋村用 地
二、 旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。 举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价 项目 用途 用地面积 规划容 积率 分类补缴项目 基准地价 市场价格 （元/㎡） 最大补缴金 额 （元） 扣减地价金额 （元） 应补缴地 价金额 （元）
5.0 工业 工业用地 A1
配套商 业
a%
基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项 目比例 X基准地价 合法建筑 面积 最大补缴 金额-扣减 地价金额
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理PPT课件
第23页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
第24页/共30页
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
第12页/共30页
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
第13页/共30页
其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
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名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
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其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页
深圳市城市更新办法解读共109页
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢
深圳市城市更新办法解读
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢
深圳市城市更新办法解读
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
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城中村
老商业区
旧仓储区
旧工业区
.
旧居住区
9
深圳已公告城市更新单元
至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项
福罗
南
龙
田湖
山
岗
宝龙 安华
坪 山
. . .
深圳更新蛋糕大 发展前景好！！
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10
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
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11
城市更新的概念
• 《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区 （包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域， 根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入
管理机制变化—. —专门化、规范化
8
深圳城市“三旧”现状 城中村 全市城中村面积108.7平方公里 ，总建筑面积1.5亿平方米。
旧工业区 全市旧工业区面积144.7平方公里 ，总建筑面积4.78亿平方米。
旧城区
全市旧城区面积15.3平方公里 ，其中旧居住区6.0平方公里，工商 住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。
.
12
城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
平山大园工业区（北区）
整治前四川大厦
整治后四川大厦
.
13
城市更新的类型
类型二：功能改变类
• 综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
深圳市城市更新单元规划
规划篇 敬宏愿
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2014年4月1
1. 城市更新规划的背景 2. 城市更新规划概念 3. 城市更新规划的规范体系 4. 城市更新规划流程架构与成果内容 5. 城市更新规划特点与难点
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
改造零散混乱，缺乏规划的控制 和引导，忽视对整体城市面貌的 考虑。
发展期（90 年代初-本 世纪初）
粗放式 成片改 造
城市快速 扩张期
旧村、老工业区 建筑、小型地块、 旧商业中心
以市场为动力的自发式 更新为主；政府开始参 与局部片区改造
改造手段单一、忽视对人居环境 的要求、改造强度过高、突破上 层次规划控制指标等；缺乏整体 统筹规划；“城中村”问题
加速期（本 世纪初-至 今）
大规模 专门化 改造
城市提升 完善期
华侨城创意文化园三期
华强北电子市场（工改商）
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城市更新的类型
类型三：拆除重建类
• 具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆 除重建方式实施城市更新。
蔡屋围“京基100”
福田金地岗厦
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城市更新的类型
类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象： （1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村 区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。 （4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。
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深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
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深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳.Fra bibliotek深圳高速发展 5
深圳城市发展
三版总规
——《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（试行）
（5）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
——《深圳市城市更新办法实施细则》
（6）具有保留价值的历史建筑或文化建筑
注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑. 或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式1。6
城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储区、旧居住区 等
更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与，出台一系列政策法 规，并成立专门机构。
现实问题复杂性造成改造难度加 大；忽视社会问题和市场需求； 土地投机现象
结论：
总体 发展
趋势
物质对象变化——规模增加，改造类型多样化
利益主体变化——多元化
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空间 规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配置
的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善
居民生产和生活条件的改善
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
在全国率先探 索城市转型， 编制过程公众 广泛参与 规 划重心从城市 扩张转向更新
以建筑加建方式 所形成的良好商业空间
依托周边良好氛围 而改造形成的 “京基100”
以旧工业厂房改造 过来的华侨城创意文化园
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深圳
增量扩张
存量优化
短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村…
…转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市 当前，在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的《深圳城市总 体规划（2010~2020）》提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，. 成为城市空间资源拓展的主要手段。 7