广州国际体育演艺中心三期项目可行性研究方案

广州国际体育演艺中心三期项目开发可行性研究方案广州凯得文化娱乐有限公司2015年10月23日目录1项目总论 (1)1.1 项目名称 (1)1.2位置图 (1)1.3项目位置 (1)1.4项目开发进度 (1)1.5项目定位和建设内容 (2)1.6项目方案建议 (4)1.6.1方案一：地景建筑 (4)1.6.2方案二：沿街商铺 (5)2 可行性分析 (8)2.1演艺中心发展情况 (8)2.1.1演艺中心发展与前景预测 (8)2.1.2著名体育场馆案例及演艺中心的借鉴计划 (10)2.1.3 综合评述 (11)2.2三期项目建设必要性及可行性 (11)2.2.1项目建设必要性 (11)2.2.2项目建设的可行性 (13)2.3项目主题价值分析 (14)2.4社会效益和影响分析 (15)2.5对政府财政的影响 (15)2.6对区域发展的影响 (16)3 总结 (17)1项目总论1.1 项目名称广州凯得文化娱乐有限公司（以下简称“凯得文化公司”）“广州国际体育演艺中心三期项目”开发可行性研究方案。

1.2位置图地块C为三期项目用地；地块B为一期地下停车场；地块D为一期主场馆和停车楼地块A为二期项目用地；1、2为地铁6号线延长线演艺中心站点。

1.3项目位置该地块北依市民广场原生态山体，毗邻区行政中心，是原演艺中心预留两块用地之一，位于香雪三路东侧、香雪四路西侧、香雪大道南侧、开创大道北侧。

1.4项目开发进度该项目正在进行前期定位和概念方案设计。

1.5项目定位和建设内容属于西地块的三期项目借鉴日本大阪难波公园理念，沿地铁上盖，以钢化玻璃建筑与地铁融为一体，同时打造依山而建的沿线风情商业内街，形成阶梯式商业区，将生态绿地以一种延续生长的方式为概念，设计一至两层沿街地景建筑，面积约10000平方米，由两大功能布局组成，第一功能布局包括24小时便利店、咖啡屋、酒吧间、主题店、饭店餐馆、山景电影院、健身休闲等，满足周边住宅小区、政府及企业机构的商业需求；第二功能布局包括设计工作室、微型演艺厅、文化美术馆及文化创意培训展示室等艺术传媒产业，满足社区文化普及需求，打造香雪文化艺术中心。

三期的开发补充一期和二期的演出、商业、居住及文化商业配套，内部基本以步行空间为主，通过地下连廊，穿过演艺中心一期，直达二期项目（东区），形成地下循环商业空间且成为一个有机的综合体，塑造一站式生态公园化购物，文化休闲，餐饮娱乐，旅游商业中心。

一期、二期、三期的有机结合打造新黄埔区府附近高档次配套，塑造中国未来五十年不可复制的新商业模式，集文化、商业、商演、创意、办公、居住、休闲等功能复合商业业态，相互作用与互为价值链的区域性地标建筑和多种功能于一体的广州国际体育演艺中心商业圈及文化娱乐艺术产业圈，吸引和集聚广州及珠三角音乐、文化、体育人才来此创业、发展和生活，吸引高附加值大型企业的入驻，打造广州市文化体育产业的孵化器和集聚区，成为一道靓丽的风景线。

参考天河城的建设开发模式，先推动第一、二期项目及第三期地块沿街拓展的建设（包括地下空间），在地铁运营时周边能形成完整的商业氛围。

在经济收益上，项目的商业经营收入可以弥补演艺中心的运营支出缺口，实现反哺。

1.6项目方案建议1.6.1方案一：地景建筑1.6.2方案二：沿街商铺之一：裙楼式之二：现代简约风之三：小艺术长廊式广州国际体育演艺中心三期项目可行性研究方案2 可行性分析2.1演艺中心发展情况2.1.1演艺中心发展与前景预测广州凯得文化娱乐有限公司：广州凯得文化娱乐有限公司（下称“凯得文化公司”）是经广州开发区管委会批准，由广州凯得控股有限公司（下称“凯得公司”）和广州凯得基础设施有限公司共同出资于2008年8月26日成立的国有公司，公司注册资本为人民币柒亿陆仟万元，经营范围包括：主题公园的投资建设；体育场馆及配套设施的投资建设；体育相关用品的开发及销售；投资文化娱乐项目；艺术表演场馆、体育场馆租赁；艺术表演、体育赛事活动的策划服务。

公司目前拥有的广州国际体育演艺中心场馆（以下简称”场馆”），投资总额约贰拾亿元人民币，场馆由一座多功能体育馆、训练馆和停车楼组成，最大可容纳18,000人入场观演（赛），最大看停放1,270辆小车。

公司目前有70名员工，其中管理人员有30人。

演艺中心发展与现状：近年来，为创建和谐城市，完善“两城一岛”宜居宜业的创业投资环境，在市委、市政府大力支持下，广州开发区管委会、黄埔区政府先行先试、敢为人先，在科技园区、体育文化设施、城市交通系统等方面做了大量而卓有成效的工作，其中演艺中心就是我区升级转型、具有一定前瞻性战略之作。

广州国际体育演艺中心于2008年7月23日经广州开发区管委会主任办公会（[2008]49号）决定建设，计划中的演艺中心整体规划设计分为三个部分，一期的主馆（即已建成的演艺中心场馆）、二期的商业、酒店公寓配套和三期的休闲文化广场。

其中演艺中心一期场馆占地面积6.54万平方米，总建筑面积13万平方米，总建安投资17.5亿元。

该场馆将美国NBA场馆的设计精髓和空间布局理念结合本地的社会人文环境融为一体。

最终一期主馆按期建成投入运行，而二期和三期的商业配套和文化休闲项目因工期、亚运开幕等原因暂缓实施。

一期场馆自2010年9月30日交付使用以来，已成功举办了包括NBA季前赛、亚运篮球赛事、著名歌星演唱会、湖南卫视跨年晚会、著名企业年会在内的80多场赛事和演出。

独特的建筑风格、熙熙攘攘的人流、美伦美幻的场馆灯光和精彩绝伦的演出场景，集聚了浓厚的人气和宣传效应，使演艺中心成为广州及开发区、萝岗区标志性建筑和靓丽的名片，为提升、宣传区域形象做出了积极贡献。

凯得文化公司作为演艺中心场馆运营维护管理单位，在场馆商业化运作、包厢使用权销售和商业广告的引进等方面做了积极而富有成效的工作。

演艺中心的新展望：为进一步致力打造广州开发区国际级“香雪文化体育名片”，最大程度发挥场馆配套功效，实现场馆建设与场馆运行的良好平衡，继二期开发后，继续开发三期以补充商圈。

凯得文化公司拥有强大的策划团队，强大的综合实力和领先的市场基础均为本次募集资金投资项目的有效组织和实施提供了有力保障。

2.1.2著名体育场馆案例及演艺中心的借鉴计划体育场馆的瓶颈：纵观国内外体育场馆建设，往往都存在重大赛事结束后的后期维护与运营问题。

就广州亚运场馆而言，如广州亚运城场馆、南沙体育馆、大学城体育中心场馆，因交通或缺乏商业配套等原因，都存在运作艰难的困境。

著名场馆的案例：以最近2012年英国奥运会为例，北格林尼治中心（原O2体育馆）最初是为了庆祝千禧而建，当时运营并不成功。

在之后的奥运改建过程中，O2体育馆考虑了灯光、音效以及附属商业设施等多种因素。

目前，O2体育馆除了主体建筑外，其附属建筑包括11个电影厅、数十家餐厅，屋顶还有一条天空步行道，逐渐形成了包括商场、餐饮和其他休闲场所的体育和娱乐中心，凭借在改扩建和运营之初的可持续发展理念，奥运会闭幕后，北格林尼治中心成为全球最热门的集音乐、体育、娱乐为一身的音乐圣地和休闲场所。

演艺中心的借鉴：他山之石，可以攻玉，演艺中心三期补充一期、二期配套计划因需而生。

2.1.3 综合评述项目所在的新黄埔核心区是中心片区，定位为以行政、文化、娱乐、商业和居住功能为主，是宜居宜业的现代化中心区，具有良好的发展机遇。

2.2三期项目建设必要性及可行性2.2.1项目建设必要性（1）是广州市建设东部新城区的需要。

2011年，广州提出将着力打造“一轴两城三中心”，形成新的城市发展格局，萝岗区被定位为广州东部山水新城的核心区。

2012年9月中共广州开发区工委第二次工作会议暨萝岗区委二届三次全会提出大力发展第三产业，要求进一步优化提升科学城综合服务功能，满足广州开发区中心区科学城区域日益增长的物质与文化需要，实现第一产业与第三产业有机结合，切实解决商业配套服务不足的问题。

广州开发区党工委书记、管委会主任、中新广州知识城管委会主任、萝岗区委书记骆蔚峰表示，“作为广州的经济增长极、对外开放窗口、体制改革试验田和广州东部山水新城的核心区，广州开发区、萝岗区要力争通过5~10年的努力，建设成为高效便捷的智慧城、内生增长的创新城、宜业宜居的生态城、多元包容的文明城、共同富裕的和谐城、互惠共生的幸福城、改革开放的活力城，争当广州市走新型城市化发展道路、推动科学发展的排头兵。

”演艺中心二期、三期项目规划建设是应时、应势之举，符合广州市建设东部新城区的演艺中心商业圈发展配套需要。

（2）是场馆运营及减轻开发区财政压力的有效途径。

演艺中心一期场馆的建设是由区财政统筹投资主导建设的“准公益性”项目，为维持场馆正常运转，按照原设计，开发区财政每年需投入运营维护费用补贴约2,300万元。

为降低区财政压力，凯得文化公司在充分发挥场馆效能、包厢使用权销售、商业广告的引进和开源节流等方面做了大量积极的工作。

据统计，2011年以来通过场馆运作，两年合计降低财政补贴约2,800万元。

但受场馆财政固定资产投入大、企业还本付息及折旧负担重、首期建设缺乏配套体系设施等因素制约，致使凯得文化公司尽管降低了开发区财政负担，仍然不能完全摆脱对开发区财政补贴的依赖。

通过二期、三期项目的开发运作，将产生的纯收益全部用于一期场馆负债的偿还及弥补经营资金不足，可化解一期场馆的经营困局。

（3）是发展文化体育产业，打造香雪文化品牌的有益选择。

演艺中心三期项目周边毗邻区行政中心、市民广场、科技人员公寓、区法院、检察院，邻近科城山庄、保利香雪山、宏康福港线坑小区等民用商住区，南靠科学城主干道—开创大道。

物华天宝、人杰地灵，是目前科学城核心区域唯一的、不可复制的集商业、体育、文化于一体的生态旺地。

演艺中心二期、三期项目建设和运营是周边受众群体的客观需求，也是开发区、新黄埔区创建和谐社区的有益选择。

通过规划设计中物理空间的浑然天成，可以形成以演艺中心为圆点，营造辐射周边的商业氛围。

不但为周边约三万户居民和五万名企事业人员提供一个购物、体育休闲与文化娱乐的场所，弥补周边商业氛围的缺陷，形成宜居宜业的环境，也将最大程度上发挥演艺行业的“夜间经济”，让更多的人流在此停留和观光，极大的拉动相关交通、餐饮、旅业、通讯、广告等行业，为开发区再开税源经济，成为开发区现代服务业的主要区域。

（4）是实现公司未来战略发展和周边社区的需要。

周边空缺的商业配套服务得到弥补，服务社区及管委会办公区，满足日益壮大的市场需求，同时和二期一起经营，资金回补演艺中心一期。

2.2.2项目建设的可行性（1）2010年管委会、萝岗区政府召开常务会议（穗萝府第1届106次[2010]13号），会议决定“在尊重历史的同时，加快推进演艺中心的商业化运作、冠名权拍卖和商业广告的引进等工作，并将区法院后面的地块开发与演艺中心的运营统筹考虑，统筹进行商业开发。