财税[2004]134号土地使用权出让等有关契税问题
房企10个涉税案例详解 含详细计算过程
以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号全文有效成文日期：2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
房企10个涉税案例详解，含详细计算过程
房企10个涉税案例详解，含详细计算过程以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿2亿0.5亿1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
市政配套是否为契税计税依据税法文件汇总
财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税[2004]134号为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
配套文件——国税函[2009]603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复财税[2012]82号财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告第二十一号（2011年10月11日）财政部驻海南省财政监察专员办事处1、财政部驻海南省财政监察专员办事处对三亚亚龙湾开发股份有限公司2009年度会计信息质量进行了检查。
检查发现，该公司存在资产不实6161万元、负债不实8960万元、收入不实5727万元、成本费用不实9 171万元等会计违规问题，少缴各项税款480万元。
其中：该公司将以前年度排污费、中水费、综合物业费等收入1539万元推迟到2009年确认；将以前年度多结转的土地开发成本在2009年直接冲减，少计2009年主营业务成本3961万元；少计缴契税2264万元（已于检查期间补缴）；未按规定核算长期股权投资，少计2008年本部营业外收入4.03亿元。
不同方式下契税缴纳的计算依据
案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
案例 2.以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
契税计征应关注的几个风险点
征税类法治平台<新出台的《契税法》，对计税依据、 税收优惠、申报征收、涉税保密等问题 进行了明确，计征契税更加有法可依。
征纳双方在税法执行过程中，要认真理 解政策，避免涉税风险。
配套费及其他费用如何缴纳契契税计征应关注的几个风险点唐功奇0规定，土地使用权出让、出《财政部国家税务总局关于国有 土地使用权出让等有关契税问题的通 知》（财税[2004] 134号，以下简称财税 [2004 ] 134号）明确，出让国有土地使用 权的，其契税计税价格为承受人为取得 该土地使用权而支付的全部经济利益， 包括拆迁补偿费、城市建设配套费、前套费2000万元。
该配套费要不要缴纳契税？根据财税[2004] 134号文件精神, 该公司缴纳的配套费似乎要缴契税。
其实，理解该文件要把握两个关键点: 一是仅指出让国有土地，其它方式取得 土地按《契税条例》及其细则的规定纳售，房屋买卖的行为，应缴纳契税的计 期开发成本等。
税依据为土地、房屋权属转移合同确定 的成交价格，包括应交付的货币以及实 物、其他经济利益对应的价款。
(三)建立健全措施,进一步完善现行非营利性医疗机构 税收征管政策1.在税收征管的实践中,做好纳税辅导。
在当前深化“放 管服”改革，优化营商环境的大背景下,税务机关应以构建和 谐的征纳关系为基本出发点，着力提升非营利性医疗机构税 收遵从度，税务机关可以从多层次、多角度地做好非营利性 医疗机构的纳税辅导和宣传。
税收辅导和宣传的重点内容 放在强化非营利性医疗机构纳税意识，让院长、财务负责人、 会计人员主动承担自己的税收法律责任。
2.实施积极的税务管理，增强纳税意识。
传统观念根深 蒂固，让税务管理难以实施。
长期以来，政府对卫生事业一 直按计划经济的思路进行定位，其核心可以概括为，医疗卫 生行业是“政府实行一定福利政策的社会公益事业”，医疗机 构不属于市场主体范畴，不视为纳税主体。
税务机关就是要 化被动为主动，实施积极的税务征管措施，增强医疗机构纳 税意识。
契税涉及的及案例分析税法问题
销售价格为 5000 元/平方米。 该项目工程竣工决算成本包括开发成本 16000 万元，其中土 地征用费(不包括拆迁补偿费)6 000 万元，前期工程费 700 万 元，建筑安装工程费 7200 万元，基础设施建设费 1600 万 元，公共配00 万元(假定不超过金融企业同类同期贷 款利率)。问：如何进行会计和税务处理？
例题一：竞价拍地契税计税依据 天山房地产公司竟价取得某市旧城改造项目,除向政 府缴纳土地出让金、各项配套费 10000 万元外,还涉及拆迁 还建 50 套商品房和货币拆迁补偿 1000 万元。问:该公司前 期办证时要缴纳的契税计税依据是多少? 答:假设 50 套拆迁还建商品房依据被拆迁房屋面积和被拆迁 房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用确定 价值为 2500 万元,则该公司取得 旧城改造项目土地计税成本=10000 万元+1000 万元十契税 +2500 万元 对于契税的计税依据,《关于国有土地使用权出让等有关契 税问题的通知》(财税〔2004)134 号)规定,以竞价方式出让的, 竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费、以及各种 补偿费用应包括在内。 契税的计税依据为 13500 万元(10000+1000+2500)。 例题二： 天山房地产公司 2013 年 5 月开发某城中村改造项目，该项 目用地面积为 20000 平方米，住宅建筑面积为 60000 平方 米。其中，用于安置回迁户村民的住宅面积为 l0000 平方 米、其余 50000 平方米的住宅由开发商自行销售或使用。该 项目于 2015 年 9 月完工。2015 年 12 月开发项目全部销售完 毕，房屋已交付业主入住；自行销售收入 25000 万元。平均
关于契税的计税依据问题
关于契税的计税依据问题关于招标、拍卖、挂牌所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
……再看几个文件规定：一、契税暂行条例及实施细则1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，契税的计税依据为：“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
”2、《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》——关注：第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
第十条土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
交换价格相等的，免征契税。
土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。
二、几个规范性文件和山东省的征收规定1、财政部国家税务总局下发了《关于契税征收中几个具体问题的批复（江苏省财政厅）》（财税字[1998]96号）一、关于计税价格问题。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
财税实务人防费、城市基础设施费及前期费征收契税问题
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务人防费、城市基础设施费及前期费征收契税
问题
咨询内容：某公司通过竞价方式于2010年5月20日取得国有土地一宗，2010年12月8日缴纳土地出让金，同时到契税征收机关（财政部门）申报缴纳了契税，2011年5月10日办理了土地使用证，2011年5月20日，该公司按相关部门要求，缴纳了人防费172万元、城市基础配套费191万元，2010年7月至2011年5月6日，缴纳了土地前期费用480万元.2012年7月1日契税由地税机关征收，请问，2013年7月，地税稽查部门发现该公司缴纳人防费172万元、城市基础配套费191万元、前期费用480万元，未申报缴纳契税，是否要追缴契税入库？
解答内容：根据财税【2004】134号文件规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
即办理土地使用证之前支付的全部经济利益。
财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。
最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有。
2024-2-28房地产开发企业(项目)契税要点及风险提示
感 谢 您 的 聆 听！
《契税法》公布后，《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》 (财政部 税务总局公告2021年第23号)第一条第 (五)项规定，“土地使用权 出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物 和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付 的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”。
除此，没了！——建设单位与施工单位缴纳环保税的区别。
如果是建设单位缴纳环保税，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 第(五)项规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营 业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视 同税金予以扣除。” 因环保税不属于转让房地产时缴纳的税收，因此不能 扣除。
《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让 收支管理办法>的通知》(财综〔2006〕68号)第十条规定，任何地区、部门 和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种 名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地 换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定 通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用 权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。
契税税率为百分之三至百分之五。
计税依据——《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径 的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条“关于若干计税依据 的具体情形”。——成法后总结归集了以往的成果。
注意点：纳税人——承受的单位和个人。
（一）补缴（退还）土地出让价款的契税处理 1.政策。 《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财 政部 税务总局公告2021年第23号）第四条第（三）项的规定，“因改变土地 性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税 义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应 自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税”。 跟据该公告第五条第（四）项第2点的规定，纳税人缴纳契税后，“在出 让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退 还土地出让价款的”，可依照有关法律法规申请退税。
房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税
房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税你知道吗?下面是yjbys 小编为大家带来的关于房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税的知识，欢迎阅读。
一、招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134 号)规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
此规定要求，招拍挂出让金要计算缴纳契税，同时以拆一还一等形式补偿给原业主的房屋属于补偿费，补偿费也应计算缴纳契税。
例如1：甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地，向国土局缴纳土地出让金100000 万元，通过招拍挂条件约定，房地产企业将来要用20000 平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1 万元;不要现金用房屋面积补偿的，按
拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1 万元，结果村民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的20000 平方米合计等价现金20000 万元。
房地产企业取得土地实际支付给国土局的100000 万元与等价房屋作价20000 万元，均属于取得土地的价款。
按财税【2004】134 号规定，契税计算金额=(100000+20000)*契税税率，假设当地ZF 规定契税税率为3%。
最后房地产缴纳契税120000*3%=3600 万元。
例如2：甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地，向国土局缴纳土地出让金100000 万元，通过招拍挂条件约定，房地产企业将来要用。
一目了然!说说拆迁补偿契税那点事!
一目了然！说说拆迁补偿契税那点事！【本文看点】尽管目前房地产开发企业开发项目用地大部分都是以净地的形式取得。
但也有相当一部分房地产开发企业项目用地并非以净地出让，房地产开发企业在取得时涉及到拆迁补偿问题。
【关键词】拆迁补偿契税根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条第（二）款规定，以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。
成交价格包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
根据以上内容可以得知，契税的计税依据应包括拆迁补偿费。
所以对于房地产开发企业来说，拆迁补偿费支出需要作为契税计税依据申报缴纳契税。
目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：主要有两种观点：一是认为应以单位面积支付的拆迁补偿费和安置费用为依据，确定安置房屋缴纳契税的计税价格，这种观点以《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》（吉地税发〔2008〕38号）为代表；第二种是认为以新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。
比如大连地税。
由于契税和土地增值税同为财产行为税，具有可比性，所以，参照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定对土地增值税清算过程中拆迁补偿如何确认收入进行了明确，应按照以下顺序确定契税计税价格。
1.以房地产开发企业拆迁当时自行建造的同地区、同地段新建房屋市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。
2.主管税务机关参照当地、当年、同类房屋的公允价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。
房企契税风险防控十三个要点筹划及注意事项(1)
房企契税风险防控十三个要点筹划及注意事项一、折迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税房地产开发企业支付拆迁补偿的形式包括货币资金、实物、无形资产以及其他经济利益。
依据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号，以下简称“134号文”）规定，房地产开发企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费是何种形式均应并入成交价格计征契税。
拆迁补偿费契税中处理需要注意以下问题：(一)以非货币资金的形式支付的拆迁补偿费应并入成交价格纳税，如拆迁还房支出。
(二)拆迁补偿费的金额应正确确认。
以货币资金支付的拆迁补偿费以实际支付金额确认。
以非货币形式支付拆迁补偿费的，相关合同协议约定的金额公允的，按其约定的金额确认。
相关合同协议没有约定金额或约定的金额明显偏低且无正当理由的，对房地产开发企业以该宗土地上开发的开发产品外的实物、无形资产等支付拆迁补偿费，由税务机关参照该实物、无形资产等的公允价值核定其金额；对房地产开发企业以该宗土地上开发的开发产品支付拆迁补偿费的，由税务机关参照该开发新产品的实际建造成本核定其金额。
(三)国有土地使用证办理完毕后发生的拆迁补偿费也应申报缴纳契税。
二、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税目前房地产开发业务中，市政建设配套费通常有两种支付方式。
一种是房地产开发企业按照政府确定的市政建设配套费征收标准，以货币资金的形式缴纳；另一种是房地产开发企业与政府签订的《国有土地使用权出让合同》约定，直接出资建设市政配套设施。
依据134号文规定，房地产开发企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。
市政建设配套费契税处理需要以下问题：(一)直接出资建设市政配套设施的支出通常在办理了国有土地使用权之后、房地产开发项目开发过程中发生。
房地产开发企业应在该项支出实际发生后向税务机关申报缴纳契税。
(二)房地产开发企业直接出资建设市政配套设施的，应以其实际发生的市政配套设施建设支出作为契税计税依据。
会计经验：土地出让金滞纳金缴纳契税吗
土地出让金滞纳金缴纳契税吗
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招拍挂方式取得的土地，土地出让金滞纳金是否需要缴纳契税？能否在企业所得税前扣除？
1、契税：根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题
的通知》（财税〔2004〕134号）规定，一、出让国有土地使用权的，其契税计
税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
公司因未按期支付出让金而缴纳给国土资源局的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不需要缴纳契税。
2、企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：第八条企业实
际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（四）罚金、罚款和被没收财物的损失。
土地出让金滞纳金属于违反《土地出让合同》产生的违约金，不属于罚金、罚款和被没收财物的损失，因
此，可以在企业所得税前扣除。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
契税减免税政策汇总
5
城镇职工第一次购买公有住房
《中华人民共和国契税暂行条例》中华人民共和国国务院令第224号
15011710
6
经营管理单位回购改造安置住房仍为安置房免征契税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
15011712
7
夫妻之间变更房屋、土地权属或共有份额免征契税
15011718
12
棚户区个人首次购买90平方米以下改造安置住房减按1%征收契税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
15011719
13
棚户区购买符合普通住房标准的改造安置住房减半征收契税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
15011705
3
军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理的免征契税
《财政部 国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及契税的通知》 财税字〔2000〕176号
15011706
4
个人购买家庭唯一普通住房减半征收契税
《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 财税〔2010〕94号
15052512
30
债权转股权后新设公司承受原企业的土地、房屋权属免征契税
《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》 财税〔2015〕37号
15052513
31
中国电信收购CDMA免征契税
《财政部 国家税务总局关于中国电信集团公司和中国电信股份有限公司收购CDMA网络资产和业务有关契税政策的通知》 财税〔2009〕42号
大连市地方税务局关于进一步加强城市基础设施配套费契税征收管理的意见
大连市地方税务局关于进一步加强城市基础设施配套费契税征收管理的意见2011-08-11 [来源]各基层局：为了进一步加强城市基础设施配套费契税征收管理，堵塞征管漏洞，夯实房地产税收一体化征管基础，现针对目前城市基础设施配套费契税征收工作中遇到的问题，提出如下意见：一、严格执行城市基础设施配套费契税征收政策各基层局应当严格执行《财政部，国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，对出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，即，契税计税价格应当包括城市基础设施配套费等承受者应支付的相关费用。
二、严格按照城市基础设施配套费征管办法计征契税《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发〔2004〕83号)规定，市内四区、高新园区城市规划区域内新建、改建、扩建的各类工业、民用、公共建筑等项目的城市基础设施配套费的征收标准为每平方米200元。
其他各区、市、县的城市基础设施配套费征收标准，由当地政府确定。
各基层局在征收契税时，要严格按照当地城市基础设施配套费标准计征契税；对于地方政府以各种名义减免的城市基础设施配套费，在确认契税计税依据时不得扣除。
地方政府制定的城市基础设施配套费征收管理办法不符合《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发〔2004〕83号)精神的，各基层局在办理土地权属转移契税征收业务时，应当按照《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发〔2004〕83号)要求，对包括工业用地在内的属于城市基础设施配套费征收范围的各类项目用地做到应征尽征。
三、进一步加强城市基础设施配套费契税税源管理各基层局应当进一步加强房地产税收一体化管理工作，加大国有土地使用权出让相关契税政策的执行力度，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住城市基础设施配套费契税税源控管的关键环节。
房地产企业涉税风险政策解析
12
②样板房：只参观不交房产 税，如果使用就交房产税。
案列：A公司是一家大型房地产开发企业，该公司开发的一栋商住楼 于2016年5月完全竣工，各项手续完备。A公司将其中5套商品房装修后作 为样板间对外展示，供购房者参观，同时将其中2套商品房作为办公用房 供现场工作人员使用。A公司财务人员考虑到上述7套商品房在售出前仍属 存货产品，因此并未申报缴纳房产税。
缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。 参考《湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2014〕63号)规定：房地产开发企业的开发项目竣工
3 验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等)
后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务;商品 房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同) 且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务;因
通知》（财税(2004 〕134号)规定：
出让国有土地使
用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济
利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包
括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆
迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其
2019
房Байду номын сангаас产企业涉税风险政策解析
制作日期：2019年3月
4
一、房地产行业：主要涉及的 涉税风险
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解读国税函[2009]603
号：缴契税不可剔除土地开发成本
近日，国家税务总局下发《关于明确
国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603 号），对国有土
地出让的契税计税依据问题做出明确。国
税函〔2009〕603 号文件规定，根据《财政
的，其契税计税价格为成交价格。成交价
格包括土地出让金、土地补偿费、安置补
助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补
偿费、市政建设配套费等承受者应支付的
货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，
征收机关可依次按下列两种方式确定：一
是评估价格，由政府批准设立的房地产评
依据是成交价格，即土地，房屋权属转移
合同确定的价格，包括承受者应交付的货
币，实物，无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有
价款都属于计税依据范围。土地使用权出
让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价
格中所包含的行政事业性收费，属于成交
价格的组成部分，也不应从中剔除，纳税
支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计
税价格为成交价格。成交价格包括土地出
让金、土地补偿费、安置补助费、地上附
着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建
设配套费等承受者应支付的货币、实物、
无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低
的，征收机关可依次按下列两种方式确
财政部、国家税务总局
关于国有土地使用权出让等有关契税问题
的通知
2004-08-03 财税[2004]134 号
为了进一步明确与国有土地使用权出
让相关的契税政策，推动公有住房上市的
进程，现将有关契税政策通知如下：
一、出让国有土地使用权的，其契税
计税价格为承受人为取得该土地使用权而
部、国家税务总局关于土地使用权出让等
有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134
号）规定，出让国有土地使用权，契税计
税价格为承受人为取得该土地使用权而支
付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂
”程序承受国有土地使用权的，应按照土
地成交总价款计征契税，其中的土地前期
开发成本不得扣除。
人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳
契税。
2004 年财政部、国家税务总局对国有
土地使用权出让当中的契税计税价格曾单
独发文明确。财税〔2004〕134 号文件规
定，出让国有土地使用权的，其契税计税
价格为承受人为取得该土地使用权而支付
的全部经济利益。如果以协议方式出让
根据《财政部 国家税务总局关于土地
使用权出让等有关契税问题的通知》（财
税[2004]134 号）规定，出让国有土地使用
权，契税计税价格为承受人为取得该土地
使用权而支付的全部经济利益。对通过
“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权
的，应按照土地成交总价款计征契税，其
中的土地前期开发成本不得扣除。
估机构根据相同地段、同类房地产进行综
国家税务总局 关于明确国有土地使用权出让契税计税依
据的批复
国税函[2009]603 号 2009-10-27
北京市地方税务局：
你局《关于国有土地使用权出让契税
计税依据确定问题的请示》（京地税地
[2009]124 号）收悉。经商财政部，现批复
如下：
偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，
后经批准改为出让方式取得该土地使用权
的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补
缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金
和其他出让费用成为完全产权住房的，免
征土地权属转移的契税。
最新配套文件：
根据我国法律规定，在我国境内转移
土地、房屋权属，承受的单位和个人为契
税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。如
何确定出让国有土地使用权时缴纳契《契税暂行条例细则》第
九条中可以找到相应的依据，土地使用权
出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税
定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进
行综合评定，并经当地税务机关确认的价
格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府
公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计
税价格，一般应确定为竞价的成交价格，
土地出让金、市政建设配套费以及各种补