花园洋房规划及产品专题研究
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5
产品特征关键词
院·错·退·露
院：首/底层入户阳光花园庭院； 错：相互错层布局，镂空采光强； 退：层层退台，每户花台私享采光； 露：顶层大面积露台，展现生活高品质。
•错——错落布局，立面灵活
•院——入户花园，下沉花园
• ——
•露——顶层露台花园
院
•退——退台设计，有效利用光照
下 沉 花 园
花园洋房的空间组织形式——平层
C、D、E、F、G户型通过 电梯和入户花园入户。
电梯独门Baidu Nhomakorabea
每层1户，拥有私属电梯厅， 体现豪华尊贵私密的别墅居住 品质。
•G •F
•E
•D
•
•C
户
内
•A •B
空 间
20
8.5层叠拼户型分布方案
21
4.5层叠拼户型分布方案
22
别墅感氛围的营造 气氛渲染
通过不同种类绿植搭配，强调垂直绿化，营造出 自然、细腻、生态的低密度别墅景观园林品质。
9
花园洋房的发展变迁——时间
2000年 ~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
花园洋房专题分享
花园洋房基础知识
2
花园洋房的起源
起源：中国的花园洋房源于上海，自19世 纪中期起，为上海、福建和广东一带上流 阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中 国文化交织的产物。其特指有国外建筑风 情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代 表着旧上海上流社会的生活方式。
现在：现今市场中的相继出现的花园洋房 和当年的花园洋房已相去甚远。说“改 良”，更可说是是进步。花园洋房把别墅 的一些生活形态做了四到五层的小楼里。
平层花园洋房：每层均 是平层户型，一层户型 面积最大，随着楼层的 上升，面积逐渐缩小。 户型面积控制：以诺贝 尔城为例
首层：130-160m² 二层：125-139m² 三层：125-136m² 四层：120-129m² 五层：88-97m²
8
花园洋房的空间组织形式——跃层+平层组合
跃层或错层空间花园洋房：底TOWN，顶 跃， 设计手法：以联排别墅的理念全新设计了独 特的底TOWN户型，它将联排别墅的形态 合并在了城市花园洋房当中，小面积，多功 能，大空间。 代表作品：万科情景花园洋房 代表性项目：万科水晶城的情花、北京万科 四季花城的情花。
流动
首层有一间卧室方便老人居住。
起居
空间
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
17
大堡——全庭院独栋别墅
18
叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
19
创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
4
花园洋房的特质 有类似于别墅产品特征和空间的多层住宅
容积率：多在0.8-1.0之间，地块模规大，可进行容积率拆分。 建筑立面：多庭院、退台、露台、花池、花钵、花台等建筑景观空间， 形成漂亮的室外与室内过渡空间，让客户充分地享受风和阳光，以及室 外优美的景观。 入户方式：独特的、丰富的、有层次感的入户方式。 竖向空间：出现底TOWN、顶跃、错层等竖向空间组织方式。 立面表现：立面设计层次、材质丰富，立面采用别墅专用的高品质外 装文化石、外墙真实漆涂料、木廊架等别墅手法。
近人尺度层次丰富，在保证私属空间的基础上， 与公共空间渗透对话。
空中庭院概念的引入，使得屋顶绿化更加人性， 突现别墅生活品质。
23
户型赏析
A户型
总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3.5居
卖点：
私家
拥有私家车库，私家庭院，独
车库
A
门独院。
采光地下室，带卫生间。
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
•花园洋房的成熟，改良期 •代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等 •具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错 层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异， 更随意，交流空间更多
2009年至今
•花园洋房的迈向精细化，个性化的趋势 •孔雀城的叠拼，实现一梯一户的设计。
10
花园洋房规划的差异性——地域性
对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字 型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台
对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南） 旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎
对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，
形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争
3
花园洋房的概念
狭义的花园洋房：就是Garden Villa（花园别 墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋 房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市 场中的洋式联排（或双拼）的Town House， 户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房：已不再是别墅，称之为 Garden House 或者Garden Apartment更贴 切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下 多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英 国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调 景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在 远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层 赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。
激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速
11
花园洋房规划案例
12
CONTENT
目 录
1 永定河孔雀城 2 万科情景花园洋房 3 华雁香溪美地
13
狭义的花园洋房——花园别墅（代表项目孔雀城）
14
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡（平面布局方式）
北入户
南入户
15
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡户型
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产品特征关键词
院·错·退·露
院：首/底层入户阳光花园庭院； 错：相互错层布局，镂空采光强； 退：层层退台，每户花台私享采光； 露：顶层大面积露台，展现生活高品质。
•错——错落布局，立面灵活
•院——入户花园，下沉花园
• ——
•露——顶层露台花园
院
•退——退台设计，有效利用光照
下 沉 花 园
花园洋房的空间组织形式——平层
C、D、E、F、G户型通过 电梯和入户花园入户。
电梯独门Baidu Nhomakorabea
每层1户，拥有私属电梯厅， 体现豪华尊贵私密的别墅居住 品质。
•G •F
•E
•D
•
•C
户
内
•A •B
空 间
20
8.5层叠拼户型分布方案
21
4.5层叠拼户型分布方案
22
别墅感氛围的营造 气氛渲染
通过不同种类绿植搭配，强调垂直绿化，营造出 自然、细腻、生态的低密度别墅景观园林品质。
9
花园洋房的发展变迁——时间
2000年 ~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
花园洋房专题分享
花园洋房基础知识
2
花园洋房的起源
起源：中国的花园洋房源于上海，自19世 纪中期起，为上海、福建和广东一带上流 阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中 国文化交织的产物。其特指有国外建筑风 情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代 表着旧上海上流社会的生活方式。
现在：现今市场中的相继出现的花园洋房 和当年的花园洋房已相去甚远。说“改 良”，更可说是是进步。花园洋房把别墅 的一些生活形态做了四到五层的小楼里。
平层花园洋房：每层均 是平层户型，一层户型 面积最大，随着楼层的 上升，面积逐渐缩小。 户型面积控制：以诺贝 尔城为例
首层：130-160m² 二层：125-139m² 三层：125-136m² 四层：120-129m² 五层：88-97m²
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花园洋房的空间组织形式——跃层+平层组合
跃层或错层空间花园洋房：底TOWN，顶 跃， 设计手法：以联排别墅的理念全新设计了独 特的底TOWN户型，它将联排别墅的形态 合并在了城市花园洋房当中，小面积，多功 能，大空间。 代表作品：万科情景花园洋房 代表性项目：万科水晶城的情花、北京万科 四季花城的情花。
流动
首层有一间卧室方便老人居住。
起居
空间
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
17
大堡——全庭院独栋别墅
18
叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
19
创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
4
花园洋房的特质 有类似于别墅产品特征和空间的多层住宅
容积率：多在0.8-1.0之间，地块模规大，可进行容积率拆分。 建筑立面：多庭院、退台、露台、花池、花钵、花台等建筑景观空间， 形成漂亮的室外与室内过渡空间，让客户充分地享受风和阳光，以及室 外优美的景观。 入户方式：独特的、丰富的、有层次感的入户方式。 竖向空间：出现底TOWN、顶跃、错层等竖向空间组织方式。 立面表现：立面设计层次、材质丰富，立面采用别墅专用的高品质外 装文化石、外墙真实漆涂料、木廊架等别墅手法。
近人尺度层次丰富，在保证私属空间的基础上， 与公共空间渗透对话。
空中庭院概念的引入，使得屋顶绿化更加人性， 突现别墅生活品质。
23
户型赏析
A户型
总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3.5居
卖点：
私家
拥有私家车库，私家庭院，独
车库
A
门独院。
采光地下室，带卫生间。
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
•花园洋房的成熟，改良期 •代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等 •具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错 层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异， 更随意，交流空间更多
2009年至今
•花园洋房的迈向精细化，个性化的趋势 •孔雀城的叠拼，实现一梯一户的设计。
10
花园洋房规划的差异性——地域性
对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字 型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台
对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南） 旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎
对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，
形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争
3
花园洋房的概念
狭义的花园洋房：就是Garden Villa（花园别 墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋 房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市 场中的洋式联排（或双拼）的Town House， 户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房：已不再是别墅，称之为 Garden House 或者Garden Apartment更贴 切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下 多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英 国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调 景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在 远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层 赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。
激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速
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花园洋房规划案例
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CONTENT
目 录
1 永定河孔雀城 2 万科情景花园洋房 3 华雁香溪美地
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狭义的花园洋房——花园别墅（代表项目孔雀城）
14
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡（平面布局方式）
北入户
南入户
15
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡户型
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