2014年物业管理师新教材实务(精讲)讲义

第四章物业项目前期管理

第一节物业项目前期筹备

知识点一、筹备工作计划

筹备工作计划管理内容包括计划编制、沟通确认、检验跟进。

（一）计划编制

编制要求：

（1）按交付时间倒推并留有余地；

（2）工作计划应全面系统并具实际操作性；

（3）工作计划应明确起止时间、工作要求及责任人、验证人。

（二）沟通确认

（三）检验跟进

知识点二、行政人力资源筹备工作

（一）行政筹备工作

行政筹备工作主要包括组织机构设立与收费许可手续的办理，解决项目经营许可问题，是项目能否合法开业的前提条件。

（二）人力资源筹备工作

1．物业管理处组织架构

【案例】某物业管理处的组织构架

2．人力资源定编

项目人力资源定编通常需考虑项目正常服务人员和集中入住装修阶段支援人员。人力资源定编计划应明确分工、工作时间、工作区域、责任范围、人员配置数量。

3．招聘

4．培训

项目入住前培训包括项目交底、入职岗前培训和入住专项培训。

为了让管理服务团队熟识项目，物业管理处可以召开项目交底会，包括：

（1）项目的基础信息。

（2）项目前期物业服务委托合同的关键条款。

（3）财务交底。

（4）建设单位及其他相关单位的关键联系人（负责人和联系人等）。

【案例】××项目入住专项培训

知识点三、财务筹备工作

（一）财务的建账

1．收费台账建立

收费台账种类包括：

（1）收入类，指物业管理处经营性收入，如物业管理费、停车费、中央空调费、供暖费、租赁费，等；

（2）押金类，指常规性金额较大的押金，如装修押金、水电押金，等；

（3）代收代付类，指物业管理处受委托的代收费，如水费、电费、供暖费、建设单位收费，等。

2．收费票据申领

根据集中入住装修期间的使用量向税务主管部门申领票据，并做好票据使用登记。有些地方可以通过税控机安装收取。

（二）预算编制

预算成本除考虑日常工作支出外，还需根据筹备工作计划考虑筹备资金需要，预算收入除物业服务费与停车费，通常还会包括建设单位提供的前期物资装备费、入住前人员提前介入费、通过协议约定的物业补贴费用等。

知识点四、物资筹备工作

前期物资筹备工作包括：物业用房确定、物资装备的配置。

（一）物业用房的确定与装修

物业服务用房通常包括物业办公用房和物业生活用房。

1．物业服务用房

主要由物业办公用房和物业生活用房组成，其中：

（1）物业办公用房一般包括物业服务中心、物业办公室、培训室、会议室、档案室、业主委员会办公室、仓库、技工操作间等；

（2）物业生活用房一般包括员工食堂、员工宿舍、员工活动室等。

2．确定物业服务用房

应当从位置、面积、时间、产权等方面进行考虑。

3．临时性物业服务用房

通常，物业服务用房应为永久性的用房，但在下列情形下可能会存在临时性的用房。

（1）项目分期开发。

（2）集中入住阶段。

（二）物资装备的采购

1．采购类别

物业项目物资按用途划分为行政办公物资、食堂物资、宿舍物资、物业服务中心物资、秩序维护物资、工程管理物资、保洁服务物资、绿化养护物资；按易损程度划分为固定资产、低值易耗品。

2．采购方式

前期物资属于前期开办费用开支范围，通常情况下，前期物资费用应由建设单位承担，物业管理处经理应与建设单位进行沟通协调采购方式。

3．采购要求

（1）应充分考虑不同区域气候特点（北方寒冷，需配置采暖设施）及项目特点。

（2）入住资料采购。

（3）备品备件采购。

（4）标识的采购与安装。由于项目标识是项目长期存在的，而物业服务标识只存在于管理服务期间，所以不能以企业的标识代替项目标识。

（5）服装采购。

知识点五、其他运行筹备工作

（一）物业服务方案与管理制度的建立

（二）服务供应商的选择

（三）成品保护（装修阶段频发）

1．成品保护主要方式

（1）防盗。

（2）防损。

（3）保新。

2．成品保护责任

物业管理处应在项目的承接查验前及时制定成品保护方案并提交建设单位。

成品保护原则上由建设单位组织实施并承担费用；物业管理处组织实施并由装修施工单位分担费用是其次选项；在管理费中支付成品保护费用是最后选项（应列入当年预算）。物业管理处应在成品保护施工时及时跟进。

（四）保洁开荒

物业保洁开荒是指物业在投入使用前，对本体公共部位、业主专有部位及室外公共场所进行全方位的清洁过程，恢复其原有本色、光亮度及洁净度。

1．保洁开荒的责任划分

物业交付前的开荒保洁责任归建设单位，但通常建设单位会要求物业管理处组织实施，费用由建设单位承担。

2．保洁开荒方法与要求

物业保洁开荒一般实行包工、包料、包安全、包达标的方式进行分包。

要求：

1)同时遵循“从上至下、从里至外、先粗后细”的保洁开荒原则；

2)应注意物业成品保护，尤其是不锈钢、大理石等镜面要求较高的材

质保护；

3)应节约用水，同时应避免设施设备渗水现象的发生，如电梯机坑进

水等；

4)高空作业时应严格遵守公司高空作业的相关安全管理要求；

5)保洁开荒完成后物业管理处应按照验收标准组织保洁开荒工作的

全面查验，对不合格部位及时组织整改直至达标。

（五）公共关系建立

（六）客户信息收集

（1）客户档案应按《客户档案资料收集清单（建档）》（详见《客户档案资料收集清单（建档）》范本）收集文件材料；

（2）客户档案建档收集的文件材料包括：业主基础信息登记表、业主购房资料、业主入住资料、租户资料、客户房屋装修资料、客户车位使用资料和其他文件；

（3）客户档案应根据物业的产权归属分别独立建档，档案分类和组卷必须规范，同时建立检索目录，便于调用和查阅。