物业管理理论和实务第六章 物业管理早期介入和前期物业管理
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进行； ? 4、 房地产开发企业进行招标时，应严格按照有关规定进行； ? 5、 中标人确定后，向中标人发出中标通知书及同时将中标结
果告知其他未中标人，并与中标人签订物业管理委托合同。
2020/4/25
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第三节 物业管理招标投标制度
? （四）业主委员会
? 业主委员会决定物业管理的招投标，应征得全体业 主中不少于75%以上业主的同意
2020/4/25
12
第三节 物业管理招标投标制度
? 二、物业管理招标投标的主要环节
? （一）物业管理招标
? 1、 物业管理招标的形式
? 公开招标 ? 邀请招标
2020/4/25
13
第三节 物业管理招标投标制度
? 2、 物业管理招标文件的内容
? 招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包 括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管 理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求， 包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的 要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案，包括招 标组织机构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的 签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他 内容。
? 3、 依法查处招标投标活动中的违法行为。
2020/4/25
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）物业管理行业协会
? 1、 制定物业管理行业招投标的道德规范，禁止招 投标活动中故意压低投标价格、托关系、找评委等 采取不正当竞争手段投标的发生
? 2、 建立专家库，提供给有关方面作为招投标的评 委
? 物业的接管，是指接收委托的物业管理企业接受房 地产开发企业移交物业相关资料的过程。
2020/4/25
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第二节 前期物业管理
? （四）进户管理
? 商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
? 1、 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入 住的书面通知书
? 2、 业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业 ? 3、 业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添
第六章 物业管理早期 介入与前期物业管理
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第一节 物业管理的早期介入
? 一、物业管理早期介入的含义
? 物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物 业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建 设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、 调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管 理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利 益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从 功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验 收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满 足业主和使用人的要求。
? 要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，应解 决好以下几个方面的问题：
? 1、解决招投标中的行政干预问题 ? 2、评委组成问题 ? 3、评委评分结果的权威性
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第四节 物业的承接验收制度
? 一、物业承接验收的概念
? 物业承接查验是物业管理企业在承接建设单位 或业主委员会委托的物业项目时，以满足业主 生活需求和物业使用功能为主要内容的再检验。
实施验收接管工作 ? 4、 物业管理企业制定一系列的管理制度 ? 5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的
管理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作 ? 6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑
综合服务网络
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第二节 前期物业管理
? 一、前期物业管理的定义
? 1、发展商的认识问题 ? 2、目前物业管理招投标方面的规定还不健全
? 要让物业管理招投标活动尽快普及，必须解决好两 个问题
? 1、可以对物业管理招投标作出一些限制性的规定 ? 2、可以对发展商自己管理自己的物业作出某种限制
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）招投标活动的公正性问题
? 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会的 组成及评标过程必须按照下面的规定进行（1）评标委员 会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人 以上单数，（2）评标委员会成员不得与任何投标人或者 与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标 人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处
置或更换自用设备、设施等代办事宜 ? 4、 签订《业主临时公约》 ? 5、 物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡
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第二节 前期物业管理
? 6、 物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向 业主介绍物业概况
? 7、 物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物 业管理费或租金
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第四节 物业的承接验收制度
? 二、物业承接查验的步骤
? （一）成立承接验收小组 ? （二）承接验收前的准备工作
? 1、 与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等 ? 2、 派专业技术人员前往物业管理区域查看，制定好接管验收
计划 ? 3、 实施前期物业管理的，物业管理企业应提前参与建设单位
申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作 ? 4、 准备接管验收登记表格
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第四节 物业的承接验收制度
? （三）实施承接验收 ? （四）处理验收遗留问题 ? （五）签订《物业承接验收报告》
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第四节 物业的承接验收制度
? 三、物业承接查验的内容及标准
? （一）物业资料验收
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第一节 物业管理的早期介入
? 二、物业管理早期介入的作用
? （一）完善物业的整体功能
? 1、完善物业本身的功能 ? 2、促进小区合理规划
? （二）有效提高施工质量 ? （三）为验收接管后的工作打好基础
? 1、有利于准确的进行财务预算 ? 2、有利于各项管理制度的建立 ? 3、有利于人员的培训
? 1、 物业产权资料：
? （1）项目开发批准报告； ? （2）规划许可证； ? （3）土地使用合同； ? （4）建筑开工许可证； ? （5）用地红线图。
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第四节 物业的承接验收制度
? 2、 综合竣工资料：
? （1）竣工图； ? （2）建设工程竣工验收证书； ? （3）建设消防验收合格证； ? （4）公共配套设施综合验收合格书； ? （5）电梯准用证。
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第一节 物业管理的早期介入
? 三、物业管理早期介入的主要工作
? （一）立项决策阶段
? 物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、 潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况 以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利 润测算等多方面提供参考建议
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第一节 物业管理的早期介入
? 2、 对招标文件中提出的实质性要求和条件做出响 应。
? 3、 遵循招投标活动的游戏规则，不搞无序竞争。
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第三节 物业管理招标投标制度
? 四、物业管理招标投标风险分析
? （一）物业管理招投标普遍性问题
? 目前，发展商自己组建物业公司进行管理成为一种 普遍的现象。这主要有两方面的原因：
? 根据业委会的经济承受力、技术能力决定委托招标 还是自行招标
? 在广大业主的监督之下，业主委员会采用会议、告 示等形式及时告知全体业主有关招投标的进展情况
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第三节 物业管理招标投标制度
? （五）物业管理企业
? 1、 物业管理公司首先应当具备承担招标项目的能 力，如果招标方有资质要求的，还应具备规定的资 质条件。
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）物业管理投标
? 投标文件应当包括以下内容：
? （1）投标函； ? （2）投标报价； ? （3）物业管理方案； ? （4）招标文件要求提供的其他材料
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第三节 物业管理招标投标制度
? （三）物业管理开标、评标和中标
? 1、 开标
? 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或 业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。
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第二节 前期物业管理
? 二、前期物业管理的内容
? （一）管理机构的设立和人员的培训
? 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。 机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备 包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。
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第四节 物业的承接验收制度
? 3、 施工设计资料：
? （1）地质报告书； ? （2）全套设计图纸； ? （3）图纸会审记录； ? （4）设计变更通知单； ? （5）重要的施工会议纪要； ? （6）隐蔽工程验收记录； ? （7）其他可能会影响将来管理的原始记录。
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? （二）规章制度的制定
? 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位 职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设 单位制定临时Βιβλιοθήκη Baidu主公约。
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第二节 前期物业管理
? （三）物业的验收和接管
? 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验。
? 物业管理开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的 同一时间公开进行
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第三节 物业管理招标投标制度
? 2、 评标
? 在评标过程中，对物业管理公司的考察，主要包括以下四 个方面：投标企业的资质等级、市场品牌和信誉；投标企 业管理相同或相近物业的数量及质量；企业管理人员的数 量和质量；企业近年来的经营情况、财务状况等。
? 8、 物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和 社区相关部门的办事指南
? 9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成 进户程序
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第三节 物业管理招标投标制度
? 一、物业管理招标投标的意义
? 1、企业竞争和市场发育的必然要求 ? 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 ? 3、行业自身建设发展的需要 ? 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 ? 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
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第三节 物业管理招标投标制度
? 三、物业管理招标投标的各方关系及职责
? （一）政府主管部门
? 1、 制定物业管理招投标管理办法或实施细则，使 得招投标活动中所有参与者或涉及到的单位和个人 有法可依；
? 2、 实行物业管理招投标登记备案制度，以便政府 可以“依法对招投标活动实施监督”；
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第四节 物业的承接验收制度
? 4、 机电设备资料：
? （1）机电设备出厂合格证； ? （2）机电设备使用说明书； ? （3）机电设备安装、调试报告； ? （4）设备保修卡、保修协议。
? 3、 可接受房地产开发企业或业主委员会的委托， 组织或推荐一些物业管理企业投标
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第三节 物业管理招标投标制度
? （三）房地产开发企业
? 1、 按照国家有关规定，需要履行项目审批手续的，应当先履 行审批手续，取得批准；
? 2、 到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记； ? 3、 落实招投标活动中所需要的资金，以确保招投标活动顺利
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第一节 物业管理的早期介入
? （四）接管准备阶段
? 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行：
? 1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 ? 2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作
为依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。 ? 3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要
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第三节 物业管理招标投标制度
? 3、 中标
? （1）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评 标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
? （2）对于所有未中标的投标人，投标人应将结果书面告 知，并应当返还其投标书。
? （3）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项 目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备 案。
? （二）规划设计阶段
? 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看 法和建议
? 1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 ? 2、 日常管理方面 ? 3、 日后服务方面 ? 4、 物业自身方面
? （三）施工安装阶段
? 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场， 发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整 改措施
果告知其他未中标人，并与中标人签订物业管理委托合同。
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第三节 物业管理招标投标制度
? （四）业主委员会
? 业主委员会决定物业管理的招投标，应征得全体业 主中不少于75%以上业主的同意
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第三节 物业管理招标投标制度
? 二、物业管理招标投标的主要环节
? （一）物业管理招标
? 1、 物业管理招标的形式
? 公开招标 ? 邀请招标
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第三节 物业管理招标投标制度
? 2、 物业管理招标文件的内容
? 招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包 括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管 理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求， 包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的 要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案，包括招 标组织机构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的 签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他 内容。
? 3、 依法查处招标投标活动中的违法行为。
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）物业管理行业协会
? 1、 制定物业管理行业招投标的道德规范，禁止招 投标活动中故意压低投标价格、托关系、找评委等 采取不正当竞争手段投标的发生
? 2、 建立专家库，提供给有关方面作为招投标的评 委
? 物业的接管，是指接收委托的物业管理企业接受房 地产开发企业移交物业相关资料的过程。
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第二节 前期物业管理
? （四）进户管理
? 商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
? 1、 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入 住的书面通知书
? 2、 业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业 ? 3、 业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添
第六章 物业管理早期 介入与前期物业管理
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第一节 物业管理的早期介入
? 一、物业管理早期介入的含义
? 物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物 业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建 设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、 调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管 理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利 益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从 功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验 收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满 足业主和使用人的要求。
? 要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，应解 决好以下几个方面的问题：
? 1、解决招投标中的行政干预问题 ? 2、评委组成问题 ? 3、评委评分结果的权威性
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第四节 物业的承接验收制度
? 一、物业承接验收的概念
? 物业承接查验是物业管理企业在承接建设单位 或业主委员会委托的物业项目时，以满足业主 生活需求和物业使用功能为主要内容的再检验。
实施验收接管工作 ? 4、 物业管理企业制定一系列的管理制度 ? 5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的
管理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作 ? 6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑
综合服务网络
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第二节 前期物业管理
? 一、前期物业管理的定义
? 1、发展商的认识问题 ? 2、目前物业管理招投标方面的规定还不健全
? 要让物业管理招投标活动尽快普及，必须解决好两 个问题
? 1、可以对物业管理招投标作出一些限制性的规定 ? 2、可以对发展商自己管理自己的物业作出某种限制
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）招投标活动的公正性问题
? 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会的 组成及评标过程必须按照下面的规定进行（1）评标委员 会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人 以上单数，（2）评标委员会成员不得与任何投标人或者 与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标 人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处
置或更换自用设备、设施等代办事宜 ? 4、 签订《业主临时公约》 ? 5、 物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡
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第二节 前期物业管理
? 6、 物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向 业主介绍物业概况
? 7、 物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物 业管理费或租金
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第四节 物业的承接验收制度
? 二、物业承接查验的步骤
? （一）成立承接验收小组 ? （二）承接验收前的准备工作
? 1、 与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等 ? 2、 派专业技术人员前往物业管理区域查看，制定好接管验收
计划 ? 3、 实施前期物业管理的，物业管理企业应提前参与建设单位
申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作 ? 4、 准备接管验收登记表格
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第四节 物业的承接验收制度
? （三）实施承接验收 ? （四）处理验收遗留问题 ? （五）签订《物业承接验收报告》
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第四节 物业的承接验收制度
? 三、物业承接查验的内容及标准
? （一）物业资料验收
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第一节 物业管理的早期介入
? 二、物业管理早期介入的作用
? （一）完善物业的整体功能
? 1、完善物业本身的功能 ? 2、促进小区合理规划
? （二）有效提高施工质量 ? （三）为验收接管后的工作打好基础
? 1、有利于准确的进行财务预算 ? 2、有利于各项管理制度的建立 ? 3、有利于人员的培训
? 1、 物业产权资料：
? （1）项目开发批准报告； ? （2）规划许可证； ? （3）土地使用合同； ? （4）建筑开工许可证； ? （5）用地红线图。
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第四节 物业的承接验收制度
? 2、 综合竣工资料：
? （1）竣工图； ? （2）建设工程竣工验收证书； ? （3）建设消防验收合格证； ? （4）公共配套设施综合验收合格书； ? （5）电梯准用证。
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第一节 物业管理的早期介入
? 三、物业管理早期介入的主要工作
? （一）立项决策阶段
? 物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、 潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况 以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利 润测算等多方面提供参考建议
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第一节 物业管理的早期介入
? 2、 对招标文件中提出的实质性要求和条件做出响 应。
? 3、 遵循招投标活动的游戏规则，不搞无序竞争。
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第三节 物业管理招标投标制度
? 四、物业管理招标投标风险分析
? （一）物业管理招投标普遍性问题
? 目前，发展商自己组建物业公司进行管理成为一种 普遍的现象。这主要有两方面的原因：
? 根据业委会的经济承受力、技术能力决定委托招标 还是自行招标
? 在广大业主的监督之下，业主委员会采用会议、告 示等形式及时告知全体业主有关招投标的进展情况
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第三节 物业管理招标投标制度
? （五）物业管理企业
? 1、 物业管理公司首先应当具备承担招标项目的能 力，如果招标方有资质要求的，还应具备规定的资 质条件。
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第三节 物业管理招标投标制度
? （二）物业管理投标
? 投标文件应当包括以下内容：
? （1）投标函； ? （2）投标报价； ? （3）物业管理方案； ? （4）招标文件要求提供的其他材料
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第三节 物业管理招标投标制度
? （三）物业管理开标、评标和中标
? 1、 开标
? 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或 业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。
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第二节 前期物业管理
? 二、前期物业管理的内容
? （一）管理机构的设立和人员的培训
? 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。 机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备 包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。
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第四节 物业的承接验收制度
? 3、 施工设计资料：
? （1）地质报告书； ? （2）全套设计图纸； ? （3）图纸会审记录； ? （4）设计变更通知单； ? （5）重要的施工会议纪要； ? （6）隐蔽工程验收记录； ? （7）其他可能会影响将来管理的原始记录。
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? （二）规章制度的制定
? 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位 职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设 单位制定临时Βιβλιοθήκη Baidu主公约。
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第二节 前期物业管理
? （三）物业的验收和接管
? 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验。
? 物业管理开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的 同一时间公开进行
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第三节 物业管理招标投标制度
? 2、 评标
? 在评标过程中，对物业管理公司的考察，主要包括以下四 个方面：投标企业的资质等级、市场品牌和信誉；投标企 业管理相同或相近物业的数量及质量；企业管理人员的数 量和质量；企业近年来的经营情况、财务状况等。
? 8、 物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和 社区相关部门的办事指南
? 9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成 进户程序
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第三节 物业管理招标投标制度
? 一、物业管理招标投标的意义
? 1、企业竞争和市场发育的必然要求 ? 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 ? 3、行业自身建设发展的需要 ? 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 ? 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
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第三节 物业管理招标投标制度
? 三、物业管理招标投标的各方关系及职责
? （一）政府主管部门
? 1、 制定物业管理招投标管理办法或实施细则，使 得招投标活动中所有参与者或涉及到的单位和个人 有法可依；
? 2、 实行物业管理招投标登记备案制度，以便政府 可以“依法对招投标活动实施监督”；
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第四节 物业的承接验收制度
? 4、 机电设备资料：
? （1）机电设备出厂合格证； ? （2）机电设备使用说明书； ? （3）机电设备安装、调试报告； ? （4）设备保修卡、保修协议。
? 3、 可接受房地产开发企业或业主委员会的委托， 组织或推荐一些物业管理企业投标
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第三节 物业管理招标投标制度
? （三）房地产开发企业
? 1、 按照国家有关规定，需要履行项目审批手续的，应当先履 行审批手续，取得批准；
? 2、 到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记； ? 3、 落实招投标活动中所需要的资金，以确保招投标活动顺利
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第一节 物业管理的早期介入
? （四）接管准备阶段
? 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行：
? 1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 ? 2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作
为依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。 ? 3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要
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第三节 物业管理招标投标制度
? 3、 中标
? （1）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评 标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
? （2）对于所有未中标的投标人，投标人应将结果书面告 知，并应当返还其投标书。
? （3）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项 目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备 案。
? （二）规划设计阶段
? 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看 法和建议
? 1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 ? 2、 日常管理方面 ? 3、 日后服务方面 ? 4、 物业自身方面
? （三）施工安装阶段
? 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场， 发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整 改措施