房地产信托业务的风险防范
信托行业的风险防范
信托投资须注重风险防范来源：全民业务网作者：不详投资者如何购买信托产品、防范投资风险？1、投资者应选择经营规范、有较好口碑的信托公司发行的信托产品。
《信托投资公司信息披露管理暂行办法》出台前,投资者缺少了解信托公司的渠道,而《暂行办法》出台后,信托公司必须依据《暂行办法》的要求公开披露公司的年度报告以及重大事项的临时报告,同时投资公司的董事会要保证披露的信息真实、准确、完整,投资者完全可以通过查阅上述报告了解信托公司的财务状况、公司的治理情况、风险状况等。
对于财务不佳、公司治理结构不健全、经营风险较高的信托公司发行的信托产品不宜购买。
2、选定了信托公司之后,投资者应重点关注拟与信托公司签署的信托合同。
信托合同是确定投资者与信托公司权利义务的唯一书面文件,投资者一定要仔细阅读。
在签署合同前,投资者应该考虑信托项目的收益达到信托公司承诺收益的可能性,比如说,房地产项目从买地、建设到销售再到结算利润,至少也要一二年时间,而股权信托项目在短时间内提升公司的经营业绩产生较为可观的利润似乎也是不现实的。
如果信托公司承诺收益的可能性到期实现较小的话,这样的信托产品风险较高,即使到期能够实现信托收益,也很有可能不是来源于信托项目本身,而是保证人或信托公司以其固有资产支付的。
3、信托计划一旦成立后,投资者几乎处于对信托财产的失控状态,对信托财产的投资管理可以讲是一无所知。
所以在签订合同时,投资者应该与信托公司就信托财产的审计事宜、信托计划的信息披露进行明确约定,要求信托公司定期向委托人、受益人或其他指定的人选披露信托财产的最新情况,并且定期公布信托财产的审计报告。
4、在信托计划进行中,集合信托计划受益人有权向信托公司查询与其财产有关的任何信息。
根据目前有关信托的法律、法规,在信托计划的各个阶段,信托公司都有义务向相关权利人披露信托财产的运用、管理、收益等情况,投资者若放弃行使知情权,无异于在信托本身固有的金融风险之上又大大增加了人为因素。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
浅析房地产信托业务的风险管理
。房 地 产 信 托 具 有 独 立 性 、灵 活性 和 经 济 性 等 几 大
地 产信 托在 我 国的 资本 市场 上存 在 时间 较短 ， 发育 尚未 成熟 ， 特点 ， 正 是 由于这 些特 性 ， 使 得房 地产 信 托不 仅为房 地产 业提 其 风 险虽整 体可 控 ， 暂不 会引 发系 统性 风 险 ， 但 是仍 然要 引起 供 了大 量 的资金 ， 缓解 了行 业 资金链 紧 张的 问题 ， 也使其 自身 足 够 的重视 。房 地 产信 托风 险 的管理 与 防范 是一 项 系统性 工 获得 了较大 的发展 空间。
房地产企业信托业务风险浅析
房地产企业信托业务风险浅析目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。
本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。
一、我国房地产企业融资现状房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。
近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。
现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。
而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。
其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。
这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。
主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
信托公司房地产信托业务风险管控
信托公司可以通过分散投资的方式 ，降低房地产信托业务的风险集中 度，降低非系统性风险。
风险转移策略
购买保险
信托公司可以与保险公司合作，为房地产信托业务购买相关保险 ，转移部分风险。
设立风险准备金
信托公司可以按照业务收入的一定比例提取风险准备金，用于弥补 房地产信托业务可能出现的损失。
信托公司房地产信托业 务风险管控
2023-11-10
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务概述 • 信托公司房地产信托业务风险识别与评估 • 信托公司房地产信托业务风险管控策略
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务风险管控实践案 例
• 信托公司房地产信托业务风险管控展望与 建议
信托公司房地产信
严格尽职调查
信托公司在开展房地产信托业务前，应进行充分的尽职调 查，全面了解项目的各项风险因素，确保项目合规、合法 。
风险控制策略
合理设置风险阈值
信托公司应根据自身实际情况 ，针对房地产信托业务设置风 险阈值，对超过阈值的项目进
行严格的审批和管控。
加强资金监管
信托公司应加强对房地产信托资金 的监管，确保资金用于符合合同约 定的用途，减少违约风险。
信托公司房地产信
03
托业务风险管控策
略
风险预防策略
建立完善的风险管理制度
信托公司应建立一套完整的风险管理制度，包括风险评估 、风险控制和风险监督等环节，确保在开展房地产信托业 务时能够及时识别和防范风险。
强化风险意识
信托公司应通过培训、宣传等方式提高员工的风险意识， 使其能够在业务开展过程中保持对风险的警惕性。
加强同业交流与合作
房地产信托有哪些问题
参考资料：房地产信托投资
房地产信托投资是金融信托机构运用其自有资金和稳定的长期信托资金，积极投身房地产领域的 一种投资行为。它既可以直接参与房地产的开发和经营，也可以在证券市场上购买房地产证券， 进行间接投资。金融信托机构的参与，使得房地产投资更加多元、灵活，且能够充分利用其广泛 的信息资源。
房地产信托投资的委托人可以决定投资方式，也可以选择不指定，给予受托的信托机构全权的自 由经营权。当采用前一种方式时，承担房地产信托投资的信托机构必须严格按照委托人的意愿进 行经营，为每个委托人单独设立账户，进行独立操作。在此过程中，受托人仅收取代营费用，投 资的所有损益都由委托人承担。当采用后一种方式时，受托的信托机构必须保证委托人的最低投 资收益率，对于超额收益的主要部分，也应归委托人所有。
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信 托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大， 有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划 “合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。
税收问题
房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主发展的能力， 按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。
参考资料：房地产资金信托融资
房地产资金信托融资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金，信托投资公司以自己的名义 将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。
内容介绍
流动性问题 房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等
固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权， 则可能产生流动性风险。
房地产企业融资风险及防范
房地产企业融资风险及防范徐娟诸城市金盛元房地产开发有限公司摘要：房地产企业作为一个典型的资本密集型的行业，降低融资风险是十分必要的。
房屋作为国民生活必需品，拥有着良好的市场前景，但是良好的市场前景同时也意味着激烈的行业竞争。
当前房地产企业如何通过提升自身经营管理及业务开展水平，获得更大的市场占有率，维持稳定的发展，为企业赢得更多的机会，是当下要考虑的重要问题。
复杂多变的经济形势，不断挑战着房地产企业的融资风险防范能力，本文基于当前房地产企业融资风险类型探讨，深入的分析造成房地产融资风险的原因，并提出相应的改进策略，为其他房地产企业提高融资风险防控能力提供参考。
关键词：房地产企业；融资风险；防范措施对于房地产企业来说，因其资金周转的周期过长，负债经营是常有的事。
企业如果不能按照预定的时间及时偿还债务，负债经营的企业往往都会面临着巨大的融资风险。
企业管理层必须从根本上认识到融资风险防范的重要性，合理规划企业的资金结构，拓宽融资渠道，重视风险预警系统的建设，推动企业的稳定可持续发展。
一、房地产企业融资风险种类(一)利率风险银行贷款作为当前大部分房地产企业主要资金来源，因此，银行利率的波动对房地产企业来说影响巨大。
在房地产企业开设项目时，所涉及的资金周转时期一般较长，在这期间，如果银行的利率变化较大，对于房地产企业来说所面临的风险就越大。
如果出现利率增大，但是房地产企业项目不够成功，房地产企业内部出现资金周转问题，会导致企业内部出现资金链断裂的情况，更有甚者甚至会危机企业的正常运转。
(二)违约风险房地产企业进行经营运转的前提是筹资活动，但是如果不能在约定时间内足额归还所贷的资金款项，易导致违约风险的出现。
违约风险主要有被动违约及主动违约。
被动违约即企业在自身的经营管理进程中，资本结构合理性不足，融资策略不够科学，导致企业缺乏充足的资金在约定时间内归还贷款。
而主动违约是指企业拥有足够的资金，但是出于牟利心理或是其他主观原因不归还贷款。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
紧缩调控政策下房地产信托违约风险及防范
长 我 们 知 道 ． 按 资产来 源划 分 。 信 托产 品可 分为集
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ ９ — １ ５
基 金项 目 ： 国家 社 科 基 金 课 题 “ 房 地 产 调 控 政 策 的 影 响及 其 效 应 研 究 ” （ １ ２ Ｂ Ｊ Ｙ ０ ５ ３ ）
作者简介 ： 张 玉梅 （ １ ９ ７ １ 一） ， 女， 河北唐山人 ， 经济学博士 ， 注册国际投资分析师 Ｃ Ｉ Ｉ Ａ， 河北大学经济学院金融系教授 ， 从 事
房地产金融、 证 券 投 资研 究 ； 王 子柱 （ １ ９ ６ ５ 一） ， 男， 河 北 唐 山人 ， 工 商 管 理硕 士 ， 河 北 大学 图书馆 副 研 究馆 员 ， 从 事企 业 投融 资 研究 。
道 。
股等 融 资渠道 均对 房地 产公 司亮 起 了红灯 ，民间贷
款 利 率 更 是 接 近 甚 至 超 过 基 准 利 率 的 ４倍 。 资 金 密 集 型 的 房 地 产 业 面 临前 所 未 有 的 资 金 压 力 ． 迫 切 需 要 开 拓 新 的 融 资 渠 道 ．从 而 促 进 了 房 地 产 信 托 的 蓬
入 股 的 方 式 投 向 房 地 产 以 获 取 收 益 ．并 将 投 资 收 益
一
、
紧缩调 控政策 下房地 产信托 爆 发 性增长及 风 险
按 比例 分 配 给 投 资 者 ［ １ ｊ 紧 缩 调 控 政 策 下 房 地 产 信
托 的迅 速崛起 ． 在 于该产 品同时满 足 了投资 者 、 开 发
第 ３ ０卷 第 ６期 ２ ０ １ ３年 １ １ 月
深圳大学学报（ 人文社会科学版）
Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｓ ｈ ｅ ｎ ｚ ｈ ｅ ｎ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ｒ Ｈｕ ｍａ ｎ ｉ ｔ ｉ ｅ ｓ＆ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ
简析我国房地产信托的风险及化解对策
简析我国房地产信托的风险及化解对策【摘要】2009年以来，随着房地产调控的逐渐深入，楼市交易冷淡，造成了房地产企业资金回笼不畅，加之银行信贷紧缩，使其开始采取房地产信托的方式来融资，这直接导致了房地产信托业的繁荣。
但繁荣的背后，其兑付风险逐渐显现并加大。
本文从我国房地产信托现状出发，分析了存在的主要风险，提出了化解对策。
【关键词】房地产信托;风险;对策1.我国房地产信托的现状根据信托业协会统计，截止2011年末，房地产信托业务余额达到了6882.31亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比也高达14.83%。
与2010年底的4323.68亿元相比增长了59.18%。
在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。
通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款的，成本普遍在20%以上，这么高的成本本身就不太正常。
面对较高的房地产信托风险，如果不采取有效的风险防范措施，一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展。
2.目前房地产信托业务的主要风险分析目前房地产信托中经常发生偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。
这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。
首先，偷换项目概念的情况直接导致信托产品的名义用途与实际用途不符，难以监管资金的具体运用，而名义用途项目由于四证齐全,通常银行开发贷款已进入或即将进入，项目土地等资源要优先抵押给银行，信托融资只能以开发商拥有的其他资产进行担保，对项目的控制力弱，无法确保名义项目的销售收入用于偿还信托融资，而实际用款项目的情况又无法控制，增加了融资风险。
其次，以股权投资附回购形式对开发商提供融资同样存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款（因为即使有预售资金，根据目前建委对预售资金的监管要求，预售资金只能用于偿还银行贷款或用于项目建设，肯定无法用于大股东回购股权），开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金来源也将越来越难。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范
业的新宠 。根据 用益信 托工作 室的统 计 ， ０５ ２０ 年上半年
平均月度发售房地产信托 ７ 个 资金额 ８６亿元 。第二季 度平均月度房地产信托 总额达到 了１ 亿元 以上 中 宏 ０ 其 观调控最严厉的 ５ ，房地产 资金信 托出现 ” 月 井喷 ” ，总
额超过 了 １ 个亿以上 。 ５
房地 产信 托是指 ， 由房地产投资信托机构负责对外发 行受益凭证 向投资者募集资金 并将所募集资金委托一 家房地 产开发企业负 责投资标 的开 发 、管理及 未来的 出 售 ，所 获得利润在扣 除一般房地产 管理 费用及买卖佣金
后， 由受益凭证持有人分享 。 房地产信托一般分为两种方
式 ：房地产 资金 信托和房地 产财产信托 。房地产资金 信 托 ， 指受托人 （ 是 投资信 托公司 ） 循信托的基本原 则 ， 遵 将 委托人委托的资金以贷款或入股 的方式投向房地产以获取 收益 并 将收益支付给 受益人 。 而房地产财产信托 则指 房地产物 业的所有人作为 委托人 ， 其所有的物业 委托给 将 专门的信 托机构经营管理 由信托机构将信托收益交付给 受益人的行为 。 房地产投 资信托 公司与投资大众 、 房地产开发 企业与 投资信托公司存在委托 代理 关系。 由于现实市 场信 息不对 称 房地产信托各主要 当事人之间便会产生逆向选择和道 德风险 。逆 向选 择 是指 双方 当事人在签订交 易契约之
品期限大 多为 １ ３ ．预期年收益率普遍在 ４ 到 ５ 至 年 ％ ％
之 间．有的甚至高达 ８ 。而银行人 民币存 款利率 ３ 期 ％ 年 为 ２５ ％ ． ２ 两年期 只有 ２２ ％ ； 年期 国债年利 率也只 在 ５ ３
尽管如此 我 国房地产信托业仍 处于初级阶段 发展 不完善 从而蕴含着许 多风险 。 而造成这些风险 的主要原 因是信息不对称造成 了房地产信托业存在着逆 向选择和道 德风 险。因而 我国房地产信托业要得 以健康发展 ， 防范
股加债房地产信托业务模式及风险防范
股加债房地产信托业务模式及风险防范股加债房地产信托业务模式及风险防范一、股加债模式股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。
股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。
优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。
待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。
广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。
与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。
信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。
从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。
目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。
二、股加债模式合规审查要点1、优先级与劣后级信托受益权的配比股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制一、房地产信托目前面临的风险1．国家宏观政策影响当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。
今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。
2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。
也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2．房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。
例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。
房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。
根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3．项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。
但这些风险控制措施都有一定的局限性。
即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。
因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。
而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。
原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。
房地产信托业务中有哪些法律风险？
房地产信托业务中有哪些法律风险？作者：来源：《上海企业》2012年第11期李晨律师：您好！我公司是一家房地产开发公司，随着近期资金短缺加剧，我公司拟从房地产信托中找到新的融资机会。
但由于我国房地产资本市场还不成熟，相关法律监管也不完善，我们感觉房地产信托面临较大法律风险。
如年初安信信托在“浙江金磊房地产信托”上所发生的兑付风波，可以说为房地产信托敲响了警钟。
请问：房地产信托究竟存在哪些法律风险？应当如何防范这些风险？读者：李泽华李泽华读者：您好！正如您在来信中所提到，房地产企业的开发资金主要来源于银行，融资渠道单一，对银行依赖较大。
而近期银行贷款趋于紧缩，房地产开发成本不断提高，资金短缺已成为房地产开发企业所面临的严峻问题。
而利用信托工具融通资金恰好是缓解资金短缺的有效方法，房地产信托便应运而生。
房地产信托这一新的融资方式在我国发展势头强劲，备受房地产企业、信托公司以及投资者的青睐。
信托公司借此获得新的融资渠道，信托公司和投资者则乘机介入房地产业谋取收益，三者可谓各取所需。
然而，房地产信托作为信托业务在房地产市场的一种投资手段，受制于信托制度在我国起步较晚以及房地产资本市场的不完善，其间存在大量法律风险。
因此，本期本律师将通过对房地产信托的介绍，分析房地产信托所存在的法律风险，以及防范这些法律风险的方法，帮助企业在投资信托时防范风险。
一、房地产信托概述（一）房地产信托的含义信托制度起源于英国，以“受人之托，代人理财”为其核心理念。
我国引入该制度可追溯至20世纪初，但直至2001年才以立法的形式予以正式确立。
根据我国《信托法》第二条的规定，信托“是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益和特定目的，进行管理或者处分的行为。
”房地产信托则是指信托投资公司接受投资人的委托，发挥其专业理财优势，通过设立房地产信托计划筹集资金，用于房地产项目开发从而为委托人谋取利益的信托形式。
房地产信托是什么意思 房地产信托有风险吗
参考资料：房屋信托
房屋信托是指房屋产权所有人把房屋委托给房管部门进行经营，所有人仅保留产权；和分配权， 按照有关规定，托管人向受托单位交纳委托费用，定期进行经济结算。
参考资料：房产信托
房产信托指由专业化房产信托公司或房产企业，受托经营其他单位的自营房产、集体的合作房产 和个人的私有房产。
参考资料：房地产投资信托
注意事项
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也 要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的 选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
参考资料：房地产信托存款
房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的 存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要 筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。
房地产信托有风险吗？
目前，房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大， 而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产 信托望而生畏。尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士 给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎： 首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房 地产信托依然具有投资价值。
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参考资料：信托交易
信托交易是指接受他人委托，经营各类代理业务并收取一定手续费用的一种交易方式。
我国房地产投资信托基金的风险分析及防范措施
信托公司在投资决策 阶段 ，应该按照监管部门的要 求 ，对项 目进行 尽 职调查研究 。这一过程就像 “ 筛子” ， 能有效 的过滤风险较高的项 目， 对信 托公 司而言 ，不仅仅要关注项 目的收益性 ，只有及 时的对风险进行 识别 、评估 ，发现潜在 风险，筛选掉风险过大的项 目。建立 规避风险 的 机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点 ，控制项 目风险 ，为项 目 正常运营保驾护航 。 ３ ．３实行分散投资原则，进行 多样化组合投资。 “ 鸡蛋不要放在一个 篮子里 ”这 是投资 界不变 的投资 策略 ，因此 ， 信托公司应该改变 目前 以单 一信托计 划为 主的方 式 ，实行 分散投 资原 则。保守 的选择低风险或接近无风险 的项 目来运营也 不足取 ，低风 险预 示着低收益 ，也就是说资金的运行效率低下。因此 ，信托公司应该进行 多样化的组合投资 ，将较高风险但具有较高收益的项 目与低风险 的项 目 进行有效的组合 ，降低信托公司面临的平均风险 ，这样才是有效 的风险 管理策略。
２ ．１ 行 业风 险
按照信托产 品推介 的监管提示 ， 在 宣传和推荐阶段 ，相关 推介 部门 必须做好风险提示工作 ，信托公 司应该如实 的揭露该项 目的各项 风险 ， 并做好针对的应急准备措施。例如香港领 汇 Ｒ Ｅ ｔ Ｔ ｓ 经尽职调查研究 ，该 项目 资产质量高 、现今流充足且稳定 ，同时该项 目的租金收入 在存 续期 间还有很大的上升空间，投资者对该项 目非常认 同。但由于该 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 发售 阶段没有对诉讼风 险进行相关的披露 ，导致其在上市 的过程中受到 法律诉讼 的干扰 。因此 ，建立健 全信 息披露制 度 ，尤 其是对 风险 的揭 示 ，是 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 正 常上市募集的保证。
房地产行业的风险管理与防范策略
房地产行业的风险管理与防范策略房地产行业是一个关系到国民经济的重要行业，随着城市化进程的不断推进，房地产市场的规模不断扩大。
然而，房地产行业也伴随着一系列的风险，如市场波动、政策风险、金融风险等。
为了应对这些风险并保持行业的稳定发展，房地产企业需要进行有效的风险管理和防范策略。
一、风险识别与评估首先，房地产企业需要具备风险识别与评估的能力。
通过专业的研究与分析，企业可以及时了解市场的行情、政策变化、金融风险等。
对于每一个项目，企业需要进行风险评估，包括市场风险、价格风险、政策风险等的评估，并根据评估结果采取相应的措施。
二、多元化发展策略其次，房地产企业应采取多元化发展策略，降低单一项目风险。
房地产企业在发展过程中应注重组合风险，通过投资不同类型的项目，分散风险。
例如，可以发展住宅、商业、办公等多个业务板块，降低单一板块的市场波动对企业的影响。
三、优化资金结构同时，房地产企业还需要优化自身的资金结构，提高自身抗风险能力。
企业可以通过多元化的融资渠道，如发行债券、股权融资等来降低过度依赖银行贷款的风险。
此外，积极探索多元化融资工具，如资产证券化、信托等，进一步拓宽融资渠道。
四、建立风险管理机制房地产企业需要建立健全的内部风险管理机制，对风险进行有效的控制与管理。
首先，企业应设立专门的风险管理部门或聘请专业的风险管理团队，负责整体风险管理工作。
同时，建立风险管理制度，明确各类风险的应对措施与责任分工。
定期进行风险评估与跟踪，及时调整风险应对策略。
五、加强合规与监管房地产企业还需要加强合规与监管，遵守行业规范与法律法规的要求。
加强内部合规管理，建立完善的风险防控制度，确保企业各项业务符合法律法规。
与金融机构、监管部门保持良好的沟通与合作，及时了解监管要求并主动配合。
六、注重品牌与信誉建设最后，房地产企业需要注重品牌与信誉建设，树立良好的企业形象。
通过优质项目的开发与服务，提升品牌价值和市场竞争力。
积极履行社会责任，关注公众利益，增强公众对企业的信任。
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２ １年 ２ ， 国家 出台 《 于加 强信 托 公司 房地 产信 ００ 月 关 托 业 务 监 管 有 关 问题 的 通 知 》 ， 明确 指 出 ： “ 托 公 司 不 信 得 以 信 托 资 金 发 放 土 地 储 备 贷 款 ；信 托 公 司 发 放 贷 款 的 房
文 化 遗 产 法 律 保 护 ， 首 先 ，需 要 立 法 与 执 法 的 互 动 、执 法 机 构 与 司 法 部 门 的 沟 通 与 协 作 。 其 次 ，要 发 挥 中央 与 地 方
乏 系统 性 的风 险转化 平 台。房 地产 投资 信托本 质上 是一 种
北 师范 大学报 （ 会科 学版） ２ 社 ， ０ ６）． ０ ６（ ［】 ２ 刘先 琴 ， 李可 ． 民族 传统 资 源保 护需 突破僵 局 ［ ］ 光 明 Ｎ．
建 设 不 完 善 等 问题 ，在 这 种 情 况 下 ， 如 何 使 房 地 产 信 托 业 务 有 效 规 避 风 险 ， 平 稳 地 走 上 可 持 续 发 展 之 路 ？ 健 全 完 善 信 托 市 场 ， 是 房 地 产 开 发 建 设 进 程 中 的 一 个 现 实 问题 和 重
信 托 贷 款 的 方 式 ， 但 没 有 禁 止 通 过 信 托 形 式 对 项 目公 司 进 行 增 资 的 方 式 ， 因 此 信 托 公 司 采 用 股 权 投 资 、 组 合 投 资 等 方 式 参 与 到 房 地 产 项 目 的开 发 ，依 旧在 监 管 新 规 的 允 许 范 围 内。这 些 合 作 方 式 由此 受 到 信 托 企 业 和 房 产 开放 商 的 青 睐 。
日报 ， ０ － － １ ２ ６１ ２． ０ ２
政 府 之 间 的 联 系 与 协 调 ， 加 强 文 化 主 管 部 门 、 专 利 主 管 部 门 、 商 标 主 管 部 门 、版 权 主 管 部 门 、 文 物 主 管 部 门 等 不 同 部 门之 间 的 沟 通 与 协 作 ， 逐 步 建 立 和 推 广 以 文 化 主 管 部 门 为 主 导 、其 他 各 相 关 部 门互 相 配 合 的 共 同 管 理 新 机 制 。再 次 ，应 该 建 立 社 会 公 众 参 与 机 制 。 非 物 质 文 化 遗 产 多 为 人 类 共 同传 统 文化 遗 产 ， 权 利 主 体 往 往 人 数 较 多 ， “ 体 性 ” 群 较 强 。 因 此 ， 非 物 质 文 化 遗 产 的 立 法 、 执 法 以 及 司 法 保 护
要课题 。
房 地产 信 托业 务政 策 环 境 分 析
根 据 目前 国 内房 地 产 信 托 产 品 的 运 作 方 式 ， 房 地 产 信 托产 品可 以分 为贷 款 、股 权 投 资、 组合 投 资和 权益 投 资４
种 类型 。
和 资金准 备 ，是房 地产 信托 融资要 面对 的主 要 问题 。
房 地 产 信 托 业 务 的 风 险 防 范
由于行业 发展 过快 ，导致 来 自房地产 行业 的金 融风 险
逐 步 增 大 ， 成 为 围 民经 济 良性 运 行 的 一 个 隐 患 。 自２ ０ ０９ 年下 半年起 ， 国家调控 房价 、打 压房 地产泡 沫 、稳 定房地 产 市 场 的 宏 观 调 控 政 策 相 继 出 台 ， 各 银 行 对 房 企 贷 款 日益
通 过信托 公 司融资 是房产 商解 决资金 来源 的一个 重要
途 径 。 但 是 目前 我 国信 托 市 场 存 在 诸 如 发 展 不 健 全 、 制 度
别 与 研 究 。 目前 ， 主 要 存 在 的 风 险 有 如 下 ４ 方 面 ： 个 １ 项 目开 发 存 在 周 期 风 险 ． 该 类 产 品 的特 点 是 通 过 股 权 及 债 权 等 多 种 途 径 参 与 房 地 产 项 目 的 开 发 ， 并 最 终 通 过 项 目顺 利 销 售 而 实 现 投 资 本 金 退 出 及 相 应 的投 资 回 报 。 由于 项 目开 发 周 期 长 ，前 期 主 要 是 投 资 而 往 往 没 有 收 益 ， 投 资 者 在 这 一 阶 段 往 往 没 有 投 资 回报 ， 收 益 不 稳 定 性 大 大 增 加 。加 之 这 两 种 信 托 产 品 的 资 金 回 笼 最 终 来 自于 房 地 产 销 售 收 入 ，如 果 市 场 情 况 不 好 ， 销 售 出现 问 题 ， 投 资 人 将 面 临 损 失 的风 险 。 如 何 在 应 对 运 作 风 险 方 面 做 好 心 理
谨慎 ，房产 开发商 融资 难度增 大 。
■文 ／ 念 郑 明 高 邓
房 地产 信 托 业 务 风 险 分 析
和 贷 款 方 式 相 比 ， 股 权 投 资 、 组 合 投 资 以及 权 益 投 资
方 式有 着 自身 的特 点 ，因此 导致 了不 同于贷 款风 险的 新风
险 的存 在 ， 在 防 范 新 风 险 之 前 ，就 必 须 对 其 进 行 全 面 的 识
地 产 开 发 项 目必 须 ‘ 证 齐 全 ’ ” 。 进 而 从 政 策 上 叫 停 了 四
仅 仅 能看到项 目概况 、预计销 售价 格、预期收益率等信息 ，
对 于 开 发 商 的 经 营 能 力 、 财 务 状 况 、 经 营 业 绩 等 方 面 的 信 息 披 露 甚 少 ， 风 险 提 示 不 足 ， 容 易 误 导 投 资 者 ， 加 大 投 资 者 错 误 判 断 风 险 。 同 时 ， 短 期 盈 利 模 式 使 我 国 房 地 产 业 缺