房地产市场宏观调控PPT
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房地产市场宏观调控25页PPT
第三波冲击:购买信用评级较高的次级 债的保险公司、共同基金和养老基金、商 业银行等。
第四波:2019年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
（三）美国次贷危机的原因
1、宽松的次级抵押贷款标准
首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2019年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
在2019年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
经济 衰退
降低 利率
经济 过热
第四波:2019年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
（三）美国次贷危机的原因
1、宽松的次级抵押贷款标准
首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2019年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
在2019年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
经济 衰退
降低 利率
经济 过热
房地产价格的宏观调控PPT
（二）SOHO中国董事长：潘石屹
潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松： “不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代， 现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一段 时间内的市场供应。
买房子的话考虑两个方面，第一是租得出去 的房子才考虑，第二是考虑房租回报率。中国没 有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返， 房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015 年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将 会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发 财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。
（三）中国房地产指数系统、中国指数研究院
其最新在北京发布的研究报告称，今年上半 年中国房地产市场销售增长明显，开发企业投资 信息有所恢复，土地市场明显升温。预计下半年 成交量可能在小幅振荡中逐步上升，房价仍会稳 步上升，个别城市还会较快增长。 数据显示，今年上半年，杭州、深圳、天津、 苏州、重庆、青岛等城市住宅成交面积均超过一 倍左右。同时，新增供应下降明显，北京、成都、 武汉、深圳等地市场存量消化迅速。部分城市四 月下旬以来涨幅加快。6月，3全国35个大中城市 中有28个住宅价格环比上涨。
Part 3
专家观点
（一）独立经济学家：谢国忠
日前，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论 坛上发表"当前国内经济前景与展望"主题演讲， 当谈到房地产领域时，谢国忠抛出"千万别买房子， 有空房子赶快卖掉"的观点。 谢国忠指出，目前市场形势有点转变，如果以 房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最 高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍， 而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高 已经达到二三十倍。
房地产宏观调控PPT课件
货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货 币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策 公开市场业务 法定存款准备金 贴现率政策
❖ 时间结构效应的成因
新出台政策本身不够完善 旧政策的历史惯性对其干扰 人们对新政策还没有足够的认识和理解 新政策的作用机制尚未有效运行 与其它经济政策还没有取得协调
4.房地产宏观调控的空间结构效应
房地产经济宏观调控体系的构建
❖ 房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息 和咨询系统、监督保证系统
1.房地产产业政策目标和实现手段 ❖ 产业政策目标
产业发展水平目标 房地产业效益水平目标 房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段 间接行政控制手段 信息引导手段
2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础 性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响 这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装 潢业甚至有决定性的作用。
（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
❖ 1.当前我国房地产宏观调控的任务
总量控制 优化结构 规范行为 调节收益
❖ 2.宏观调控支撑房地产业的五大体系
F12房地产经济宏观调控1房地产税收
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F12房地产经济宏观调控1房地产税 收
二、中国房地产税收体制的沿革与 制度安排
（一）中国房地产税收体制 （二）中国房地产税种的制度安排
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F12房地产经济宏观调控1房地产税 收
（一）中国房地产税收体制源自n 中国的房地产税制，对房屋和土地基本上 是分别征税，而且以土地税为主。这里所 说的房地产税是房产税和土地税的总称。 其中房产税主要包括房产税、契税和印花 税等；土地税主要包括耕地占用税、城镇 土地使用税、土地增值税等。
（二）房地产税收的替代效应
n 税收的替代效应是在个人收入转移到政府 部门的过程中，改变了消费者、生产者的 行为，对资源配置产生了扭曲，税收的替 代效应必然带来社会效率的损失，这是它 与税收收入效应的本质区别。
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F12房地产经济宏观调控1房地产税 收
二、房地产税收的经济效应
n 房地产税收的征收，既对房地产价格产生 直接影响，又影响政府、企业和个人利益 的再分配，还通过经济系统的传导机制对 市场资源配置产生间接影响。
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F12房地产经济宏观调控1房地产税 收
n 房地产税制是以房地产经济活动作为调节 对象，涉及房地产的开发、持有、使用、 经营和转让整个经济链条，征税对象涉及 房地产开发经营、买卖交易、持有等各个 环节的行为和标的，涵盖了税收体系中的 大多数税种，税率包括比例税率、定额税 率和累进税率等多种形式。
F12房地产经济宏观调控 1房地产税收
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2024/2/2
F12房地产经济宏观调控1房地产税 收
随着房地产业的发展，房地产税收在 政府收入中的比例不断提高。
在房地产经济运行过程中，房地产税 收对于收入分配的调节和房地产市场的宏 观调控发挥着越来越重要的作用。
第10章 房地产政策与宏观调控PPT课件
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落， 住房价格下降。
17
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望 改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策， 认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变 为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发 展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。
6
第二节 房地产政策参与宏观调控 房地产宏观调控的政策目标：
实现房地产经济总需求与总供给的平衡 优化房地产产业结构、提高资源配置效率 保持房地产价格的稳定
7
第二节 房地产政策参与宏观调控
房地产宏观调控的政策手段：
房地产价格调控政策 房地产产业政策 房地产金融政策 房地产税收政策 土地政策
1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知》正式宣布停止住房的实物分配，逐 步实行住房分配货币化。 这项住房货币化改革决定 了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
15
政策效应：
文件发布后，我国房地产市场出现前所未有 的增长，进入了高速发展的时期；
中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。
在2003-2007年间，形成了房地产市场一线
城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，
房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房
20
2009年房地产开发贷款余额6.58万亿，同比 增长35.6%，与上年同期相比增加了20个百分点；
2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭， 全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。
17
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望 改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策， 认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变 为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发 展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。
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第二节 房地产政策参与宏观调控 房地产宏观调控的政策目标：
实现房地产经济总需求与总供给的平衡 优化房地产产业结构、提高资源配置效率 保持房地产价格的稳定
7
第二节 房地产政策参与宏观调控
房地产宏观调控的政策手段：
房地产价格调控政策 房地产产业政策 房地产金融政策 房地产税收政策 土地政策
1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知》正式宣布停止住房的实物分配，逐 步实行住房分配货币化。 这项住房货币化改革决定 了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
15
政策效应：
文件发布后，我国房地产市场出现前所未有 的增长，进入了高速发展的时期；
中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。
在2003-2007年间，形成了房地产市场一线
城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，
房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房
20
2009年房地产开发贷款余额6.58万亿，同比 增长35.6%，与上年同期相比增加了20个百分点；
2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭， 全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。
大学课程《房地产经济学》PPT课件：第十一章 房地产经济宏观调控
地制宜、区别对待。
第二节 房地产经济宏观调控的目标和手段
一、基本理论
(一)房地产经济宏观调控的目标
• 1.调节供求关系,实现房地产经济总量的基本平衡 • 2.优化房地产业结构,提高资源配置效率 • 3.房地产价格合理化,保持房价的基本稳定 • 4.确保房地产业持续稳定健康发展,更好地满足生产建设和居民生活消费的需要
1.房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要
• 1.房地产经济23的..房 房地 地宏产 产经 经观济 济调的 的宏 宏控观观调调是控控是是房引促导进地房国产地民产经资业济健持源康续发稳优展定所增化必长配需的客置观要的求 需要
• 2.房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需
• 3.房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求
第一节 房地产经济宏观调控概述
(二)国民经济调控与房地产经济调控的关系
• 由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分,因此对房地产 经济的宏观调控与整个国民经济的宏观调控有着密切的内在联系。
• 在这里存在着一种整体与个别、全局与局部的关系。 • 另一方面,在局部服从全局的前提下,对不同产业宏观调控的方向和力度也要因
确保房地产业持续稳定健康发展更好地满足生产建设和居民生活消费的需要第二节房地产经济宏观调控的目标和手段二房地产经济宏观调控的手段2财政支出政策第二节房地产经济宏观调控的目标和手段对房地产业进行宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法运用法律法规来规范房地产经济运行秩序引导房地产业健康发展的方法和手段
高职高专经济管理类“十二五”规划教 材 国家示范性高职院校重点规划教材
第十一章 房地产经济宏观调控
目录 目录
1
房地产经济宏观调控概述
第二节 房地产经济宏观调控的目标和手段
一、基本理论
(一)房地产经济宏观调控的目标
• 1.调节供求关系,实现房地产经济总量的基本平衡 • 2.优化房地产业结构,提高资源配置效率 • 3.房地产价格合理化,保持房价的基本稳定 • 4.确保房地产业持续稳定健康发展,更好地满足生产建设和居民生活消费的需要
1.房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要
• 1.房地产经济23的..房 房地 地宏产 产经 经观济 济调的 的宏 宏控观观调调是控控是是房引促导进地房国产地民产经资业济健持源康续发稳优展定所增化必长配需的客置观要的求 需要
• 2.房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需
• 3.房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求
第一节 房地产经济宏观调控概述
(二)国民经济调控与房地产经济调控的关系
• 由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分,因此对房地产 经济的宏观调控与整个国民经济的宏观调控有着密切的内在联系。
• 在这里存在着一种整体与个别、全局与局部的关系。 • 另一方面,在局部服从全局的前提下,对不同产业宏观调控的方向和力度也要因
确保房地产业持续稳定健康发展更好地满足生产建设和居民生活消费的需要第二节房地产经济宏观调控的目标和手段二房地产经济宏观调控的手段2财政支出政策第二节房地产经济宏观调控的目标和手段对房地产业进行宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法运用法律法规来规范房地产经济运行秩序引导房地产业健康发展的方法和手段
高职高专经济管理类“十二五”规划教 材 国家示范性高职院校重点规划教材
第十一章 房地产经济宏观调控
目录 目录
1
房地产经济宏观调控概述
房地产宏观调控课件
供需平衡的调控目标
通过宏观调控措施，政府可以调整房地产市场的供需关系，实现市场供 需平衡的目标，促进房地产市场的稳定和健康发展。
04
房地产市场价格走势与调控
房地产市场价格的影响因素
经济因素
经济发展状况、通货膨胀、利率
等因素直接影响房地产市场的价
格走势。
01
政策因素
02 政府对房地产市场的调控政策， 如土地政策、住房政策等，对房 地产市场价格产生重要影响。
违法惩处
对违反法律法规的行为进行惩处，提高市 场违规成本。
03
房地产市场供需关系分析
房地产市场需求分析
刚性需求 包括首次购房者和改善型购房者，他们对房地产市场的需 求主要受到收入水平、政策调控、贷款利率等因素的影响。
投资需求 主要是指以投资为目的的购房者，他们购买房地产的目的 是为了出租或长期投资，对房地产市场的需求受到经济形 势、利率水平、政策调整等因素的影响。
房地产市场价格波动的风险
02
价格波动可能导致市场不稳定和金融风险，政府需要对房地产
市场进行宏观调控。
宏观调控的目标
03
稳定房地产市场价格，防止价格泡沫和过度波动，促进房地产
市场的健康发展。
房地产市场价格泡沫与风险防范
1 2 3
房地产市场价格泡沫的识别 通过分析房地产市场的价格走势、杠杆率、供需 关系等因素，判断是否存在价格泡沫。
房地产市场的风险与挑战
金融风险
房地产市场与金融体系紧密相关，市场波动可能引发金融风险， 包括贷款违约、房价下跌引发的抵押贷款资产贬值等。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能引发市场波动，如突然的限购、 限贷政策可能导致市场恐慌和房价下跌。
通过宏观调控措施，政府可以调整房地产市场的供需关系，实现市场供 需平衡的目标，促进房地产市场的稳定和健康发展。
04
房地产市场价格走势与调控
房地产市场价格的影响因素
经济因素
经济发展状况、通货膨胀、利率
等因素直接影响房地产市场的价
格走势。
01
政策因素
02 政府对房地产市场的调控政策， 如土地政策、住房政策等，对房 地产市场价格产生重要影响。
违法惩处
对违反法律法规的行为进行惩处，提高市 场违规成本。
03
房地产市场供需关系分析
房地产市场需求分析
刚性需求 包括首次购房者和改善型购房者，他们对房地产市场的需 求主要受到收入水平、政策调控、贷款利率等因素的影响。
投资需求 主要是指以投资为目的的购房者，他们购买房地产的目的 是为了出租或长期投资，对房地产市场的需求受到经济形 势、利率水平、政策调整等因素的影响。
房地产市场价格波动的风险
02
价格波动可能导致市场不稳定和金融风险，政府需要对房地产
市场进行宏观调控。
宏观调控的目标
03
稳定房地产市场价格，防止价格泡沫和过度波动，促进房地产
市场的健康发展。
房地产市场价格泡沫与风险防范
1 2 3
房地产市场价格泡沫的识别 通过分析房地产市场的价格走势、杠杆率、供需 关系等因素，判断是否存在价格泡沫。
房地产市场的风险与挑战
金融风险
房地产市场与金融体系紧密相关，市场波动可能引发金融风险， 包括贷款违约、房价下跌引发的抵押贷款资产贬值等。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能引发市场波动，如突然的限购、 限贷政策可能导致市场恐慌和房价下跌。
房地产价格的宏观调控PPT
（二）宏观调控的背景
二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象 力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个 有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同 时也存在着咨询与法律方面的欠缺。 2013年全年来看，一线城市和部分二线城市 表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险； 三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表 现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出 现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。
（二）SOHO中国董事长：潘石屹
潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松： “不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代， 现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一段 时间内的市场供应。
Hale Waihona Puke 报告预计，随着企业投资信心的逐渐恢复和 主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加 大投资力度，开发投资将稳步增长。同时，由于 市场需求仍然较为旺盛、购房者对住房保值增值 的预期，以及开发企业在资金压力缓解后失去降 价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会 稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较 快增长。今年下半年房地产开发投资稳步增长。
（四）宏观调控的目的
房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨， 稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观 望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以 观望。 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向 抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了 土地、金融、税收等多种调控手段。
Part 2
美国新上任的美联储主席本•伯南克在防止和 解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对 美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制， 希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美 国房地产业的理性、健康发展。 美国经济学家在2003年就开始发出了房地产 过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡 沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率， 增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避 免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的 发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平 同步。
宏观调控中的房地产业PPT课件
因此,商业模式至少要满足两个必要条件: 商业模式必须是一个整体,有一定结构,而不仅仅是一个单一的组成因素。 商业模式的组成部分之间必须有内在联系,这个内在联系把各组成部分有机的关联起来,使它们互相支持,共同作用,形成一个良性的循环。
两类基本的商业模式—— 运营性商业模式和策略性商业模式
我的看法:
政府以计划经济思想控制市场的产物,非常粗暴。 70%,90平方米等数字的依据不足 操作性困难:如经济房价的控制,地方政府行为 市场监管非常困难,等 但是对房地产市场、房地产商与消费者行为会产生影响,需要研究。
三、房地产公司商业模式的转型
1、商业模式究竟是什么？ 最原始的答案就是赚钱的方法; 严谨的解释是: 企业经营的环境、企业需要实现的财务目标,以及在给定环境中实现既定的财务目标所需要的内部活动和能力。 商业模式是一种系统的设计,用于衡量和打造一个企业的健康状况和盈利方法。
中国近20年来经济增长很快,每年名义GDP增长15%,实际GDP增长平均10%左右,居民收入水平平均增长8。6%左右。 中国工业化进步的过程中城市化进程加快,中国的农民要进入城市或就地城市化,这方面每年平均的人口少说有2000万。 居民储蓄规模不断创新高,已经有13万亿。目前银行的存贷差为10万亿,股市最近进去1000亿,估计再进4000亿,这和10万亿的大盘比是微不足道。
我认为改变的基本方向是: 持有自己的物业(写字楼、商业楼宇、其他物业),在销售收入中占有相当的比例。同时进行明确的市场定位,发展开发房产(保持相当的土地储备),获得另一部分销售收入和利润。 好处:
好处: 收入稳定,有现金流入有保证; 长期来看,物业会增值; 固定资产规模扩大,抗风险能力增大; 融资的空间扩大。 成功案例: 香港的李嘉成、郑裕彤等,日本的森公司等。
房地产经济的宏观调控.pptx
（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好 地满足生产建设和居民生活消费的需要
持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当 前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条 件
稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高 忽低、大起大落的波动
健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发 展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经 济效益
房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平 衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济 总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平 衡发展
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第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 （二）优化房地产业结构，提高资源配置效率
房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格 具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能 力和居住水平
在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府 也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上 控制房价
通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进 房地产价值构成合理化
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第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 三、国民经济调控与房地产经济调控的关系
整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央 的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的， 适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民 经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体 决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控 之外
规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策 土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等 规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格
持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当 前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条 件
稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高 忽低、大起大落的波动
健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发 展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经 济效益
房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平 衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济 总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平 衡发展
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第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 （二）优化房地产业结构，提高资源配置效率
房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格 具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能 力和居住水平
在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府 也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上 控制房价
通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进 房地产价值构成合理化
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第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 三、国民经济调控与房地产经济调控的关系
整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央 的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的， 适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民 经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体 决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控 之外
规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策 土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等 规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格
房地产宏观调控与信贷风险分析(冯科)PPT课件
宏观调控政策
概述政府对房地产市场的 宏观调控政策，包括土地 政策、金融政策、税收政 策等。
信贷风险分析
分析房地产市场中的信贷 风险，包括开发商和购房 者的信贷风险。
目的和意义
目的
深入探讨房地产宏观调控与信贷 风险之间的关系，为政策制定和 风险管理提供参考。
意义
促进房地产市场的健康发展，防 范和化解信贷风险，维护金融稳 定和经济安全。
操作风险
由于银行内部管理和流程不完 善等因素导致的信贷风险。
流动性风险
银行面临资金流动性不足或资 金来源不稳定而导致的信贷风
险。
信贷风险的产生原因
经济周期波动
经济繁荣时过度放贷，经济衰退时借款人还 款能力下降，导致信贷风险增加。
不良资产处置不力
银行对不良资产处置不及时或不当，导致信 贷风险积累。
银行内部管理和流程不完善
银行内部管理和流程存在漏洞，导致不良贷 款和操作风险的产生。
政策调整和市场变化
政策调整和市场变化可能对银行的信贷业务 产生影响，进而引发信贷风险。
信贷风险的传导机制
连锁反应
一个借款人的违约可能导致其 他相关联的借款人违约，形成
连锁反应。
市场情绪传导
市场恐慌和信心危机可能导致 银行间借贷市场停滞，影响银 行的流动性。
房地产市场与信贷风险之间存在密切关联
研究结果表明，房地产市场的波动对信贷风险具有显著影响，尤其是在房价下跌时，银行 面临较大的违约风险。
宏观调控政策对房地产市场和信贷风险的影响
分析表明，宏观调控政策对房地产市场和信贷风险具有调控作用，适当的政策调整可以有 效降低信贷风险。
信贷风险评估体系的建立
为了更好地管理信贷风险，需要建立一套科学、合理的信贷风险评估体系，包括风险识别 、评估、监控和预警等方面。
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10
▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
11
▪ 住房抵押贷款证券化是指金融机构把自 己所持有的流动性较差但具有未来现金收 入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款 群组。由证券化机构以现金方式购入，经 过担保或信用增级后以证券的形式出售给 投资者的融资过程。这一过程将原先不易 被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生 可预见性现金流入的资产，转换成可以在 市场上流动的证券。
24
4
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
▪ 1、土地政策
▪ 土地供应量
▪ c:保障性住房：
▪
限价房 经济适用房
廉租房
5
▪ 2、货币政策 ▪ 货币政策 :货币供应量 ▪ 紧缩货币政策 ▪ 当前紧缩性货币政策评析 ▪ 3、财政政策：开征物业税
6
四、房地产宏观调控的根本出路
12
购房人
房贷机 构
购买债券资金金
投资银行
月供
对冲基金 养老基金 保险公司
13
▪ 区分两个概念 ▪ 商业银行：低利率吸收存款，高利率发放
贷款，获取利差 ▪ 投资银行：投资银行是主要从事证券发行、
承销、交易、投资分析、风险投资、项目 融资等业务的非银行金融机构，是资本市 场上的主要金融中介。
14
▪ 最初，优级住房抵押贷款证券能够获高 风险评级，同时其收益率显著高于同风险 评级的国债或公司债。因此，优级住房抵 押贷款证券获得了机构投资者的广泛追捧， 发行规模也迅速扩大。当优质抵押贷款被 充分证券化之后。逐利者开始将眼光投向 了级别较低的次级抵押贷款市场。
15
（三）美国次贷危机的原因
▪ 1、宽松的次级抵押贷款标准
▪ 首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2003年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
16
▪ 贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三 年利率开始浮动，前两年只计算利息，从 第三年开始计算本金和利息
▪ （1） 物业税的内涵
▪ （2）计税依据
▪ （3）开征对象：
▪
城市住宅
▪
城市已出让土地
▪
农村住宅
▪
(4) 税率结构
7
▪ （4）税收归属：地方财政 ▪ （5）土地出让金分成问题
8
政策顾虑：美国次贷危机的启示
▪ 一、美国次贷危机概况 ▪ （一）美国住房抵押贷款市场
9
▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
▪ 第三波冲击:购买信用评级较高的次级 债的保险公司、共同基金和养老基金、商 业银行等。
23
▪ 第四波:2008年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
▪ 第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
专题讲座：我国房地产市场宏观 调控政策评析
一、房地产价格构成分析 二、房价上涨原因分析 三、三种房地产市场宏观调控政策比较 四、房地产宏观调控的根本出路 五、政策的顾虑
1
一、房地产价格构成分析
土地取得成本
房
建
地
设
产
成
价
本
开发建设成本 银行利息
格
销售税费
构
成
利 润
主要由供求关系和房地产市场结构决定
2
二、房价上涨原因分析
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
3
房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
19
经济 衰退
降低 利率
经济 过热
房价 上涨
提高利 率
房价 下跌
▪ 当房价不断下跌、利息不断上升的时候， 越来越多的次级贷款者不堪重负，无法按 时还贷，次级抵押贷款违约风出现
20
21
（四）美国次贷危机的爆发
▪ 2007年2月，美国抵押贷款风险开始浮出 水面，欧美主要次级债的房贷机构，尤其 是对冲基金受到冲击。
17
2、基准利率上升和房价下跌
▪ 2000年年末美国IT泡沫破裂，特别是9.11 事件以后，美国经济衰退严重，为了拯救 美国经济，美联储降低银行利率。
▪ 美联储的低利率政策直接刺激了经济发展， 房价快速上涨。2003—2006年4年间美国 平均房价涨幅超过5O％。
18
▪ 在2004年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
▪ 第一波：一些不吸收公众存款、资本充足 率水平低的次级债房地产金融倒闭。3月 13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世 纪金融宣告濒临破产，次级债危机被引爆
22
▪ 第二波冲击:购买信用级别较低的次级 债对冲基金和投资银行。6月22日，受次 级房贷违约风暴重刨影响，贝尔斯登旗下 两只对冲基金投资的次级抵押贷款支持的 组合证券受到沉重打击，这两只基金双双 陷入巨额亏损的困境。
▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
11
▪ 住房抵押贷款证券化是指金融机构把自 己所持有的流动性较差但具有未来现金收 入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款 群组。由证券化机构以现金方式购入，经 过担保或信用增级后以证券的形式出售给 投资者的融资过程。这一过程将原先不易 被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生 可预见性现金流入的资产，转换成可以在 市场上流动的证券。
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4
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
▪ 1、土地政策
▪ 土地供应量
▪ c:保障性住房：
▪
限价房 经济适用房
廉租房
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▪ 2、货币政策 ▪ 货币政策 :货币供应量 ▪ 紧缩货币政策 ▪ 当前紧缩性货币政策评析 ▪ 3、财政政策：开征物业税
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四、房地产宏观调控的根本出路
12
购房人
房贷机 构
购买债券资金金
投资银行
月供
对冲基金 养老基金 保险公司
13
▪ 区分两个概念 ▪ 商业银行：低利率吸收存款，高利率发放
贷款，获取利差 ▪ 投资银行：投资银行是主要从事证券发行、
承销、交易、投资分析、风险投资、项目 融资等业务的非银行金融机构，是资本市 场上的主要金融中介。
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▪ 最初，优级住房抵押贷款证券能够获高 风险评级，同时其收益率显著高于同风险 评级的国债或公司债。因此，优级住房抵 押贷款证券获得了机构投资者的广泛追捧， 发行规模也迅速扩大。当优质抵押贷款被 充分证券化之后。逐利者开始将眼光投向 了级别较低的次级抵押贷款市场。
15
（三）美国次贷危机的原因
▪ 1、宽松的次级抵押贷款标准
▪ 首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2003年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
16
▪ 贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三 年利率开始浮动，前两年只计算利息，从 第三年开始计算本金和利息
▪ （1） 物业税的内涵
▪ （2）计税依据
▪ （3）开征对象：
▪
城市住宅
▪
城市已出让土地
▪
农村住宅
▪
(4) 税率结构
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▪ （4）税收归属：地方财政 ▪ （5）土地出让金分成问题
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政策顾虑：美国次贷危机的启示
▪ 一、美国次贷危机概况 ▪ （一）美国住房抵押贷款市场
9
▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
▪ 第三波冲击:购买信用评级较高的次级 债的保险公司、共同基金和养老基金、商 业银行等。
23
▪ 第四波:2008年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
▪ 第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
专题讲座：我国房地产市场宏观 调控政策评析
一、房地产价格构成分析 二、房价上涨原因分析 三、三种房地产市场宏观调控政策比较 四、房地产宏观调控的根本出路 五、政策的顾虑
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一、房地产价格构成分析
土地取得成本
房
建
地
设
产
成
价
本
开发建设成本 银行利息
格
销售税费
构
成
利 润
主要由供求关系和房地产市场结构决定
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二、房价上涨原因分析
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
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房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
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经济 衰退
降低 利率
经济 过热
房价 上涨
提高利 率
房价 下跌
▪ 当房价不断下跌、利息不断上升的时候， 越来越多的次级贷款者不堪重负，无法按 时还贷，次级抵押贷款违约风出现
20
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（四）美国次贷危机的爆发
▪ 2007年2月，美国抵押贷款风险开始浮出 水面，欧美主要次级债的房贷机构，尤其 是对冲基金受到冲击。
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2、基准利率上升和房价下跌
▪ 2000年年末美国IT泡沫破裂，特别是9.11 事件以后，美国经济衰退严重，为了拯救 美国经济，美联储降低银行利率。
▪ 美联储的低利率政策直接刺激了经济发展， 房价快速上涨。2003—2006年4年间美国 平均房价涨幅超过5O％。
18
▪ 在2004年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
▪ 第一波：一些不吸收公众存款、资本充足 率水平低的次级债房地产金融倒闭。3月 13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世 纪金融宣告濒临破产，次级债危机被引爆
22
▪ 第二波冲击:购买信用级别较低的次级 债对冲基金和投资银行。6月22日，受次 级房贷违约风暴重刨影响，贝尔斯登旗下 两只对冲基金投资的次级抵押贷款支持的 组合证券受到沉重打击，这两只基金双双 陷入巨额亏损的困境。