碧桂园拿地投资概算模板表
碧桂园项目拿地投资概算模板表
三、表格关系 1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表： a. 基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等； b. 输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容； c. 敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。 2、基础表含：初步规划表、销售预测表。 3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。 4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。
四、具体的使用说明 1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经 隐藏或组合的表格严禁修改及删除。 2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的 销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一 致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别） 3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价 格等用面积来表示，不要用个数表示）
房地产项目投资估算表格
房地产项目投资估算表格篇一：房地产开发项目成本费用估算表费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。
干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
02
折现现金流法
03
内部收益率法
将项目未来预期的现金流折现至 当前时点，计算项目的净现值， 以此评估项目的收益性。
通过计算项目在投资期内的内部 收益率，衡量项目的投资收益水 平。
风险评估指标设定
市场风险
评估市场波动、政策变化等因素对项目收益的 影响。
财务风险
分析项目的财务状况，包括资金筹措、成本控 制、债务偿还等方面的风险。
3
竞争环境
项目所在区域内同类竞品较少，且本项目具有独 特的地理位置和资源优势，具有较强的市场竞争 力。
投资测算目的与意义
评估项目可行性
通过对项目的投资测算，可 以全面评估项目的经济效益 和可行性，为投资者提供决 策依据。
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
安防设施费用
包括监控、报警、门禁等安防设施建设费用 。
05
运营成本测算
管理费用计算
人员薪酬
包括高管、中层管理、基层员工等各级别人 员的薪酬总额。
差旅费用
包括员工出差的交通、住宿、餐饮等费用。
办公费用
包括租金、水电、物业管理、办公用品等日 常开支。
业务招待费用
用于维护客户关系、拓展业务的招待费用。
1
手续费及佣金支出
与金融机构合作所需支付的 手续费、佣金等。
汇兑损益
如项目涉及外币贷款或投资 ，因汇率波动产生的损益。
其他财务费用
包括评估费、审计费、律师 费等与项目融资相关的费用 。
06
收益预测与风险评估
收益预测方法选择
01
市场比较法
通过比较类似房地产项目的市场 价格、租金收益等数据，预测项 目的未来收益。
碧桂园·玖珑湾投标预算报价样本(范本仅供参考)
序号项目名称单位数量材料单价材料合计人工单价人工合计总计一1800x800金线米黄大理石m 248.5200.09700.070.03395.013095.002贴瓷质踢脚线m24.633.0811.88196.81008.604毛坯墙面基层处理m 277.8 3.5272.3 2.0155.6427.905顶面腻子批灰处理m 244.410.0444.010.0444.0888.006顶面墙漆环保底漆m 244.4 3.5155.4 4.5199.8355.207顶面环保墙漆m 244.49.0399.68.5377.4777.008墙面腻子批灰处理m 277.810.0778.010.0778.01556.009墙面环保墙漆底漆m 277.8 3.5272.3 4.5350.1622.4010墙面环保墙漆m 277.89.0700.28.5661.31361.5011石膏板平顶吊顶m 230.4120.03648.0100.03040.06688.0012石膏板造型吊顶m214.0120.01680.01401960.03640.0013电视背景墙项 1.06000.06000.020002000.08000.0014鞋柜上方背景墙项1.0800.0800.0800800.01600.0015鞋柜m24.4588.02587.23001320.03907.2016鞋柜上方大理石饰面m 1.988.0162.82444.4207.2017承板m 3.988.0343.288343.2686.4018铺贴门槛石m 6.288.0545.624.0148.8694.4019壁炉项1.018888.018888.01200.01200.020088.0020落地窗m28.7400.0 60.0522.0#VALUE!21旋转楼梯项 1.06000.06000.0800.0800.06800.0022石膏线安装m47.88.0382.48.0382.4764.8054570.819118.873689.60二1800x800金线米黄大理石m 2 5.6200.01120.080.0448.01568.002加州金麻大理石m 2 1.6200.0320.080.0128.0448.003顶面腻子批灰处理m 27.210.072.010.072.0144.004顶面环保墙漆底漆m 27.2 3.525.2 4.532.457.605顶面环保墙漆m 27.29.064.88.561.2126.006石膏板平顶吊顶m 27.2120.0864.0100.0720.01584.007墙面腻子批灰处理m 2 2.210.022.010.022.044.008墙面环保墙漆底漆m 2 2.2 3.57.7 4.59.917.609墙面环保墙漆m22.29.019.88.518.738.509贴扫脚米0.533.016.594.521.0010定制防盗门套1.04800.04800.00.04800.0011铺贴门槛石m 1.188.096.824.026.4123.207428.81543.18971.90小计：小计：一层玄关公司电话151********0854-*******一层会客厅装饰工程基础装修部分(传统家装)楼盘地址湖南科技职业学院建筑面积业主姓名（签字）陈欢455.3工艺材料及说明1.主材，辅料国标32.5#普通水泥、中沙,门窗洞口减半扣除，不含原墙基础处理,墙砖单边不小于150mm,小于150mm加收8元/㎡,如需勾2厘缝需另加6元／㎡,普通贴法;如需拼花,斜贴另加12元/㎡,1.甲供主材，辅料国标32.5#普通水泥、中沙、腻子灰（入墙增加2元/平方）白水泥、双飞粉刷一遍做开裂处理（水泥墙面）1.披环保腻子粉两遍，墙面局部找平，接缝处须抹平并贴牛皮纸或绷带，对有钉的节点要进行防锈处理；2.砂纸打磨两遍；毛坯墙另加2.5元/平米（计算方法为地面周长乘层高减门洞及窗洞一半的面积）1.福湘全能抗碱环保内墙底漆一遍，用量达到厂家标准；此项与面漆部分不属于重复计费！1.福湘金牌儿童内墙漆二遍，用量达到厂家标准；（如调深色漆需加调色费120元/色）（超过2种浅色漆需另加调色费120元/色）；1.披环保腻子粉两遍，墙面局部找平，接缝处须抹平并贴牛皮纸或绷带，对有钉的节点要进行防锈处理；2.砂纸打磨两遍；毛坯墙另加2.5元/平米（计算方法为地面周长乘层高减门洞及窗洞一半的面积）1.福湘全能抗碱环保内墙底漆一遍，用量达到厂家标准；（计算方法为地面周长乘层高减门洞及窗洞一半的面积）1.福湘金牌儿童内墙漆二遍，用量达到厂家标准；（超过2种色漆需另加调色费120元/色）；（计算方法为地面周长乘层高减门洞及窗洞一半的面积）轻钢龙骨框架，面贴泰山盾牌纸面石膏板，白色乳胶漆另计；轻钢龙骨框架，面贴泰山盾牌纸面石膏板，白色乳胶漆另计；大理石，木板结构待定图纸说明（以大芯板、石膏板为主要材料）不含软装饰部分。
碧桂园报告表(房地产)
本项目仅仅是整个地块的其中一个子项目，其中部分公告设施公用，以及在考虑容积 率，停车库等指标时综合考虑，统筹兼顾。项目设计的商业用房，目前大部分未明确其具 体功能和用途，今后若商业门面进驻餐饮、KTV等对当地居民影响较大的项目时，需重新 进行环境影响评价，并单独向黔江区环保局申报。 3、总体布局 3.1 平面布局合理性分析 拟建项目为黔江碧桂园一期项目组成部分之一，设计有低层住宅组团、多层住宅区和 高层住宅区， 地块的中心位臵和东面规划为低层住宅组团， 主要为 6 层的双拼和联排户型； 地块西南为两栋 18 层的高层住宅。 在步行商业街的入口处，规划设计有商业街入口广场，与正阳大道对面的市政广场形 成对景，并将城市的景观轴线通过商业街由西向东延续，在商业街的末端规划设计有一处 中心公园，作为整个小区的景观中心，同时也是景观轴线上重要的景观节点。在小区主入 口和商业街入口之间的位臵规划有大片公共绿地，作为小区的入口景观，内设有儿童活动 场地等设施。两个低层组团的入口处均规划设计有大小不等的公共绿地，最为组团内的景 观中心。 小区内依托（启动区）配套公建有室内和独立变配电房各 1 处，建筑面积分别为 143.78m2 和 241.32 m2；垃圾收集点一处，建筑面积约 12 m2；物业管理用房 39.23 m2；超 市 1538.32 m2、卫生服务站 206.13 m2、公厕 1 处。详见附图 2：总平面布臵图。 3.2 功能布局及合理性分析 本项目为房地产开发项目，主要功能为居住，在项目开发过程中充分考虑了功能布局 的合理性。项目位于规划中的黔江新城正阳组团核心地带，鉴于这一地段的商业价值，项 目设有风情步行商业街，能有效促进这一地区的经济发展。小区主入口和商业街入口之间 的位臵规划有大片公共绿地，内设有儿童活动场地等设施；商业街的末端规划设计有一处
某楼盘开发项目建设成本收益概算表
5 安全文明措施费 6 农民工保证金
148.26 33.17
取费基数是全部建设工程费
444.77
用，费率为4.47%；安全文 明施工费一般包含在建安工
程造价内，不单独计取。
缴费依据：《建筑农民工工 资保证金管理办法》，可退 回。 同时规定：建设单位信用评 99.50 价为AA级及以上的,且上一 年度履行农工工资支付主体 责任到位的,下一年度新开 工项目可免于缴存工资保证 金。
计算，暂估算10万元。
3316.67
9950.00
2 3500.00 1 2500.00
15.00
7000.00
本项目地下室应按人防标准 2500.00 设计，避免缴纳人防易地建
设费。
45.00 取费按15元/平方计算。
150.00
450.00
142.37
427.12
50.00
150.00
92.37
7 水电气暖相关费用
8 现场配电室迁移 9 配套费 10 幼儿园配建费 11 环境影响评价
12 市政道路、绿化开口费
三 工程费用 1 建筑安装费用
2 地下建安费
3 监理费 4 小区配套绿化 四 管理费用 1 管理费用 2 不可预见费用 五 销售推广费用 1 售楼处建设费 2 销售推广 3 销售代理费用 六 税费（包括企业所得税） 八 财务成本 九 成本合计
某楼盘开发项目建设成本收益概算表
序号
项目名称
建筑面积 （万m²）
单析
一 土地使用费 二 工程建设其他费 1 规划设计费
2 地质勘查费
3 2455.33
3
393.67
49.00
7366
1181.00
房地产投资估算表格G
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
增城碧桂园地块项目成本预算
按总建筑面积，单价3元/M2 计算
2..15 产权面积测绘费
按户数，单价120元/户 计算
3 设计费
3.1 规划及建筑主体设计费
按总建筑面积，单价33元/M2 计算
3.2 建筑设计咨询费
按总建筑面积，单价3元/M2 计算
3.3 装修设计费
按户型17户，单价12000元/户 计算
3.4 园林绿化景观设计费
4.2.3 综合管线敷设工程
按总建筑面积，单价12元/M2 计算
4.2.4 智能化工程 4.2.5 电梯工程 4.3 建筑工程检测费用
按总建筑面积，单价12元/M2 计算
按高层2台/栋，单价45万/台；中高层2台/栋，单价32万/台；小高层1 台/栋，单价20万/台 计算
4.3.1 桩检测费用
按桩总数，低应变120元/根，超声波20元/M.管，静载15000元/根 计算
楼梯栏杆、天面、变形缝、防雷等其他项目50元/M2 按砼含量0.38M3/M2，单价300元/M3；钢筋55kg/M2，单价4.1元/kg；
4.1.4.3
小、中、高层住宅
砌体0.28M3/M2，单价320元/M2，模板2.8M2/M2，单价30元/M2；地面 抹灰14元/M2；墙身抹灰3M2/M2，单价20元/M2；措施费220元/M2；
527.20
4.1.4.5
商业及其他公建
4.1.5 人防设备采购及安装工程
按砼含量0.25M3/M2，单价300元/M3；钢筋25kg/M2，单价4.1元/kg； 砌体0.25M3/M2，单价320元/M2，模板2.5M2/M2，单价30元/M2；地面 抹灰14元/M2；墙身抹灰3M2/M2，单价20元/M2；措施费150元/M2； 楼梯栏杆、天面、变形缝、防雷等其他项目50元/M2
碧桂园房地产项目开发成本与测算
关注事件本身
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
3 风控中的成本应用
成本应用
成本预算 风控纠偏 成本优化
不重不漏 类 量 价 路径 关注事件本身
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
3.1 “类”的问题
成本归类错误，造成利润虚高0.97%
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
房地产项目开发投资估算全套实例表格
项目实施、资金支付进度表
用土地抵押贷款存在不确定性。
，“高级公寓、度假村、花园别墅” 预征率为3%，“写字楼、营业用房” 预征率为2%，“普通住宅” 预征率为1%。
一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；
二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，
并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，
其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税
计税毛利率，
得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
2500
429.391529
429.3913527
40
40
54557.01
19674.358983.7179 16200.01823474.3398 4956.60771127.7258 3828.882247.830386
1825
1825
129.48
129.48
559.5877
559.5877
########## -43189749.12
12730.6134##########。
投资测算表 碧桂园
区域财务 区域财务
半自动生成 半自动生成
6 现金流
蓝色（投管用表）
区域财务、区域成本 手动填报
7 成就共享-首年 8 成就共享-周期
蓝色（投管用表） 蓝色（投管用表）
区域财务 区域财务
手动填报 手动填报
9 利润表
白色（投管用表） （成控分析表） 区域财务
自动生成
10 分业态综合成本
白色（成控分析表）
引
核 认 裁助理会签
填写项
二、分 摊规则 1、分摊规则按财务字【2016】124号文“关于修订《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》的通知”执行，并以集团最新发文为
2、大型公配说明：1）大型公配单独归集成本后分摊到受益的地上可售产品（含本期区及跨期区受益的可售产品）。2）有产 业，且可以办理独立产权的建筑物，包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等），其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
（若无，跳过）
全成本
区域总裁审批
明
备注
填表顺序
新旧版差异说明
按说明填写销售比例
进行价税分离 注意按要求填写13~15行 设置参数 注意填写F列“物料采购 比例”（增值率自动修 正） 增加土地出让金分部计算 设置
须确认土增税预征税率 （30行）及立项方式（20 行）和立项标准（21行）Biblioteka 仅需填写第14行“当期进 项税额转出”
增加第20行两项内容
1
进行价税分离 2 注意，如需新增业态，请联
系制表人员
进行价税分离，请注意填写"
3
物料采购比例" 修改土地出让金及税金科目
设置
4
计算土增不再将土地溢价计 入成本
5 新增表格，仅需填写第14行
房地产开发投资测算表完整版2024新版
04
建安成本测算
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
04
建筑安装工程费
建筑工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等 工程的费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
企业所得税
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
土地税费及其他费用
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征 收的税费。
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房 屋所有权的单位和个人征收的税费。
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费 等与土地相关的其他费用。
其他税费
印花税
对商品房销售合同按照产权转移书据征 收印花税，税率为0.05%。
VS
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者 征收的税种。契税的计税依据为不动产的 价格。由于土地、房屋权属转移方式不同 ，定价方法不同，因而具体计税依据视不 同情况而决定。
房地产项目投资估算各种表格
建筑安装工程费用估算表
项 建安工程费 目建 筑 面 积 单价： 金额： 单位：万元 装饰工程费 单价： 金额：
单项工程1 单项工程2
… 合 计
公共配套设施建设费估算表
序 号 项 单位：万元 目 建 设 费 用 估 算 说 明
1 2 3 4 5 6
居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场
合
计
全部投资财务现金流量表
单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4 项目 合计 1 开发经营期（年.季等） 2 3 ……. n
现金流入 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量 累计净现金流量 动态财务分析指标 财务净现值： 内部收益率： 动态投资回收期：
税前
税后
资金来源与运用表
单位：万元 序号 1 1.1 项目
资金来源 销售收入
合计
1
开发经营期(年、季等） 2 3 …
n
1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.1 3 4
出租收入 自营收入 自有资金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 资金运用 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 盈余资金 累计盈余资金
前期工程费估算表
单位：万元 项目 金额 估算说明 序号 规划 设计 可研费 1 水文 地质勘察费 2 道路费 3 供水费 4 供电费 5 土地平整费 6 合计
碧桂园项目的成本策划
项目成本策划**公司成本部201*年*月*日第一篇第二篇项目经营目标项目成本策划目录第三篇项目资金策划第四篇成本管控策略项目整体经营指标01•项目基本情况•项目经营指标•项目目标成本一、项目基本情况—项目区位图况宝龙城市广场商圈金鹰聚龙湖商圈城市发展方向往东往南麦德龙商圈项目区位基本情况一、项目基本情况—项目周边配套图周边配套简要说明：①环境配套：紧邻丽都公园，规划小马沟公园…..②教育配套：配套神州路实验小学，南一中…③医疗配套：距离南三院5 分钟车程…④生活配套：配套一期凤凰俱乐部…⑤其它配套：…地质地貌条件简要说明：①特殊高差：…..②土质类别：…③地下水位：…④拆迁内容：…⑤排洪沟渠：…其它成本风险评估：…地块四至现状简要说明：①高压线：…..②光缆电缆：…③待拆建筑：…④补偿事项：…⑤红线外设施需求：…其它成本风险评估：…城市划分项目属性是否利润达占地面积(m2)21919容积率 4.07绿地率建筑面积(m2)123759可售面积(m2)84202可售比68.04%示范区主要指标示范区占地(m2)4138.56示范区容积率0.32示范区建面(m2)1326主要经营指标总目标成本(万元)383413.1146净利润72499.86净利润率15.90%主要开发节点拿地日期开工日期开盘日期□完全达标 □基本达标 □ 不达标主要规划指标□一二线城市□三四线城市□是 □否 劳斯莱斯项目 □是 □否 建筑理念做地产劳斯莱斯利润 □一二线整体净利润不低于8% □别墅毛坯净利润不低于12% □三四线整体净利润不低于10% □不满足别墅净利润要求□不满足整体净利润要求展示区一、项目基本情况—开发节点XXX项目/期区主要开发节点（计划）序号项目/期区名称开工时间桩基完成日期开盘日期竣工日期交楼日期备注二、项目竞品分析—竞品概况配套类型名称距离（KM ）车程（分钟）生活**商场交通机场高铁/火车站政府**区政府学校最好幼儿园最好小学本案竞品A 竞品B竞品C竞品D竞品A:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品B:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品C:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品D:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品分析中竞品最多四个，1个当地最好竞品，一个距离最近竞品，2个售价或配置相似竞品，在区位图中标注出于本案距离二、项目竞品分析—竞品分析汇总项目名称竞品项目坤山集团************对比指标规划指标概要占地面积建筑面积容积率产品方案概要主力产品交楼标准洋房独栋双拼…售价水平洋房独栋双拼…主要卖点差异分析主要大宗资产商业商业配比商铺定价商业去化率车位车位配比车位定价二、项目竞品分析—优劣势分析S WT优势Strengths1、项目所在**市经济开发区，价值洼地；2、紧邻**河，自然景观、环境优美；3、在当地品牌知名度得到市场认可；4、交通中心日益增加路线往返市区；5、业主基数大。
土地地块开发费用测算表
小计：
703120
总占地面积*20元/㎡*2年
703120
产权转移手续费
小计：
住宅（不收）
——
商业的销售额*0.75%
——
总成本合计:122121437元
利润合计：1375.78万元元（不含车库）
项目销售产值测算(不含车位)
135879200元
收入来源
计算标准
发生额
住宅销售
3100元/㎡
135879200
56755㎡
地上总建筑面积
42110
住宅:43945㎡
商业:0㎡
物管用房（总建面的0.2%）:113㎡
地下车库面积
12810㎡
项目成本测算
单位:元
项目
费用类别
计算标准
发生额
土地成本
小计：
27521000
拍卖费
100万元/亩
26000000
拍卖佣金
1.8%
468000
税费
4.05%
1053000
前期
工程费
2717584
维修基金
1.5%(按建筑造价计算)
980524
不可预见费
按总产值的0.5%核算
679396
营销推广费
按总产值的3%核算
4076376
土地款资金占有
暂按取得土地后12个月开始回收资金计算
2201680
开发期资金占有
暂按土建费用的50%,占用6个月资金计算
1307365
营业税税费及附加费
小计：
测
一、项目经济技术指标
1、用地面积：17578平米
2、容积率：2.5
3、建筑面积：17578×2.5=43945平米
拿地后投资估算阶段模板
2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6250 6250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 0 1000 1000 1000 50000 1000 1000 1000 0 1000 1000 1000 1000 0 50000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 50000 0 0 0 50000 0 0 0 50000 0 0 0 0
表5.3 融资计划
融资方式 融资方式 股权融资 开发贷款 经营性物业抵押贷款 股权融资 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 借款提款 借款偿还 第1期利息 第2期利息 第3期利息 第4期利息 第5期利息 利息汇总 开发贷款 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 借款提款 借款偿还 第1期利息 第2期利息 第3期利息 第4期利息 第5期利息 第6期利息 第7期利息 利息汇总 经营性物业抵押贷款 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 借款提款 借款偿还 第1期利息 第2期利息 利息汇总 100000 100000 32000 32000 64000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 200000 200000 8000 8000 8000 8000 0 0 0 32000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 200000 200000 18750 18750 18750 18750 0 75000 0 0 0 0 0 0 0 6250 0 6250 0 0 0 50000 0 50000 50000 0 0 年限 3年 2年 8年 还款方式 利率 按单利计息，按年付息，期满偿还本金。 12.5% 按单利计息，按季付息，期满偿还本金。 8.0% 按单利计息，按季付息，期满偿还本金。 8.0% 说明：
房地产投资测算预估表(表中含计算公式,可变量)
金额(万)
18254.53 648.90 3375.47 22278.90 35406.20 4117.00 8872.36 2040.36 50435.92 72714.82 1454.30 370.85 3467.88 5779.80 404.59 288.99
单方造价 (元/㎡)
0.00 0.00 0.00 1049.34 2300.00 2300.00 2800.00 2800.00 3424.87
二
三
四 五 六
七
税 费
八 九 销 售 额
十
十一 十二
2889.90 57.80 9421.07 370.85 87799.76 4135.37 92364.00 6000.00 14320.00 8000.00 8912.00 80000.00 0.00 0.00 115596.00 27796.24 0.16 31.66%
地产项目开发概算表
备注
总占地面积75亩 用地面积40172.35平方米 用地面积10070.9平方米
住宅：计算建筑投影面积；商业：总建筑面积的2% 地下车库共计1114个 包括地下室及地下人防面积
已缴清 粗略预估，总成本折算入建筑面积： 地上建安成本每平米2000元，地下建安成本2500元。
土地成本+建筑成本，即第二、三项之和 合计成本×2% （合计成本+不可预见费）×0.5% 销售额×3% 销售额×5% 营业税×7% 营业税×5% 具体数值须核准，暂不核入成本 估：销售额×2.5% 销售额×0.05% （合计成本+不可预见费）×0.5% 前八项之和（仅以地上面积进行分摊） 低于周边售价10%计算 保守估计 实际车位数 暂按不销售计算 销售额-开发成本 利润÷总开发成本
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
5、现金回笼表：此表全部自动计算。若C20单元格为“NOT PASS”，则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写正确。
6、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印格式 已设好。 7、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加额； G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟【运行时 间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。
三、表格关系 1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表： a. 基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等； b. 输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容； c. 敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。 2、基础表含：初步规划表、销售预测表。 3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。 4、敏感性分析表含：土பைடு நூலகம்敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。
碧桂园拿地投资概算模板表 填写说明
此工作底稿为内部材料，请勿 全表传递给其他部门，如兄弟部门需要，可单独 提供“利润表
”、“自定义输出表”、“敏感性分析表”等结论表。
一、版本说明 此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析，不做深入详细分析用。（也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用）
二、主要思路 1、对目标地块，根据预估粗略的规划（产品及货量），研判对应的销售周期、预期价格，配比之预估成本费用，计算预期 的粗略利润以及现金回笼情况，帮助地块分析决策。 2、现金回笼的各项假设：假设首年土地款及开发成本为集团投入资金，暂不考虑项目贷款结果，以此计算目标地块首年销 售回笼集团投入资金的对比情况。 3、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。
9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表，G4为 成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指标，可在 下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏感性分析”表内 的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。另， 成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。
五、注意事项 1、打印：此模板设计了通用的打印格式，使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能，这样有利于打印格 式设置及美观。 2、上述鲜绿色，指本单元格的颜色。 3、每次打开此表，会自动提示是否“启用宏”，请务必点击启用宏，否则部分公式计算不完整。 4、对需要解锁的工作表，Excel 2003版可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”，Excel 2007版可点击 菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”，无密码。
4、利润表：E142：N143区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各业态 预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。在D2单元格 处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单位；“单体计 算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局对各产品的土地增 值税预征率。
四、具体的使用说明 1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经 隐藏或组合的表格严禁修改及删除。 2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的 销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一 致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别） 3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价 格等用面积来表示，不要用个数表示）
六、联系方式 使用过程中涉及到任何事项、疑问等，可联系集团预算管理部：0757-2639 9367【内线3367】；此版本仅供参考，使用人员 可结合实际情况选用或修改。