人民币升值对房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率的升值会增加我国购买海外房产的成本，从而减少对海外房产的需求。
随
着人民币汇率的升值，人民币在国际货币市场上的购买力增强，购买海外房产所需支付的
人民币数量也会增加。
这一现象会导致购买海外房产的成本增加，从而减少人们对海外房
产的需求。
相应地，对国内房产的需求会相对增加，推动国内房价上涨。
人民币汇率的升值会减少我国进口建材的成本，从而降低国内房价。
人民币汇率的升
值会使中国企业购买进口建材所需支付的人民币数量减少，同时也会减少进口建材的成本。
这有利于国内建筑行业减少成本，降低房屋建设的费用。
作为建筑行业的主要成本之一，
进口建材的成本下降势必会对国内房价产生一定的压力，导致房价下降。
人民币汇率的变动还会对国内市场的供求关系造成影响，进而影响房价。
如果人民币
汇率升值，国内市场的供应量增加，需求量减少，从而对房价产生下降的压力。
反之，如
果人民币汇率贬值，国内市场的供应量减少，需求量增加，将推动房价上涨。
人民币汇率的变动对我国房价的影响是多方面的。
人民币升值将增加购买海外房产的
成本，减少对海外房产的需求，推动国内房价上涨；人民币升值也会降低进口建材的成本，从而降低国内房价；人民币汇率的变动还会影响海外投资者对中国房地产市场的投资，进
而对房价产生影响；人民币汇率的变动还会对国内市场的供求关系产生影响，对房价产生
压力或推动。
掌握人民币汇率的动向对于了解和预测我国房价的走势具有重要意义。
浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
摘要汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率，是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。
近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的持续升值压力，自2005年汇改以来，人民币共计升值7.17%；另一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。
近年，随着南昌市房地产价格一路节节攀升，房价之高令无数百姓望房兴叹。
而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。
分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。
本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。
【关键词】国际游资人民币升值房地产价格AbstractThe exchange rate is a ratio of one national currency converts another national currency, is our country took in the open economy affects the widespread macroscopic economical signal.In recent years continued growth of the international floating capital enters into China along with our country’s foreign exchange reserve increased , the Renminbi exchange rate was facing the formidable revaluation pressure; On the other hand, the real estate industry took the national economy the pillar industry, is playing the important role in the national economy development. Recent years Nan Chang’s real estate price group successively climbed, the house price increased so much that common people have no ability to afford it. But the present Renminbi exchange rate revaluation will have the obvious influence to the real estate market price. The analysis to Renminbi exchange rate revaluation to the real estate market price trend influence is extremely essential.【Key Words】International floating capital ；Renminbi exchange rate,；real estate price目录引言 (4)1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 (4)1.1传导的预期效应 (4)1.2传导的财富效应 (5)1.3传导的通货膨胀效应 (5)1.4传导的地产股票价格效应 (6)2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 (7)2.1关于一些指标的选取 (7)2.2短期影响 (8)2.3中长期影响 (9)3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 (10)3.1削弱市场对人民币升值的预期 (10)3.2加强对南昌市房地产市场的治理 (10)3.3开发经济适用房 (10)结束语 (11)参考文献 (12)致谢 (13)浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响引言近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。
人民币升值对房地产市场的影响
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
人民币升值对房地产价格的利弊
1、人民币升值有利于增强外资对中国房地产市场的信心，加快投资的步伐。比如，香港地产的四大家族和记黄埔、恒基、新世界、新鸿基都进入了内地，并加大了扩张的步伐。目前，新加坡、台湾、美国等国家和地区的房地产企业也正在通过各种渠道进入内地。
2、人民币升值有利于带来大量的资金，支撑房价稳定增长。人民币快速升值的过程中，大量的外资进入内地，能够有效缓解目前国内货币政策从紧的影响，形成资金支撑，挽救楼市低迷的状况，保持房地产市场的稳定。
2、人民币升值将会加重自住购房者的困难，楼市的可持续发展受到一定的影响。人民币对外是升值，对内是贬值。房地产价格上涨，生活资料价格也上涨，自住购房者用于衣、食、行、用等的花费就会增多，购房能力随之下降。
3、人民币升值将会加重货币政策执行的困难，部分房地产企业融资变得更加复杂。国内目前执行从紧的货币政策，目前就是要减少货币投放，给经济降温。而外资进入后，流通的资金增多，国内的货币政策只好进一步紧缩，将会影响部分房地产企业的融资。
3、人民币升值有利于促进资产价格重估，客观上促进楼市的稳定。国内资产价格是通过人民币计价，人民币升值后，在外资看来，资产价格升值。一旦资产价格继续升值，就能够形成资产的流动性，从而提高房屋等资产的流通速度。
人民币升值对房地产的弊主要体现在：
1、人民币升值带来更多的资金流入，房地产成本上涨压力增大。外资进入我国，必须按比率发行更多的基础货币。基础货币发行过多，就会造成通货膨胀压力。通胀一旦形成，土地、建安、人工、建材等成本就会增加。
人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好 人民币升值将对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大 沈彤 国海证券首席宏观分析师 人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。 主要受益行业包括：房地产和基础设施类行业是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，以上两大行业因此明显受惠；金融行业，特别是银行业和证券业，属于经营货币和资本业务的资金密集型行业，由于具有较好变现能力和流动性，属于高人民币资产的行业，因此将吸引国际资金大量流入，从而受益；航空、电力、炼油、造纸、工程机械等行业收益于原材料或设备依赖外国采购为主而导致的成本降低，或大额外债而导致的还本付息所产生的汇兑损益方面的收益，对国内市场拥有垄断优势的航空业更为突出；技术进口依赖型的高科技类行业，在关键科技知识产权上还不具有优势，在一定时期内还将保持着大量进口的势头，在汇率升值的前提下，能保持自己在成本方面的优势。 主要受损行业包括：对以出口型为主的行业而言，如纺织业(特别是出口依存度较高的服装行业受损较大，其后依次为棉纺业和毛纺业)、家电、建材等，人民币升值将很大程度上削弱产品的竞争优势；外贸企业在产业链中处于劣势地位，进口业务很难从人民币升值中获取超额利润，但是出口业务则会遭受重大损失；采掘业、石化业、有色金属业由于产品定价国际化将受到冲击。 房地产行业 预期效应：我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。 财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率的变动对我国房价有着不可忽视的影响。
汇率变动是指一种货币兑换另一
种货币的比率的变动，其主要影响因素包括国内外经济情况、政策调整、市场供求变动等。
下面将从汇率升值、贬值两个方面，探讨人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率升值对我国房价的影响。
当人民币升值时，意味着购买其他货币需要更少
的人民币，这将导致人民币对外汇的购买力增强，从而减少外国投资者购买中国房产的成本。
这将推动海外资金流入中国房地产市场，增加房地产需求，从而推高房价。
人民币升
值还会降低进口建材和装修材料的成本，进一步提高了房地产开发商的利润空间，导致房
价上涨。
人民币升值还会增加国内居民对海外房产的购买力，进一步拉动了国内房地产市
场的需求，对房价的上涨起到了推动作用。
人民币汇率的变动对我国房价有着较为显著的影响。
人民币汇率的升值将通过增加外
资流入、降低建材成本等方式推动房价上涨；人民币汇率的贬值将通过减少外资流入、增
加建材成本等方式对房价形成一定的压力。
政府和相关部门应密切关注人民币汇率的变动，合理引导资金流动，适时实施政策调控，确保房地产市场的平稳健康发展。
居民和投资者
也应根据汇率变动情况，合理判断投资方向，防范房价风险。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率是指人民币兑换其他货币的比率，汇率的变动会对我国的经济各个方面产
生影响，其中包括房价。
本文将从宏观经济角度分析人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。
当人民币升值时，意味着兑换外币的成本
下降，外资流入我国的规模会增加。
外资对房地产市场的投资需求上升，导致房地产市场
需求增加，从而推动房价上涨。
人民币升值还会增加我国居民购买海外房产的成本，进一
步促使居民加大在国内购房的需求，对房价也会产生上涨的影响。
人民币汇率的变动还会影响房地产市场的供应。
人民币升值会提高进口原材料、设备
等成本，进一步推高房地产开发商的成本，可能会抑制部分开发商的投资决策，导致供应
减少，从而对房价产生上涨的压力。
而人民币贬值则会降低进口成本，降低开发商的成本
压力，推动市场供应增加，对房价可能产生一定压力下降的影响。
人民币汇率变动还会影响居民的购房意愿。
当人民币升值时，居民对国内房价的期望
会上升，认为购房后的资产升值潜力增加，促使居民购房意愿提高，推动房价上涨。
而人
民币贬值则会降低居民对国内房价的期望，可能会抑制居民购房意愿，对房价产生一定程
度的压力下降。
人民币汇率的变动对我国房价有着明显的影响。
人民币升值会推动房价上涨，增加市
场需求和开发成本；而人民币贬值则会对房价产生下降的压力，降低市场需求和开发成本。
政府和相关机构需要密切关注人民币汇率的变动，及时采取措施来平衡房地产市场。
居民
也需要理性看待汇率变动对房价的影响，做出明智的购房决策。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率的变动对我国房价有着直接而深远的影响。
人民币的汇率是指人民币与其他国家货币的兑换比率，随着国际经济形势的变化和国内外政策的调整，人民币汇率也会发生变动。
而这些变动往往会对我国的房地产市场产生重大影响。
人民币升值会使得国外投资者更加倾向于购买中国的房地产，从而推高房价。
由于人民币汇率升值，外国货币在中国购买力增强，因此对于外国投资者来说，以外币购买中国的房产成本相对降低。
这就会导致国外投资者对中国房地产市场的需求增加，从而拉动房价上涨。
尤其是在一些一线城市或者特定地区，外国投资者的涌入往往会使得房价水涨船高。
人民币贬值则会对房价产生相反的影响。
如果人民币贬值，外国投资者购买中国的房产成本会增加，使得他们不太愿意投资于中国的房地产市场，这就会导致房价的下跌。
人民币贬值也会导致进口建材、设备等成本的上升，进而也会影响到房地产开发的成本，最终影响房价。
人民币汇率的变动还会影响到国内人民的购房能力。
如果人民币升值，进口商品价格相对下降，导致国内通货膨胀得到控制，这就会提高居民的购买力，从而支撑房价；相反，人民币贬值会导致通货膨胀加剧，购买力下降，这会使得居民购买房产的能力受到影响。
人民币汇率的变动也会直接影响到国内居民的购房意愿和能力。
除了这些直接的影响，人民币汇率的变动还会对房地产市场的投资和开发产生影响。
如果人民币升值，会吸引更多的外国投资者投资于中国的房地产开发项目；而如果人民币贬值，可能会导致一些房地产项目资金链断裂，影响房地产市场的稳定发展。
人民币汇率的变动对我国房价有着直接而深远的影响。
对于房地产市场来说，需要密切关注人民币汇率的变动，及时进行调整和应对。
也需要加强监管，防范因人民币汇率变动而带来的市场波动和风险。
只有这样，才能保持我国房地产市场的稳健发展，同时也保护好国内居民的购房权益。
人名币升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。
为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。
2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。
如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。
究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。
关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。
1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。
自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。
不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。
这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。
境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。
同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。
1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。
在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。
人民币升值对房地产市场的影响
人民币升值对房地产市场的影响近年来，人民币升值成为了一个备受关注的话题，它对中国经济的各个领域都产生了深远的影响。
其中，房地产市场作为中国经济的重要组成部分，自然也受到了人民币升值的影响。
本文将从多个方面探讨人民币升值对房地产市场的影响。
1. 购房成本上升人民币升值会导致进口建材和设备的成本上升，这将直接影响到房屋的建造成本。
由于建筑材料和设备占据了房屋总造价的相当比例，人民币升值将使得开发商的成本增加。
而开发商为了保持正常的利润空间，往往会将这部分成本转嫁给购房者，从而使购房者需要支付更高的价格来购买房屋。
因此，人民币升值对购房者来说意味着更高的购房成本。
2. 置业投资加大随着人民币升值，中国的出口行业将面临更加严峻的挑战。
为了转移风险和寻求更好的投资回报，许多对汇率有一定了解的投资者开始将资金从货币市场转向房地产市场。
这种趋势将推动房地产市场的需求增加，使得房价上涨的压力更大。
由于投资性需求的增加，房地产市场的供求关系发生了改变，进一步推高了房价。
3. 海外购房需求增加人民币升值不仅影响国内房地产市场，还对海外购房需求产生了重要的影响。
随着人民币升值，中国人民的购买力得到增强，这使得海外房地产市场对于中国购房者来说显得更加具有吸引力。
许多中国投资者选择将资金转移到海外市场购买房屋，这进一步推高了一些国外房地产市场的价格。
4. 经济增速放缓人民币升值对中国经济的总体影响是复杂的。
虽然升值可以提高国内人民的购买力，但同时也会对出口企业带来压力。
由于中国的出口业务是经济增长的重要驱动力之一，人民币升值可能导致中国的经济增速放缓，这对房地产市场来说将带来一定的不利影响。
总结起来，人民币升值对房地产市场产生了诸多影响。
购房成本的上升、投资需求的加大、海外购房需求的增加以及经济增速的放缓都是人民币升值对房地产市场所带来的结果。
因此，在未来的发展中，政府和房地产行业需要密切关注人民币汇率的变动，以及合理调整政策，以保持房地产市场的稳定和健康发展。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率是指人民币对其他货币的汇率，其变动对我国房价具有重要影响。
人民币汇率的变动会影响进出口、外贸、外资等方面，从而对国内房地产市场产生直接或间接影响。
本文将就人民币汇率变动对我国房价的影响进行分析。
人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。
人民币升值会使进口商品价格下降，降低国内通货膨胀压力，但是也会导致出口商品价格上涨，使出口产品竞争力下降。
这样的情况下，出口企业的收益减少，可能会减少对市场的需求，间接影响国内房地产市场。
因为出口企业的减少，可能会导致失业率上升，影响家庭收入，从而减少购房需求，压低房价。
升值还会加大进口商品价格上涨幅度，导致生活成本上升，家庭购房预算减少，减少购房需求，也会对房价造成一定影响。
除了直接影响外，人民币汇率的变动还可能通过外资流入和房地产投资等渠道对房价产生影响。
人民币升值会降低外资进入我国房地产市场的成本，提升外资投资的吸引力，增加房地产市场的供给，影响我国房价。
而人民币贬值则可能会降低外资的投资吸引力，减少房地产市场的供给，对房价产生影响。
人民币汇率的变动对我国房价的影响是多方面的，其影响可能是复杂的，需要全面考虑。
在实际操作中，政府需要通过货币政策调控，稳定人民币汇率的波动，避免对房价产生过大影响。
也需要加大对于外资流入、房地产市场的投资进行监管，以确保汇率变动对房价的影响能够控制在合理范围内。
政府还可以通过其他手段来影响房价，比如完善房地产市场监管政策，通过土地供给等措施来促进房地产市场平稳健康发展。
也可以适当提高房地产税，控制房地产市场过度繁荣，从而稳定房价。
最终的结果将是，政府需要通过多种手段来影响房价，稳定我国房地产市场的稳定发展。
也需要加强与相关部门的协调，形成合力，共同推动我国房地产市场的健康发展。
人民币升值对房地产市场的影响
人民币升值对房地产市场的影响提要随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的升值压力；同时，我国房地产价格一路攀升。
在此形势下，分析人民币升值对我国房地产市场的影响具有很深的现实意义。
本文简述了汇率与房地产市场现状，从人民币升值的预期效应、资金流入效应和财富效应以及通货膨胀效应等几个方面分析人民币升值对房地产市场的影响以及对策。
一、我国的汇率与房地产业现状（一）我国汇率现状。
自2005年7月汇改以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已经突破7.45元整数关口。
按中间价计算，人民币对美元今年以来已经升值了4．85%，汇改以来的累计升幅为8．89%，如果算上汇改时的一次性调整，人民币对美元则升值了11．13%。
人民币的升值使我国的对外贸易可以得到相应的改善，对外贸易的摩擦将会降低，同时升值可以提高我国对外贸易的购买力。
但是，人民币的升值对我国的经济也存在一定的负面影响。
人民币的升值将加重我国的债务负担，降低出口产品的竞争力，而且会吸引国际游资的进入，这些短期的、投机性强的资金将会对我国的金融市场产生不稳定的因素。
（二）我国房地产业现状。
根据国家统计局2007年1～5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比上年1～5月份同比增加了29%，而我国房地产开发投资2006年与2005年同比增加22%，两者相比，2007年1～5月份我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。
在房地产投资增速高位上扬的同时，房地产市场呈现出开发结构改善、房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。
第一，投资热再现反弹之势。
“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。
第二，外资助推楼市继续上涨。
基于人民币升值预期的热钱对我国房价的影响
2008年第2期江苏经贸职业技术学院学报总第78期基于人民币升值预期的热钱对我国房价的影响陈蓉珠(河海大学 商学院,江苏 南京 210098)摘 要:由于对人民币升值的预期,大量热钱涌入我国的房地产市场,我国房价居高不下。
热钱的投机行为正在危害我国的房地产市场及整个经济形势。
热钱在我国房地产市场的投资方式在不同时期有不同的表现。
热钱涌入我国房地产市场的原因包括人民币升值预期、本外币利差扩大和国内外购买力的差别。
关键词:人民币升值;房价;热钱中图分类号:F830.73 文献标志码:A 文章编号:1672-2604(2008)02-0009-03 热钱为追求最高报酬及最低风险,在国际金融市场上迅速流动。
它的突出特点就是短期、套利和投机。
热钱大量聚集在我国房地产开发市场和销售市场上,一旦获利就会伺机撤出,容易引起房地产市场的动荡,这将影响我国房地产发展的稳定性。
一、我国房地产市场上的热钱投资方式 热钱刚开始进军我国房地产市场时,主要通过以下几种方式:收购境内著名房地产开发企业的股份;直接设立房地产开发企业;直接收购国内房地产物业,通过长期持有或出售获取利润[1]。
在国家限制外资炒房的条例出台之后,热钱开始采取新的手段来规避监管,力求在我国房地产市场上继续牟取暴利。
变投资公司为合资公司。
由于银行对投资公司、金融公司、策划公司的公司账目往来监管严格,在“国六条”和“外资限炒”条例出台后,这些投资公司往往采取成立合资公司或者注资国内企业的方式,继续炒作楼盘。
转到二线城市。
沿海发达城市的房价已经高到一定程度,随着我国经济的强劲增长,中西部省区和内陆地区二线城市房价增长空间非常广阔,热钱迅速流向这部分地区,期待着新一轮的增长。
变单纯投资炒楼为园区开发。
投资者意识到我国政府收缩银根和地根,发展地方产业、走工业化道路的政策方向,于是打着“开发工业园区”、“建设新兴市场”的旗号,以“协助”地方政府发展新兴产业为名,用少量资金进行园区建设,却用大笔资金炒热当地楼盘。
简析人民币升值对我国房地产价格的影响
顺 差达 到 了 １ ４ ． 亿 美 元 ， 历 史 最 高 。 人 民 币外 汇 表 面 是 一 个 ４２ ６ 为
货 币 、 融 现 象 ， 说 到底 还 是 贸 易 逆 差 的 问 题 。 从 ２ 金 但 ０世 纪 ８ ０年 代 开始 到现 在 ， 年 对 外 贸 易 都 出 现 逆 差 ， 几 百亿 美 元 到 一 千 每 从
只 能解 决 美 国对 欧盟 、日本 的 贸 易 逆 差 。而 面 对 针 对 中 国 一 家 的
境， 日本 经 济开 始 飞 速 发 展 。经 过 十 年 的 努 力 ， 日本 大 量 的 对 外 出 口取 得 成效 。２ 世 纪 ７ 年代 后 期 ， ０ ０ 日本 对 美 贸 易顺 差 迅 速 扩 大 ， 由
破 了 ８２ ８１ ８０关 口， ５年 升 值 幅 度 达 到 ３ 。 到 ２ ０ ｌ、．、 ． Ｏ ％ ０ ６年 １ ２月 ２ ９
甚， 由于 去年股 市 的低 迷 ， 而房 地 产 市场 在 强 大 的调 控 压 力 之 下仍 然
保持 着强 有力 的上 升趋 势 ， 因此 了受 到 境 外 热钱 的特 别 关 注 ， 因此 也
提 高 ，０ ０年达 到 ２ ％ 。根 据 商务 部 １ １ ２１ ３ 月 ８日公 布 的 数 据 可 以 推 算 出 去年 流 人 房 地产 业 的 Ｆ 达 到 了 ２ ３２亿 美 元 ， ｌ 热 钱 流 ＤＩ ４． 占 ０年
人 中 国 的 ６ ．％ 。 如 此 庞 大 的 热 钱 流 入 我 国 房 地 产 市 场 ， 于 推 高 ８５ 对
占 外 资 流 人 总 量 的 比 例 基 本 保 持 存 １％ 以 Ｏ ０ ６年 以 后 占 比 沫 形 成 和 破 灭 极 为 相 似 ， 目前 仍 有 转 机 。 但
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币是中国的法定货币，其汇率的变动对整个经济的发展和稳定都有着重大的影响。
在房地产市场中，人民币汇率的变动同样也会对房价产生重要的影响。
首先，人民币升值会使房价上涨。
当人民币升值时，外汇储备增加，购买力增强，进口商品价格降低，卖方价格上涨。
这意味着房地产投资的成本也会增加，由于建筑材料和工人的成本都是外部条件制约，开发商将不得不增加房屋销售价格以弥补成本增加。
此外，外资会增加对房地产的投资，从而推动房价上涨。
其次，人民币贬值会造成房价下跌。
当人民币贬值时，外汇储备减少，进口商品价格上涨，可支配收入减少，购买能力降低。
由此，开发商为了吸引客户，房屋价格往往会下跌。
同时，外资会更加谨慎，进一步减少房地产的投资，可能会对楼市的供需关系产生负面影响。
第三，汇率波动的不确定性会影响购房者的信心。
由于人民币汇率在短时间内可能发生大幅波动，购房者难以预测未来的汇率走势，因此会感到不确定。
这会影响购房者的信心，使得房屋销售量下滑，从而影响房价。
因此，政府需要采取措施来稳定汇率，保持市场稳定。
最后，人民币升值和贬值对房地产的影响并非是单向的，可能取决于不同因素的复杂交互作用。
例如，人民币升值会推动进口商品的价格下降，这可能会降低开发商的成本，从而抵消房价上涨的影响。
因此，需要进一步的经济分析来深入了解汇率变动对房价的影响。
总之，人民币汇率的变动对房价产生着重要的影响。
政府应该采取措施，保持汇率稳定，促进经济健康发展，同时也需要加强对房地产市场组织管理，引导市场健康发展。
人民币的升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要：人民币持续升值.针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期,采取有效措施调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
升值对房地产市场价格的影响通过流动性渠道、财富渠道、预期渠道和货币渠道来传导。
通过对国际经验的分析和借鉴，人民币升值对我国房地产市场是一把双刃剑,有利有弊。
关键词:人民币升值房地产经济发展房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要,人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。
房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求,包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求.其一，从自住需求的角度来看,中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求.人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加,人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。
其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。
其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。
资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。
目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间.人民币升值影响房地产价格主要通过以下几个渠道来实现：流动性渠道：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所,最终导致股市上涨，房地产价格上扬.财富渠道：人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低,相当于人们的收入增加,财富增多.国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场,而国内股市低迷，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率对我国房价有着重要的影响，这种影响主要体现在以下几个方面：
人民币汇率的升值会对我国房价产生一定程度的影响。
当人民币汇率升值时，进口商
品的价格相对变得较为廉价，这将会推动国内居民对此类商品的消费需求增加。
在房地产
领域中，如果国内消费者购买进口建筑材料、家具或装饰品等房屋装修用品的成本减少，
将会促使部分商家降低产品价格，房屋装修费用下降，这有助于减轻购房者的经济负担，
对房价形成一定程度的压力。
人民币汇率的升值会影响我国楼市的投资热情。
在人民币升值的情况下，国内投资者
往往更愿意将资金转移到海外市场进行投资，以获取更高的回报。
这可能导致资金从楼市
流出，造成房地产市场供应过剩，进而对房价形成一定程度的下行压力。
人民币汇率的升值还会对我国房地产开发商的经营成本产生一定影响。
部分房地产开
发商会引进国外技术和设备，购买进口原材料等，当人民币升值时，这些开支将相对减少，有可能降低开发商在项目开发中的成本，从而影响房价的走势。
人民币汇率的变动对我国房价的影响并非单一，还受到其他因素的制约和调控。
控制
房地产市场的宏观调控政策，以及我国政府对房地产市场的调控力度等都会对房价的波动
起到重要作用。
在分析人民币汇率对房价影响时，还需要综合考虑其他因素的综合作用。
人民币汇率的变动对我国房价会产生一定程度的影响，主要体现在装修成本、投资情绪、开发商成本和外资流入等方面。
在分析房价影响时，还需要综合考虑其他因素的作用，以充分评估人民币汇率对房价的实际影响。
汇率博弈 由日本教训看人民币升值对房价的影响
汇率博弈由日本教训看人民币升值对房价的影响“广场协议“后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。
人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。
到底有多少国际游资进入了中国或者准备进入中国“豪赌”人民币升值？现在谁也说不清楚。
但有一些数据和现象还是能说明一些问题。
中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。
目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。
特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。
其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。
政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。
因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。
我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。
1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。
随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。
从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。
泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。
目前，如果中国政府出于实际经济发展的考虑或者为了应对国际社会的压力加快人民币汇率改革的进程，那对于房地产价格又会产生什么影响呢？低利率政策诱发泡沫形成日元升值导致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。
人民币汇率波动与我国房地产价格的关系
一
二、 文 献综 述 市化进程加快， 我国房地产市场发展迅速， 房地产投 资迅速加快 。 房地产行业 是我 国学者近年来关 注的热点领域 之一 ， 总结 近 １ ． 从我 国房地产开发情况分析 年来我 国部分学者 的观点 ， 主要可 以得出两类截然相反 的结论 。 ２ ０ ０ １ 年来 ， 房地产 开发投资额也 不断增加 ， 自２ ０ ０ ２年之后 ， 房 部分 观点认为汇率与房地产 价格 成正 向关 系。陈婕， 路静， 地 产投 资 陕速发展， 增 长速度大幅提升 ， 一直保持在 ２ ｏ ％Ｎ ３ ０ ％之
人 民币汇率波动与我 国房地产价格 的关 系
◆邹 志 璐
（ 长 江师范学院 重庆 ４ ０ ８ １ ０ ０ ）
人 民币汇率与房地 产价格成 反向相关 【 摘要 】人 民 币升值和房价上 涨成 为 了当前我 国社会 各界 关注的 相关的程度 。因此 结论为 ： 即汇率下 降 ， 人 民币升值使房地产价格上升 。 热点 内容。本 文以相 关的理论分析 ， 表 明； ｒ － 改后 两者 间存在 长期 关系 ：
价法是 以美元 为标 准来 表示 各国货币的价格。我国采用的是直接 标价法 ， 单位是： 人民币 ／ 外 币。 近年来 ， 我 国房 地产业 发展迅速 ， 作 为我 国 国民经济 中 的支 房地 产是指土地 、 建筑物及附 着在其上不 可分 离 的部分 和 由 柱 产业之一 ， 其投资规 模和 成交量都 不断创 出新高 ， 很好 地体 现 其衍生 的权利 和义务关系 的总和 ， 房地产价格 是房地产 的经济价 出其 消费品和投资品的双重属性 。在当前 全球 经济一体 化的开放 值 （ 交换价值） 的货币表现。 背景 下 ， 汇率 已然是影响各 国经济 发展的重要变量 。２ ０ ０ ５年 ７月 （ 二） 人 民币汇率与房地产市场发展现状 。 ２ １日， 我 国开 始实行 以市场供求为基础 ， 参 考一篮子货 币进 行调 汇率是调节两国经济的一个重要 的手段 ，是各 国经济实力 的 节、 有 管理的浮动汇率制度 ， 由于我 国经 济持续平稳 的发展 ， 国内 个重要的对 比。自２ ０ ０ ５年 ７月汇改以来 ， 人 民币兑美元 升值 幅 外资本纷纷看好人民币升值前景 ， 市场 预期持续看好 。 度接 近 ５ ％。２ ０ ０ ７年 以来，人 民币对美 元 的升值步伐 正在加 快 ， 自人 民币实行有 管理 的浮动汇率 制度 以来 ， 升值 不 断 ， 与此 ２ ０ ０ ７年人 民币对美元 的平 均汇价达 到 ７ ６ ０ ． ４元 。 同时 ， 房 地产市场 价格也 不断攀 升 ， 其上涨 的幅度 已超越 了人们 ２ ０ ０ ５年 以来 人民币汇率 ５ 是在平稳 而缓慢 的增长 。但 是进 的预期 和宏 观经济增长 的速度 ，伴 随着 日趋旺盛 的投机性需求 ， 入２ ０ ０ ６年末， ２ ０ ０ ７ 年初人 民币对美元升值 出乎 意料地 加快 。特别 房地产市场泡沫 的潜在风 险将逐渐显性化 。 是 ２ ０ ０ ７年期 间， 截至 １ ２月 ２ ７日， 人 民币对 美元升值 ６ ． ８ ３ ％。 相对 人 民币的不 断升值和房价 的不 断攀升受 到社 会公众 、 政府部 于２ ０ ０ ６年 总体 升值 ３ ． ３ ５ ％， 相差有一倍之 多。 国内外权威 机构预 门、 经济工作 研究者 等 的高 度关注 ， 引发 了学者们 对两 者之 间联 期 不超 过 ５ ％， 但是 ２ ０ ０ ７年远 远超 出了人民的预期。 直至 ２ ０ ０ ８年 ， 动关 系的深入研 究。许 多学者在对人民币汇率与房地产价格之间 人 民币汇率增 长速度才 有所下 降 ， 但 ２ ０ １ ０年 至 ２ ０ １ ３年 ， 增 长速 关 系的实证研究 中总结出了两者之 间复杂 的关系 ， 具体来说 主要 率又明显增加 。我国人 民币大 幅升值且 升值压力越来 越大 ， 巨大 有 两种 观点 ： 一种 观点认 为 ， 人 民币汇率与房 地产价格 之 间具 有 的人民币升值压力对 中国经济发展，特别是 中国高速发展 的房地 反 向变 动的关 系 ， 即汇率 的上升会 导致房价 的下 降 ， 这 与理论 上 产 市 场 意 味 着 什 么 呢 ？ 比较相符 ； 另一种认 为 ， 人 民币汇率 与房价之间 同向变动 的关 系 ， 房地产市场虽然作为 中国新兴 的市 场， 但是 因为其基 础性 、 支 ￣ Ｉ ｌ ｌ ｆ － 率 的上 升会导致 房价 的上升 ； 本文 持的是第 二种观 点 ， 即人 柱性 ， 对 国民经济 的重要 作用， 因而其地位越来越重 要 。二 十多年 民币汇率与房地产价格之 间反 向变动 的关系 。 以来， 伴随着我国国民经济快速增长 、 居民收入水平不 断提 高及 城
人民币升值预期对房地产的影响-中金
中国国际金融有限公司简评房地产行业关于人民币升值预期对房地产行业的影响分析员：白宏炜，梁耀文 CFA日期: 2004-11-10 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _简评：近期市场关于人民币升值的预期渐强，关于热钱流入房地产行业的传闻又起，我们对我国未来可能的弹性汇率调整对房地产行业的影响评论如下：我们认为“人民币升值预期”将促使热钱流入房地产行业z在人民币升值预期下，热钱的流入将增加房地产投资需求；z国际经验表明汇率与房价之间大体存在反向变动关系；z升值预期对地产公司估值水平提高有一定推动作用。
人民币升值预期刺激热钱流入房地产行业人民币升值预期下，国外的资金大量流入国内以期获得投机收益，但通常来说，为了获得汇率变动带来的收益，国际的投机者更应该持有股票、债券等流动性较好的证券，甚至直接持有人民币或贷款的方式，但为什么有很多的资金进入房地产行业，房产的流动性弱、交易成本高以及受到国家宏观政策影响较大等风险如何考虑呢？我们认为有以下两个方面的动力：1、人民币升值预期下，投资者持有不动产的风险较低。
过去曾经有过多次人民币升值的预期，但国家坚守固定汇率政策下，赌人民币升值的投机者最终结果都是徒劳无功，因此，尽管当前人民币有一定升值空间，但国家政策使得汇率调整具有较大不确定性，在这种情况下，一个较好的选择是购买不动产：如果汇率上调，以人民币代表的资产自然会升值；而如果国家保持固定汇率不变，则外汇占款的持续增加将导致国内货币供应量的不断增加，从而导致通胀，房价就会随物价上涨而上涨。
所以，无论是汇率涨，还是物价涨，投机房地产都会得到一定收益。
因此，在人民币有升值的预期，而同时升值不确定性较大的情况下，热钱或游资进入中国并持有不动产是风险较低的一种投机行为。
2、对中国经济及不动产前景看好：中国是当前发展最快的区域，而这种增长预期可能持续较长一段时间，而与此同时，中国的不动产价格绝对上仍处于较低的水平，尤其是一些区域比如重庆、成都等地。
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人民币升值对房价的影响摘要：房价问题一直是社会各界关注的焦点,同样也日益成为制约市场的首要问题。
汇率作为最有代表性的国际因素对我国的房价产生了潜在的影响，因此我们对人民币的升值对房价的影响做出如下的分析。
首先，研究人民币汇率对房价的宏观影响，把汇率同其他影响房价的指标联系起来，并对候选的7个指标（包含汇率）进行Spearman秩和检验，其结果显示这7个指标都与房价有关。
然后，对以上变量取自然对数，利用ADF法进行单位根检验，并通过AIC、SC 反复验证，建立VAR(1)向量自回归模型，运用Eviews求解，得到关于各指标估计参数，且模型通过AR根模检验和残差检验，其中汇率对房价的影响系数为-0.050998，呈现负相关，这与实际情况相符合。
而后，又通过方差分解分析得到汇率改变会对房价产生长期影响，但影响贡献率仅在5%左右。
再利用上述时间序列的情况下，为分析需要，我们需要截面数据以进一步分析人民币升值对不同地区的影响程度。
然后利用相关检验方法对面板数据进行单位根检验，发现原序列指标之间不具有平稳性且不具有同阶单整性，故对取对数后再做单位根检验，结果表明取对数后的序列非平稳，但均为)1(I过程。
随后采用协方差分析对模型设定类型检验，最终选择固定效应模型，并采用最小二乘法进行模型估计，模型表明人民币升值会促使房价的增长，并进一步分析人民币升值对不同地区的影响程度。
关键词：向量自回归；方差分解；单位根检验；面板数据模型1、研究背景面对一路“高歌猛进”的房价问题，政府予以高度重视，从调整土地供应、改善商品房结构、加强信贷管理为切入点，打出抑制房价上涨的组合拳法。
伴随而来的具体措施，如我国的“十二五”规划将房地产产业作为重点调控产业；2011年1月26日国务院推出的“新国八条”，要求加大保障性安居工程建设力度，提高二套房首付和房贷利率，全额征收二手房交易税等措施；紧随其后在上海重庆建立了房产税征收试点。
随着国内房地产价格成为我国舆论探讨的热点后，国际热点汇率也在潜移默化的影响着这个领域。
自2005年我国实行汇改之后，人民币的汇率由长期平稳转向波动不断。
最新数据显示，2012年4月29日人民币对美元汇率中间价突破6.3，再创2005年人民币汇率改革以来新高。
汇率不断拔高，导致境外资本大量流入国内。
由于房地产是在高通胀时期实现保值的不错选择，再加上可以获得人民币升值收益和房价增值收益的“双价差”，因而很大一部分流入房地产市场，对我国商品房价格的走势产生了很大的影响。
因此汇率对我国房价影响，是我们亟需探究的问题。
2、文献综述关于汇率对房价的影响，国内学者做了很多分析，例如崔玉平【1】在理论上对此进行了定性的分析，许春青【2】建立的ADL模型的人民币汇率对我国房价影响研究，吴祥东【3】等建立误差修正模型，并运用Granger 因果检验方法对两者之间的关系进行了实证检验，原源【4】应用计量OLS 方法对我国房地产销售价格与货币供应量、利率和汇率等变量加以回归分析,邱强【5】基于VEC向量误差修正模型实证分析我国房地产金融调控效果。
国外学者也利用许多不同方法建立数学模型来研究汇率对房价的影响，Constantin 利用Obsifeld和Rogoff模型研究了汇率对美国业主自用型房屋资产的影响[7]；Norman等利用计量经济学方法研究了日元升值对夏威夷房价的影响[8J。
3、实证模型分析通过分析，不难发现，问题的关键在于如何研究汇率对房价的影响。
如果仅仅只是拿汇率一个指标，建立与房价之间的回归方程或其他模型，将会使模型失真，很难真正反映汇率对房价的影响。
故此，我们选取与房价有关的一系列经济指标（包含汇率），再考虑到经济指标间常具有多重共线性。
基于以上考虑，我们认为应建立向量自回归模型，进而再得到汇率对房价影响的系数，由此解决这个问题。
第二，分析汇率变动对不同地域房价的影响，通过收集、处理部分宏观经济数据，结合面板数据模型，分析汇率对全国部分省份的房价的影响，从而分析人民币汇率变化和部分宏观经济指标对全国，以及不同地域的房地产价格的影响进行定量评估。
3.1预期理论分析相关各因素对房价的影响对于汇率的影响，人们提出了汇率预期的作用，有的文献认为对我国商品房价格起着重要影响的是人民币在未来升值或贬值的预期而不是人民币汇率在过去的变动。
由此形成了有关预期的理论主要可归结为四种[7]:近视性预期(myopic expectations)、完美预见性预期(perfect forecasts)、理性预期(rational expectations)和适应性预期(adaptive expectations) [5]。
对此本文利用预期理论对影响房价的各因素先进行定性分析。
3.1.1.汇率与房价的关系。
汇率和房价的关系是间接的，而这一层关系是我们本文的主要研究目标。
汇率的波动具有形成了一定的历史趋势，人们对于过去的趋势产生了主观的预期。
对于我国来说，我国的汇率波动集中反映在人民币的增值上，许多人都对人民币的预期即是人民币在未来的一段时间内，还将处于不断升值的趋势。
对此，大量的国外资本就会把握这个机会进入国内的市场，以赚取汇率拨动产生的价差利益。
而市场中涌入的大量资本，在市场规律的自动调节之下，常常会选择具有巨大保值增值空间的房地产市场进行投资。
而本国的房地产商们也应对大量资本涌入刺激的需求，提高价格以获取更多的利益。
综上，它们的关系可以简述为：我国汇率升值，改变了人们的预期，驱使流入国内的国外资本进入房地产市场，从而普遍的抬高了房地产的价格。
因为汇率的升值反映为汇率值的下降，人民币的升值，从而得到汇率对房价是负影响的关系。
3.1.2.人口数量与房价的关系。
每个地区的房地产的需求数量在一定程度上受当地的人口数量影响。
人口数量多，对房产的需求相对较大，同样受市场规律的引导，房价不断提高。
3.1.3.城市化率与房价的关系。
对房产的需求主力来自于地区的城市居民，商品住房的建筑用地集中于城市地区，这都说明城市化率越高，城镇人口数越多，将导致我国的城市住房的需求量越大。
城市化率同样影响了房产的需求，房产商们顺势提高房价。
3.1.4.CPI与房价的关系。
CPI是当地居民的消费价格指数，反映了一个地区的消费水平。
而房地产在交易时，作为商品，其价格同样受到购买房地产的人群的消费水平的影响，若其消费水平越高，显然对房产的购买力越大，可承受的房价就相对越高。
房产商是利益最大的追求者，他们会最大限度的榨取消费者剩余，所以会抬高房价，获取最大限度的利益。
因此，CPI越高，房价越高，呈现出一种正相关的关系。
3.1.5.人均可支配收入和房价的关系。
人均可支配收入是收入的主要来源，也是支撑消费的主力。
因此人均可支配收入越多，个人的购买力越大，同时消费的动力越大，因此刺激了个人需求，房产商将随之提高房价以应对需求。
3.1.6.房贷利率和房价的关系。
房贷利率是影响房价的重要因素，同时也是政府调控房价的重要工具。
基于当前房价虚高的现状，许多的房产的需求者，他们或许没有足够的资金，但他们可以向银行贷款，来购买住房。
这样的措施解决了无房者的心病，但也可能促成人民的超前消费，从而导致房地产的需求急剧膨胀，刺激房地产的价格不断攀高。
他们的关系可以反映为，贷款利率越高，则房贷的还款利息额越大，这降低了人们对住房的需求，房价随之下降，两者是负相关的关系。
3.1.7.房屋造价与房价的关系。
房屋造价是房价最为基本构成要素，即房屋这项商品的成本，房价是房屋的交易收入，房产商的盈利为房价与造价的价差。
如果房屋的造价越高，即商品成本越大，为了保证商品的既得利益，所以相应的提高房价才能保证房地产的交易利益。
从而两者是正相关的关系。
3.2向量自回归模型3.2.1指标的选取在预期理论对房价的各因素相关分析后，认为以下7个指标可能影响房地产价格：汇率、人口数、城市化率、CPI、人均可支配收入、贷款利率以及房屋造价。
表1.符号说明表符号符号说明x汇率1x人口2x城市化率3x CPI4x可支配收入5x贷款利率6x房屋造价7x房价83.2.2数据来源和说明表2. 房价影响因素数据表年份中间价人口城市化率消费价格指数单位(兑美元) （万人）% (1978=100)1990 478.32 114333 26.41 216.41991 532.33 115823 26.94 223.81992 551.46 117171 27.46 238.11993 576.2 118517 27.99 273.11994 861.87 119850 28.51 3391995 835.1 121121 29.04 396.91996 831.42 122389 30.48 429.91997 828.98 123626 31.91 441.91998 827.91 124761 33.35 438.41999 827.83 125786 34.78 432.22000 827.84 126743 36.22 4342001 827.7 127627 37.66 4372002 827.7 128453 39.09 433.52003 827.7 129227 40.53 438.72004 827.68 129988 41.76 455.82005 819.17 130756 42.99 4642006 797.18 131448 43.90 4712007 760.4 132129 44.94 493.62008 694.51 132802 45.68 522.72009 683.1 133474 46.59 519房价影响因素数据表（续）年份人均可支配收入贷款利率竣工房屋造价房价单位元(年利率：%) (元/平方米) (元/平方米)1990 1510.2 9.45 422.74 703.01991 1700.6 9.72 492.48 786.21992 2026.6 12.24 573.24 994.71993 2577.4 13.14 684.00 1291.51994 3496.2 14.76 797.00 1408.61995 4283 15.3 911.00 1590.91996 4838.9 13.77 1111.00 1806.41997 5160.3 10.53 1175.00 1997.01998 5425.1 8.64 1218.00 2063.01999 5854 6.21 1152.49 2053.02000 6280 6.21 1138.96 2112.02001 6859.6 6.21 1128.14 2170.02002 7702.8 5.76 1184.16 2250.02004 9421.6 6.12 1402.00 2713.9 2005 10493 6.12 1451.27 3168.0 2006 11759.5 6.615 1563.53 3367.0 2007 13785.8 7.45875 1656.57 3864.0 2008 15781 6.894 1795.00 3800.0 2009171755.942021.004681.0资料来源：《2010年中国统计年鉴》3.2.3对指标进行非参数 Spearman 秩和检验斯皮尔曼（Spearman ）相关系数是描述两组变量之间是否存在着相同或相反趋同性的一种指标，由于该检验不需要假定服从正态分布，仅需要确定变量在每个点（时期）上的等级即可获得，因此具有较好的性质。