黄骅港(渤海新区)房地产市场环境报告

黄骅港（渤海新区）房地产市场环境报告1.渤海新区2007年年初，河北省委、省政府批准设立沧州渤海新区，赋予新区省级开发区职能，负责对所辖区域进行统一规划、统一组织、统一管理、统一资源配置。

所辖范围分为：1、核心区包括黄骅港开发区、临港化工园区、临港经济技术开发区和南大港管理区。

2、规划协调区包括黄骅市和海兴县。

上述区域现有体制保持不变，委托国际国内知名设计单位，完善《渤海新区发展规划》、《港口综合交通规划》和《临港产业发展规划》沿海发展“三大规划”，并通过国家级专家评审。

2007年7月20日，继曹妃甸之后河北省戮力推进的又一项关系全局的重点工程——沧州渤海新区正式成立。

这标志着河北省沿海经济隆起带建设进入一个新的阶段，对深入实施“两环”开放带动战略，实现全省经济社会更好更快发展，加速环渤海地区崛起具有重要的积极意义。

1.1区情概要1.1.1城市建设沧州市是中国80年代末就确立的对外开放沿海城市之一，但与同期开放的其他沿海城市相比，经济发展缓慢，城市建设落后。

近年来，随着黄骅港的建设，进出口业务的大量增加以及外商在华投资业务的加大，渤海新区以黄骅港为核心，作为国内外厂商的生产基地、流通基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易、商业地产等方面的经济发展。

同时，投资者的增加，也必然活跃旅游度假型公寓市场。

生产性、流通性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求。

1.1.2土地资源渤海新全区总面积3321平方公里，渤海新区分核心区和规划协调区两部分，总面积3321平方公里，海岸线130公里，其中，核心区包括黄骅港开发区、临港化工园区、临港经济技术开发区和南大港管理区，面积830平方公里；规划协调区包括黄骅市和海兴县，面积近2491平方公里。

渤海新区非农用地1700平方公里，占51%；建设用地40平方公里，占1％；307平方公里滩涂，占9%，1051平方公里浅海，未利用地1035平方公里，占31％。

土地出让价格/亩，土地开发无动迁成本，人工、水电、运输、建材保障便利。

1.1.3人口状况2007年末全区常住人口为75万人，人口密度：272.8人/平方公里，人口自然增长率为9.49‰。

未来5年分区县人口数量1.1.4城市定位依托京津冀，服务冀中南、晋中南、鲁北、豫北，面向朔黄铁路沿线及陕西、内蒙等部分地区的最便捷出海口；石油化工、装备制造业研发转化基地；以港口物流为基础，城市配送物流为支撑的区域性航运中心；河北及“两环”地区新的经济增长极和隆起带；经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城。

从城市功能布局来看，“渤海新区”已经明确为河北省的城市副中心，城市地位不断提高，未来前景看好。

渤海新区是河北省沿海的地区性重要港口；是我国北方主要的煤炭装船港之一，是“三西”煤炭外运第二通道的重要出海口；是沧州市融入环渤海、京津冀经济圈，发挥沿海优势，促进临港产业开发，打造河北南部地区经济增长极的重要依托；是冀中南地区、神黄铁路沿线及鲁西北地区对外开放的窗口和经济发展的重要战略资源。

其未来发展将以港口为基础平台，拓展综合运输、临港工业、仓储、物流等现代港口功能，逐步发展成为多功能、综合性的现代化港口。

为“三西”煤炭基地能源外运服务；为冀中南地区及沧州市经济社会发展和临港工业开发服务；为神黄铁路沿线等中西部地区及鲁西北地区经济发展和对外开放服务。

渤海新区将发挥的作用主要体现在：为国家煤炭调运提供可靠的运输保障，确保国家能源运输安全；承接产业转移，带动沧州及冀中南地区经济发展，打造河北省南部地区重要的经济增长极；作为神黄铁路沿线、鲁西北地区内引外联的窗口，发挥港口对内辐射、对外开放的作用，提供原材料、产成品和对外交流物资的运输服务，促进地区经济发展和对外开放；以港口为基础平台建立物流中心，开展现代物流及商贸、金融、信息等相关服务，为周边地区及腹地服务。

它将是一个兼备水运、铁路、公路、管道等多种运输方式，集港口装卸及仓储、中转换装、临港工业、现代物流、通信信息、综合服务等功能为一体，由多个港口企业、多种临港产业有机结合的综合体，并将逐步发展成为设施先进、功能完善、运行高效、文明环保的现代化、多功能的综合性港口。

1.1.5空间布局渤海新区总体发展格局可以归纳为【大雁展翅飞翔】“雁首”以黄骅港为核心“雁身躯干”以神黄铁路两边区域“两翼”为海防路与地方铁路、公路之间区域黄骅港处在渤海新区总体发展主轴和东部沿海发展带，从城市总体发展规划来看，未来发展趋势看好。

1.2交通运输海运：黄骅港北距天津港40海里，南距山东青岛港400海里，距韩国仁川港480海里，距釜山港700海里。

渤海新区位于渤海湾弓顶，河北、山东两省交界处，漳卫新河与宣惠河交汇的大口河在此入海，地理位置得天独厚，在天津港到龙口港500公里长的海岸线上正处于居中位置，填补了这一段的港口空白。

黄骅港始建于20世纪八十年代中期，1997年神华集团煤码头一期工程开工。

截至目前，黄骅港现有生产性泊位13个(万吨级以上泊位9个)，设计年通过能力6715万吨，其中：煤炭年通过能力6570万吨。

在建2万吨级液体化工泊位1个，设计年通过能力70万吨。

2007年继续对进港航道浚深，底标高将达到-13.0m，并将建设一条5万吨级空载船进港航道，双向航道年通过能力将超过1.2亿吨。

陆运：南北向有国家高等级海防公路、环渤海高速公路穿区而过；东西向处于307国道的起点，向西可达宁夏的银川；京汕高速公路临区而过，向南直达汕头；石家庄——黄骅港、邯郸——黄骅港高速公路即将全线贯通；黄骅港交通便利，三条疏港公路和沿海高速公路建设，可以打通化工园区与港口的便捷通道，实现与天津渤海新区的对接，充分接受其辐射。

307国道、石港高速公路与沿海公路、205国道呈双十字交叉，朔黄铁路、地方铁路横贯全区，地理位置得天独厚，有自中国产煤区神木至黄骅港全长860公里的双线电气化铁路，地方铁路与全国铁路网相连直通港区。

陆路距北京240公里，距天津110公里，西距石家庄360公里。

2007年，黄骅港依据得天独厚的地理位置，建立了更为发达的交通网络。

石黄高速石（家庄）-黄（骅港）高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，形成了直达黄骅港的疏运大通道。

307国道黄骅港开发区东西向处于307国道（黄骅港-银川）的零公里处。

神华铁路神（府东胜煤田）—黄（骅港），全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。

沧黄铁路沧州—黄骅港，全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。

海防公路南北穿区而过，南可达山东、江浙，北可至天津，通过秦皇岛与东北三省相连。

津汕高速公路（天津—广东汕尾）在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。

205国道（山海关—广州）在黄骅市穿过。

黄万铁路黄骅—天津万家码头邯黄铁路邯郸—黄骅港铁路正在规划中。

1.3黄骅港总体规划河北省政府冀政函(2007)18号文正式批复同意实施《黄骅港总体规划》(以下简称《规划》)。

该《规划》是我国《港口法》颁布后，河北省沿海港口获得省政府批准实施的第一个港口总体规划。

该《规划》由交通部规划研究院和河北省水运规划设计院联合编制。

明确了黄骅港的城市性质及总体定位：黄骅港规划可使用港口岸线18.7公里，规划港口陆域面积121.62平方公里。

其主要功能定位是以港口为基础，拓展综合运输、临港工业、仓储物流等现代港口功能，逐步发展成为多功能综合性的现代化港口。

黄骅港将成为沧州市融入环渤海、京津冀经济圈，发挥沿海优势，促进临港产业开发，打造河北南部地区经济增长极的重要依托。

依据《规划》，黄骅港将形成3个港区，即以煤炭港区、综合港区为主，河口港区为补充，并留有远景发展空间的总体格局。

作为神黄铁路沿线、鲁西北地区内引外联的窗口，黄骅港将发挥对内辐射、对外开放的作用，提供原材料、产成品和对外交流物资的运输服务，促进地区经济发展和对外开放。

黄骅港将建成我国北方主要的煤炭装船港之一，“三西(山西、陕西、内蒙古西部)”煤炭外运第二通道的重要出海口。

2.1渤海新区宏观经济情况分析2.1渤海新区国民经济情况介绍河北省狠抓渤海新区，以“三大核心任务”为己任，即着力抓好沧州渤海新区的龙头带动、中心城市的突破提升、县域经济的腾飞升位。

通过三方联动，构筑起区域经济发展的重要支撑。

2007上半年，全区生产总值20.98亿元，同比增长59.40%；全社会固定资产投资17.54亿元，同比下降4.95%，总量在沧州市排第四位；财政收入5.46亿元，同比增长133.88%，在沧州市排第二位；实际利用外资534万美元，同比增长408.5%。

目前渤海新区常住人口是75万，按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到28161元，按照世界银行2002年标准，渤海新区经济发展已达到上中等收入国家平均水平，并在未来几年内形成增幅连续增长趋势。

港口和城市有着十分密切的关系。

自有人类以来，人们就利用天然河流，创造出一代一代的人类文明。

今天，港口如何依托城市现有的经济、技术条件，达到自我完善、自我发展，而城市经济又怎样利用港口门户走向世界，“港为城用，城以港兴，港口经济，勃然而生”应该是每一个渤海新区建设参与者、投资者所关注的。

港口是渤海新区的立市之基、发展之基。

"十五"期间，黄骅港的核心战略资源地位得到进一步强化，未来3至4年是进一步发挥港口优势、发展港口经济最快最好的时期，也是"港口立市"战略真正得以确立和实施的时期，港口经济实现历史性突破的阶段。

实现港口功能、港口配套、港口发展规模的三大突破。

把港口作为经济的龙头来抓，紧紧围绕建设现代化枢纽港、发展临港大工业、搞好港口物流业，大力培育港口经济，港口发展与工业发展将形成互促互动、良性循环的发展局面。

2.2渤海新区产业结构情况中心商务服务区：主要强调渤海新区主导功能，以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，并安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展技术密集、附加值高、无污染的都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我省经济中心。

滨海地带：以黄骅港为龙头，天南排河—南大港、黄骅、中捷等为基础，外向型经济为主导，重点发展现代加工制造业、交通、能源、环保产业、物流业以及为其服务的第三产业。

其中煤炭、钢铁工业重点布置在渤海新区的黄骅港。

渤海新区要立足河北、服务环渤海，辐射东北地区、东南沿海地区、港澳台地区，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心。

2.2.1产业总体布局按照循环经济和产业特性，形成“大雁展翅飞翔”的产业布局。

以黄骅港开发区为“雁首”、沿神黄铁路两边区域为“雁身躯干”，海防路与地方铁路，公路之间区域构成“两翼”。