珠海市旧村更新典型项目案例介绍
53 珠海东桥旧村改造更新规划草案20150728-珠海市院
01
项目概况
PROJECT PROFILE
1.1 项目背景——城市更新项目流程
综合整治类
城市功 能地块
功能改变类
交通影响评价 经济评估 划定城市更新单元 土地及房屋确权登记 一规三评
拆除重建类
承载力评价 城市更新单元规划
实施 更新
其它行政许可、非行政许 可及行政服务事项
改造实施主体核准
由城市更新主 管部门审批
珠海市东桥村城市更新单元规划
2015.07
主要内容
01. 项目概况 02. 现状分析 03. 政策解读 04. 案例借鉴 05. 发展潜力分析 06. 项目定位 07. 概念规划布局方案 08. 经济技术指标 09. 经济评估
10. 设施承载力评价
11. 交通影响评价
01
项目概况
1.1 项目背景 1.2 区域位置 1.3 项目范围
珠海市华驰科技有限公司
8
中信华南（集团）珠海有限公司
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8
3
2
7
8
6
8
其中，4号及5号地块为已安排旧村搬迁用地，总用地面积为72983.12㎡； 4、5号地块中已用于华发新城、中信湾项目建设安置房用地面积26000㎡，其中一期 安置用地面积8891.08㎡（本次拆除），二期安置用地面积17108.92㎡（本次保留）。
4
8
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02
现状分析
SITUATION ANALYSIS
2.1 区块内部权属详细说明
现状权属单位：无权属信息 ；用地面积：13289.82㎡ 纳入更新单元范围原因： 8号地块属于国有未出让“边角地”，无权属信息故 建议统一纳入更新单元范围统一规划； 注：《珠海市城市更新管理办法》第二十三条规定，未 建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有
旧村改造 珠海13条旧村计划年底全部动工改造
旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的三旧改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。
此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。
香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区（如危房）可以按照建筑面积1∶1.2的规模进行重建。
旧村▶▶2017年前分三批启动27条旧村改造旧村改造是社会关注的重点。
香洲区住房和城市更新局局长钟闻远表示，香洲区根据重点地段、重点工程优先改造的原则，结合港珠澳大桥西延线、前山河流域环境综合提升工程等重大项目和周边村民实际需求，力争2017年前分三批启动27条旧村改造，总建筑面积达778.31万平方米。
具体而言，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸（含高沙、联安、关闸三个自然村）、南联等13条村已纳入第一批改造名单，拟于今年年底动工。
其他包括造贝、翠微等14条旧村将列入第二批、第三批改造计划。
记者了解到，首批旧村改造工作进展较为顺利，各项目更新单元规划初期论证研究工作已经完成，同时各镇街也根据各项目实际情况编制了项目具体实施方案。
其中海湾村已经开工，广生村的规划已基本完成，计划年内可以拆除重建。
钟闻远表示，以上仅为原则性划分，在实际工作中将结合项目进展情况及时进行调整，如第二、第三批项目中进展较快的东桥村和上冲村，可以调整到第一批中优先改造。
旧厂▶▶正编制南湾产业转型升级规划除了加快旧村改造外，香洲区还按照产业转型、城市转型、干部转型的要求，积极推动旧厂改造，为高端产业发展腾出空间。
据介绍，经市政府及相关会议审批同意的拆建类城市更新项目共22个，其中中海富华里、海港积层板、嘉宝华、汉鼎等15个项目已经动工，部分项目已竣工。
另外，科汇公司旧工业区、天沐发展中心等4个项目的改造方案已经市政府批准，珠华商业广场、汇达丰工业区等3个项目正在上报规划条件及规划改造方案。
海珠区仑头村改造方案
海珠区仑头村改造方案在城市发展的过程中，城市更新和改造是不可避免的重要环节。
而海珠区的仑头村改造方案，正是一个有趣而值得关注的案例。
仑头村位于海珠区的一个角落，是一个有着悠久历史的村庄。
然而，随着城市的不断发展和人口的增加，仑头村的基础设施逐渐过时，居住环境也变得拥挤不堪。
为了改善居民的生活质量，海珠区政府制定了一项全面改造的计划。
改造方案的第一个重点是土地利用。
在仑头村的现状下，土地资源的利用并不合理。
有一部分土地被闲置或用作农田，而这些土地可以更好地被利用起来，用于建设更多的居住区或者公共设施。
因此，改造方案的目标之一就是通过合理的土地利用，提高土地资源的使用效率。
改造方案的第二个重点是改善居住环境。
现阶段，仑头村的住宅大多数是老旧的砖木结构房屋，居住条件较为艰苦。
为了改善居民的生活质量，改造方案计划进行房屋翻新或重建，以提供更舒适和现代化的居住环境。
此外，还计划建设更多的公共设施，例如学校、医院和娱乐场所，以满足居民多样化的需求。
除了改善居住环境，改造方案还注重提升仑头村的文化价值。
作为一个历史悠久的村庄，仑头村拥有丰富的历史和文化遗产。
通过保护和修复传统建筑，改造方案致力于保留村庄的独特魅力和传统风貌，提升村庄的文化吸引力。
此外，还计划建设文化活动中心和博物馆，以促进历史文化的传承和交流。
在改造方案的实施过程中，政府计划与仑头村的居民进行广泛的沟通和参与。
通过听取居民的意见和建议，改造方案可以更好地满足居民的需求，并得到他们的支持和配合。
此外，政府还计划提供一系列的扶持政策，以帮助居民完成改造过程中可能面临的困难，例如提供资金支持和技术指导等。
然而，仑头村改造方案也面临一些挑战和困难。
首先，改造项目涉及到大量的资金投入和工程建设，需要政府和居民共同合作，并面对可能出现的预算和时间压力。
其次，改造过程也可能引发一些社会和环境问题，例如拆迁和土地利用冲突。
因此，政府需要采取有效的措施和政策，来解决这些问题并确保改造过程的顺利进行。
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
珠海市城中旧村改建纪实
珠海市城中旧村改建纪实本刊特约记者【期刊名称】《现代乡镇》【年(卷),期】2002(000)004【摘要】<正> 珠海市城中旧村改建工作已取得阶段性成果,在具体的实践过程中,珠海市主要分以下四个阶段进行。
(一)第一阶段,从2000年6月8日到9月10日,是艰难的思想教育、政策制定,实现零的突破阶段。
2000年6月8日,该市委、市政府召开香洲区改造城中旧村建设文明社区动员大会,揭开了珠海市具有历史意义的城中旧村改建的序幕。
2000年6月29-30日,新涌村、水湾头村顺利拆迁,打响了旧村改建第一炮。
2000年7月20日,新涌文明社区正式破土动工兴建。
(二)第二阶段,2000年9月10日至2001年5月15日,是反复探索、规范程序、重点突出阶段。
2001年5月15日,新涌文明社区顺利竣工移交,充分发挥了先行村的模范作用。
旧村改建的初步实践回答了广大城中旧村居民的疑问,消除了旧村居民心中的顾虑,使旧村改建这一历史性的社会系统工程进一步得到了群众的拥护和支持。
【总页数】2页(P9-10)【作者】本刊特约记者【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F299.27【相关文献】1.六年改建六年坚持六年蝶变——草北村城中村改建纪实 [J],2.城建档案在珠海市城中旧村改造中的作用 [J], 钟诗蓉;林艳玲3."TOD+邻里中心"理念下的旧村更新模式探索——以珠海市有轨电车上冲基地TOD小镇城市设计为例 [J], 王溪溪4.浅析城中村微改造下村落文化的延续——以广州长湴村旧村为例 [J], 钟海标;郭金;蔡培翰5.从大拆大建走向有机更新,引导城中村发展模式转型——以《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》编制为例 [J], 缪春胜;覃文超;水浩然因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
旧村居景观改造提升设计研究与应用——以珠海横琴下村景观提升工程为例
旧村居景观改造提升设计研究与应用——以珠海横琴下村景观提升工程为例横琴国际商务中心开发有限公司广东珠海519000摘要：党的十九大报告中提出了乡村振兴战略，各地积极响应国家号召，根据当地旧村居条件与优势开展相关改造工程，为人们打造和谐、幸福的美丽家园。
在此背景条件下，旧村居景观改造提升设计引起了广泛的关注，旧村居景观提升的方法逐渐多元化。
鉴于此，本文以珠海横琴下村景观提升工程为例，对旧村居景观改造提升设计的意义进行了简要分析，并提出了三条旧村居景观改造提升设计的有效措施。
关键词：旧村居；景观；改造提升；珠海横琴下村引言：旧村居景观改造提升不同于新建景观项目，其是在已有的旧村居风貌基础上进行再次设计。
因此在旧村居景观改造提升过程中，更要注重回归旧村本身，体现对旧村居原有景观风貌的尊重，要清楚认识到旧村居本身在景观改造中的主体地位与价值，充分挖掘其自身优势，彰显其原有的文化魅力，在改造过程中赋予旧村居景观新的活力，为居民营造更为舒适的环境体验，全面提质居民的生活。
一、旧村居景观改造提升设计的意义旧村居的本质是一种具有丰富自然资源或文化内涵的村落，其中蕴含的文化历史内涵是为后人保留的珍贵遗产。
伴随城市的建设和发展，部分村居周围建设了高楼大厦，村内的特色建筑被拆除，或存在村庄用地被侵占的现象。
我国部分地区具有“空心村”的特征，使得村内产业发展缓慢、活动设施陈旧、生态环境恶化、历史文化元素流失，整体上村内环境亟待改善。
在该情况下，当地居民便对属于自身的自然与精神空间非常渴求，需要结合当地文化特色，考虑到人们的生活环境，构建具有当地特色文化的旧村居景观，使景观环境得到改造和提升。
针对部分环境资源优良、区位条件卓越、历史文化价值较高的乡村地区，可在商业、文化、旅游等外部产业因素刺激下，使用历史文化资源获得全新的发展机遇，吸收当地原本的文化特色和民俗风情等景观元素，以理论与实践相结合的思想，改进设计方案，让旧村居景观成为可以展示当地历史文化、便于周围居民活动、游玩、休息的好去处，同时吸引其他地区居民前来旅游和观光，符合乡村振兴的战略[1]。
岭南传统民居的更新改造实践——以珠海接霞庄改扩建酒店设计项目为例
岭南传统民居的更新改造实践——以珠海接霞庄改扩建酒店设计项目为例发表时间：2017-08-17T15:20:02.150Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第8期作者：刘毅[导读] 我们通常所认识的岭南建筑，其实就是广府建筑，梳式布局是其最典型的布局形式。
上海霍普建筑设计事务所股份有限公司摘要：我们通常所认识的岭南建筑，其实就是广府建筑，梳式布局是其最典型的布局形式。
本文结合笔者参与设计的接霞庄项目，分析了岭南传统建筑在现代建筑设计中的应用，延续原有村落梳式布局的肌理特点，充分尊重和延续地方文化脉络。
关键词：岭南建筑；肌理；梳式布局；三间两廊1、岭南传统建筑文化概述所谓岭南，它位于我国华南地区，主要是五岭以南的地区，大致范围为广西桂林以东、广东、海南以及福建南部[1]。
岭南地区地理位置优越，作为古代海上丝绸之路的必经之地，为中西方间的文化交流作出突出贡献。
自汉唐海上丝绸之路的影响，岭南人思想开放，逐步形成开放革新、兼容并蓄、务实求变的心理。
这些思想上的改变，也影响了当地建筑风格，当地建筑表现形式灵活，在尊重民俗、顺应自然的前提下，依水而建，形式多样，与当地自然环境和谐统一。
总体上来说，岭南建筑主要有三种建筑风格，分别为珠三角、粤西地区的广府建筑；二是以客家排屋、客家围屋、福建土楼为表现形式客家建筑；三是潮汕地区的潮汕建筑。
我们通常认识的岭南建筑，其实就是广府建筑，其大部分村落布局形式主要有梳式布局、密集式布局、围拢式组团布局和自由三点式或牌楼式布局等等。
梳式布局是最典型的村落布局形式，主要包括广州、佛山、肇庆等地区的建筑。
“梳式”（亦称“耙齿式”）布局为主，南北排列成行，分别留出“火巷”，成为聚落内的通道。
[2]梳式布局朝向、采光、通风良好，非常适合珠三角地区的气候条件，从而形成我国珠三角地区所独有的布局形式。
图2接霞庄酒店区鸟瞰效果图2、接霞庄项目的设计分析笔者所参与设计的珠海接霞庄改、扩建酒店项目，是对岭南建筑风格探索的一次尝试。
珠海旧村改造方案
珠海旧村改造方案1. 引言珠海市是中国南方的沿海城市，以其优美的海岸线和独特的旅游资源而闻名于世。
然而，随着城市的迅速发展，一些旧村落逐渐面临衰败和腾退的困境。
为了保护和发展这些宝贵的历史文化遗产，同时促进地区的可持续发展，制定一个合理的旧村改造方案至关重要。
本文将提出一项针对珠海旧村改造的详细规划方案。
2. 研究目标本文旨在:•保护和修复珠海旧村的历史文化遗产；•促进旧村的可持续发展；•提升旧村的旅游吸引力；•促进当地社区经济的发展；•改善居民居住条件。
3. 可行性研究在制定旧村改造方案之前，我们进行了一系列的可行性研究。
研究结果表明，珠海旧村改造具有以下优势:•丰富的历史文化遗产和独特的传统建筑风格；•地理位置优越，便于旅游和交通；•可持续发展潜力巨大；•受到当地居民和游客的关注和支持。
4. 方案设计基于可行性研究的结果，我们提出了以下五个方面的改造方案：4.1 保护与修复历史建筑通过修复和保护珠海旧村中的历史建筑，保持其原有的韵味和风貌。
同时，利用传统材料和技术，保留历史建筑的独特特色。
4.2 优化旅游设施加强旅游设施的建设，包括修建信息中心、旅游路线引导标识、停车场等，以提升游客体验和便利性。
4.3 发展文创产业大力发展文化创意产业，吸引文创企业入驻旧村，通过文创产品和展览等活动，提升旧村的吸引力和知名度。
4.4 建设公共空间在旧村中建设公共空间，如公园、广场和休闲区等，提供居民和游客休憩和交流的场所。
4.5 改善居住条件改善旧村居民的居住条件，投资改造居民房屋，提供基础设施和公共服务，提高居民的生活质量。
5. 实施方案为了有效实施上述方案，我们将采取以下几个步骤：1.设立旧村改造专项资金，用于改造和修复历史建筑、建设旅游设施和公共空间等。
2.招募专业的设计团队和工程承包商，根据方案设计和规划进行具体的施工工作。
3.开展宣传和推广活动，吸引游客和投资者的关注和支持。
4.建立旧村管理机构，负责旧村的日常管理和服务工作。
旧村改造旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造
旧村改造-旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的“三旧”改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。
此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。
香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区可以按照建筑面积1∶的规模进行重建。
旧村▶▶2017年前分三批启动27条旧村改造老旧小区▶▶危房有望按1：比例重建今年5月，为农社区正式启动改造。
从拆除违建到改造单车棚，从地下的雨水、消防管道、燃气、光纤管道等管网安装到地面的路灯、停车位修建，从社区公园规划到楼道智能设备的安装，为农社区计划完成从硬件到软件、从里到外的整体更新。
改造到现在已经进行了3个多月，对于小区的变化，居民陈叔看在眼里，喜在心头。
据香洲区住房和城市更新局相关负责人透露，香洲老旧小区有351个，用地面积约637万平方米，占了全市小区数量的1/3。
去年香洲区以为农小区、莲花山小区和凤凰路1001号小区等3个小区为试点进行了整治，并取得了良好的成效。
“预计今年10月底前完成这三个试点区域的全部改造。
”试点区域改造完成后，今年香洲区拟全面铺开相关工作，投入大量资金启动100万平方米的老旧小区整治，并配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。
香洲区将力争3到5年完成637万平方米老旧小区整治任务。
其中，紫荆社区、幸福社区、教育社区、白莲社区、吉莲社区等13个小区纳入今年计划。
记者了解到，这些社区整治的内容包括物业用房修建、市政管网更新设计、门禁一卡通系统安装、道路管线整治设计等。
除了硬件设施的提升外，香洲区还将推动老旧小区建立业主委员会自治机制，由业主委员会选聘物业公司，推动小区的规范化、常态化管理。
注重片区的整体提升成为此番整治的亮点。
香洲区住房和城市更新局相关负责人表示，该局将梳理翠香路、狮山路以及周围小区的情况，并对这些街区进行整体规划，目前规划已经完成。
珠海市村庄更新规划设计
珠海市村庄更新规划设计作者：翁自立来源：《美与时代·城市版》2020年第08期摘要：如今随着城市化的进一步发展，城市与乡村之间的距离在渐渐缩短，农村的发展速度变得越来越快。
然而并非所有村落发展的层次与结构都是一样的，不同的村落需相对应找到适合自己的生存之道。
在中国，村庄与自然环境是相互协调，彼此依存的。
在城市化的进一步高速发展下，传统村落的布局与结构往往因不能承受这种城市更新所带来的冲击从而进入到一个难以适应的发展阶段，村庄与环境之间的关系逐渐恶化，自然肌理遭受破坏。
文章选取的是珠海市斗门区斗门镇的南门村，作为一个远郊村镇，其自身拥有一定的历史和文化底蕴，自然肌理得到了较好的保留。
村内自然环境面积大且有较高的利用价值，对外可起到串联的作用，可将斗门镇各个区域连接起来，对斗门镇整体的更新以及定位都起着至关重要的作用。
关键词：规划设计;村落保护;产业更新一、南门村背景认知及分析（一）区位分析南门村的宏观区位广东省位于我国南部沿海地区，地理位置优越，对外开放的程度较高，拥有较好的地理环境。
而珠海市位于华南地区、珠江三角洲西岸，东侧是伶仃洋，南临南海;陆上与江门、中山、澳门接壤。
从中观区位看，南门村位于斗门区，斗门区是广东省珠海市辖区，位于珠江三角洲西南端，珠海市的最西部，而南门村又在斗门区的最西侧，位于黄杨山下，东临斗门圩镇，西接虎跳门水道。
南门村远离珠海市主城区，其地理区位对于一个古村来说劣势相对比较明显，属于远郊乡村。
南门村村域重要节点位置，西侧以工业园为主，可建设的发展用地以网山村为主。
（二）现状分析用地分类如表1所示。
南门村的地块范围外围道路较少，仅有斗门大道、龙山大道和龙濠路与地块相连，与外部联系较少，不利于内部发展;重点规划范围内三个村落道路联系较少，来往交通不便且有许多断路需要延伸，田中泥土路等许多不平整道路需要修缮。
山体格局为西接马鞍山，与白石岭、观音山、凤山等多座山脉相邻;东接竹仔岭，与金台寺相邻;南接下洲山。
城市更新背景下的珠海北山村空间整合改造策略研究
城市更新背景下的珠海北山村空间整合改造策略研究摘要：中国社会转型期，旧城城市中心区在城市更新中面临巨大挑战和压力。
城市空间特色由原来的水平生长变为垂直生长，承载城市历史文化的城市肌理和尺度正在被以城市汽车化为标准的城市更新所破坏，在珠海着力建设国际宜居城市的时代语境下，旧村改造项目也被赋予了城市更新的愿景与使命。
本次课题主要研究以珠海北山村为代表的岭南广府地区，探讨北山村空间整合思路和手段，传统及地域因子空间节点的保护与再生策略，让原生地居民能在城市更新浪潮中寻回乡愁。
关键词：城市更新；有机更新；空间整合；传统因子；保护再生引言：珠海，是一座摩天楼宇与古楼宗祠并存的城市；是一座自然风光与人文艺术交织的城市。
历史与现代的碰撞，使这座城市有不一样的精彩旖旎。
但由于城市化发展的需要，具有浓郁市井文化特色的传统村落已成为城市生活的追忆，展示和传承特色地方人文风情的城市原住居民日益被城市生活边缘化。
面对珠海城市发展新历史时期文化中心的定位，城市特色的消失已经成为制约城市竞争力的因素，城市更新的研究与实践应运而生。
既做好老城区更新改造又兼顾历史建筑保护是研究重点，利用现有的竞争优势作为城市更新的动力源，采用“文化引导”型城市更新的模式使得优秀传统文化和精美建筑得以传承保护，方能使这个历史悠久的村庄焕发青春与活力。
一．北山村历史民居及村落概况（一）现状北山村位于香洲区南屏镇，南靠将军山，北傍前山水道。
在“珠海北山”牌坊后面，一砖一瓦，都承载着历史印记，虽显破旧，却依然厚重不动声色。
如今这个历史古村，除了民居、文艺小街，还保留了不少古老的历史建筑。
就是这些看似毫不相干的元素碰撞在一起，让北山村成为珠海主城内，低调又特别的存在。
北山村自宋朝起便有杨氏族人在此定居，经历了800年的历史沉淀留下了一大批文物古迹。
现存历史建筑108栋，保存完好的历史民居建筑近 90栋，其中祠堂11 间，是距离市区最近的历史文化古村落，它有老树、瓦顶、青砖墙的岁月痕迹，更有薪火相传的红色文化。
珠海市香洲区人民政府、珠海市香洲区城市更新局与梁某其他行政管理一案行政二审判决书
珠海市香洲区人民政府、珠海市香洲区城市更新局与梁某其他行政管理一案行政二审判决书【案由】国家赔偿行政赔偿一并行政赔偿其他行政管理【审理法院】广东省珠海市中级人民法院【审理法院】广东省珠海市中级人民法院【审结日期】2020.11.27【案件字号】(2020)粤04行终241号【审理程序】二审【审理法官】唐文陈伟黄莎莎【审理法官】唐文陈伟黄莎莎【文书类型】判决书【当事人】珠海市香洲区城市更新局;珠海市香洲区人民政府;梁九仔【当事人】珠海市香洲区城市更新局珠海市香洲区人民政府梁九仔【当事人-个人】梁九仔【当事人-公司】珠海市香洲区城市更新局珠海市香洲区人民政府【代理律师/律所】蒙日伟北京德恒(珠海)律师事务所;游艳广东方源律师事务所;李海霞北京京润律师事务所;柳双双北京京润律师事务所【代理律师/律所】蒙日伟北京德恒(珠海)律师事务所游艳广东方源律师事务所李海霞北京京润律师事务所柳双双北京京润律师事务所【代理律师】蒙日伟游艳李海霞柳双双【代理律所】北京德恒(珠海)律师事务所广东方源律师事务所北京京润律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】珠海市香洲区城市更新局;珠海市香洲区人民政府【被告】梁九仔【权责关键词】行政复议合法违法第三人举证责任合法性证据不足行政复议改判政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】一、维持珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404行初66号行政判决第二项；二、撤销珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404行初66号行政判决第一项和第三项；三、撤销珠海市香洲区城市更新局于2019年11月12日作出的《关于梁九仔政府信息公开申请的回复》第三项内容；四、责令珠海市香洲区城市更新局于本判决生效之日起二十个工作日内重新对被上诉人梁九仔于2019年9月6日提出的政府信息公开申请作出答复。
一、二审案件受理费分别为人民币50元，均由被上诉人珠海市香洲区城市更新局和珠海市香洲区人民政府负担。
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析 ——以广州、深圳、佛山 东莞 珠海为例
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析——以广州、深圳、佛山东莞珠海为例摘要：2015年中央城市工作会议明确要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。
国家、省严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地，倒逼存量用地挖潜。
随着城市更新工作深入到珠江三角洲地区的各个城市，更新方案编制工作结合不同城市的特点逐渐形成较为完善的体系。
本文通过分析广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市的城市更新方案编制体系及内容，总结城市更新方案编制的特点及存在的问题；对城市更新方案的高效落地实施有一定的启发。
关键词：城市更新；更新改造方案；更新单元；片区策划；实施方案1 研究背景城市更新改造方案编制要解决城市发展战略在本区域落地的问题，通过功能的优化，基础设施和公共服务设施的补缺和提升来补城市快速发展中存在的短板；同时要实现文化的保护和传承、城市特色的维育、平衡原土地权属人的发展和利益诉求。
基于这样的需求，珠江三角洲地区几个典型城市的更新方案编制体系均包括从宏观到中观到微观的不同层级，宏观把控主要对接和落实国土空间规划，中观把控主要对接控规管理单元，微观层面则到具体项目的落地。
2 珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系及内容典型城市案例选取了广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市。
其中广州市在“1+3”体系下，强调政府管控企业参与，目前形成了较为完善的政策体系。
深圳市是全国最早的“村企合作”试点城市，其城市更新政策体系最为完整。
佛山市是全国最早的“三旧”改造试点城市，是广东省“三旧”改造综合试点。
东莞市的土地开发强度较高，在省内仅次于深圳，其城市更新工作始于产业结构调整，并着力于生态环境提升与产业升级改造。
珠海市城市更新工作始于旧城镇、旧区的改建工作，其更新改造思路强调“慎用大拆大建，少用小拆小建，多用不拆不建整治”。
这个五个城市的城市更新工作在珠江三角洲地区具有典型意义。
2.1广州市城市更新方案编制体系广州市城市更新方案编制体系为四个层级：城市更新总体规划/专项规划——城市更新年度实施计划——片区策划——实施方案。
2020珠海市城市更新进展情况
2019.02.19城市可开发土地日益稀缺，旧村改造成为解决土地供应的一个重要来源。
在珠海，各大开发商（华发、奥园、绿景、仁恒、富力、沿海绿色家园、金地、龙光、碧桂园、中信、时代等）也在积极介入各个旧村的改造之中，华发、奥园成为多条旧村改造项目的前期合作企业。
珠海旧村改造项目主要分布在南湾片区、高新区，珠海旧村城市更新项目进展情况如下：南湾片区1. 银坑村：2018年6月2日，湾仔银坑村举办改造项目签订改造签约仪式及回迁房奠基仪式，华发操刀。
2. 东桥村：2018年12月5日，东桥村总户数202户（不含仙桥路2号小区），已签约户数158户，签约率78.21%；签约面积方面，东桥村总面积15.85万㎡（不含仙桥路2号小区），已签约面积13.27万㎡，签约率82.76%。
绿景为前期合作企业。
3. 北山村：2014年纳入珠海市旧村更新范围，华发为直接实施主体，正在规划阶段，2019年1月8日，珠海市住房和城乡规划建设局网站发布了《北山旧村更新项目控制性详细规划修改批前公告》。
4. 广昌村：2017年11月3日下午，广昌社区旧村更新项目前期工作合作协议签约仪式在华发喜来登酒店顺利举行，标志着华发股份正式携手广昌社区启动城市更新进程，项目展厅已经开放。
5. 南联村：2018年10月15日，南联村召开更新改造意愿表决大会，发出表决票619张，收回619张，有效表决票617张，村民同意率达88.55%，通过了南联村更新改造意愿。
6. 南屏村：由华发弘业房地产开发有限公司委托珠海市测绘院先行开展南屏旧村房屋现状测绘工作。
7. 红东村：2016年3月2日，中信地产与红东村签约，达成合作意向。
8. 洪湾村：2018年1月13日，南屏镇洪湾旧村改造项目实施主体确定及项目监管框架协议签约仪式在横琴湾大酒店举行，珠海红湾亿豪置业有限公司作为洪湾旧村改造项目的实施主体资格。
拱北片区1. 联安村：2017年9月9日，奥园集团与珠海拱北联安村签订前期合作协议，正式从此前的中信手上接手。
珠海旧村改造方案
珠海旧村改造方案珠海，位于广东省南部的一个美丽的滨海城市，自古以来就因其绮丽的风景和丰富的人文历史而闻名于世。
然而，随着城市的快速发展，珠海的旧村落逐渐被遗忘和边缘化。
这些古老的村庄，蕴含着深厚的文化内涵和历史记忆，有着巨大的潜力可以成为旅游资源和文化遗产。
为了保护和传承珠海的历史文化，珠海市政府制定了一系列旧村改造方案。
首先，珠海市政府决定重拾珠海旧村落的魅力。
这些古老的村落，虽然历经岁月的洗礼，但仍然保留着独特的建筑风格和传统文化。
为了让这些村庄焕发新的生机，政府决定修缮和保护村落的老房子，以保持其原汁原味的建筑风貌。
此外，政府还鼓励当地居民保留和传承古老的手工艺技术，如传统的木雕、石雕和陶瓷制作等。
通过这些举措，珠海的旧村庄将成为具有独特魅力和文化价值的景点，吸引着游客和文化爱好者的到来。
其次，政府计划将珠海的旧村庄打造成为文化艺术村。
在这些村庄中，将建立艺术家工作室和艺术展览馆，为艺术家提供创作的空间和平台。
通过与艺术家的合作，旧村庄将成为一个文化交流和创意产业的聚集地。
政府还计划举办文化艺术节，吸引更多的人们来到这些村庄，欣赏艺术品和展览。
这将为珠海的旧村庄带来经济和社会的双重效益，使其成为一个新兴的文化艺术中心。
此外，政府还计划在珠海的旧村庄中发展乡村旅游。
通过开发旅游资源，政府希望吸引更多的游客来到这些村庄，体验乡村的宁静和美丽。
政府将建设宜居的民宿和餐饮设施，为游客提供舒适的住宿和美食。
同时，政府还将开展丰富多样的乡村旅游活动，如乡村音乐节、农耕体验等，为游客带来独特的旅游体验。
通过乡村旅游的发展，旧村庄将成为一个充满活力和吸引力的旅游目的地。
最后，政府还计划在旧村庄中建设文化教育设施。
这些设施将包括图书馆、博物馆和艺术学校等，为当地居民提供学习和艺术交流的空间。
政府还将组织丰富多彩的文化教育活动，如艺术展览、书法比赛等，激发人们对文化的兴趣和热爱。
通过这些教育举措，政府希望培养新一代对珠海历史文化的热爱和传承意识，为珠海的发展注入新的动力。
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
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珠海市旧村更新典型项目案例介绍
珠海城中旧村更新起步较早，在2000年左右，已完成了香洲城区33个、占地260万平方米旧村拆建改造项目。
2014年，珠海启动了新一批次、主要覆盖中心城区47条旧村的城中旧村更新工作，并结合区域特色提出相应更新思路。
中心城区城中旧村更新以拆建更新为主，彻底改善村民生活质量和环境，解决治安、消防等隐患，提高环境宜居水平和空间品质。
中心城区周边地区及西部城区的城中旧村、旧村庄以综合整治为主，实施特色产业发展、环境宜居提升、民生改善保障、特色文化带动、社会治理建设、固本强基六大工程，重点加强对历史遗存、特色古村落、传统村落等实施保护更新，重点维护村落与自然和谐融合的原始风貌特色和民俗民风，同时注重与产业的结合。
例如金鼎会同、南屏北山、斗门南门村清末民初的古典建筑格局。
南门村、北山古村等整治保护，不仅保护了箓漪祠、接霞庄、杨氏大宗祠等岭南传统古建筑，还为古宋婚庆、北山爵士音乐节等特色文化注入提供了载体。
城中旧村综合整治更新案例：斗门区斗门镇南门村旧村整治更新项目
南门村位于斗门镇中西部，靠近墟镇，从明朝永乐年间建村至今历经600多年。
全村面积8.1平方公里，辖下11个自然村，23个村民小组，户籍人口5673人。
作为宋朝赵氏皇族后裔聚集地，自古被称为“书礼之乡”，独具特色的岭南乡村风情、菉猗堂古建筑群、接霞庄古村、毓秀古村等自然与人文景观交相辉映。
近年来，随着新农村建设的逐步开展，南门村的基础设施日臻完善，村容村貌、卫生环境得到很大的改善，社会治理水平极大提高，固本强基工作得到大大加强，民俗文化得到较好传承，新农村建设成效显著。
南门村整治更新涉及整治更新面积约750亩，通过综合整治城市更新建设工程总投资约1.1亿元（省厅成效系统数据自2014年度统计至今约5000万元），资金源于2012年、2014年、2015年南门村通过竞争分别获得市级新农村建设示范村专项资金、精品村居及六大工程专项资金，以及区政府新农村建设专项资金投入、社会资本的引入和乡贤自发资金投入，先后实施南门村污水处理工程、龙霞路建设工程、南门中心公园工程、菉猗堂建筑群修葺工程、以及接霞庄前期修葺整治工程等子项目50多个。
综合整治后的南门村旧村村貌
修葺后的南宋皇族后裔赵氏祖祠菉猗堂
保护性整治后的蚝墙
城中旧村拆建更新案例:“三溪”旧村改造更新项目“三溪”地区位于中
心城区西北部，上冲二线
检查站以外,“三溪”村
背靠凤凰山，东接中山坦
洲镇，紧邻105国道，是
珠海东部城区重要的对
外门户地区之一，但因紧
邻垃圾填埋场、垃圾发电场、火葬场等厌恶性设施，环境污
染严重，村居环境恶劣，
三条旧村村民改造意愿强
烈。
目前“三溪”（沥溪、
南溪、福溪）旧村改造更
新项目已列入“三溪”人
居环境改善工程。
“三溪”旧村总用地
面积8.6平方公里，居住人口约2万人。
旧村生活区用地44.78万平方米,工业生产用地41.6万平方米,实测房屋建筑面积约60万平方米。
经初步经济测算得出搬迁安置共需要住宅面积约30万平方米，现金补偿约2.7亿元。
根据旧村现状情况和规划要求，“三溪”村旧村改造更新项目采取异地联动开发模式进行改造，主要特点如下：
1.发挥政府统筹作用，以政府征收的模式开展征收补偿
工作。
由政府作为征收补偿主体，对征收范围内的被征收人依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》开展征收补偿工作。
2.采取异地安置方式进行补偿，有效促进城乡统筹和产城融合。
由政府选取异地地块用以建设安置用房，沥溪、福溪两村将异地搬迁至上冲TOD小镇（南溪村将进行原地拆迁改造）。
将原城中旧村用地腾出空间（腾出两条村约31.26万平方米用地），用于结合该片区产业园发展规划，发展“三高一特”产业，既体现了新型城乡统筹的思路，又推动了产业集聚发展，促进了产城融合。
3.通过异地联动开发提供安置用房，突显市场运作的优点。
异地安置用地以网上挂牌方式公开出让，由珠海市万科房地产有限公司竞得，竞得条件包括将建筑面积不少于30万平方米的住房以及1.1万平方米公共配套建筑面积无偿移交给政府。
这种模式激发市场力量参与到城市更新工作中，既调动了市场的积极性，又减轻了政府的负担，使市场资源得以合理、高效配置。
搬迁安置用地情况:
安置用地位于上冲片区上冲车辆基地北侧，面积为193150.06平方米，其中S1地块用地面积167023.54平方米，容积率3.4；S2地块用地面积26126.53平方米，容积率2.2；计容总建筑面积625358.39平方米。
建设进展情况：
福溪、沥溪村回迁区一共有十栋住宅以及三栋公寓，目前住宅以及公寓楼主体结构已建成封顶，正在开展外立面装修施工以及室外绿化工程，计划2018年6月竣工交付使用。