2016年广东清远清城区轻轨项目初选报告
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1.
空地
已通道路
7
1.3 项目概况（2号块项地目） -项目四至（道路等级）
地块紧邻城市主干道，周边无明显遮挡，商业展示性较好
1、规划路 2、规划路
1 4 2
3、规划路 4江南北路路
3
1. 地块东侧侧临次主干路凤翔南路、银泉路、（六车道），湖城大道、轻轨横二路为六车道
8
1.4 项目概况-地块价值分析
旧城区
清远市人 民政府
清远高铁站
新城区
广清公路
1. 2. 3. 4.
3.5KM
宗地位于清城区新区南面； 距清远市市政府，直线距离约3.5公里； 紧邻中心老城区 距清远高铁站，直线距离约6公里；
6
1.3 项目概况-项目四至（周边房屋素质）
2号地项目
空地 已通道路
东侧：已通道路 2. 南侧：已通道路 3. 西侧：空地 4. 北侧：空地
清远轻轨站
0.2KM
1.
本案毗邻广州-清远轻轨站约0.2公里，离广清高速 入口仅有0.2公里远，大量广州客户涌入该区域
13
2.2 价值判断-城市总体规划
清远市近期主要向南方向发展，燕湖新城
2
1
城市发展方向：城市的空间拓展方向应以东、南两个方 向为主。 城市空间布局：《规划》提出通过了“南优、中拓、北 育”、“对接大广佛、融入珠三角、广清同城化”的区 域一体化发展战略。在这一规划中，按行政区划分，清 远市整体上分为重点开发区域和生态发展区域两大块： 清远经济开发区、清城区、英德市、佛冈县和清新县属 山区重点开发区域，是全市工业化、城镇化的集聚区域， 也是广大山区的服务中心以及带动山区社会经济发展的 增长极；阳山县、连州市、连山壮族瑶族自治县和连南 瑶族自治县属北江上游生态发展区域，是北江上游重要 的生态屏障与水源涵养区。
项目周边路网密集，道路等级较高，通达性优
1.
宗地东西两侧主干道贯穿清城区 新区，南侧次干道连接轻轨二横 路，商业最好的展示面。 离清远轻轨站仅有200米 毗邻广清大道（城市发展方向）
2. 3.
清远轻 轨站
12
2.1 价值判断-周边交通系统（地铁）
项目离江南汽车站（清远远途汽车站仅200米，茶博城公交站100米综合交通极为便利
9
1.5 项目概况-拓展进度及政府要求
已对接的领导：
职位 姓名
商务局
已获取的资料：
资料来源 村委 村委 资料名称
控规及其他说明： 1. 暂无
地块拆迁情况：
宗地名称 轻轨项目 地块情况 三通一平
10
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
11
2.1 价值判断-周边交通系统（道路）
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
3
1、项目位于清远市清城区南面，紧邻广 州-清远轻轨站。 2、地块方正、大小合适、展示性好、 完全满足我司对地块设计的要求。 3、附近没有同质大型购物广场 4、受“广清同城”的影响，大量的广州 客户到该区置业，住宅商业销售情 况良好
清远清城区轻轨项目初选报告
战略投资中心 2016年1月23日
来自百度文库
城市概况
清远市宏观经济与房地产市场指标
当年
市区人口（万人，不 含下辖远郊区、市县） GDP（亿元） 人均GDP（亿元） 三产比重 （一产：二产：三产） 城镇人均可支配收入 （元） 社会消费品零售总额 （亿元） 年度商品住宅销售面 积（万平方米） 年度商品住宅销售均 价（元） 412 1187.74 31214
14
2.3 价值判断-小结
优势：
• 地理优势明显，处于清远市核心地带，毗邻
• 房地产销售价格不高，处于价格洼地；
• 政策利好：“广清同城“打通广州与清远的经济来往 • 工业基础优势明显，人均消费较高 • 地块干净，可在2016年上半年进行出让
劣势：
• 住宅整体销售价格不高，但商业价格颇高，建议轻资产模式
17
3.2 主要竞品分析-无
建筑密度 （﹤）
绿地率 （﹥）
建筑限高
退界
未知
106275
3.26
346456
35
30
100
备注： 1、国土局和土地收储中心答复部分指标可以适当突破； 2、商业地块的位置和商住比可以根据我司项目设计调整。 5
1.2 项目概况-项目区位
地块位于清城区核心区域，距中心老城区仅有3公里路程，目前区域正处于高速发展期，受 “广清同城”利好消息的影响，该区的商品房销售情况良好，比旧城区均价更高
4
1.1 项目概况-项目基础指标
宗地价格
宗地编号
轻轨站项目
宗地名称
B43000001
土地用途
商住
占地面积 （亩)
159.57
起始价 （万元）
30318
保证金 （万元）
9095
楼面地价 （元/㎡）
735
出让方式
招拍挂
宗地控规指标
宗地名称
轻轨站项目
占地面积 （平方米）
容积率 (≤)
规划建筑面 积（㎡）
14.9:40.8:44.3
上一年
405 1100.7785 29117.53
数据来源
清远统计局 清远统计局
清远统计局
清远统计局
21093 570.28 434.6 5091
19351 513,.72 373.5 4873.5
清远统计局 清远统计局 克尔瑞 克尔瑞
清城区
清远，中国广东省辖地级市。1988年1月7日经国务院批准设立，位于中国广东省的中部，北江中下游，北面和东北面与韶关市为邻，东南和南 面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连，是珠江三角洲开放地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一，也是广东省面 积最大的地级市。享有地方立法权。清城区是清远市的核心地区 2
总体判断：地块综合属性较优，有较大发展空间。
15
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
16
3.1 商业分析-全市MALL分布图
6
序号
名称
核心商圈 9
5
3 4
1
赢之城商业广场
2
时代广场
3
城市广场
1
4
2 5
大润发广场
新城 商圈
万达广场
6 在建项目 开业项目
美林广场
地块西南角是人流导入的汇聚点，临近两条路都是双向八车道，靠近整个火炬新区的生活区处 于最佳展示面，商业价值最高
280m
3000m
地块价值说明：
1. 地块临街面（东面临街）：地块沿凤翔南路路展示面最好（双向六车道）；
2. 从人流导向和道路性质分析：地块北面是人流导入的汇聚点，同时处于最佳展示面，商业价值最高； 3. 从地块整体来看：以地块东北角为圆点，由北向南，由东往西商业价值逐渐递减；
空地
已通道路
7
1.3 项目概况（2号块项地目） -项目四至（道路等级）
地块紧邻城市主干道，周边无明显遮挡，商业展示性较好
1、规划路 2、规划路
1 4 2
3、规划路 4江南北路路
3
1. 地块东侧侧临次主干路凤翔南路、银泉路、（六车道），湖城大道、轻轨横二路为六车道
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1.4 项目概况-地块价值分析
旧城区
清远市人 民政府
清远高铁站
新城区
广清公路
1. 2. 3. 4.
3.5KM
宗地位于清城区新区南面； 距清远市市政府，直线距离约3.5公里； 紧邻中心老城区 距清远高铁站，直线距离约6公里；
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1.3 项目概况-项目四至（周边房屋素质）
2号地项目
空地 已通道路
东侧：已通道路 2. 南侧：已通道路 3. 西侧：空地 4. 北侧：空地
清远轻轨站
0.2KM
1.
本案毗邻广州-清远轻轨站约0.2公里，离广清高速 入口仅有0.2公里远，大量广州客户涌入该区域
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2.2 价值判断-城市总体规划
清远市近期主要向南方向发展，燕湖新城
2
1
城市发展方向：城市的空间拓展方向应以东、南两个方 向为主。 城市空间布局：《规划》提出通过了“南优、中拓、北 育”、“对接大广佛、融入珠三角、广清同城化”的区 域一体化发展战略。在这一规划中，按行政区划分，清 远市整体上分为重点开发区域和生态发展区域两大块： 清远经济开发区、清城区、英德市、佛冈县和清新县属 山区重点开发区域，是全市工业化、城镇化的集聚区域， 也是广大山区的服务中心以及带动山区社会经济发展的 增长极；阳山县、连州市、连山壮族瑶族自治县和连南 瑶族自治县属北江上游生态发展区域，是北江上游重要 的生态屏障与水源涵养区。
项目周边路网密集，道路等级较高，通达性优
1.
宗地东西两侧主干道贯穿清城区 新区，南侧次干道连接轻轨二横 路，商业最好的展示面。 离清远轻轨站仅有200米 毗邻广清大道（城市发展方向）
2. 3.
清远轻 轨站
12
2.1 价值判断-周边交通系统（地铁）
项目离江南汽车站（清远远途汽车站仅200米，茶博城公交站100米综合交通极为便利
9
1.5 项目概况-拓展进度及政府要求
已对接的领导：
职位 姓名
商务局
已获取的资料：
资料来源 村委 村委 资料名称
控规及其他说明： 1. 暂无
地块拆迁情况：
宗地名称 轻轨项目 地块情况 三通一平
10
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
11
2.1 价值判断-周边交通系统（道路）
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
3
1、项目位于清远市清城区南面，紧邻广 州-清远轻轨站。 2、地块方正、大小合适、展示性好、 完全满足我司对地块设计的要求。 3、附近没有同质大型购物广场 4、受“广清同城”的影响，大量的广州 客户到该区置业，住宅商业销售情 况良好
清远清城区轻轨项目初选报告
战略投资中心 2016年1月23日
来自百度文库
城市概况
清远市宏观经济与房地产市场指标
当年
市区人口（万人，不 含下辖远郊区、市县） GDP（亿元） 人均GDP（亿元） 三产比重 （一产：二产：三产） 城镇人均可支配收入 （元） 社会消费品零售总额 （亿元） 年度商品住宅销售面 积（万平方米） 年度商品住宅销售均 价（元） 412 1187.74 31214
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2.3 价值判断-小结
优势：
• 地理优势明显，处于清远市核心地带，毗邻
• 房地产销售价格不高，处于价格洼地；
• 政策利好：“广清同城“打通广州与清远的经济来往 • 工业基础优势明显，人均消费较高 • 地块干净，可在2016年上半年进行出让
劣势：
• 住宅整体销售价格不高，但商业价格颇高，建议轻资产模式
17
3.2 主要竞品分析-无
建筑密度 （﹤）
绿地率 （﹥）
建筑限高
退界
未知
106275
3.26
346456
35
30
100
备注： 1、国土局和土地收储中心答复部分指标可以适当突破； 2、商业地块的位置和商住比可以根据我司项目设计调整。 5
1.2 项目概况-项目区位
地块位于清城区核心区域，距中心老城区仅有3公里路程，目前区域正处于高速发展期，受 “广清同城”利好消息的影响，该区的商品房销售情况良好，比旧城区均价更高
4
1.1 项目概况-项目基础指标
宗地价格
宗地编号
轻轨站项目
宗地名称
B43000001
土地用途
商住
占地面积 （亩)
159.57
起始价 （万元）
30318
保证金 （万元）
9095
楼面地价 （元/㎡）
735
出让方式
招拍挂
宗地控规指标
宗地名称
轻轨站项目
占地面积 （平方米）
容积率 (≤)
规划建筑面 积（㎡）
14.9:40.8:44.3
上一年
405 1100.7785 29117.53
数据来源
清远统计局 清远统计局
清远统计局
清远统计局
21093 570.28 434.6 5091
19351 513,.72 373.5 4873.5
清远统计局 清远统计局 克尔瑞 克尔瑞
清城区
清远，中国广东省辖地级市。1988年1月7日经国务院批准设立，位于中国广东省的中部，北江中下游，北面和东北面与韶关市为邻，东南和南 面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连，是珠江三角洲开放地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一，也是广东省面 积最大的地级市。享有地方立法权。清城区是清远市的核心地区 2
总体判断：地块综合属性较优，有较大发展空间。
15
一、项目概况
二、宗地价值判断 三、商业分析 四、区域市场分析 五、研究建议
16
3.1 商业分析-全市MALL分布图
6
序号
名称
核心商圈 9
5
3 4
1
赢之城商业广场
2
时代广场
3
城市广场
1
4
2 5
大润发广场
新城 商圈
万达广场
6 在建项目 开业项目
美林广场
地块西南角是人流导入的汇聚点，临近两条路都是双向八车道，靠近整个火炬新区的生活区处 于最佳展示面，商业价值最高
280m
3000m
地块价值说明：
1. 地块临街面（东面临街）：地块沿凤翔南路路展示面最好（双向六车道）；
2. 从人流导向和道路性质分析：地块北面是人流导入的汇聚点，同时处于最佳展示面，商业价值最高； 3. 从地块整体来看：以地块东北角为圆点，由北向南，由东往西商业价值逐渐递减；