房地产开发项目财税疑难问题处理

政府返还土地出让金的六种处理模式
政府返还土地 出让金
拆迁换房（用于购买 安置房）
营业税
企业所得税
土地增值税
视为销售不动产，缴 纳建筑业营业税。
计征企业所得税，先 挂预收账款，后转入 主营业务收入 （1）取得的提供建 筑物拆除、平整土地 劳务收入扣除相对应 的成本费用，差额应 计入当年应纳税所得 额 （2）代理支付动迁 补偿款额，应计入当 年的应纳税所得额
二、前期工程费【指项目开发前期发 生的水文地质勘查、汇测、规划、设 计、可行性研究、筹建、场地通平等 前期费用】【规划、设计、项目可行 性研究和水文、地质、勘查、测绘、 “三通一平”等支出】
3、勘查丈量费
地质勘测费
文物勘测费
地基勘测费 沉降勘测费 日照勘测费 其它 工程招投标管理费
4、工程招标费
工程招投标交易服务费 工程招投标代理服务费
临时办公室
临时场地占用费
临时借用空地租金 临时围墙 临时围栏 临时围板 其他 挡光费 危房补偿鉴定费 施工噪音管理费 给排水工程费 排洪工程费 排污工程费
房地产项目税收筹划与会计核算

3、“开发成本—建筑安装工程费”科目核算的 内容建标【2013】44号
项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项 目内的各项费用（含向承包方支付的临时设施费和劳动保 险费），包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工 程费、安装工程费和装修工程费等。
BT项目的税务指引


BT项目解析及风险分析
所谓BT,即是“Build Transfer”英文字母缩写，意即 “建设—移交”。BT项目是政府利用非政府资金来进行非 营利性基础设施建设的一种融资模式。主要运作主题及模 式为合同授予方是政府（包括政府有关部门或政府授权的 企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设施工，项 目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定期限内支 付回购资金。 【风险点分析】：BT项目分为两种模式，一种是投资建设 方即做投资又提供建造服务；另一种是投资建设方仅进行 投资，而未直接提供建造服务。

BT项目的涉税处理


BT模式缴纳营业税的三种模式
（1）以取得的回购款项按照“建筑业”税目全额缴纳营


业税。——《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政 策问题的通知》（渝地税发【2008】195号） （2）已取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承 包款总额后的余额，按照“建筑业”税目缴纳营业税。— —安徽省宣城市地方税务局、广东省惠州市地方税务局 和河南省地方税务局。 （3）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承 包款总额后的余额，按照“服务业-代理业”税目缴纳营 业税。——江西省地方税务局2010年第4号公告
自持物业
营业税 契税、印花税、土地使用税
土地增值税 企业所得税
房地产业务流程及涉税问题
房地产项目公司

负 责 部 门
国 土 局
税务 工 局商 局 设 立 项 目 公 司
发 改 委
规 划 局
房 管 局 初 步 设 计 审 查 审 批
建设局 工 程 招 投 标 及 备 案
规 划 局 建 设 工 程 规 划 许 可 证

取得土地返还款的税务指引与筹划


大连的地方政策
——土地返还款不得计入扣除项目

《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税 函【2008】188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有 关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以 及财政、土地管理等部门出具的相关证明等合法有效凭据， 计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他 资料，但未实际支出土地出让金或购置土地使用权价款或 支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允 许计入扣除项目”。
第一讲
土地返还款的 税务处理
房地产全程税务规划——战略+筹划+风险
房地产纳税分析 房地产税负重、征税环节多、 涉及16个税种 税收政策复杂而多变 各地政策执行尺度不一 税收征管严、稽查多
税务规划
战略结构 风险化解 税收筹划
获取 土地
设计
建安 环节
资金运筹 与成本分摊
预售与 销 售
项目清算 与增值
回迁房收入
（1）建筑物拆除平
整土地：建筑业营业 税 用于拆迁（代理拆迁、 （2）代理支付动迁 拆迁补偿） 补偿款差额应按服务 业——代理业征收营 业税
不征收土地增值税。 原因：不属于产权转 让行为。
政府返还土地出让金的六种处理模式
政府返还土地 营业税 出让金 企业所得税 土地增值税
属于提供基础设施建设 劳务收入，不属于转让 不动产收入，不征收土 地增值税。


房地产项目税收筹划与会计核算



五、会计账务的建立
如何设立“开发成本”的子目？
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 财法字【1995】6号
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》




国税发【2009】31号
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》
土地一级开发的税收政策

一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府 土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土 地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方 政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整 理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、 施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场 地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和 施工单位支付设计费和工程款。
取得土地返还款的税务指引与筹划

青岛的地方政策
——从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发 成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》
（青地税发【2008】100号）规定：“对于开发企业因从 事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得 补偿以及财务补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征 用及拆迁补偿费的金额”。
属于BT项目，按照建筑 计征企业 业营业税处理；如果协 所得税 议约定返还款用于项目 内开发企业自行承担的 基础设施（道路、防洪、 城市道路、供水、排水、 排水......） 燃气、热力、防洪等基 础设施工程支出，则应 按照企业取得政府补贴 处理，不征收营业税。 同上 计征企业 所得税
公共配套
如认定为向政府销售不 定产项目的，征收土地 增值税；不认定的冲减 土地征用及拆迁补偿费。
房地产项目税收筹划与会计核算

三、常用的会计科目
开发产品 预收账款 开发成本
投资性房地产
开发间接费用
房地产项目税收筹划与会计核算


四、预收账款的处理
1、一般企业 《企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理》（2205预收 账款） 核算企业按照合同规定向购货单位预收款项。销售实现时，按实现的 收入记入主营业务收入。 2、房地产企业 《营业税暂行条例实施细则》（财务部国家税务局第52号令） 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第二讲
房地产规范 账务核算模式
房地产项目税收筹划与会计核算


一、税收策划与会计核算的关系
1、会计核算时达到税收筹划目标的基础。 2、一切税收筹划都要通过会计核算来实现。 3、规范的会计核算时实现税收筹划的关键。
房地产项目税收筹划与会计核算


二、房地产项目会计核算的特点
1、产品的成本核算复杂 2、经营收入及其相关税金的核算与其他行业不同 3、涉税环节多、税种多 4、涉及的费用多
房地产项目税收筹划与会计核算
规划管理费 拆迁管理费 施工许可证费
工程造价管理费
人防报建费
1、报批报建费
土地登记费 新材料基金 图纸审查费 定额测定费 定额劳保费
二、前期工程费【指项目开发前其发生的 水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行 性研究、筹建、场地通平等前期费用】 【规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出】
交房
取得土地返还款的税务指引与筹划


取得土地返还款如何记账？
观点一：取得土地使用权，以实际支付的土地价款作为土 地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。 观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收 入。 【处理原则】：如果企业通过招拍挂取得土地使用权且已 全部缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的 土地返还款应作为营业外收入。 【筹划技巧】：土地返还款尽量不要冲减土地成本。

房地产项目税收筹划与会计核算
1、基础工程费
土石方工程 桩基工程 柱梁板工程 墙体工程 楼地面工程 屋盖工程
2、主体工程费
三、建筑安装费【指开发项目开发 过程中发生的各项建筑费用。主要 包括开发项目建筑工程费和开发项 3、安装工程费 目安装工程费】【是指以出包方式 支付给承包单位的建筑安装工程费， 以自营方式发生的建筑安装工程费】
土地一级开发税收政策
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块 进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金， 亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有 资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行 为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资 收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设 计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 ——《关于纳税人投资政府土地 改造项目的有关营业税问题的公告》（国家税务局公告 2013年第15号）
政府返还土地的六种处理模式
政府返还土地 营业税 出让金 企业所得税 土地增值税
政府将土地出让金 不征收营业税。 返还给其它有关企 业或个人
属于财税【2011】70 号文件规定，作为不 征税收入。否则，缴 纳企业所得税。
不征收土地增值税。
未约定，仅作为补 助或奖励。
不征收营业税。
计征企业所得税。
不征收土地增值税。
房地产项目税收筹划与会计核算

六、“开发成本”科目核算的内容 1、“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目核 算的内容 土地征用及拆迁补偿费是指房地产企业为取得土 地开发使用权而产生的各项费用。

房地产项目税收筹划与会计核算
土地买家或出让金 拍卖佣金 大市政配套费
一、土地征用及拆迁补偿费 【土地买卖或转让、大市政 配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、 土地变更用途和超面积补交 地价及相关税费、拆迁补偿 支出、安置及动迁支出、回 迁房建造支出、农作物补偿 费、危房补偿费等】【土地 征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下 附着物拆迁补偿净支出、安 置动迁用房支出等】
税金（契税、耕地占用税）
1.土地征用费
土地使用费 土地闲置费 土地开发费 补交地价款（变更、超面积）
合作款项（地价及相关税费）
其他 拆迁补偿费 安置及动迁费
2、拆迁补偿费
回迁房建造费 农作物补偿费 危房补偿费 其他
房地产项目税收筹划与会计核算

2、开发成本—前期工程费 前期工程费是指在取得土地开发权后、项目开 发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文 地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
房地产项目税收筹划与会计核算
临时道路 临时用电
5、三通一平费
临时供水
建设场地平整
二、前期工程费【指项目开 发前期发生的水文地质勘查、 测绘、规划、设计、可行性 研究、筹建、场地通平等前 6、临时设施费 期费用】【规划、设计、项 目可行性研究和水文、地质、 勘查、测绘、“三通一平” 等支出】 7、其他
建 设 局
房 管 局 商 品 房 预 售 许 可 证
卫环 生卫 局局 专 业 验 收 综 合 验 收
建 设 局 竣 工 验 收 办 证 备 案
步 骤
签 定 拿 地 合 同
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立 项
用 地 许 可 证
拆 迁 许 可 证
施 工 图 审 查 备 案
施 工 许 可 证
涉 税 要 点
土地出让金返还 拆迁还房 甲供材 成本分拆 加计扣除 汇算清缴 税款预征 土增税清算 自持物业 售后回租 售后返租 股权收购
城市绿化费 其他 总体规划设计费 单位设计费 管线设计费 改造设计费 施工图设计费 小市政施工图设计费
2、规划设计费
环境设计费 人防设计费 可行性研究编制费 制图费、晒图费 规划设计模型制作费 方案评审费 其他
房地产项目税收筹划与会计核算
建筑面积尺量费 产权面积实测费 楼房放线验线费 地基测量钉桩费 水文勘测费