从住房问题看俄罗斯的住房社会政策

从住房问题看俄罗斯的住房社会政策肖来付俄罗斯的住房问题由来已久，是大多数俄罗斯人面临的最为迫切解决的问题之一。

普京担任俄罗斯总统期间，在其2004年度国情咨文中特别强调了住房问题：“现在我们应当一起来解决对于公民来说最迫切的问题，首先是住房问题、教育和医疗问题。

”2008年5月8日，普京在国家杜马演讲时表示：“为了解决公民的住房保障问题，需要每年为每个人新建一平方米住房。

我们是否能解决这个问题?我认为，我们能够在俄罗斯历史上首次解决这个问题。

”而早在2005年，俄罗斯就提出了包括住房建设在内的旨在提高国民生活质量的四大国家优先项目。

尽管目前俄罗斯深受国际金融危机影响，但是俄罗斯总理普京在2008年12月4日与俄罗斯公民进行对话时表示，俄罗斯政府将履行所有社会义务，不准备原则性修改投资、住房改革和社会基础建设计划。

如今，住房问题已经成了俄罗斯政府、民众和社会所关注的热点问题之一。

一经济社会转轨时期俄罗斯的住房难题(一)住房价格“莫斯科速度”带来的困扰近几年，俄罗斯主要大城市房价不断攀升，其房价曲线图以令居民心跳的速度发生着变化。

圣彼得堡市和列宁格勒州房地产协会主席维亚切斯拉夫·谢梅年科在圣彼得堡市政府会议上就曾表示，2008年圣彼得堡市的住房价格至少上涨20％，也有可能会上涨40％。

谢梅年科还指出，2007年圣彼得堡市普通住房的价格上涨近13．7％，高级住房的价格上涨40％[1]。

再以莫斯科市为例，2007年，在世界各大首都的房价大赛中，莫斯科居第三位。

之后，莫斯科房价再创新高，仅2008年前两个月就上涨10％[2]。

而更让俄罗斯居民心惊的是，全国各地房价的上涨速度竟然比莫斯科还要高出9倍。

据俄罗斯《新消息报》称，不只是莫斯科，俄罗斯全国近几年都可能跻身高房价地区之列[3]。

这种创纪录的房价提升速度已经超过莫斯科居民的心理承受底线，被戏称为“莫斯科速度”，住房价格的“莫斯科速度”一直困扰着俄罗斯居民。

(二)收入增长速度赶不上房价上涨速度2004年，有超过4 000万的俄罗斯人居住在破烂不堪的公寓内，超过500万的俄罗斯人居住在本该拆掉的危房中，全国有超过一半的人需要改善居住条件[4]。

据全俄舆论研究中心调查，大多数俄罗斯居民心目中的“美好生活”，首先是拥有自己的房子(69％)，而后是有幸福的婚姻(65％)和高薪的工作(57％)[5]。

而稍前的一项调查则显示，酗酒、吸毒和艰苦的住房条件是导致婚姻破裂的主要原因[6]。

许多人认为，拥有房子和高薪并非易事。

大多数人需要住房，但是却买不起。

俄时任总统普京在其2004年度国情咨文中也提到，即使现在收入水平提高了，人们往往也无法购房和改善居住条件。

只有高收入的人才能够买得起住房，年轻家庭没有购房能力。

对于俄罗斯大部分劳动者来说，应当保障他们能够在市场上买到住房，同时向贫困居民提供社会住房。

尽管这几年俄罗斯的人均收入持续增加，但其收入增长速度还是远远落后于房价的上涨速度。

苏联时期的破旧房屋急需维修，而新房价格又不断攀升，这使得大多数俄罗斯人，特别是普通百姓的居住条件一时间无法得到很大改善。

(三)年轻家庭的住房问题亟待解决苏联解体后，俄罗斯的住房制度发生了巨大变化，政府实行住房私有化政策。

在住房建设的资金来源中，国家的投资逐渐减少，而居民个人的投资则不断增加，政府鼓励个人建房、购房。

随着时间的推移和消费需求的增长，几乎对每个俄罗斯年轻人来说，住房问题都会变得很重要，“住在哪里”已经成了每个年轻人所面临的主要问题之一。

农村青年通常白建房屋，但是考虑到多数俄罗斯人生活在城市中，并不是每个人都适于自建房屋。

城市中精力充沛的年轻人试图摆脱此种状态：年轻人建筑合作社在俄罗斯已存在40多年，几万幢设备完善且舒适的带有多套住房的房屋就是它们的杰作。

但是此类合作社并未完全解决年轻人的住房问题[7]。

而就购房而言，住房价格的“莫斯科速度”使得本已囊中羞涩的俄罗斯年轻人难以用自己的积蓄购置住房。

在2005年年初，俄罗斯约有25万个年轻家庭在排队等候改善居住条件，农村地区则有7万年轻专家需要住房保障[8]。

仅在哈巴罗夫斯克边疆区，就郁000多个年轻家庭需改善居住条件[9]。

二住房社会改革下的俄罗斯住房社会政策面对长期以来困扰着俄罗斯政府和社会的住房问题，自经济转轨以来，俄罗斯对苏联时期的住房制度及相关的公用事业领域进行了大刀阔斧的改革，如推行以公有住房私有化为核心内容的住房产权制度改革；实施住房供给市场化的住房供给制度改革，建立市场竞争机制，进行住房分配与消费制度改革；建立物业管理新机制，完善住房管理体制。

在推进住房制度改革的过程中，俄罗斯十分重视住房社会政策在保障居民生活中的重要作用，而这些住房社会政策又为其他的社会改革提供了一个稳定的社会环境，同时也促进了住房制度改革，为解决住房问题创造了更好的条件。

(一)完善法律体系，保障全体居民的住房权益俄罗斯在向市场经济过渡和私有化改革过程中，住房制度改革也相应进行，主要是改变原来以公有制为主的住房所有制，实行公有住房私有化。

与此同时，俄罗斯宪法明确规定：每个公民有权拥有住房；联邦和地方政府支持建房，为公民实现住房权创造条件；贫困公民及由法律特定的群体，可免费获得公有住房或公有廉租房。

这就为俄罗斯进行住房制度改革提供了法律指导原则。

1991年6月，俄罗斯议会通过了《俄罗斯联邦住房私有化法》；1992年5月，俄罗斯政府颁布了《关于联邦住房原则》；1993年11月，俄罗斯政府又公布了《俄罗斯境内住房资源无偿私有化示范条例》，详细规定了公民参与住房私有化的条件、范围、权利和义务。

为了进一步巩固住房制度改革的成果，2004年12月，俄罗斯国家杜马又通过了《住房法》和《城市建设法》等17项配套的法律文件，为发展国内住房市场及改善居民住房条件奠定了法律基础。

而为从根本上解决住房问题提供法律保障，俄罗斯国家杜马总共制定了27项配套法律文件[10]。

《住房法》规定，根据居民的实际住房状况、家庭成员收入及资产状况，政府可与符合条件的困难居民签署协议，向其提供公有廉租房，其中的特别困难户可获租金优惠或免缴租金。

另外，俄罗斯住房政策的法律基础还有《城市建设法》、《土地法》和《不动产抵押法》等多项法律。

它们分别规定了城建住房用地、个人建房用地以及个人住房抵押贷款规则。

这些有关住房的配套法律文件将推动解决长期存在的住房问题，完善住房法律体系，以保障全体居民的住房权益。

(二)强调政府责任，向部分居民直接提供社会住房拥有住房是公民的宪法权利，创造条件使公民实现其权利是政府的宪法义务，这是俄罗斯政府住房政策的法律渊源。

20世纪90年代，俄罗斯以激进方式建立起市场经济，虽经历政治、经济和社会的剧烈动荡，但俄政府没有在法律上放弃包括公民住房在内的广泛社会义务。

《住房法》明确表明了俄政府在解决住房问题中的主体地位，具体体现了政府的宪法义务：对2005年3月1日前所有登记改善住房条件的居民，政府将继续承担提供住房的义务。

对此后登记的居民，则依2005年3月开始实施的俄罗斯联邦《住房法》提供公有社会住房或公有廉租房。

为使中等收入的居民买得起住房，俄罗斯政府在1997年成立了国有全资“住房抵押贷款银行”，与其他商业银行共同从事住房抵押贷款业务。

“住房抵押贷款银行”通过在市场上发行有国家担保的抵押债券，吸引私人、机构和基金的投资，扩大再融资能力。

这表明，俄政府以联邦预算和国家信用承担居民住房抵押贷款中的商业风险，并通过市场运作降低承担风险的成本和扩大承担风险的能力。

这一做法既有利于活跃住房市场，促进银行和建筑业发展，又能使普通购房者受益。

另外，俄罗斯还创建了土地抵押贷款方式，这种方式可以为在现有土地上修建住房公用设施和建造住房提供便利，私人、市政机构和法人均可将土地抵押获得贷款。

俄罗斯国家杜马主席、统一俄罗斯党最高委员会主席鲍里斯·格雷兹洛夫说，发展抵押贷款能提高获得住房的水平。

2005年，俄罗斯住房抵押贷款规模为560亿卢布，到2006年已经超过2 600亿卢布，2007年几乎达到5 400亿卢布。

抵押贷款正成为俄罗斯国内主要的购房办法。

但俄罗斯抵押贷款的稳定发展必须吸取外国抵押贷款危机的教训，需要发展住房建筑业、建设基础设施以及让大部分居民能够获得抵押贷款，以使2020年前至少60％的俄罗斯家庭有能力购买住房[11]。

俄罗斯政府还将直接向部分居民提供社会住房，相关法律专门就老战士和伤残人、退役军人、低收入者及其他特定群体的住房问题做出规定，政府将向此部分居民直接提供住房。

例如，符合条件的退役军人及其他强力机构的退休人员，可免费得到由国防部或其他相应机构颁发的记名有价《国家住房证书》，持有证书者可在常住地获得一套标准住房或相当于标准住房成本的购房补贴；参加过卫国战争及苏联境内外军事行动的人、模范退役军人、模范公职人员和劳动模范都可获得住房社会保障，而老战士和残疾人还可优先获得政府提供的公有社会住房或优先改善住房条件；为了吸引青年参军，俄罗斯国防部决定把不再需要的财产出售以筹集资金，为军人及其家庭建造住房，而所有在军中服役三年和三年以上的俄罗斯军人都将按照累计购房贷款系统获得享受优惠住房贷款的权利。

(三)鼓励个人建房、购房，向年轻家庭提供购房补贴苏联解体后，俄罗斯政府实行住房私有化政策，鼓励个人建房、购房。

2008年8月5日，俄罗斯副总理亚历山大·茹科夫在住房国家项目总结视频会议上表示，实施住房国家项目使过去两年俄罗斯新建住房显著增加[12]。

国家对中等收入居民建立可自主购买住房的国家支持和合作发展措施，对中等以上收入居民，支持住房市场运作的发展和稳定，以满足其有支付能力的住房需求[13]。

如今，俄罗斯年轻人的收入总是赶不上房价上涨的速度，他们难以用自己的积蓄购置住房。

为此，政府在鼓励个人建房、购房的同时，还通过诸如“年轻家庭住房计划”和“年轻家庭住房保障”等专项计划向年轻家庭提供购房补贴。

在俄罗斯时任总统普京提议的“物美价廉的住房”国家项目中，打算提高那些在2008年前能借助贷款或借款购买(或建造)住房的家庭份额。

为此目的，政府将为年轻家庭和农村的年轻专家们提供购房津贴：2006年为4．95万个家庭，2007年为5．22万个家庭(拨款额为110亿卢布)，2007年为1万名此类公民的抵押贷款提供国家保险(10亿卢布)。

2006年，俄罗斯从联邦预算中划拨20亿卢布、从地方预算中划拨27亿卢布为青年专家及其家人建设经济适用房，为1．6万名青年专家及其家人解决住房问题[14]。

另外，政府还向夫妇双方均不超过30岁的年轻家庭提供购房(或建房)补贴。

补贴方式是政府为其支付部分购房款(含支付购房首付)。

对于政府补贴加个人储蓄仍不足以购房的年轻家庭，政府将以提供贷款担保的形式帮助其办理贷款，或帮助其办理住房抵押贷款。