《房地产估价理论与方法》章节题库(路线价法)【圣才出品】

第一节路线价法
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于路线价法的说法，错误的是（）。

[2016年真题]
A．实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同
B．相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大
C．路线价为若干标准临街宗地的平均价格
D．运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
【答案】A
【解析】路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。

2．根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。

标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。

根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。

[2013年真题]
A．2000
B．2100
C．2400
D．2520
【答案】D
【解析】“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400（万元），V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：3600000/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）。

3．在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。

[2013年真题]
A．简单算术平均数
B．加权算术平均数
C．众数
D．中位数
【答案】C
【解析】在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格
修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

4．某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。

[2012年真题] A．600
B．738
C．900
D．960
【答案】C
【解析】临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。

本题中，临街深度为36ft 的土地的价值占整块土地价值的
该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。

5．估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。

[2011年真题]
A．1920
B．2400
C．2560
D．3200
【答案】A
【解析】“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。

各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：
400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）
图9-1 “四三二一法则”
6．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。

[2010年真题]
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
【答案】B
【解析】“四三二一法则（four-three-two-one rule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-2所示。

各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）。

图9-2 “四三二一法则”
7．路线价法主要适用于（）的估价。

A．城镇街道两侧商业用地
B．城镇街道两侧居住用地
C．乡村街道两侧商业用地
D．城镇街道两侧各类用地
【答案】A
【解析】路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

路线价法主要适用于城镇临街
商业用地的批量估价。

8．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
【答案】D
【解析】路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

9．在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A．“交易实例”
B．“可比实例”
C．“收集交易实例”
D．“建立价格可比基础”
【答案】B
【解析】在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。

若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但。